La loi Pinel

Conférence Synar du 11.02.2015
I-
Introduction
1- La signature de l’avant-contrat dans les locaux de l’Aéroclub
Droit de rétractation du CCH bien connu (L 272-1 et s.), qui court à compter de
la première présentation de la notification faite : 7 jours
Une question subsidiaire intéressante : à partir de quand modification
substantielle ? Com 8/07/2014 n°13-19330 : il faut que l’objet de la vente soit
modifié.
Et le nouveau droit de rétractation (donc deux droits à purger) qui court à
compter de la signature du contrat : 14 jours, tel que prévu par Code de la
consommation (L 121-18-1 et s.) institué par loi de simplification du
20/12/2014.
Remarque : la signature du contrat fait courir le délai de 14 jours, à condition
que l’on ait remis les pièces particulières prévues à l’article L 121-17 du Code
de la Consommation (notamment le formulaire type de rétractation).
2- Comment se faire payer quand on est agent immobilier traitant de
l’habitation ?
- Pas le bon de visite : Com 23/09/2014 n°13-11595
- Pas la clause pénale (équivalente à la rémunération perdue par suite d’une
faute de l’acheteur) : Civ.3ème 9/07/2014 n°13-19061
- Pas de Dommages-Intérêts : cf Com ci-dessus.
Seule possibilité : mandat loi Hoguet + vente effectivement conclue
3- Accessibilité PMR
- Première distinction : le local est-il un ERP ?
Dès lors qu’il reçoit du public, oui, au moins en 5ème cat.
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Les professions libérales et cabinet de santé : certainement ERP 5ème cat
(Cf.RM Zimmerman du 14/09/2009, JOAN page 3565) – sauf si mixte
habitation principale.
- Deuxième distinction : local inclus dans copropriété ?
Si oui, alors également obligation au sein de la copropriété pour les parties
communes ; mais ordonnance 26/09/2014 prévoit que dérogation pour
immeubles collectif à usage d’habitation si la copropriété refuse les travaux
de mise en accessibilité.
Donc audit sur ce point à faire.
Et si effectivement refus par copropriété : ouverture d’un ERP
ultérieurement : obligation de dérogation particulière à demander au Préfet
car immeuble collectif non conforme !
- Ce qui est impératif : déposer au plus tard un agenda Ad’ap le 27/09/2015
à défaut : la non-conformité du bien au 01/01/ 2015 (date obligation de
mise en conformité PMR par loi 11/02/2005) entraine alors sanctions
pénales et financières (première sanction de 1500 à 5000 € pour ne pas
avoir déposé le dossier, et deuxième sanction pour infraction à la loi 2005
de 45.000€ personnes physiques et 200.000 € Personnes morales)
- Durée de l’Ad’ap : 3 ans pour mise en conformité, avec prorogation
possibles sur 3ans (complexes) ; si pas respect : sanction supplémentaire
de 5% à 20% des travaux restant à réaliser
- Possibilité de demander des dérogations particulières (la notion de
disproportion manifeste est à invoquer)
- Ce qu’il y a comme travaux à réaliser : cf. arrêté du 8/12/2014, applicable
donc dès le 1er janvier 2015 (référence : NOR : ETLL1413935A)
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II-
Urbanisme
1- La question de l’intérêt de la preuve de l’affichage en Mairie : point de
départ pour qualifier l’intérêt à agir du pétitionnaire qui entreprend le pc
(à comparer donc à la date de constitution de l’association de défense du
quartier, ou la date d’acquisition de la chambre de bonne voisine)
2- La question de l’intérêt de la preuve de l’affichage sur le terrain : l’espoir
contrarié de R 600-3 Code Urbanisme par la jurisprudence Conseil d’Etat
sur le fait que l’absence de mention de l’obligation de notification
empêche de se prévaloir de l’irrecevabilité de l’action à l’encontre du
pétitionnaire.
3- Le danger de la rénovation/reconstruction de la véranda : la perte du
bénéfice de la prescription décennale de l’action démolition : Civ.3ème
24/09/2014 n°13-12751
4- Attention aux extensions de surface de -1.000 m² dans les centres
commerciaux réalisées sur la base de la circulaire Martin du 28/08/2008,
retirée par une circulaire du 24/10/2008 : elles sont définitivement
illégales, rendant tout autant illégales les extensions mêmes régulièrement
autorisées à partir de là ! (CE 23/07/2014 n°371522).
