OPH DE LAON

RAPPORT
D’ACTIVITÉ
2014
OPH DE LAON
OPH DE LAON
RAPPORT D’ACTIVITÉ
2014
LE CONSEIL D’ADMINISTRATION DE L’OPH
DE LAON renouvellement à la suite des élections
ÉDITO
DU PRÉSIDENT
municipales de Mars 2014
Au titre du Conseil Municipal de Laon
Aude Bono
Damien Delavenne
Antoine Lefèvre, Président du Conseil d’Administration
Yves Levent
Anne-Marie Sauvez
Dominique Valissant
Au titre des personnes qualifiees désignées par le
Conseil Municipal
Dans un contexte de crise économique et de chômage, l’OPH de Laon exerce avec encore plus
d’acuité les missions qui sont les siennes : proposer
des logements adaptés aux publics fragiles et aux
besoins des familles ayant des revenus modestes.
Cela passe par la construction de nouveaux logements et par l’entretien du parc existant. A Laon,
nous avons l’avantage de ne pas avoir à faire face à
une situation trop tendue en termes de nombre de
logements.
Cela étant, au-delà du bâti, l’OPH de Laon doit
répondre à diverses problématiques inhérentes au
bien-être des résidents, comme le traitement des
troubles de voisinage et la propreté des locaux.
Même si la bonne gestion générale de l’OPH de
Laon est reconnue, il est bénéfique de toujours nous
remettre en question et de travailler sur différents
axes de développement.
Je remercie l’ensemble des administrateurs de
l’OPH de Laon et les entreprises qui travaillent à nos
côtés pour les réalisations accomplies.
Poursuivons dans ce sens en ne perdant jamais de
vue que derrière les dossiers que nous gérons se
trouvent des familles qui ont besoin d’être accompagnées.
Bien sincèrement,
Yves Brun
Claude Carême
Odile El Arbi
Olivier Josseaux
Marie-Thérèse Lefèvre
Serge Taisson
Emile Vitrant, vice-Président du Conseil d’Administration
Au titre des associations dont l’objet est l’insertion
ou le logement des personnes défavorisées
Paul-Marie Carlier
Pour les caisses d’allocations familiales
Maria Elvira Passemart
Pour l’union departementale des associations familiales
Denis Carlier
Pour les collecteurs de la participation des employeurs
a l’effort de construction
Guy Duval
Pour les organisations syndicales
Jacques Besançon (CGT)
Yves Duchemin (FO)
Au titre des représentants élus des locataires
Nelly Chevalerias (CLCV)
Michel Debeusscher (CSF)
Jean-Philippe Martinez (ADLPOIF)
Thierry Parent (CNL)
Antoine LEFÈVRE
En tant que membre du conseil, à titre consultatif
Président du Conseil d’administration de l’OPH de LAON
Sénateur-Maire de LAON
Nacer Kallel, secrétaire du Comité d’Entreprise
Les 23 membres du Conseil d’Administration définissent
la politique générale de l’OPH de Laon, arrêtent les
orientations en matière de politique des loyers et
d’évolution de son patrimoine, votent le budget et
approuvent les comptes.
Son Bureau compte 7 membres ; il a reçu les délégations
nécessaires à la bonne marche de l’OPH de Laon
et à la prise de décisions rapides. Les commissions
spécialisées se réunissent autant que de besoin.
L’OPH de Laon et l’OPH de l’Aisne sont gérés dans
l’OPAL, structure commune de gestion depuis plus de
35 ans.
