TABLE DES MATIÈRES PARTIE 1 LA FORMATION DU CONTRAT

Table des matières
TABLE
DES MATIÈRES
PARTIE 1
LA FORMATION DU CONTRAT DE VENTE – ASPECT STATIQUE
15
Chapitre 1er
Généralités
1.
Qu’est-ce qu’un contrat?
2.
La conclusion d’un contrat requiert-elle des formalités particulières?
3.
Qu’est-ce qu’un contrat de vente d’immeuble?
4.
Quels sont les éléments nécessaires à la formation du contrat de vente?
17
19
19
20
20
Chapitre 2
Le consentement
5.
Qu’est-ce que le consentement?
6.
Peut-on simuler une vente?
7.
Qu’est-ce qu’un consentement vicié?
8.
Qu’est-ce que l’erreur?
9.
L’erreur dans la conclusion du contrat emporte-t-elle la nullité
de la vente?
10. L’annulation de la vente pour erreur s’accompagnera-t-elle de
dommages et intérêts?
11. L’acheteur trompé a-t-il un recours?
12. Qu’est-ce que le dol?
13. L’acheteur trompé a-t-il un recours s’il a lui-même été négligent
ou imprudent?
14. Et s’il a été trompé par une tierce personne?
15. A-t-on un recours si on a été contraint de vendre ou d’acheter?
16. Qu’est-ce que la violence?
17. Qu’est-ce que la lésion? Qu’est-ce que la lésion énorme?
18. Qu’est-ce que la lésion qualifiée?
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Chapitre 3
La capacité
19. N’importe qui peut-il acheter ou vendre un immeuble?
20. La vente entre époux est-elle interdite?
21. Dans quels cas la vente entre époux est-elle admise?
22. Qui pourrait remettre en cause une vente entre époux?
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Q & R sur la vente d’immeubles
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Editions Kluwer
3
Table des matières
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
La vente entre époux dans le cadre de conventions préalables
à divorce est-elle autorisée?
La vente entre époux est-elle autorisée lorsque les époux modalisent
à l’amiable les modalités de leur séparation?
Un mineur peut-il vendre ou acheter lui-même un immeuble?
Un mineur peut-il décider de vendre ou d’acheter un immeuble
qui lui appartient?
La décision de vendre un immeuble appartenant à un mineur est-elle
soumise à une autorisation spécifique?
Qui représente le mineur dans la vente ou l’achat d’un bien?
Le représentant d’un mineur peut-il acquérir un immeuble appartenant
à celui-ci?
Peut-on vendre un immeuble appartenant à une personne placée sous
administration provisoire?
Peut-on vendre un immeuble appartenant à une personne placée sous
minorité prolongée?
Peut-on vendre un immeuble appartenant à un interdit?
Peut-on vendre un immeuble appartenant à un prodigue?
Le mandataire peut-il acquérir le bien qu’il a été chargé de vendre?
Peut-on vendre l’immeuble abritant le logement familial?
Un époux peut-il vendre seul un immeuble qui lui appartient en propre?
Un époux peut-il vendre seul un immeuble commun?
Un époux peut-il vendre seul un immeuble indivis?
Un époux peut-il vendre un immeuble lorsque son conjoint est aliéné?
Chapitre 4
L’objet au sens large
40. Qu’est-ce que l’objet d’un contrat - l’objet de la vente immobilière?
41. Peut-on vendre un immeuble qui n’existe pas ou qui n’existe pas encore?
42. Le contrat de vente doit-il indiquer l’immeuble qui est vendu?
43. Quid de la vente d’un immeuble sur plans dont la réalisation sera impossible?
44. Peut-on vendre un immeuble hors commerce?
45. Peut-on vendre un immeuble abritant un lupanar?
46. Peut-on vendre un immeuble appartenant à autrui?
47. Que se passera-t-il si un immeuble est vendu par une personne qui
n’en est pas le propriétaire légitime?
