FRANCE – Immobilier résidentiel Évolutions récentes et

Trimestriel – n°16/282 – 26 octobre 2016
FRANCE – Immobilier résidentiel
Évolutions récentes et perspectives 2016-2017
Sommaire
Un boom atypique
Le marché résidentiel est en phase de net rebond depuis début 2015.
Le nombre de transactions avait progressé de 15% en 2015. Mi-2016,
les cumuls douze mois sont à nouveau en hausse de 15% environ et
se rapprochent des points hauts du cycle précédent (2004-2007). Les
prix repartent à la hausse, même si le mouvement reste modéré.
Tendances récentes dans l’ancien et le neuf.........2
Niveau record de ventes dans l’ancien
en 2016 ....................................................................2
Timide remontée des prix dans l’ancien .................2
Le boom actuel est toutefois assez atypique, avec des facteurs
clairement haussiers, mais aussi des fragilités persistantes.
Net rebond des ventes de neuf en 2016 ................2
La reprise récente est principalement liée à deux facteurs :
Reprise de la construction en 2016 ........................3
 des taux de crédit toujours plus bas, qui provoquent des effets de
rattrapage ou d’aubaine et stimulent les ventes
Encours de logements neufs en repli .....................3
Reprise du marché en 2015 et 2016 ........................4
Deux facteurs de soutien ........................................4
 le plan de relance dans le neuf.
Des fragilités persistantes .......................................5
Mais plusieurs fragilités persistent. L’environnement économique reste
assez mitigé. De plus, les prix se sont peu corrigés et demeurent très
élevés, même s’ils ne semblent plus surévalués. Le boom est ainsi
atypique. Le marché est dopé par l’effet taux, mais les prix restent
assez stables, avec des acheteurs vigilants et des vendeurs contraints
de limiter leurs prétentions. Les anticipations de plus-values ne jouent
donc pas et la dynamique haussière du marché semble limitée.
En 2017, les déterminants du marché immobilier vont évoluer à peu
près dans le même sens. Le seul facteur incertain est le niveau
des taux de crédit. Deux scénarios sont possibles. Nous privilégions
un scénario de légère remontée des taux OAT et des taux de crédit
en 2017. L’effet d’aubaine pourrait donc s’atténuer. Mais un autre
scénario est possible, un maintien des taux longs et des taux de crédit
à un niveau très bas, voisin de celui de 2016.
Dans notre scénario central de légère remontée des taux, les
volumes de transactions dans l’ancien seraient en hausse de 5%
en 2016 et en léger repli en 2017. Les volumes seraient en hausse
de 15% dans le neuf en 2016 et à peu près stables en 2017. Les
prix de l’ancien seraient en légère hausse, +1 à 2% par an. Dans
l’autre scénario, le marché resterait très soutenu.
Olivier ELUERE
Études Économiques Groupe
http://etudes-economiques.credit-agricole.com
Un boom atypique ...................................................5
Fin 2016-2017: marché soutenu, mais risque
de légère inflexion .....................................................6
« Fondamentaux » favorables ................................6
Pas de risques majeurs sur les crédits habitat .......6
Contexte conjoncturel mitigé...................................6
Incertitude sur les taux de crédit .............................6
FRANCE – Immobilier résidentiel
Evolutions récentes et perspectives 2016-2017
Olivier ELUERE
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Tendances récentes dans l’ancien et le neuf
Niveau record de ventes dans l’ancien en 2016
En 2015, les transactions de logements anciens s’étaient
nettement redressées. Elles avaient atteint 803 000 unités, soit
+15,7% sur un an1. Elles retrouvaient ainsi un niveau proche du boom
immobilier de 2000-2007, après être restées relativement modérées
pendant trois ans (2012-2014), autour de 700 000 unités par an.
Les ventes progressent encore en 2016 et atteignent des records
historiques. En août, le cumul douze mois atteint 843 000 unités,
+14% sur un an. Les niveaux enregistrés entre mai et août, 836 000
en moyenne, dépassent les points hauts du cycle précédent, 827 000
en moyenne en 2004-2007.
Le marché de l’ancien est donc très dynamique. Nous ne sommes
pas pour autant dans un boom immobilier classique et l’euphorie
actuelle reste relativement fragile. D’abord, les hausses de prix sont
très modérées (cf. infra), alors qu’elles atteignaient 12% par an en
2004-2007. Ensuite, le dynamisme des ventes s’explique avant tout
par un effet d’aubaine lié au niveau exceptionnellement bas des taux
de crédit habitat. Mais certains facteurs négatifs persistent (environnement économique, niveau des prix, etc.) et toute inflexion sur les
taux, mais aussi sur les prix, fragilisera le rebond actuel (cf. pages 4
à 7).