L’OPAL EN 2014
Effectif de l’OPAL : 214 salariés
51,8 M€ de chiffre d’affaires
24,8 M€ d’investissements
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OPH DE LAON
RAPPORT D’ACTIVITÉ
2014
PATRIMOINE DE L’OPH DE LAON EN 2014
QUATRE REPRÉSENTANTS DES LOCATAIRES
• Logements : 4 452
• Garages et parkings : 528
• Locaux collectifs résidentiels : 26
• Commerces et bureaux : 42
• 1 foyer pour personnes âgées – Résidence Basselet à
Laon ; 59 chambres équivalentes à 22 logements
• 1 foyer de l’Association de Parents d’Enfants Inadaptés (APEI) ; 55 chambres équivalentes à 21 logements
Le 10 Décembre 2014, les résidents ont élu leurs
représentants pour siéger au sein du
Conseil
d’Administration de l’OPH de Laon pour une durée de 4
ans. La participation de 25,55 % a été plus importante
qu’à l’élection précédente. Les représentants élus des
locataires sont :
• Nelly Chevalerias (Consommation, Logement et Cadre de Vie)
• Thierry Parent (Confédération Nationale du Logement)
• Michel Debeusscher (Confédération Syndicale des Familles)
• Jean-Philippe Martinez (Association des Locataires des
LES CHIFFRES CLEFS
• 4 453 logements
• 13 000 personnes logées
• 214 collaborateurs pour l’OPAL
• 73 % des foyers disposent de ressources inférieures
à 60 % du plafond HLM
• 17,6 M€ de chiffre d’affaires
• 3 M€ d’investissements (constructions et acquisitions
/ améliorations)
• 6,7 M€ de dépenses d’amélioration du patrimoine
Pavillons OPAL Ile-de-France).
Missy-sur-Aisne
Garel - Allende
Rue des frères
Commission d’attribution des Logements
LA DYNAMIQUE DE L’OPAL EN 2014
3 réunions du Conseil d’Administration.
6 du Bureau du Conseil d’Administration.
5 de la Commission d’Appels d’Offres.
26 de la Commission d’attribution des logements.
3 du Conseil de Concertation Locative
3 de la Commission Consultative Impayés.
03
OPH DE LAON
LES FAITS MARQUANTS
EN 2014
RAPPORT D’ACTIVITÉ
2014
Les équipes de l’Office s’efforcent de maintenir leur
bon niveau de service tout en progressant sur des
problèmes difficiles à résoudre que sont, notamment,
le traitement des troubles de voisinage et la propreté
des parties communes.
UN HAUT NIVEAU DE SERVICE
L’“enquête qualité de service” réalisée en 2014 par
un organisme indépendant, classe l’OPH de Laon à
la deuxième place des 14 organismes d’HLM de
Picardie. Ce très bon résultat est obtenu grâce aux
efforts réalisés depuis de nombreuses années par les
équipes de l’OPH de Laon dans l’OPAL.
Mesurer la satisfaction de ses résidents
Chaque collaborateur a pu analyser ce positionnement
traduisant une prise de conscience générale sur la
“qualité de service” qui façonne l’image d’une entreprise
publique “cohérente, solidaire et technicienne”.
Les locataires interrogés ont souligné notamment :
• la qualité des travaux réalisés dans leur logement
• le bon rapport qualité/prix des logements,
• l’accueil et l’information des nouveaux entrants
• la communication soutenue de l’OPAL.
L’OPH de Laon conduit des entretiens téléphoniques
par sondages avec les résidents ayant bénéficié
d’interventions techniques dans leur logement. Cette
démarche permet de comprendre les éventuelles
insatisfactions des résidents et de corriger les
dysfonctionnements auprès des entreprises prestataires
et des services de l’OPAL.
Ces évaluations ont été confiées aux professionnelles
de la “relation client” réunies en “Service Qualité de
l’OPAL” que sont les secrétaires des agences. Elles
reçoivent un accueil favorable de la part des résidents.
Les très bons résultats de l’enquête triennale 2014
témoignent de l’intérêt d’une telle préoccupation.
Impasse Leroux
Remparts St Just
SEIZE LOGEMENTS DANS UNE RESIDENCE SOCIALE
L’OPH de Laon fera bientôt construire une résidence sociale à Laon, rue Romanette,
au lieu dit Le Clos Chaudron (ZAC Ile de France). Elle sera confiée à l’association
Espoir 02 accompagnant la réadaptation sociale de personnes handicapées psychiques
Sur un terrain de 4 000 m², cette résidence pourra accueillir 18 personnes et sera
composée de quatre bâtiments disposés en U.
