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LFP Immo SR
30 Septembre 2016
FR0010699686
Organisme de Placement Collectif Immobilier
L’objectif de la SPPICAV LFP IMMO SR vise à constituer un portefeuille diversifié par l'intermédiaire d’actifs
Immobiliers d'entreprise Socialement Responsables, détenus directement ou indirectement (bureaux 70% à 100% de la poche immobilière - et autres actifs immobiliers d'entreprise comme des commerces,
locaux d’activités, logistique ou hôtellerie - 0% à 30%).
L’objectif de performance, sur la durée de vie de la SPPICAV, est d'atteindre un rendement supérieur à
celui de l'indice IPD France Bureaux Total Return.
La stratégie visée est une stratégie "core". La gestion est de type discrétionnaire.
Conjoncture de marché
La consommation des ménages reste le principal moteur de la croissance française. Les
prévisions de consommation des ménages sont stables à 1,6% en 2016 et 1,9% en 2017. Le
chômage devrait diminuer en 2016 à 9,6% et 9,4% en 2017 selon Rexecode contre 10% fin 2015.
Le taux de marge des entreprises diminue de 0,4 points pour atteindre 31,7% pénalisé par le
rebond du prix du pétrole. L’estimation de croissance annuelle du PIB par Rexecode est revue à
la baisse à 1,3% contre 1,6% annoncé en janvier, en raison de la sortie de l’Union Européenne du
Royaume-Uni et de la série d’attentats qui a fortement impacté le tourisme. Quant à l’année
2017, Rexecode annonce une croissance plus contenue, proche de 1,1%.
Le marché locatif des bureaux a confirmé son redémarrage au 3ème trimestre en Ile-de-France.
Les commercialisations de surfaces ont concerné 592 000 m² durant l’été et ont totalisé 1,7
millions m² depuis le début d’année, elles progressent de 15% par rapport aux trois premiers
trimestres de 2015. L'amélioration de l'environnement macro-économique se manifeste ainsi
véritablement sur le marché locatif. Plusieurs grandes transactions, en retrait depuis le début
de l'année, se sont ainsi concrétisées durant l’été, à la Défense et dans Paris en particulier. Les
commercialisations de petites et moyennes surfaces sont restées stables, à un niveau
satisfaisant. L’offre s’est considérablement réduite dans les zones où les volumes de
commercialisations ont été les plus élevée. Ainsi, le taux de vacance est nettement inférieur à
4% dans Paris. Il est passé de 6,8% à 6,4% au cours du 3ème trimestre sur l’ensemble de l’Ilede-France mais reste conséquent dans le Croissant Ouest et en 1ère périphérie. Le lancement
de plusieurs projets de bureaux durant l’été devrait néanmoins interrompre la baisse du taux de
vacance en 2017.
Les valeurs locatives « prime » sont restées globalement stables ce trimestre. Le loyer moyen a
enregistré une légère progression, mais celle–ci repose sur les augmentations observées dans
deux zones de marché, le Quartier Central des Affaires parisien et le Croissant Ouest. Ailleurs,
les loyers sont en phase de stabilisation mais toujours plutôt orientés à la baisse dans les zones
où les surfaces disponibles sont nombreuses. Les mesures d’accompagnement demeurent
élevées sur l’ensemble de l’Ile-de-France mais montrent des signes de reflux dans les meilleures
zones de Paris intra-muros. Le loyer moyen devrait se stabiliser au cours des prochains
trimestres.
Les investissements sont restés conséquents au cours du 3ème trimestre. Depuis le début de
l'année, 15,4 Mrds€ ont été investis en immobilier d'entreprise sur l'ensemble du territoire. Les
mises en vente d'actifs de bonne facture technique, bien localisés et commercialisés à des
locataires de qualité ont été à nouveau contenues ce trimestre. Les engagements se sont donc
portés sur des biens au profil de risque plus élevé : seules 60% de transactions ont concerné
des actifs aux revenus sécurisés dits « core ». Les bureaux ont à nouveau nettement dominé les
volumes, soutenus par quelques grandes transactions enregistrées à la Défense notamment.
Après trois trimestres de stabilité, les taux de rendement « prime » ont repris leur contraction
pour les bureaux. Les liquidités prêtes à se positionner sur le marché ne se tarissent pas, bien
au contraire, d'autant que les taux d'emprunt d'état proposent des rendements toujours très
faibles. Les meilleurs emplacements en commerces dans Paris affichent désormais des taux
inférieurs à 3%. Sur l'ensemble de l'année, les investissements devraient atteindre un volume de
24 Mrds€, équivalent à celui enregistré en 2015. Les taux de rendement « prime » devraient
rester stables au 4ème trimestre mais pourraient se contracter à nouveau en 2017.