Editions Kluwer
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Q & R sur la vente d’immeubles
4
Table des matières
Chapitre 5
La cause
48. Qu’est-ce que la cause du contrat - la cause du contrat de vente?
49. Quid si la cause du contrat de vente est illicite?
Chapitre 6
Les éléments spéciaux et les éléments spécifiques – le transfert
de la propriété et le prix
50. Des formalités particulières sont-elles nécessaires pour
la validité de la vente?
51. Quels sont les éléments constitutifs essentiels spécifiques de
la vente d’immeuble?
52. Quand le transfert de propriété s’opère-t-il?
53. Quand le transfert de la charge des risques s’opère-t-il?
54. En quoi le prix de la vente doit-il consister?
55. Que se passe-t-il si le prix de la vente n’est pas fixé?
56. Que se passe-t-il si le prix convenu n’est pas sérieux?
57. L’acquéreur a-t-il un recours s’il a payé l’immeuble trop cher?
58. Le vendeur dispose-t-il d’un recours s’il a vendu son immeuble
trop bon marché?
59. Quel est le délai pour intenter l’action en rescision?
60. Le vendeur a-t-il un recours si le prix a délibérément été fixé
très au-dessous de la valeur du bien?
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PARTIE 2
LA FORMATION DU CONTRAT DE VENTE EN PRATIQUE
83
Chapitre 1
Le compromis de vente
61. Pourquoi un compromis de vente?
62. Le compromis de vente est-il obligatoire?
63. L’acte authentique peut-il être différent du compromis?
64. Quid si l’acte est différent du compromis?
65. Le compromis notarié est-il nécessaire, ou utile ?
66. Les compromis de vente pré-imprimés sont-ils utiles?
67. Que doit contenir le compromis?
68. Le compromis doit-il être rédigé en plusieurs exemplaires?
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Q & R sur la vente d’immeubles
Editions Kluwer
5
Table des matières
Chapitre 2
L’acompte
69. L’acquéreur est-il tenu de payer un acompte?
70. A qui l’acompte doit-il être versé?
71. Y a-t-il une différence entre un acompte et des arrhes?
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101
101
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Chapitre 3
Les conditions suspensives et les conditions résolutoires
72. Qu’est-ce qu’une vente soumise à condition suspensive?
73. Peut-on insérer n’importe quelle condition dans un contrat de vente?
74. L’acheteur qui se voit refuser par sa banque un prêt pour l’achat
du bien peut-il renoncer à la vente?
75. Comment rédiger la clause suspensive d’octroi d’un prêt hypothécaire?
76. Le vendeur peut-il invoquer à son profit la condition d’octroi d’un prêt
hypothécaire?
77. Quel est le sort de l’acompte en cas de défaillance de la condition?
78. Qu’est-ce qu’une condition résolutoire?
79. Le choix entre une condition suspensive et une condition résolutoire
est-il indifférent?
80. Quelle est l’efficacité des conditions résolutoires expresses?
81. Quelle est l’efficacité de la clause “quitte et libre”?
82. Quelles sont les conditions imposées par la loi à l’acte de vente?
83. Qu’est-ce que la vente à réméré (pacte de rachat)?
84. Qu’est-ce que la clause d’inaliénabilité?
85. Qu’est-ce que la vente avec déclaration de command (ou élection d’ami)?
86. Qu’est-ce qu’une tontine?
87. Qu’est-ce que la clause d’accroissement en usufruit?
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Chapitre 4
L’acte authentique, l’enregistrement, la transcription et la remise
du titre de propriété
88. A quoi sert l’acte authentique?
89. Quel est le contenu de l’acte authentique?
90. Quand l’acte doit-il être passé?
91. Quelle est la langue de l’acte?
92. Qu’est-ce que l’enregistrement et la transcription?
93. Que se passe-t-il si un immeuble est vendu simultanément à plusieurs personnes?
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Editions Kluwer
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Q & R sur la vente d’immeubles
6
Table des matières
94.