Ils abriteront 16 logements foyers, (soit 14 de type T1 bis de 30 m² et 2 de type T2 de
46 m²), celui de la maîtresse (ou du maître) de la résidence sociale chargée d’aider
quotidiennement les résidents, un hall et un bureau d’accueil, une salle d’activités,
un garage, une buanderie, un parc de stationnement et un jardin commun.
L’Office qui a acquis le terrain est le maître d’ouvrage de ce projet de construction
évalué à 1,4 M€ HT (lancement de l’appel d’offres fin 2014). “Conçus comme de
véritables logements individuels ménageant l’intimité de chacun, les 16 foyers ont
été rassemblés dans trois bâtiments aux toits végétalisés afin de favoriser convivialité
et économies d’énergies. Ces logements de plain-pied possèdent chacun une entrée
individuelle et un jardinet-terrasse”, précisent les concepteurs du projet.
04
OPH DE LAON
RAPPORT D’ACTIVITÉ
2014
UN CENTRE D’ACTIVITES DE JOUR A LA MONCELLE
À Ardon, au lieu-dit “sous le bois de La Moncelle”, l’OPH de Laon a supervisé
(maîtrise d’ouvrage déléguée) la construction du Centre d’Accueil de Jour (CAJ)
de l’Association de Parents d’Enfants Inadaptés (APEI) de l’Aisne sur un terrain qui
appartient à l’association.
Ce centre d’un coût total TTC de 3 M€ (financement APEI et Conseil départemental
de l’Aisne) distribue autour d’une place centrale un espace d’accueil, une salle
polyvalente, des salles d’activités, et un réfectoire self-service et de son office, ainsi
que des bureaux, une infirmerie, des locaux de bain-douche (nécessaire à l’éducation
à l’hygiène) et des vestiaires.
Les travaux se sont terminés à l’automne 2014. Le CAJ de l’APEI, d’une capacité
de 30 places, accueille quotidiennement (à temps complet ou à mi-temps) des
travailleurs handicapés vieillissant de l’ESAT (Etablissement et Service d’Aide par le
Travail) des Ateliers de La Moncelle et des adultes déficients intellectuels habitants
l’Aisne et en attente d’une place dans un centre d’activités spécialisé.
Le CAJ de La Moncelle, fait partie d’un vaste programme d’équipement médico-social
à Laon. Il comprend en plus du CAJ un centre d’hébergement de 23 appartements
de type II et de 2 logements de type III. Il a été construit près du CAJ (1,7 M€ avec
l’aide de l’Etat et du Conseil régional de Picardie).
APEI
IRFFE à Laon
IRFFE à Laon
DES CONDITIONS DE TRAVAIL OPTIMISÉES
Le siège de l’OPAL (OPH de l’Aisne et OPH de Laon) a
dû accueillir à Laon, des collaborateurs et des services
en provenance de l’ex-OPH de Soissons. Ses espaces
de travail ont été réorganisés de façon fonctionnelle.
L’opportunité de ce réaménagement s’est présentée
avec la réinstallation de l’IRFFE (Institut Régional de
Formation des Educateurs) dans les locaux construits
pour cet établissement par l’OPH de Laon.
La réalisation des travaux du siège social de l’OPAL
donne cohérence au fonctionnement des équipes
dans des services précédemment éclatés, depuis la
fusion avec l’OPH de Soissons au 1er janvier 2013.
05
OPH DE LAON
DES SOLUTIONS
POUR LES PUBLICS
FRAGILISÉS
RAPPORT D’ACTIVITÉ
2014
L’OPH de Laon a accueilli 480 nouvelles familles parmi
lesquelles 86 % d’entre elles disposent de revenus
inférieurs aux plafonds de ressources exigés à l’accès
au logement social.
Demandes de logement et vacance en 2014
L’Office a sollicité la Commission du Fonds de
Solidarité au Logement pour Départs • 470 départs “simples” de résidents de leur logement,
• 198 départs de résidents à la suite d’échanges de logements,
• 230 dossiers “aides à l’accès au logement locatif”
(196 accords – 34 refus).