Commentaire de gestion
Chiffres clés
Valeur liquidative
572 272,20 €
Nb d'actions
264,99019
Actif net global
151 646 520,77 €
Souscriptions reçues *
140 000 000 €
Capital restant à appeler
0€
* commissions incluses
Caractéristiques
Forme juridique
SPPICAV Professionnelle
02/03/2009
Date de création
Indice de référence
IPD France Bureaux Total Return
Affectation des résultats
Valorisation
Semestrielle
Semestrielle (dernier jour ouvré: J)
Délai de publication VL
J+40
Devise de référence
EUR
Clientèle
Investisseurs autorisés
Risques supportés
De marché immobilier, effet de
levier, en capital, contrepartie
Durée de placement recommandée
15 ans
Informations commerciales
Code ISIN
FR0010699686
Commission de :
Souscription non acquise à la SPPICAV
-
Souscription acquise à la SPPICAV
3,75%
Rachat non acquise à la SPPICAV
-
Rachat acquise à la SPPICAV
-
N.B : période de souscription close au 31/12/2012
Montant min de souscription
500 000 €
Prix de souscription
VL + frais
Centralisation des souscriptions
Centralisation des rachats
J-2
J-2
Délai de règlement
6 mois maximum
Période de blocage
3 ans
après constitution de la SPPICAV
Gate, déclenchement
Centralisateur
Dépositaire
> 0,1% du nb d'actions
dont l'actionnaire est titulaire
La Française AM Finance Service
BNP Paribas Securities Services
La performance de l’OPCI au 30 septembre 2016 s’établit à 4,25% sur un an glissant. Elle
provient principalement des loyers et revenus sur les actifs immobiliers livrés.
Commissaire aux comptes
Gestionnaire comptable
BNP Paribas Fund Services
Le portefeuille immobilier est composé à environ 67% des immeubles de Bordeaux, Chaponnay,
Strasbourg, Pantin, Lille et Lyon loués à 100%. Ces actifs délivrent régulièrement leurs flux
locatifs sur la base de loyers indexés au taux moyen légèrement supérieur à 6% de leur valeur
d'expertise au 30 septembre 2016.
Evaluateurs immobiliers
Atis Real - Foncier Expertise
Les actifs Montrouge et Montpellier finalisent la composition du portefeuille. Montrouge est
désormais loué à 100% à un taux de de rendement autour de 5,30%. Montpellier porte son taux
d'occupation physique à 51% avec la commercialisation d'environ 300m2 supplémentaires sur le
troisième trimestre.
Un prochain acompte sur dividende sera versé au cours du dernier trimestre 2016 et
représentera environ trois trimestres de résultat immobilier soit 18 700€/action.
Une société du Groupe La Française - www.lafrancaise-group.com
La Française Real Estate Managers - Société par actions simplifiée au capital de 1 220 384 € - 399 922 699 RCS Paris
Société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF sous le n° GP 07000038 du 26/06/2007
Adresse : 128, boulevard Raspail - 75006 Paris - France
Tél. : +33 (0)1 44 56 10 00 - Fax : +33 (0)1 44 56 11 00
Société de gestion
Commercialisateur
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La Française REM
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Document Non Contractuel, avant toute souscription, prenez
connaissance des statuts et caractéristiques principales
disponibles sur internet : www.lafrancaise-group.com ou sur simple
demande : La Française AM Finance Services - Service relations
clientèle - Sources : données internes
LFP Immo SR
30 Septembre 2016
Publication du Snapshot GRESB 2016 pour la France
Le GRESB est un indice de référence qui analyse les pratiques et les politiques des acteurs immobiliers sur les enjeux d'environnement, de
responsabilité sociale et de gouvernance. Avec un total de 759 sociétés analysées en 2016, le GRESB s'impose comme une référence internationale en
matière d'évaluation ESG pour l'immobilier. En évaluant et comparant les sociétés immobilières, le GRESB vise à permettre de mieux gérer les risques
environnementaux, sociaux et de gouvernance. En 2016, le GRESB couvre 63 pays pour 66 000 actifs de 759 entités.
Les résultats France du GRESB 2016 ont été présentés lors d'une conférence organisée par l'Observatoire de l'Immobilier Durable le 11 octobre
dernier. Au niveau français, 28 entités ont participé au GRESB en 2016, soit le troisième pays au niveau européen. Le score moyen pondéré des
participants français a progressé de 4 % de 55/100 en 2015 à 57/100 en 2016. Les répondants français se distinguent notamment sur les certifications
environnementales de bâtiments mais sont en-deçà de leurs voisins européens sur les thématiques de « stakeholder engagement », sur le reporting
des indicateurs de performance environnementale et sur le déploiement de systèmes de management environnemental.