95.
Qu’est-ce que le titre de propriété?
En cas de perte, peut-on recevoir un nouveau titre de propriété?
141
141
Chapitre 5
Les frais de l’achat immobilier
96. Quels sont les frais d’une acquisition immobilière?
97. Qui supporte les frais de l’acquisition?
98. Le notaire peut-il demander une provision?
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146
PARTIE 3
LA FORMATION DU CONTRAT DE VENTE – ASPECT DYNAMIQUE 147
99. Que sont les stades précontractuels?
149
Chapitre 1
Les pourparlers préliminaires
100. Que sont les pourparlers préliminaires?
101. Les pourparlers préliminaires engagent-ils les parties?
102. Quelle est la limite des pourparlers préliminaires?
103. Comment évaluer un immeuble?
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Chapitre 2
La promesse de vente et la promesse d’achat
104. Qu’est-ce que la promesse de vente ou la promesse d’achat?
105. La promesse de vente ou d’achat engage-t-elle les
parties?
106. Puis-je vendre ou acheter un immeuble faisant l’objet d’une promesse
envers une tierce personne?
107. Quels sont les effets de la levée de l’option par le bénéficiaire d’une
promesse de vente ou d’achat?
108. Quel doit être le contenu de la promesse?
Chapitre 3
L’offre de vente et l’offre d’achat
109. Qu’est-ce que l’offre de vente ou d’achat?
110. Quelles sont les conditions pour qu’il y ait offre?
111. Le bénéficiaire d’une offre est-il tenu de l’accepter ou de la refuser?
112. L’offre doit-elle contenir toutes les clauses du futur contrat?
113. L’offre peut-elle être retirée?
Q & R sur la vente d’immeubles
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Editions Kluwer
7
Table des matières
114. Quid si l’offre est révoquée alors qu’elle ne pouvait l’être?
115. Quel est le délai de validité d’une offre?
116. A quoi le vendeur doit-il être attentif au moment de formuler
une offre de vente?
117. A quoi le candidat acheteur doit-il être attentif au moment de formuler
une offre d’achat?
118. Quelle est la portée de la contre offre?
Chapitre 4
Le contrat entre absents
119. Qu’est-ce qu’un contrat entre absents?
120. La vente suppose-t-elle que le vendeur et l’acheteur soient présents
(vente entre absents)?
121. Où et quand le contrat entre absents se forme-t-il?
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Chapitre 5
La vente publique volontaire
122. Qu’est-ce que la vente publique?
123. Pourquoi recourir à la vente publique?
124. La vente publique présente-t-elle des désavantages?
125. Qui peut procéder à une vente publique?
126. Où se déroule la vente publique?
127. Qu’est-ce que le cahier des charges?
128. Comment la vente se déroule-t-elle en pratique?
129. Qu’est-ce que le procès-verbal d’adjudication?
130. L’adjudication entraîne-t-elle la vente du bien?
131. Quid si l’adjudicataire refuse de signer le procès-verbal d’adjudication?
132. Y a-t-il une ou deux séances d’enchères?
133. Quand les droits d’enregistrement sont-ils dus?
134. Quand l’adjudicataire est-il tenu de payer le prix?
135. Qui paye les frais de la vente?
136. Qu’est-ce que la folle enchère?
137. Certaines personnes peuvent-elles être exclues des enchères?
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Chapitre 6
La vente en viager
138. Qu’est-ce que la vente en viager?
139. Qui doit être le bénéficiaire de la rente?
191
193
193
Editions Kluwer
Q & R sur la vente d’immeubles
8
Table des matières
140. La vente en viager est-elle soumise à des conditions de validité
particulières?
