Droit de jouissance exclusif sur parties communes

DROIT DE JOUISSANCE EXCLUSIF SUR PARTIES COMMUNES
1. Définition du droit de jouissance exclusif sur parties communes
La copropriété est caractérisée lorsqu'un immeuble est divisé en lots, chaque lot étant composé d'une
partie privative et d'une quote-part de parties communes. La partie privative est la propriété exclusive de
chaque copropriétaire et les parties communes sont détenues en indivision par l'ensemble des
copropriétaires.
Parfois, il peut être attaché un droit de jouissance exclusif sur une partie commune au lot. Ce droit de
jouissance peut résulter du règlement de copropriété ou d'une décision de l'assemblée générale de la
copropriété, et peut être aménagé comme constituant l'accessoire d'un lot.
C’est par exemple le cas lorsqu’un droit de jouissance sur une terrasse ou un jardin est accordé au
copropriétaire du rez-de-chaussée. Ces derniers devront porter le même numéro que le lot auquel ils sont
rattachés.
Un droit de jouissance exclusif sur des parties communes ne peut devenir une partie privative et ne fait
pas perdre son caractère de partie commune à la partie sur laquelle il s'exerce et n'est pas assimilable à
un droit de propriété.
Le droit de jouissance exclusif n'est cependant pas un droit de propriété. C’est ce qu’a clairement affirmé
un arrêt de la cour de cassation du 6 juin 2007: "un droit de jouissance exclusif sur des parties communes
n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot". Un doit privatif de
jouissance exclusif sur les parties communes ne peut donc être assimilé à une partie privative. Par
conséquent un lot de copropriété (partie privative) ne peut être constitué exclusivement d'un droit
privatif de jouissance affecté d'une quote-part des parties communes.
Il faut donc être prudent dans la rédaction des règlements de copropriété et dans la définition des lots, le
droit de jouissance exclusive ne pouvant être qu'un droit accessoire au lot.
2. Comment acquiert-on un droit de jouissance privatif ?
La question se pose alors de savoir si un droit de jouissance sur des parties communes peut s’acquérir par
prescription (usucapion). La Cour de cassation a répondu par l’affirmative dans un arrêt du 27 octobre
1997, précisant « qu’un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et
perpétuel qui peut s’acquérir par usucapion ». Ainsi, un droit réel de jouissance privatif sur des parties
communes peut s’acquérir à l’issue du délai de prescription de droit commun de trente ans. Il ne
nécessite alors pas de titre. Cependant, il faut qu'aucun droit de jouissance exclusif n'est été, au préalable
accordé.
Contenu rédigé par le cabinet de Me Jean-Louis Israël, Avocat – 2 rue d’Auteuil 75016 Paris – www.paris-avocat.eu
En aucun cas le droit de jouissance exclusif d'un lot de copropriété ne peut muter en droit de propriété.
Il faut en effet noter que la jouissance exclusive d’une partie privative qui résulte d’une simple tolérance
des autres copropriétaires ne saurait conduire à l’acquisition par prescription.
3. Quelles en sont les conséquences ?
Lorsqu’une personne acquiert un droit de jouissance exclusif, elle n’a pas nécessairement la qualité de
copropriétaire.
Par exemple, celle-ci peut tout à fait être simplement titulaire de la jouissance exclusive d’emplacements
de stationnement dans un groupe d’immeubles en copropriété, ce qui ne lui confère pas la qualité de
copropriétaire. Elle est néanmoins bénéficiaire d’un droit réel et perpétuel sur le bien.
Dès lors, le bénéficiaire du droit de jouissance exclusif sur des parties communes, lorsqu’il n’a pas la
qualité de copropriétaire, n’est redevable que des frais d’entretien et de réparation des parties
communes en question. Il ne peut être mis à sa charge une quote-part des charges communes.
4. Quels sont les droits du détenteur ?
Les droits du détenteur sur la partie commune dont il a la jouissance exclusive sont assez restreints. Ainsi,
le droit de jouissance exclusif accordé par le règlement à un copropriétaire sur le terrain privatif attenant
à sa maison ne comporte pas le droit d’affouiller le sol et de construire un mur pour la création d’une
piscine couverte (Cass. 3e civ., 22 juil. 1987). Un arrêt avait déjà été rendu en ce sens concernant la
construction d’une piscine sur une terrasse, partie commune à jouissance privative (Cass. 3e civ., 18 mars
1980).
Dans la même ligne, la clause du règlement autorisant par avance le copropriétaire à construire un
garage dans le jardin, partie commune à jouissance exclusive, doit être considérée comme non écrite (CA
Paris 7 avr. 2005).
En effet, seule l’assemblée générale des copropriétaires est compétente pour autoriser une construction
en surface ou en sous-sol. L’autorisation ne peut résulter d’une clause du règlement de copropriété ; elle
doit être expresse, aux termes d’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires.
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