5- CE 17/10/2014 n°360968 : un indivisaire peut demander seul une
autorisation d’urbanisme, même si autorité compétente pour instruire est
informée d’une opposition des autres indivisaires.
6- Changement d’usage des locaux à Paris : modification du règlement
municipal ( dernière séance du conseil municipal en date du19/11/2014 ,
ref : BMO 2014 DLH 1120)
Modification des règles de calculs des localisations de compensation
Restrictions pour les logements meublés (compensation dans le même
arrondissement)
Limitation de la profession libérale sans compensation dans le 8ème
arrondissement à 50 m² (personne physique)
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III-
Les ventes immobilières et les droits de préemption
Est-il encore possible de vendre à un tiers autre que le préempteur ?
1- Vente à la découpe d’un immeuble à usage habitation
- La loi Alur a rajouté un droit de préemption subsidiaire de la Mairie : 7ème
alinéa de l’article 10 de la loi n°75-1351 du 31/12/75.
Le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation.
Aucune référence au DPU et faculté de repentir du propriétaire.
Le prix serait donc fixé par le juge de l’expropriation sans possibilité pour
le propriétaire de refuser la vente !
- La loi Alur a sensiblement modifié les critères du locataire protégé à qui il
ne peut pas être délivré de congé : abaissement de son âge à 65 ans, et
critère de ressources : seuil permettant d’accéder à logement social (or
d’après S.Pérignon, 68% population est dans ce cas !)
2- Vente de tous lots de copropriété :
- Le délai de réalisation en cas de DPU : à raison du droit de visite et
documents prévus par décret 22/12/2014, le délai peut atteindre 4 mois.
- Et problème particulier en matière de vente local commercial : le droit de
préemption du locataire : deux questions d’actualités :
o La commission de l’intermédiaire
o La négociation d’une vente libre : peut-on prévoir la pvte sous
conditions suspensive de la libération des lieux avec le texte de
l’article L 145-46-1 Code de Commerce ?
Le texte prévoit que le droit de préemption du locataire nait dès que
« le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de
vendre celui-ci….. »
La signature d’une promesse est à tout le moins la manifestation
que le propriétaire envisage de vendre ! Et donc dès lors le droit de
préemption doit être purgé (il est trop tard pour négocier la
libération amiable du local)
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3- Vente d’une maison au-delà du bourg avec son terrain
Précisions : le terrain attenant fait moins de 4 ha, comporte des parcelles portées
au cadastre comme bois et forêts, et se situe principalement en zone A du PLU
Dans ce cas il faut depuis le 13/10/2014 (Loi LAAAF relative à l’Avenir
de l’Agriculture, l’Alimentation, l’Andouillette Authentique et la Forêt) purger 5
droits de préemption avant que de concrétiser la vente au profit du bénéficiaire
de la promesse ! (le droit de préemption de la Safer nouvellement étendu, le
droit de préférence des voisins propriétaires de parcelles boisées, le droit de
préférence nouveau de la Commune, le droit de préemption nouveau de la
Commune si celle-ci est propriétaire de parcelles boisées voisines, le droit de
préemption nouveau de l’Etat si celui-ci est propriétaire d’une forêt domaniale
voisine).
4- Vente d’un bien qui a été dans le domaine public avant la date d’entrée en
vigueur du CG3P (01/07/2006)
Depuis l’arrêt ATLALR (CE 8/04/2013 n°363738), le seul fait d’avoir prévu
une affectation à un service public moyennant des aménagements spéciaux,
même si ceux-ci n’ont pas été réalisés : inclusion de droit dans domaine
public.
Donc tous les actes de mutation réalisés depuis cette inclusion sont nuls, de
nullité imprescriptible. (Antérieurement à ALTAR, le CE considérait que tant
que les aménagements n’ont pas été faits, la domanialité publique n’était que
« virtuelle » et que le bien appartenait encore au domaine privé et pouvait
faire l’objet d’une aliénation après abandon du projet d’aménagement).
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IV-
Les SCI : contraintes particulières
Soit une SCI dont l’objet social est d’acheter et louer un bien immobilier.