141. Une partie seulement du prix peut-elle être convertie en rente viagère?
142. Comment se calcule la rente?
143. La rente viagère est-elle indexée?
144. Quelle est la sanction du défaut de payement de la rente viagère?
145. Peut-on rescinder une vente en viager pour lésion énorme?
146. Sur quelle base sont calculés les droits d’enregistrement?
147. La rente viagère se transmet-elle?
148. L’acheteur peut-il rembourser la totalité du prix de manière anticipée?
Chapitre 7
La vente et l’achat d’un appartement dans un immeuble à
logements multiples
149. L’achat d’un appartement dans un immeuble à logements multiples
présente-t-elle des spécificités?
150. Les statuts de la copropriété sont-ils opposables
à l’acquéreur?
151. Les décisions de l’assemblée générale antérieures à la vente
sont-elles opposables à l’acquéreur?
152. L’acquéreur est-il tenu des dettes du vendeur envers la copropriété?
153. Quel est le sort du fonds de roulement et du fonds de réserve en cas
de vente d’un lot?
154. La copropriété dispose-t-elle d’un privilège sur le produit de
la vente d’un lot?
Chapitre 8
L’achat d’une habitation à construire (Loi Breyne)
155. Qu’est-ce que la Loi Breyne?
156. A quelles ventes la Loi Breyne s’applique-t-elle?
157. Du point de vue de la vente, en quoi la loi Breyne déroge-t-elle
au droit commun?
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217
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PARTIE 4
LES OBLIGATIONS ISSUES DE LA VENTE
225
158. Quelles sont les obligations des parties au contrat de vente d’immeuble? 227
Q & R sur la vente d’immeubles
Editions Kluwer
9
Table des matières
Chapitre 1
La signature de l’acte authentique
159. Est-on obligé de signer l’acte authentique?
160. Le refus de signer l’acte peut-il être justifié?
229
231
231
Chapitre 2
Les obligations du vendeur
161. Que recouvre l’obligation de transférer la propriété?
162. Que recouvre l’obligation de délivrance?
163. Dans quel état l’immeuble doit-il être délivré?
164. Qui supporte les frais de la délivrance?
165. Que sont les accessoires de la chose vendue?
166. Qu’est-ce que le dossier d’intervention ultérieure?
167. Les clefs de l’immeuble peuvent-elles être remises avant la signature
de l’acte?
168. Quelle est la sanction de l’obligation de délivrance?
169. Quid si le vendeur livre avec retard?
170. A quel moment la responsabilité de l’immeuble est-elle transférée?
171. Qu’est-ce que la garantie d’éviction?
172. Le contrat peut-il exonérer le vendeur de la garantie d’éviction?
173. Quelle est la sanction de la garantie d’éviction?
174. La garantie d’éviction du fait des tiers suppose-t-elle que le vendeur
ait eu connaissance de la cause de l’éviction?
175. Quid si l’acheteur avait connaissance d’un risque d’éviction?
176. Quel est le délai de prescription de l’action en garantie?
177. Qu’est-ce que la garantie des vices cachés?
178. Qu’est-ce qu’un vice?
179. Qu’est-ce qu’un vice caché?
180. La garantie est-elle acquise pour n’importe quel vice caché?
181. Quelle est la sanction de la garantie des vices cachés?
182. L’acheteur a-t-il le choix entre la résolution de la vente et la réduction
du prix?
183. L’acheteur peut-il cumuler l’action rédhibitoire et l’action estimatoire?
184. L’action rédhibitoire ou l’action estimatoire se prescrivent-elles?
185. Le contrat de vente peut-il modaliser la garantie des vices cachés?
186. Quel est l’effet de la clause “le bien est vendu dans l’état où il se
trouve, bien connu de l’acheteur”?
187. Existe-t-il des exceptions légales à la garantie des vices cachés?
Editions Kluwer
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272
Q & R sur la vente d’immeubles
10
Table des matières
188.
189.
190.
191.
192.
L’acquéreur peut-il agir sur base de l’article 1184 du Code civil?
L’acquéreur peut-il choisir de demander l’annulation de la vente?
Quid si l’acheteur connaissait le vice caché?
Le vendeur devait-il lui-même avoir connaissance du vice?
