Le compte à rebours à l`épreuve du terrain Analyse sur le Grand

Le compte à rebours à l’épreuve du terrain
Le compte à rebours à l’épreuve du terrain
Analyse sur le Grand Lyon
(Direction du foncier et de l’immobilier : Julien Virmont - Eric Peigné)
PARIS 13 novembre 2012
13/11/2012
Le compte à rebours à l’épreuve du terrain
Les caractéristiques du Grand Lyon
Données de cadrage sur le Grand Lyon
1. Population
Nb Habitant
Densité Km²
Croissance**
*Lyon + Villeurbanne
**Evolution annuelle moyenne
Grand Lyon
1 300 000
2460
0,7
Centre*
620 000
9900
0,9
Source: INSEE - Traitement: Grand Lyon / DFI
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Le compte à rebours à l’épreuve du terrain
Les caractéristiques du Grand Lyon
Le Grand Lyon comprend 58 communes répartis sur 51 500 ha
Le Grand Lyon instruit les permis de construire
Le Grand Lyon est titulaire du droit de préemption
Environ 125 programmes neufs sur l’agglomération par an,
dont 50% réalisés sur Lyon-Villeurbanne et à l’intérieur du
périphérique
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Le compte à rebours à l’épreuve du terrain
Le secteur étudié
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Définition de la charge foncière
Le constat : aucune étude globale sur la charge foncière
Charge foncière connu en opération publique (type ZAC)
Connaissance très parcellaire sur les programmes en diffus
Or, part 75/25 d’opération en diffus
Qu’entend on par charge foncière ?
La charge foncière correspond à la part représentative du foncier nu et libre
apte à recevoir une construction. Elle s’exprime en euro par m² de surface hors
œuvre net (SHON > SSP)
But : comprendre, la répartition des charges foncières et
comparaison des observations propres avec la méthode
utilisée par les promoteurs
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Méthodologie
Les permis de construire
- A compter d’un requêteur, récupération de tous les PC de plus de 9 logements, avec avis favorable,
depuis 2005, sur le périmètre.
DIA
- A compter des PC retenus, jointure spatiale de l’assiette avec des emprises DIA.
- Récupération des programmes immobiliers hors ZAC, avec 1 DIA.
- On aboutit à un ratio « Prix du terrain/SHON construite » qui ne prend pas en compte les évictions et
les déconstructions.
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Constat
Des
ratios fortement étalés
autour d’une médiane de 550
euros.
Disparités des prix et des
volumes par quartier ou
ilot
Le ratio affaiblit le prix de
sortie des différentes
typologie de programme
Chaque
programme
spécifique
malgré
invariants
est
des
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Le compte à rebours théorique
Comparer CF constatée avec CF théorique nécessite de connaître le prix de vente
d’un logement.
Le CECIM permet d’avoir cette donnée, de manière partielle.
Récupération des prix de sortie de logement
La compilation des 3 données : PC DIA Px de vente
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Le compte à rebours théorique
Une proposition de compte à rebours sur la base de données étudiées avec la
promotion immobilière
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Le compte à rebours théorique
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Validité de la méthode
La méthode permet d’aboutir à une géographie du marché neuf
La méthode du CAR fonctionne pour des programmes « homogène » :
taille suffisante, prix de sortie médian
Logique d’équilibre global du promoteur (ne réalise pas qu’un
programme, mais plusieurs opérations, structure à faire tourner)
Axes de recherche multiples (zonage PLU influe sur les programmes,
emplacement, influence lignes de transport sur les prix)
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