• 28 dossiers “accompagnement social spécifique lié au
logement” tous ont été accordés et 35 renouvellements
ont été acceptés.
• 8 dossiers “aide au maintien” : 7 accords pour un
montant de 11.495 € - 1 refus.
Demandes de logements
• 926 demandes externes déposées,
• 314 demandes d’échanges de logements,
• Vacance de logements : 3,1 %
Place des frères Lenain
Plan départemental d’action pour le logement
des personnes défavorisées Garel-Allende
Groupe de Pilotage de l’Action Sociale (GPAS)
Le GPAS créé à l’OPAL traite les problématiques
sociales identifiées par les agences. Il s’est réuni 4 fois
en 2014 (1 fois par trimestre) pour le suivi spécifique
de 14 familles occupant un “logement adapté” et de
16 familles occupant un logement classique (troubles
de voisinage, recours aux services sociaux….).
• 2 familles relogées au titre de l’accord collectif départemental.
• 14 familles relogées en “logement adapté”. Les logements portant ce “label” sont destinés en priorité aux
familles dont les conditions d’existence ne conviennent
pas à un habitat traditionnel (1 réaffectation en 2014)
• 11 logements mis à la disposition d’associations qui
oeuvrent dans la réinsertion par le logement.
De plus en plus de difficultés sociales
• taux de loyers et charges impayés : 5,33 %.
• 144 commandements de payer (début de la procédure
d’expulsion) ont été délivrés en 2014. Malgré le travail de
conciliation des équipes de l’OPAL, de ses ConseillersRecouvrement et de la Commission Consultative
Impayés (CCI), 5 expulsions ont été conduites à leur
terme après l’accord du Concours de la Force Publique
par le Préfet.
En 2014, un relogement a été réalisé dans le cadre du
CRP (Contingent de Réservation Préfectorale) ; il n’y
a pas eu de relogement au titre du DALO (Droit Au
Logement Opposable).
06
OPH DE LAON
RAPPORT D’ACTIVITÉ
2014
SYNTHESE SOCIALE DE L’ANNÉE 2014
Selon les statistiques de l’OPH de Laon recueillies auprès de 4 271 de ses foyers.
• 18 % des foyers sont des familles
• 33 % des foyers sont composés de célibataires.
• L’âge moyen des titulaires du bail de location est de 48 ans
• 46 % des titulaires du bail de location sont âgés de plus de 50 ans (dont 6 % de
plus de 80 ans).
• 25 % des titulaires du bail de location sont sans emploi, 24 % des retraités, 22%
des employés et 16 % perçoivent des minima sociaux.
• 73 % des foyers disposent de ressources inférieures à 60 % du plafond HLM et 21 %
disposent de ressources de 60 à 100 % du plafond HLM.
LUTTER CONTRE LES TROUBLES DE VOISINAGE
L’enquête “qualité de service” en 2014 montre l’attente légitime des
locataires en matière de tranquillité.
Dans cet esprit, l’OPH de Laon a engagé des démarches contentieuses qui ont
conduit à l’expulsion de deux locataires pour troubles de voisinage (tapage, incivilités,
problèmes d’hygiène…).
Quartier Ile-de France
LA VIE DES QUARTIERS
En 2014, l’OPH de Laon et la Ville de Laon ont mené
un partenariat efficace pour le réaménagement des
espaces extérieurs, notamment dans le quartier Ilede-France (Place Jacques Prévert) et dans la Cité du
Nord, le long des rues Quent et Delaplace.
L’OPH a pris en charge les abords d’immeubles lui
appartenant et la Ville les espaces publics.
La collaboration Ville-OPH de Laon a été tout aussi
efficace dans la rétrocession à la commune d’espaces
publics qui appartenaient à l’OPH sur le boulevard
Brossolette.
Les réunions régulières entre l’Office et la Ville (6
en 2014) contribuent à l’amélioration du cadre de
vie des quartiers.
Place Jacques Prévert
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OPH DE LAON
LES INVESTISSEMENTS
EN 2014
RAPPORT D’ACTIVITÉ
2014
Améliorer par l’investissement Total : 2 173 K€
Elles participent à la fois à la maintenance et à
l’amélioration du patrimoine.