Ecart
Pour la deuxième année consécutive le
fonds ISR LFP IMMO SR 1 a obtenu la
classification Green Star avec un résultat
global de 70/100
Analyse ISR par actif
Opération
Lumine&Sens
Danone
Etoile du Rhin
PRD
Romarin
Konfluence
Le Sonate
Le Liner
TOTAL
Ville
Bordeaux
Chaponnay
Strasbourg
Pantin
Lille
Lyon
Montrouge
Montpellier
Prix HT AEM
7 300 000 €
7 627 310 €
16 115 000 €
28 821 640 €
28 027 400 €
9 103 852 €
32 038 200 €
18 525 000 €
147 558 402 €
Valeurs
d'expertises
7 050 000 €
8 000 000 €
16 350 000 €
32 490 000 €
30 530 000 €
9 890 000 €
32 830 000 €
18 130 000 €
155 270 000 €
Poids
4,5%
5,2%
10,5%
20,9%
19,7%
6,4%
21,1%
11,7%
100%
Environnement
63%
72%
80%
95%
62%
71%
75%
62%
74%
Social
70%
71%
82%
81%
82%
78%
79%
78%
79%
Sociétal
63%
38%
67%
84%
50%
67%
50%
67%
62%
Score
Global
79%
86%
92%
89%
77%
91%
90%
72%
85%
Nature
bureau
entrepôt
bureau
bureau
bureau
bureau
bureau
bureau
Mise à jour de la matrice en date du 30/09/2016
Surface
2 970 m²
6 521 m²
6 360 m²
5 778 m²
8 332 m²
2 312 m²
6 229 m²
7 582 m²
46 084 m²
Les indices ISR ont été mis à jour
en lien avec l’évolution de la
critériologie ISR fondée sur
l’innovation et la transformation
des usages
(exemple :
importance prise par l’existence
des réseaux de communication wifi , fibre optique ou création de
nouvelles certifications) ainsi que
sur l’adaptation à ces évolutions
et
transformations
de
la
pondération appliquée à chacun
des critères retenus (exemple :
importance accrue aujourd’hui du
bien- être et du confort au travail
– amélioration de la performance
énergétique).
Aperçu de l'état locatif
Taux d'occupation
Surface
Situation locative
Bordeaux
Achevé
100,0%
2 970 m²
Loué
Danone
Chaponnay
oct.-11
100,0%
6 521 m²
Loué
Etoile du Rhin
Strasbourg
mars.-13
100,0%
6 360 m²
Loué
Opération
Lumine&Sens
PRD
Ville
Date de livraison
Pantin
déc.-13
100,0%
5 778 m²
Loué
Romarin
Lille
janv.-14
100,0%
8 332 m²
Loué
Konfluence
Lyon
juin.-15
100,0%
2 312 m²
Loué
Le Sonate
Montrouge
juil.-15
100,0%
6 229 m²
Loué
Le Liner
Montpellier
Achevé
51,1%
7 582 m²
Loué à 51%
85%
46 084 m²
TOTAL
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Adresse : 128, boulevard Raspail - 75006 Paris - France
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LFP Immo SR
30 Septembre 2016
Valeurs liquidatives
Performance depuis la création
VL
T1
T2
T3
T4
2009
100 089,93
100 325,31
100 656,18
100 449,79
2010
100 899,60
100 523,32
100 447,07
101 472,89
2011
169 388,05
170 767,12
172 293,88
282 828,63
2012
285 955,86
293 928,50
296 699,29
297 982,90
2013
301 079,06
303 965,74
307 927,44
381 385,88
40,00%
2014
383 411,21
427 617,30
431 698,65
487 559,97
2015
492 123,11
561 371,05
573 621,23
560 217,23
30,00%
2016
561 564,78
565 971,57
572 272,20
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures
et ne sont pas constantes dans le temps
Performance
50,00%
46,59%
Contribution des valeurs d'expertise
14,94%
20,00%
10,00%
Distribution de dividendes
Dividendes
0,00%
m-09 s-09 m-10
s-10
m-11
s-11
m-12
s-12
m-13
s-13
m-14
s-14
m-15
s-15
m-16
s-16
Performances
TRI
T2
T3
T4
2011
-
-
-
3 200
2012
-
2 900
-
3 500
2013
2 600
-
-
5 700
2014
4 100
-
-
10 300
2015
4 100
-
-
18 700
2016
6 300
-
-
10%
7,65%
7,58%
6,35%
6%
4,24%
3,30%
4%
2%
1 an
3 ans
5 ans
2012
