Le “off balance” a la co

Eco management
Financement d’entrepôts
Le “off balance” a la co
Parmi les méthodes de
financement permettant
d’acquérir des espaces
d’entreposage, celle du “off
balance” gagne du terrain.
Une approche que privilégient
surtout les entreprises cotées
en bourse qui ne souhaitent
plus charger leur bilan et
optent de ce fait pour la
location ou le leasing
immobilier. Ainsi, elles
peuvent plus aisément
budgéter l’investissement et
déduire le coût du résultat
imposable.
Luc Franco
Il convient d’opérer une distinction entre
le financement d’actifs immobiliers (terrains et bâtiments), de l’aménagement et
du matériel de magasin. En principe, chacun de ces trois postes peut être financé
par une formule distincte, même si le
financement global de l’ensemble du projet par une seule méthode reste bien
entendu envisageable.
Quatre formules
de financement
Concrètement, quatre formules de financement existent sur le marché : le financement sur fonds pro p res, le crédit d’investissement, la location et le leasing
immobilier. Le financement sur fonds
pro p res sera choisi par les entreprises
souhaitant garder une indépendance
maximale. Inconvénient majeur de cette
méthode : les fonds propres ne sont pas
déduits en tant que frais; cette méthode
de financement n’est, par conséquent,
pas attrayante sur le plan fiscal. De plus,
les moyens ne peuvent plus être utilisés
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pour les opérations. Cette remarque s’applique aussi au classique crédit d’investissement. En effet, les deux méthodes
sont des formules “on balance”; l’investissement apparaît, par conséquent, sur
le bilan comptable de l’entreprise.
La troisième formule, la location, est une
formule “off balance” : les amortissements n’apparaissent donc pas sur le
bilan. En outre, les remboursements
périodiques sont assimilés à un poste de
coûts véritable, et sont donc déduits du
résultat imposable.
Quatrième et dernière formule : le leasing
immobilier qui peut être comptabilisé
tant en off qu’en on balance. Cette formule gagne incontestablement en popularité; elle croît d’ailleurs à un rythme de
10 % par an. Une formule certes inaccessible aux particuliers, mais dont les
entreprises apprécient de plus en plus les
avantages.
La société de leasing (lessor) reste propriétaire du bien immobilier jusqu’à la fin
du contrat. Un point fondamental pour la
société de leasing parce que, si le pre-
neur de leasing (lessee) ne respecte pas
ses engagements financiers, le bien
immobilier peut à nouveau très facilement être commercialisé. Dans le cas
d’un crédit d’investissement classique,
par contre, la procédure de confiscation
du bien est beaucoup plus complexe
pour l’institution financière.
La société de leasing est très “asset minded”, ce qui signifie qu’elle accord e
beaucoup d’importance à la valeur commerciale du bien. Dans ce contexte, la
localisation et la polyvalence du bien
jouent un rôle fondamental. Il est clair en
effet que les bâtiments multifonctionnels
sont fort recherchés, avec un nombre
d’acheteurs potentiels élevé. Bien davantage que pour un magasin hautement
spécialisé.
Deux formules de leasing
Le leasing immobilier peut être on ou off
balance.
Eric Zuiderhoff, directeur du leasing
immobilier chez ING Lease : “Dans le cas
cote
New Wave Logistics - “Location et outsourcing”
■ New Wave Logistics a opté pour la location. Exception : le
magasin multiclient du siège central qui est financé sur fonds
propres.
de la formule off balance, le lessee paie
un prix de location périodique relativement bas, parce que l’option d’achat – le
montant auquel il peut acquérir le bien
immobilier à la fin du contrat - est très
élevée : environ 30 %. Cette formule
emporte la préférence des sociétés multinationales, parce qu’elle n’a pas d’impact
négatif sur le bilan. Par conséquent, les
ratios comptables ont meilleure mine : le
ratio de dette (capital étranger divisé par
capital propre) est plus faible et la solvabilité (capital divisé par le total du bilan)
diminue. Ces ratios financiers sont essentiels pour les multinationales, car ils ont
une influence directe sur la cotation en
bourse. Deuxième avantage important :
les coûts sont facilement budgétisables
de par la facture périodique fixe. En
outre, les grandes entreprises sont d’avis
que la possession et la gestion de biens
immobiliers ne relèvent pas de leur corebusiness.