France : transactions de logements
anciens (par trimestre)
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Nombre de transactions estimées
Source : CGEDD, Notaires, CA
France : prix des logements anciens
En Ile-de-France, les ventes d’appartements anciens ont également
fortement rebondi, avec une progression annuelle de 19% au T2 2016
(cumuls douze mois).
20
Timide remontée des prix dans l’ancien
10
Les prix des logements anciens se sont stabilisés en 2015 et
sont en légère reprise en 2016. Ils étaient en baisse continue en
2012-2014, -2% par an en moyenne. En 2015, ils ont été quasistables, -0,4% sur un an au quatrième trimestre. La forte hausse des
transactions conduit logiquement à un raffermissement des prix.
Celui-ci reste toutefois lent et modéré. Au deuxième trimestre 2016,
les prix se sont accrus de 0,6% sur un an, après 0,3% au premier. Ils
sont remontés de 1,4% en Ile-de-France, de 0,3% en province
et 2,6% à Paris. La baisse cumulée des prix dans l’ancien depuis le
début du mouvement de correction (fin 2011) est faible, -7%, à
comparer avec une hausse cumulée de 150% entre 1998 et 2011.
Les données disponibles pour les villes et certaines régions s’arrêtent
au premier trimestre 2016. Les prix se sont accrus de 0,7% en RhôneAlpes et 1,1% en Provence-Alpes-Côte d’Azur et ont stagné dans le
Nord-Pas de Calais. Par ville, les évolutions de prix des appartements
anciens restent contrastées : on note un recul de 10% à Nîmes, 7% à
Poitiers, 5% à Grenoble. Les prix stagnent à Nice et Bordeaux et sont
en hausse de 4% à Lyon, 6% à Metz et 8% à Clermont Ferrand.
Les signes de raffermissement se confirmeraient sur les
prochains mois. D’après les indicateurs avancés des Notaires Paris
Ile-de-France, les prix des appartements en Ile-de-France seraient en
octobre 2016 en hausse de 1,2% sur un an. À Paris, ils monteraient
de 2,9%.
a/a
indice
120
15
100
5
80
0
60
-5
-10
40
97 99 01 03 05 07 09 11 13 15
Variation sur un an, %
Indice base 100 T1 2010
Source : INSEE, Notaires, Crédit Agricole S.A.
France : ventes de logements neufs
49
milliers par
trim.
41
33
25
18
Net rebond des ventes de neuf en 2016
La reprise des transactions est également très nette dans le
logement neuf, surtout dans le segment promoteurs. Les ventes
promoteurs (programmes d’au moins cinq logements), qui avaient
baissé entre 2011 et 2014, ont rebondi de 19% sur un an en 2015, à
1
10
91
94
97
00
03
Mises en vente
Source : Ministère de l'Ecologie, CA
06
09
Source : Conseil général de l’environnement et du développement durable, d’après
les bases fiscales et notariales
N°16/282 – 26 octobre 2016
12
Ventes
-2 -
15
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Evolutions récentes et perspectives 2016-2017
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103 500 ventes. Cette reprise est imputable au segment
investisseurs, avec des ventes en hausse de 44%, tandis que les
ventes accédants ont stagné. En 2016, la reprise se poursuit. Au
deuxième trimestre, le cumul douze mois est en hausse de 17% sur
un an. L’année 2016 sera un très bon cru, 122 000 transactions
prévues sur l’année, +18%. Le nombre de ventes est désormais
comparable aux points hauts de 2006-2007, 127 000 ventes par an.
Les ventes de maisons individuelles hors promoteurs se sont
également redressées. En 2015, elles ont atteint 111 000 ventes,
+11% sur un an. En 2016, elles accélèrent, +13% sur un an en août
(cumul douze mois), à 120 500 unités. Le niveau annuel atteindrait
125 000 ventes, chiffre assez élevé, mais encore nettement en deçà
des points hauts de 2006-2007 (189 000 unités par an).
En Ile-de-France, les ventes de neuf (promoteurs), quasi-stables en
2014, +1,2%, se sont redressées en 2015, +11% sur un an et
rebondissent de 39% au premier semestre 2016.
France : encours de
logements neufs
milliers
130
mois
23
110
19
90
15
70
11
50
7
30
3
91
94
97
00
03
06
09
12
Encours à vendre
Encours en mois de vente (éch. dr.)
Source : Ministère de l'Ecologie
15
D’après l’enquête Insee auprès des promoteurs, la tendance sur la
demande de logements neufs s’est nettement redressée sur les
derniers mois à -5 en juillet, après -31 en janvier. Elle dépasse un peu
sa moyenne de long terme (-9), pour la première fois depuis 2010.