YTD
1 an
Création
1,29%
3,87%
5,00%
47,54%
Expertises
0,01%
-0,40%
-0,74%
14,94%
Rendement immobilier
1,28%
4,27%
5,74%
32,60%
Financement
-0,03%
-0,10%
-0,18%
-0,47%
Poche liquidité
-0,14%
-0,47%
-0,57%
-0,48%
0%
Depuis
création
3 mois
Poche immobilière
5,64%
5,85%
Performance par poche
8%
6,93%
6,52%
T1
2013
2014
2015
Performance en %,
coupon réinvesti
OPCVM
0,00%
0,00%
0,00%
0,19%
Liquidités et provisions
-0,14%
-0,47%
-0,57%
-0,67%
1,11%
3,30%
4,25%
46,59%
Total coupon réinvesti
2016
Valeurs d'expertises
Répartition de la poche immobilière
7,00%
180 M€
En % l'actif de la poche immobilière et en valeur d'apport
155,9 M€
5,2%
155,8 M€
155,3 M€
155,3 M€
160 M€
6,00%
140 M€
5,00%
120 M€
4,00%
100 M€
3,00%
80 M€
2,00%
42,1%
57,9%
1,00%
60 M€
-0,31%
94,8%
-0,36%
-0,68%0,00%
-0,69%
40 M€
-1,00%
20 M€
Ile De France
Régions
Bureaux
Entrepôts
-2,00%
-
12.-15
Etat du patrimoine
03.-16
06.-16
Expertises
Encours
Instruments à caractère immobilier mentionnés au
R214-160 du code monétaire et financier
Parts et actions des sociétés
200 M€
7 050 000
160 M€
35 038 580
120 M€
4 899 613
Avoir bancaires
Variation
155 M€
9 M€
7 M€
2 M€
152 M€
80 M€
Autres actifs détenus par l'OPCI
OPCVM
Dont acq.
Répartition agrégée de l'actif net
Cessions
103 262 807
Immeubles
Compte courant d'actionnaires
Acquisitions
09.-16
2 280 502
2 286 164
1 736 226
152 531 503
2 286 164
1 736 226
40 M€
-
Créances
TOTAL des actifs de l'OPCI
Dépôts de garantie reçus
148 796
Dettes
736 186
TOTAL des instruments passif de l'OPCI
884 982
-
-
151 646 520
2 286 164
1 736 226
Valeur nette d'inventaire
Valeur des
immeubles
Emprunt
(LTV=6%)
Liquidités Provisions et
(SAS +
autres*
OPCI)
Actif net
*Inclus échéances de VEFA non décaissées
Etat du portefeuille
Ratio de liquidité
Frais réels supportés par la SPPICAV
Libellés
En 2016
Base
en K€
Assiette
Taux annuel du
prospectus
En K€
En %
834,7
0,73%
151 647
Actif Net
1.71% TTC
commission de gestion perçue par la SDG
671,2
0,58%
155 270
Valeur d'expertise
0.60% TTC
autres frais de fonctionnement et de gestion
163,5
2.60% TTC sur les 3
prochaines années
Frais de fonctionnement et de gestion
Frais d'exploitation immobilière
Frais sur opérations immobilières
Commission de mouvement sur opérations
immobilières
Commission de surperformance
498,7
0,44%
151 647
Actif Net
-
-
-
45,2
1,20%
3 769
Valeur d'acquisition
ou de cession HD /
HT
-
20,00%
-
Var surperformance
4,21%
LTV
3.59% TTC
1.2% TTC
(max)
20% TTC de la
surperformance
Une société du Groupe La Française - www.lafrancaise-group.com
La Française Real Estate Managers - Société par actions simplifiée au capital de 1 220 384 € - 399 922 699 RCS Paris
Société de gestion de portefeuille agréée par l'AMF sous le n° GP 07000038 du 26/06/2007
Adresse : 128, boulevard Raspail - 75006 Paris - France
Tél. : +33 (0)1 44 56 10 00 - Fax : +33 (0)1 44 56 11 00
5,93%
Montant (€)
% AN
Actifs à caractère immobilier
Immeubles
7 050 000
4,65%
35 038 580
23,11%
Valeur des actions de la SAS IMMO SR 1
103 262 807
68,09%
TOTAL instruments immobiliers
145 351 388
95,85%
Compte courant Société immobilière
Libellés
Montant (€)
% AN
OPCVM
2 280 502
1,50%
Créances
Dettes
-
0,00%
-884 982
-0,58%
Disponibilités
4 899 613
3,23%
TOTAL instruments financiers
6 295 133
4,15%