Quid si le vendeur connaissait le vice caché?
Chapitre 3
Les obligations de l’acheteur
193. En quoi consiste l’obligation de payer le prix?
194. Où et quand le prix doit-il être payé?
195. L’acheteur peut-il suspendre le payement du prix?
196. Quelle est la sanction de l’obligation de payer le prix?
197. Quelles sont les garanties du vendeur impayé?
198. Qu’est-ce que le privilège du vendeur impayé?
199. Le privilège du vendeur est-il automatique?
200. A qui incombe l’obligation de payer les frais de la vente?
201. Le vendeur peut-il refuser un chèque?
202. L’acheteur peut-il payer par virement?
203. Qu’est-ce que l’obligation de retirement?
204. Comment a lieu le retirement?
205. Où et quand doit avoir lieu le retirement?
206. Qui supporte les frais du retirement?
207. Quelles sont les conséquences du retirement - agréation?
208. Quelles sont les sanctions du refus de retirement?
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294
PARTIE 5
LA VENTE ET L’ACHAT D’UN BIEN LOUE
209. Peut-on vendre un bien loué?
210. Les règles sont-elle les mêmes pour tous les baux?
211. Quels sont les différents types de baux?
212. Qu’est-ce que l’opposabilité du bail?
213. Le bail est-il opposable de plein droit à l’acquéreur du bien loué?
214. Dans quels cas le bail est-il opposable à l’acquéreur?
215. A quel moment apprécie-t-on la date certaine du bail?
216. Quelles sont les conséquences de l’opposabilité absolue du bail?
217. Quelles sont les conséquences de l’opposabilité relative du bail?
218. L’acquéreur peut-il expulser le locataire? 1. hypothèse du bail de résidence principale
Q & R sur la vente d’immeubles
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Editions Kluwer
11
Table des matières
219. L’acquéreur peut-il expulser le locataire? 2. hypothèse du bail commercial
220. L’acquéreur peut-il expulser le locataire? - 3. hypothèse du bail à ferme
221. L’acquéreur peut-il expulser le locataire? - 4. droit commun
222. L’acquéreur peut-il expulser le locataire? - 5. vente sur saisie
223. Quel est le sort des facultés d’expulsion conventionnelles en cas de
vente du bien loué?
224. Quelle est l’efficacité des clauses de maintien du bail figurant dans
le contrat de vente?
225. Quelle est l’efficacité des clauses de maintien du bail figurant dans
le contrat de bail lui-même?
226. Un bail mentionné dans l’acte de vente est-il opposable à l’acquéreur?
227. Le locataire dispose-t-il d’un droit de préemption?
228. En quoi consiste le droit de préemption du locataire à ferme?
229. Le droit de préemption du locataire à ferme est-il absolu?
230. L’acquéreur est-il responsable de la violation du droit de préemption?
231. Faut-il aviser le locataire de la vente?
232. La vente du bien loué met-elle fin au bail?
233. Le locataire peut-il s’opposer à la vente?
234. Le locataire peut-il refuser de laisser visiter le bien loué mis en vente?
235. Peut-on résilier le bail afin de vendre le bien ou de faciliter sa vente?
236. Le bailleur est-il responsable de l’expulsion du preneur en cas de vente
du bien loué?
237. Le vendeur est-il responsable envers l’acquéreur de la présence de
locataires dans le bien vendu?
238. Quel est le sort de la garantie locative en cas de vente du bien loué?
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PARTIE 6
LES INTERMÉDIAIRES DE LA VENTE
239. Quels sont les intermédiaires de la vente?
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Chapitre 1
L’intervention du notaire pour l’acte
240. Qui choisit le notaire?
241. Quel notaire rédige l’acte?
242. Quel notaire conserve la minute de l’acte?
243. Quand faut-il requérir son notaire?
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Editions Kluwer
Q & R sur la vente d’immeuble
12
Table des matières
Chapitre 2
Le choix de l’intermédiaire pour la recherche d’un acquéreur
244. Peut-on vendre son bien soi-même?
245. Faut-il préférer le notaire ou l’agent immobilier?
246. Le notaire est-il plus ou moins coûteux que l’agent immobilier?
247. Des frais sont-ils dus si aucun acheteur n’est trouvé?
248. Le notaire engage-t-il sa responsabilité envers les tiers?
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Chapitre 3
Le contrat conclu avec un agent immobilier
249. Quelle est la nature juridique du contrat conclu entre l’agent
immobilier et son client?