En Belgique, New Wave Logistics gère cinq centres de distribution.
Quatre sites sont dédiés : l’EDC de Pioneer, le magasin QMS de
Minolta, le centre de distribution international pour Clarks et l’EDC
pour Casio Electronics. Au siège central de Melsele, l’entreprise de
logistique abrite également un magasin “multiclient”. Le financement
des investissements des entrepôts est réalisé par différentes
méthodes.
Peter Meers, business development manager : “Le magasin multiclient
du siège central a été financé sur fonds propres, avec des capitaux
provenant de notre maison mère. Nous louons à Pioneer l’EDC pour
Pioneer, y compris l’infrastructure et le matériel de magasin. En fait, il
s’agit dans ce cas précis d’un outsourcing des opérations de Pioneer
vers nous. Les autres magasins dédiés sont loués auprès de sociétés
d’investissements. Enfin, nous réalisons nous-mêmes de l’outsourcing : ainsi, nous sous-traitons les activités de manutention d’un
centre de distribution pour produits chimiques non dangereux à une
“Natie”, située dans le port d’Anvers. Dans ce cas, nous louons le
magasin, tandis que la “Natie” prend en charge les opérations”. Notre
philosophie : louer, de préférence, car les contrats logistiques portent
désormais sur une durée plus courte que par le passé : de 10 ans à 3 à
5 ans aujourd’hui; seul le siège central de Melsele échappe à la règle.
Les PME, par contre, considèrent le
contrat à moyen terme et sont davantage
intéressées par l’acquisition du bien à la
fin du contrat. Généralement, elles
déboursent un prix de location périodique plus fort, mais l’option d’achat est
nettement plus basse : environ 10 %”.
Location versus leasing
La TVA est généralement un élément
important lorsqu’il s’agit de choisir la formule de financement la plus adaptée. En
principe, la TVA est due sur l’acquisition
de nouveaux bâtiments. Dans le cas de
location de biens immobiliers, une règle
p a rt i c u l i è re est d’application : ni le propriétaire ni le locataire ne récupèrent la
TVA, et ce conformément à l’article 44 du
code TVA. Dans le cas du leasing immobilier, cette exemption de la TVA n’est, par
contre, pas valable et aussi bien le lessor
que le lessee doivent payer la TVA, mais,
d ’ a u t re part, ils peuvent déduire la TVA.
En fin de compte, cela reste une opération blanche. Seule ombre au tableau :
beaucoup de travail administratif.
Quand le bâtiment n’est pas nouveau, la
TVA n’est pas due dans le cas de la location. Dans le cas du leasing, des droits
d’enregistrement doivent être acquittés
par le lessor qui les porte toutefois en
compte au lessee. Ce dernier ne peut pas
récupérer ces droits - contra i rement à la
TVA. A noter que les droits d’enre g i s t rement varient d’une région à l’autre : 10 %
en Flandre et 12,5 % en Wallonie et à
Bruxelles.
E. Zuijderhoff : “ING Lease conseille le
client dans le choix de la formule de
financement la plus appropriée et propose des services complémentaires : choix
de l’architecte, de l’entrepreneur, etc.
ING Lease se positionne donc comme
conseiller, sans aller toutefois aussi
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Eco management
Fuji Hunt - “Les fonds propres, en
toute connaissance de cause”
En décembre 2000, Fuji Hunt, une filiale à 100 % de
Fuji Film, inaugurait un nouveau Centre de distribution
européen à St-Nicolas. Particularité : le complexe a été
intégralement financé sur fonds propres, aussi bien le
bâtiment, l’aménagement de l’entrepôt que le matériel de
magasin.