C’est un acquéreur professionnel au sens du droit de rétractation CCH,
confirmé par Civ.3ème 16/09/2014 n° 13-20002 (ce que soutenait le notariat
depuis longtemps).
Conséquence inattendue : Civ.3ème 7/10/2014 n°13-21957 en cette même
qualité d’acquéreur professionnel (ayant revendu un bien deux ans après
l’avoir acquis), doit la garantie des vices cachés comme un marchand de
biens (pardon, je veux dire comme un « promoteur-rénovateur soumis au
statut fiscal des marchands des biens et qui est passible sur option de la tva
sur la marge » pour reprendre la définition de notre Président d’Honneur)
Et pour faire bien : impossibilité de donner l’actif de la SCI en garantie de
l’emprunt souscrit par associé : totalement contraire à l’intérêt social (et ce
même si AG unanime et/ou changement d’objet de la société) :
Com.23/09/2014 n°13-17347
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V-
Les charges du bail commercial
1- Les charges Pineliennes (Décret 3/11/2014)
Un syndicaliste rappelle que les négociations avec le Ministre ont été menées
à couteaux tirés, exprimant son sentiment avec cette citation désormais
fameuse : « O Tempora, O Mores, O Pinel ! »
- Faire un tableau deux colonnes : l’une avec les catégories de charges (liste
limitative), l’autre avec les charges (liste non limitative) ; le risque étant
de voir apparaître dans une catégorie une charge qui lui est étrangère
- Il faut impérativement définir « surface exploitée » dans le bail
- Forfait charges : à éviter ! Préférer le système du plafonnement
- Les charges non refacturables : le 606, ce qui va relancer le débat sur sa
définition (ante : la jp mettait déjà tout ce qui était structure à la charge du
bailleur, et la pratique faisait liste de ce qui était ou pas à sa charge. A
attendre un retour à la bataille judiciaire sur cette définition)
- Les charges refacturables :
o La refacturation des impôts : avant jp obligeait liste de charges et à
défaut non refacturable ; ici texte de l’article L 145-10-2 Code de
Commerce permet désormais de refacturer les impôts et notamment
la taxe sur les locaux commerciaux ; la limite vient seulement du
décret : pas possible CET et CVAE ; Et à venir : possible
discussion judiciaire sur la notion de lié à l’usage de l’immeuble
o Le décret valide la vétusté et la mise aux normes à la charge du
preneur, sauf si 606. Très favorable bailleur
o Facturation possible des travaux d’embellissement si coût supérieur
à remplacement à l’identique !!?? Cela permettrait de refacturer le
606 en cas de remplacement (mais pas en cas de réparation) ;
signification vraie de ce principe légal obscur à trouver
o Les hono de gestion non, mais les hono techniques oui ; solution :
loyer + x% (correspondant aux honos de gestions) ?
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- L’état prévisionnel des travaux : Danger !
Quel type de travaux (refacturable ou pas) ? ; quid si travaux listés pas
faits (ou travaux faits pas listés) ?
A faire :
Disclaimer dans bail indiquant qu’aucune obligation du bailleur
Pas dans bail, pas annexe, mais seulement remis pour « porté à
connaissance ».
2- Attention : l’absence de régul de charges rend sans cause (et restituable)
les appels de provisions faites aux locataires (Civ.3ème 5/11/2014 n°1324451)
3- Pour quels baux ?
- Nouveaux baux signés à compter du 5/11/2014 (quel que soit date d’effet
du bail)
- Baux renouvelés à compter de cette date
- Baux renouvelés par l’effet d’une décision fixant le loyer du
renouvellement (date de la décision à compter du 5/11/2014)
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VI – Divers
1- L’indivision
- Civ.1ere 9/07/2014 : un indivisaire même minoritaire peut adresser
commandement de payer les loyers avec demande de constatation de la
résiliation ; mais nécessité 2/3 pour agir en résiliation
- CE 17/10/2014 : un indivisaire peut demander une autorisation
d’urbanisme, même si autorité compétente informée d’une opposition des
autres indivisaires.
2- Les Rachats à soi-même en matière patrimoniale
- Les OBO validés par le Conseil d’Etat
- La création de nouveaux droits réels en substitut de l’usufruit ?
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