250. Quelles sont les mentions que doit obligatoirement contenir
le contrat liant l’agent immobilier à son client?
251. Quelles sont les principales obligations de l’agent immobilier?
252. Quelles sont les principales obligations du client de l’agent immobilier?
253. L’agent immobilier est-il tenu au secret professionnel?
254. L’agent immobilier peut-il se porter acquéreur du bien qu’il est chargé
de vendre?
255. L’agent immobilier peut-il se faire consentir une option d’achat
sur le bien qu’il est chargé de vendre?
256. De quelle façon l’agent immobilier peut-il faire de la publicité
pour le bien qu’il est chargé de vendre?
257. Quelle est la responsabilité de l’agent immobilier envers son client?
258. L’agent immobilier est-il garant de la solvabilité du candidat qu’il
présente à son client?
259. Dans quelle mesure l’agent immobilier répond-il des sommes qu’il
réceptionne pour compte de son client?
260. Quelle est la responsabilité de l’agent immobilier quant aux documents
qui lui sont confiés par ou pour son client?
261. Dans quelle mesure l’agent immobilier engage-t-il sa responsabilité
envers l’acquéreur du bien qu’il est chargé de vendre?
262. La faute commise par l’agent immobilier envers un tiers engage-t-elle
la responsabilité du vendeur?
263. Comment le contrat liant l’agent immobilier à son client prend-il fin?
Q & R sur la vente d’immeubles
371
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Editions Kluwer
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Table des matières
Chapitre 4
La rémunération de l’agent immobilier
403
264. Comment la rémunération de l’agent immobilier est-elle déterminée?
405
265. Quand la rémunération de l’agent immobilier est-elle exigible?
405
266. L’agent immobilier a-t-il droit à sa rémunération si le contrat conclu
à son intermédiaire n’arrive pas à bonne fin?
410
267. La commission est-elle due si le propriétaire vend son bien lui-même,
alors que l’agent immobilier a trouvé un acheteur de son côté?
411
268. La rémunération excessive de l’agent immobilier est-elle réductible?
413
269. L’agent immobilier a-t-il intérêt à recevoir un mandat de la part de son client? 415
270. L’agent immobilier peut-il percevoir une rémunération du tiers
acquéreur du bien?
416
271. L’agent immobilier peut-il imputer sa rémunération sur les sommes
réceptionne pour compte de son client?
417
Chapitre 5
L’exclusivité
272. La clause d’exclusivité est-elle licite?
273. Quelle est la sanction de la clause d’exclusivité?
274. L’exclusivité accentue-t-elle la responsabilité de l’agent immobilier?
419
421
421
423
PARTIE VII
QUELQUES ASPECTS FISCAUX DE LA VENTE D’IMMEUBLE
275. Quand le droit proportionnel est-il dû?
276. Quel est de taux des droits d’enregistrement?
277. Est-il opportun de demander la réduction des droits d’enregistrement?
278. Quand peut-on bénéficier d’une restitution des droits d’enregistrement?
279. Quelles sont les ventes soumises au régime de la T.V.A.?
280. Le fisc peut-il contester le prix de vente?
281. Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien?
425
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432
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PARTIE 7
ANNEXES - LEGISLATION
437
1. La vente
2. La vente d’immeubles à construire ou en construction
3. Le mandat
439
453
457
INDEX
461
Editions Kluwer
Q & R sur la vente d’immeubles
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