Garanties construction

Adil Information Logement – dossier autopromotion – octobre 2011
Les garanties légales
Le maître d’ouvrage et les propriétaires successifs de l’immeuble qui constatent des désordres
bénéficient à compter de la réception des travaux et dans un délai maximal de 10 ans du
régime spécial de la garantie des constructeurs.
Toute clause qui aurait pour objet ou pour effet d’exclure une de ces garanties sera réputée
non écrite.
A ce régime spécial s’ajoute la possibilité d’engager la responsabilité de droit commun
contractuelle ou délictuelle du constructeur. Sauf exception, la responsabilité de droit
commun nécessite, pour sa mise en œuvre, la preuve d’une faute du constructeur par le maître
d’ouvrage. A l’inverse, le régime spécial de la responsabilité des constructeurs instaure une
présomption de responsabilité dès lors que le désordre constaté rentre dans les conditions de
fond et de délai des garanties légales. Il existe 3 garanties légales ayant chacune un champ
d’application distinct : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie
décennale.
I/ Garantie de parfait achèvement
Article 1792-6 du Code Civil
La garantie de parfait achèvement porte sur deux types de désordres :
- les désordres apparents ayant donné lieu à des réserves de la part du maître d’ouvrage
à la réception de l’immeuble
- les désordres révélés dans l’année suivant la réception de l’immeuble et signalés dans
ce même délai au constructeur par LRAR
La garantie de parfait achèvement s’applique donc à tous les désordres, vices
apparents ou cachés et défauts de conformité, à condition qu’ils aient été signalés dans le
délai d’un an suivant la réception.
Lorsque les désordres sont signalés dans les conditions requises, l’entrepreneur a l’obligation
de réaliser ou de faire réaliser les travaux nécessaires au parfait achèvement de l’immeuble.
Le maître d’ouvrage et l’entrepreneur concerné doivent s’accorder sur un délai de réparation.
A défaut d’accord ou si le délai n’est pas respecté malgré une mise en demeure, le maître
d’ouvrage peut faire exécuter les travaux aux frais et risques de l’entrepreneur.
Toute contestation doit faire l’objet d’une assignation dans le délai d’un an.
II/ Garantie biennale
Article 1792-3 du Code Civil
La garantie biennale ou de bon fonctionnement des équipements couvre les désordres
affectant le bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage.
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Quid de l’élément d’équipement dissociable ? Un élément d’équipement sera considéré
comme dissociable de l’ouvrage lorsqu’il peut être monté ou démonté sans que la structure de
l’immeuble en soit endommagée.
Ex : les revêtements muraux, moquettes, parquets, appareils de ventilation/chauffage etc…
La garantie biennale ne peut être activée que si le désordre n’est pas susceptible d’entrer
également dans le champ de la garantie décennale.
Si deux garanties sont en concours, la plus forte gagne !
La garantie couvre le dommage dans un délai de 2 ans à compter de la réception de
l’immeuble.
III/ Garantie décennale
Article 1792 et 1792-2 du Code Civil
La garantie décennale couvre les désordres graves qui affectent la solidité de l’immeuble ou
qui le rendent impropre à sa destination.
L’atteinte à la solidité de l’immeuble : c’est quand sa pérennité est menacée en tout ou partie.
Exemple : des fissures traversantes, le nom respect des normes parasismiques…
L’impropriété à destination : c’est quand le vice ne permet pas d’utiliser l’immeuble
conformément à sa destination, en tout ou partie.
Exemple : des fissures entrainant des infiltrations d’eau…
La garantie couvre le dommage dans un délai de 10 ans à compter de la réception de
l’immeuble.
Attention ! Pour les garanties biennale et décennale, le délai de 2 ou 10 ans est un délai
de dénonciation ET d’action.
Il faut donc agir en justice via une assignation dans le délai prescrit pour obtenir
réparation sur le fondement des garanties légales.
Si le délai est dépassé, le seul recours sera de mettre en œuvre la responsabilité civile
contractuelle ou délictuelle du constructeur… avec obligation pour le maître d’ouvrage
de prouver la faute du constructeur.
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