Herman Van den Broeck, logistics and distribution
manager : “Ce choix est conforme à la philosophie du
groupe qui consiste à éviter autant que possible l’injection
de capitaux étrangers. Le souhait aussi de maintenir une
structure financière saine, garantissant ainsi une
indépendance maximale”. Au plan fiscal, cette méthode de
financement n’offre pas les mêmes avantages que les
autres formules, les fonds propres ne pouvant être déduits
en tant que frais. Cependant, Fuji Hunt a bénéficié de
subsides à l’investissement. Le complexe comprend un
magasin de production entièrement automatisé offrant
5.500 positions de palettes et un magasin orderpicking
manuel de 1.500 positions de palettes, piloté par un
système de warehouse management. Les matières
chimiques, tels que films, papier photo, plaques rayon X et
plaques d’offset y occupent une place en vue. Le magasin
d’orderpicking occupe 10 personnes, tandis que le magasin
de production procure de l’emploi à 7 collaborateurs. La
mise en place de l’EDC a abouti entre-temps à la fermeture
d’un des cinq autres centres de distribution implantés en
Europe.
loin qu’un promoteur immobilier. Car
ING Lease ne commence à construire que
lorsqu’un contrat de leasing en bonne et
due forme a été signé”.
Financement de projet
Le Groupe Van Looy propose une formule
“one-stop-shopping” : il conçoit et va jusqu’à mettre en œuvre la totalité des projets logistiques. A ce titre, le bureau d’engineering donne des conseils sur le financement du projet sans toutefois faire luimême office d’institution financière. Il est
à noter que les bâtiments, l’aménagement et le matériel de magasin peuvent
être financés séparément.
Ir. Christophe Aelbers : “En matière de
financement, nous observons également
cette tendance à ne pas repre n d re d’actifs sur le bilan. Le financement off balance est plus que jamais en vogue, surt o u t
auprès des entreprises cotées en bourse.
Exception : les entreprises qui exploitent
elles-mêmes les sites et donc pas les promoteurs immobiliers ou les inve s t i sseurs. Ces entreprises ont, dans ce cas,
droit à des subsides, dont l’ampleur est
fonction notamment de l’emploi créé.
Mais le financement on balance peut
aussi être intéressant. C’est le cas
lorsque le bâtiment et l’aménagement
p e u vent fiscalement être considérés
comme un ensemble, par exemple une
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■ Becton Dickinson a choisi la formule du leasing, aussi bien pour les
investissements en bâtiments, l’aménagement que le matériel de magasin.
(photo Van Looy Group)
Becton Dickinson - “La préférence au leasing”
La multinationale américaine Becton Dickinson fabrique des produits médicaux et de
diagnostic. Les Centres de Distribution Européens (EDC), responsables de ces produits,
sont implantés à Temse. EDC 1 a été inauguré en 1992 et se charge de l’entreposage et
de l’expédition de produits de diagnostic. La température régnant dans la zone froide
varie entre 16 et 17 °C, tandis que dans la zone de surgélation, la température atteint
–148 °C. EDC 2 a ouvert ses portes en 1994. C’est là que les produits médicaux sont
stockés. En 2000, EDC 2 a connu une forte expansion, voyant sa capacité de stockage
passer de 22.500 positions de palettes à 46.500 positions. Ensuite, EDC 3 est né et s’est
vu attribuer le rôle de réceptionner les produits de diagnostic, qui sont préparés et
stockés dans EDC 1. L’EDC 1 agrandi et l’EDC3 sont opérationnels depuis 2001.
Eddy Coopmans, logistics & maintenance manager, a géré les deux projets d’expansion
de la multinationale américaine. Il est responsable de l’ensemble du projet, depuis la
conception jusqu’à la réalisation technique, en passant par la logistique et le choix du
modèle financier.
Eddy Coopmans : “Becton Dickinson a choisi la formule du leasing, que ce soit pour les
investissements en bâtiments et en terrains (via ING Lease), l’aménagement ou le
matériel de magasin”.
construction silo. L’administration fiscale
peut considérer les structures porteuses
avec l’équipement logistique comme une
seule machine. Un point de vue qui
donne droit à des amortissements accélérés de 8 à 10 ans au lieu des classiques
20 ans, ce qui implique un avantage fiscal
considérable.”
C. Aelbers formule une idée fondamentale mais néanmoins pratique quand il
é voque la construction de nouveaux
centres de distribution : “Une erreur classique consiste à construire d’abord un
bâtiment et d’optimaliser ensuite la
logistique en fonction des cara c t é r i stiques de ce bâtiment. Nous faisons le
cheminement inverse : nous conceptualisons le bâtiment autour de la logistique.
En d’autres termes, nous analysons
d’abord le problème logistique et, en
fonction des résultats de l’analyse, nous
é l a b o rons des solutions concrètes, qui
englobent à la fois un bâtiment adapté et
les formules de financement”.
■