Elles concernent notamment des actions sur le clos et le
couvert et l’attractivité du patrimoine.
Investissements totaux en 2014 : 3 M€
Constructions - Acquisitions :
2,2 M€
Améliorations :
0,8 M€
• Façades
• Couvertures
• Terrasses • Interphonie, serrurerie, carrelage
• Plomberie
• Locaux communs
• Menuiseries extérieures
• Amiante
• Voirie
• Travaux d’améliorations
L’OPH DE LAON AMELIORE SON PATRIMOINE
EN 2014 Investissement total : 5 391 K€
Contrats de maintenance
Total : 1 202 K€ les contrats (nettoyage des parties communes, chauffage, espaces verts, ascenseurs, portes automatiques,
etc…) ont permis de réaliser les interventions curatives
et préventives sur le patrimoine.
1 136 K€
293 K€
110 K€
351 K€
138 K€
47 K€
41 K€
23 K€
11 K€
6 K€
Rue des frères
Marchés à bon de commandes Total : 1307 K€
Ils sont passés au titre de marchés permettant de faire intervenir des prestataires dans
le cadre de bordereaux de prix dans divers domaines (électricité, peinture, vitrerie,
menuiseries, couverture, étanchéité, plomberie, revêtement de sols, etc.).
Les interventions font suite à des demandes de locataires (réclamations) ou à des
constats des collaborateurs de l’OPAL (besoins de maintenance).
• 3 692 réclamations • 4 575 besoins de maintenance.
Commandes hors marchés à bon de commande Total : 709 K€
Elles sont passées après des procédures de mises en concurrence en fonction des
seuils (revêtement mural, maçonnerie, électricité, chauffage, menuiseries, couverture,
assainissement, etc.).
Les commandes de travaux ou services interviennent dans des contextes différents :
• dépenses pour état des lieux sortants : 751 K€
• dépenses pour logements en cours d’occupation : 578 K€
• interventions dans les parties communes : 525 K€
• sinistres : 125 K€
• dépenses pour état des lieux entrants : 121 K€
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OPH DE LAON
DES ACTIONS POUR LA SECURITE
Un DAAF dans chaque logement
RAPPORT D’ACTIVITÉ
2014
Formation au guide sécurité de l’OPAL
En matière de maintenance et d’amélioration du
patrimoine (actions curatives et préventives) et de
confort des résidents, le Guide Sécurité de l’OPAL
(OPH de l’Aisne et OPH de Laon) est un ensemble de
références et de procédures coordonnées permettant
de positionner et de former les collaborateurs dans le
traitement, la réduction et la prévention des risques.
La sécurité est une vertu basique de la qualité de
l’habitat. En 2014, ce Guide Sécurité actualisé a fait
l’objet d’échanges et de formations des nouveaux
collaborateurs concernés par l’action de proximité (soit
69 personnes).
Tous les collaborateurs de l’OPAL sont des acteurs
importants de la sécurité, évitant ainsi que les risques
ne se transforment en sinistres.
L’installation dans un logement d’au moins un
Détecteur Avertisseur Autonome de Fumée (DAAF) a
été rendue obligatoire en France avant le 8 Mars 2015
en France puis reportée au 1er Janvier 2016.
En octobre 2014, l’OPH de Laon a commencé à faire
installer à ses frais un DAAF normalisé et garanti dix
ans dans tous les logements de son patrimoine. La
société Savelys a été chargée de cette opération.
Dans la suite de l’installation du DAAF, le locataire
signe une attestation et s’engage à assurer le bon
entretien du détecteur. L’entreprise lui remet ensuite un
guide du DAAF et un modèle d’attestation à remettre
à son assureur.
Braine
Amiante : un traitement de rigueur
La règlementation française ayant évolué vers plus d’obligations au sujet de l’amiante
dans les logements, l’OPH de laon en 2014 a préparé et engagé des actions ciblées :
• mandatement de la société Qualiconsult pour effectuer les diagnostics techniques
amiantes (DTA), les diagnostics amiante des parties privatives (DAPP) et les diagnostics amiante avant travaux (DAAT).
