Annexe 1 - Programme PSP

ANNEXE 1 AU CCP : PROGRAMME DE STRATEGIE
PATRIMONIALE DE L’OPH DE L’ONDAINE
ACTUALISATION DU PLAN DE STRATEGIE PATRIMONIALE DE L’OPH DE
L’ONDAINE – 42500 - LE CHAMBON-FEUGEROLLES
PERIODE 2017-2027
Le Titulaire :
(Tampon et signature)
L’OPH de l’Ondaine dispose actuellement d’un parc plus de 1 800 logements situé en majorité sur la
commune du Chambon-Feugerolles. Quelques unités de gestion se situent sur les communes de
Saint-Etienne, Saint-Romain les Atheux et Roche la Molière.
Préambule :
L’Office a élaboré en 2004 son Plan Stratégique de Patrimoine (PSP) dans un contexte de forte
vacance et de dégradation de sa situation économique.
Une mutation patrimoniale ambitieuse a été effectuée avec l’appui de l’ANRU combinant
démolitions, reconstitution de l’offre, réhabilitations et résidentialisation.
Le PSP a fait l’objet en 2010 d’une actualisation dans la perspective de signature de la CUS (annexe 1
au CCP), avec une stratégie réajustée à la lumière des résultats du projet ANRU.
Aujourd’hui, le contexte économique ainsi que le marché local de l’habitat conduisent l’OPH à
réinterroger sa stratégie de développement, au service du territoire et de ses habitants.
C’est ainsi que l’Office a décidé de lancer une consultation afin d’actualiser son outil de pilotage
patrimonial, en cohérence avec les objectifs de la CUS, et en examinant l’éventuelle opportunité
d’une remise en ordre des loyers.
• Démarche envisagée :
1. Actualisation de la partie « diagnostic »
1.1. Les objectifs
L’Office entend construire une vision globale et actualisée des caractéristiques de son parc avec,
pour chaque groupe immobilier, la connaissance de son potentiel commercial, de son
positionnement sur le marché local ainsi que de sa performance analytique.
Il s’agit ensuite d’actualiser les enjeux patrimoniaux de court et moyen terme :
Compte-tenu des profonds bouleversements intervenus sur le parc de l’OPH, avec notamment la
démolition du quart du patrimoine, il est nécessaire d’objectiver à nouveau les forces et faiblesses de
chaque groupe immobilier, puis de les consolider à l’échelle de l’organisme. La politique de
maintenance et d’investissement sera également recalée à moyen terme, avec l’estimation
économique correspondante.
A l’issue, un temps d’échange sera organisé par le prestataire avec le Comité de Pilotage du projet
qui aura la charge de valider la synthèse du diagnostic et des enjeux.
Les éléments de connaissance acquis à travers un diagnostic actualisé orienteront, dans un second
temps, les arbitrages patrimoniaux et de gestion.
2. Mise à jour des orientations stratégiques
A la lumière du diagnostic, les orientations stratégiques de l’OPH seront redéfinies dans les trois
domaines suivants :
-
La politique patrimoniale :
Les orientations du PSP en cours se caractérisent par un haut niveau de dépenses d’entretien et
d’investissement. Ce dernier étant axé plus spécifiquement sur les enjeux liés à la réhabilitation
thermique ainsi qu’à l’adaptation du parc sur les enjeux de vieillissement de ces locataires.
Les choix de gestion seront proposés dans les domaines – clefs que sont la maintenance,
l’amélioration, le développement et la démolition.
-
La politique de gestion sociale :
Les hypothèses annuelles d’évolution générale des loyers seront revisitées en tenant compte de
l’évolution économique et des caractéristiques du marché local.
La possibilité de différencier les loyers des logements pratiqués selon les secteurs ou au sein d’un
même immeuble ne sera pas retenue, pour autant que ce nouveau dispositif reste facultatif.
-
La qualité du service rendu :
L’amélioration des performances sur ce champ passe par des modes opératoires revisités en fonction
des enjeux identifiés sur ce thème.
Les scénarii issus de la mise à jour des orientations stratégiques seront présentés au cours d’une
séance de travail, par le prestataire au Comité de Pilotage qui validera les options choisies.
3. Hypothèses financières et finalisation du PSP
A ce stade seront validées les orientations patrimoniales et de gestion à moyen terme dans les
domaines suivants :
-
Niveau de maintenance,
Réhabilitation,
Développement,
Démolition,
Qualité de service,
Politique de loyers.
à partir des différents scénarii et simulations économiques élaborés par le prestataire.
Ces arbitrages se traduiront au sein d’un programme d’actions pluriannuel qui s’intégrera dans la
convention d’utilité sociale (CUS) en cours, et préfigurera celle à mettre en œuvre au 1er janvier 2018.