• conception et développement d’un outil de gestion des dossiers “Amiante” informatisés prenant en charge les commandes de repérages amiante.
• plan de formation du personnel technique et d’entretien (formation notamment sur
les modes opératoires).
• recrutement “d’un référent Amiante” et installation d’un groupe de pilotage
“Amiante”.
• plan de communication présentant ces actions aux locataires, aux prestataires, aux
collaborateurs, aux institutions et aux administrations concernées.
09
OPH DE LAON
RAPPORT D’ACTIVITÉ
2014
Siège de l’Opal
UNE GESTION RIGOUREUSE
POUR 100€ DE CHARGES EN 2014
Chiffre d’affaires :
17,66 M€
Loyers :
17,50 M€
Autres : (Prestations de services, gestion tiers, produits annexes). 0,16 M€
Masse salariale :
3,01 M€
Dette : (capitaux restant dus)
45,61 M€
1 - Charges financières nettes
2 - Maintenance
3 - TFPB
4 - Frais de personnel
5 - Frais de structure
6 - Résultat
7 - Impayés
8 - Exceptionnel
33,55 €
17,18 €
16,69 €
15,98 €
7,60 €
5,55 €
3,20 €
0,18 €
Place Jacques Prévert
FORMATION
185 collaborateurs ont bénéficié en moyenne de 3,5 jours de formation. Les coûts
représentent 2,5 % de la masse salariale.
Des moyens humains et matériels renforcés
En 2014, l’OPH de Laon a mis en place un nouveau
métier : le Conseiller Recouvrement. Il complète la
chaîne du traitement de l’impayé. Quatre conseillèresrecouvrement sont chargées de traiter les impayés
naissants des locataires en place, les impayés
chroniques et les dettes sans règlement. Elles suivent
une procédure favorisant au maximum le contact
avec le locataire en difficulté. Chaque Conseillère
Recouvrement assure en moyenne un suivi de 300
dossiers débiteurs.
10
OPH DE LAON
RAPPORT D’ACTIVITÉ
LE MOT DU
DIRECTEUR GÉNÉRAL
En 2014, l’ensemble de la structure OPAL se stabilise dans la suite de la fusion avec l’OPH de
Soissons intervenue au 1er janvier 2013.
Des nouveaux espaces de travail permettent un
meilleur accueil des résidents dans des conditions
de travail optimisées.
LES AGENCES
L’attention portée aux aspects matériels de l’activité
a permis d’affiner la réponse humaine de l’OPAL aux
graves difficultés sociales rencontrées sur les
territoires de l’Aisne.
Le “Conseiller-Recouvrement” en charge de proximité est venu compléter les équipes responsables
du suivi des débiteurs en difficultés.
5 place des Maraîchers
02000 Laon
Tél 03.23.20.76.30
Fax 03.23.26.03.13
[email protected]
Le souci de sécurité est maximum et se traduit dans
l’OPAL par des actions tangibles (guide sécurité,
détecteur de fumée, amiante…).
MONTREUIL
ILE-DE-FRANCE
2 bis rue Nestor Gréhant
02000 Laon
Tél 03.23.27.14.90
Fax 03.23.27.14.99
[email protected]
La gestion financière de l’OPH est optimisée. Les
deniers publics sont utilisés pour produire au
maximum et non pour thésauriser.
J’adresse au Conseil d’Administration et à
l’ensemble des équipes de l’OPAL mobilisées mes
remerciements pour leur engagement tellement
précieux dans l’exercice de notre difficile mission.
CHAMPAGNE
MOULIN ROUX
Christian Billot,
Directeur général de l’OPH de Laon
10 bis rue Blaise Pascal
02000 Laon
Tél 03.23.27.35.90
Fax 03.23.27.35.99
[email protected]
ESPACE LOCATION
5 avenue Carnot
02000 Laon
Tél 03.23.23.95.95
Fax 03.23.23.95.99
[email protected]
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2014
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