Encours de logements neufs en repli
Les mises en vente de logements neufs (promoteurs) se sont
accrues de 9% en 2015, à 102 000 unités, et progressent encore en
2016, à 113 000 en juin (cumul douze mois), +15% sur un an.
L’encours de logements neufs (achevés, en cours ou en projet)
proposés à la vente reste assez élevé, mais se réduit peu à peu. Il a
atteint 101 100 unités au T2 2016. Le ratio encours/ventes, qui
mesure le délai moyen d’écoulement de l’encours, est ramené à
9,8 mois de vente. L’encours était monté jusqu’à 15,6 mois de vente
au T3 2014 et atteignait encore 11,8 mois fin 2015. L’encours se
réduit assez lentement en niveau mais le ratio encours/ventes baisse
rapidement du fait du rebond des ventes. Ce ratio reste toutefois
supérieur au niveau moyen de 8,3 mois observé entre 1995 et 2011.
Les stocks proprement dits (encours de logements achevés ou en
cours de construction) sont faibles, 38 000 unités : 6% des encours
sont achevés, 32% en cours de construction, 62% en projet. En Ilede-France, l’encours de logements neufs se réduit également. Il
atteint 9,3 mois de vente au T2 2016, après 12,9 au T4 2014.
France : prix des logements
15
10
5
0
-5
variation annuelle, %
-10
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Appartements neufs
Logements anciens
Source : Ministère de l'Ecologie, Insee-Notaires
Les prix des logements neufs (promoteurs) sont quasi-stables. Les
prix des appartements se sont accrus de 0,3% sur un an au deuxième
trimestre 2016 (1,8% au deuxième trimestre 2015). Les prix des
maisons sont remontés de 0,8% sur un an au T2, (-0,8% au T2 2015).
Il s’agit des prix à la réservation.
Reprise de la construction en 2016
France : permis de construire et
mises en chantier de logements
600
La construction de logements, encore soutenue en 2011
(423 000 mises en chantier), avait nettement diminué de 2012 à 2014.
Elle s’est stabilisée en 2015. Les mises en chantier ont atteint
351 800 unités, +0,3% sur un an, et les permis 383 100 unités,
+1,8%. Le rebond des ventes de neuf ne s’est pas traduit par une
reprise significative de la construction, du fait des délais de réaction
assez longs entre l’acte de vente et le démarrage du chantier, de
l’ordre de six à douze mois suivant les opérations.
Cette reprise se met en place au cours de l’année 2016. En août
2016, les mises en chantier (cumulées sur douze mois) atteignent
363 500, +7,7% sur un an et les permis 417 800, +11,4% sur un an.
Sur les trois derniers mois, les mises en chantier remontent de 5,7%
sur un an, et les permis de 6,6%. Une hausse des mises en chantier
de l’ordre de 10% est attendue cette année.
N°16/282 – 26 octobre 2016
milliers, cumul 12m
500
400
300
200
98
00
02
04
Mises en chantier
06
08
10
12
14
Permis de construire
Source : Ministère de l'Ecologie
-3 -
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Evolutions récentes et perspectives 2016-2017
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Reprise du marché en 2015 et 2016
Le marché résidentiel est en phase de net rebond depuis début 2015.
Le nombre de transactions de logements avait progressé de 15% en
2015 (15,7% dans l’ancien et 15% dans le neuf). Mi-2016, les cumuls
douze mois sont à nouveau en hausse de 15% environ et se
rapprochent (voire dépassent) les points hauts du cycle précédent
(2004-2007). Les prix repartent à la hausse, même si le mouvement
reste encore modéré.
Le rebond est également marqué sur le crédit habitat. La croissance
de l’encours s’est renforcée, +3,9% sur un an fin 2015 et +3,5% en
août 2016 (après +2,2% fin 2014). La production de nouveaux prêts à
l’habitat a atteint un record historique en 2015, 220 milliards, +81%
sur un an, et devrait encore progresser cette année (232 milliards en
cumul douze mois en août), en liaison avec un marché immobilier
soutenu et avec l’envolée des rachats de crédit.
Pour autant, il n’est pas sûr qu’un nouveau cycle de reprise
durable du marché immobilier se mette en place. Le boom actuel
est assez atypique avec des facteurs clairement haussiers, mais
aussi des fragilités persistantes.
France : encours de crédits
habitat ménages
Mds €
1 000
%, a/a
20
800
15
600
10
400
5
200
0
0
98
00
02
04
06
Montants
Source : BdF, Crédit Agricole
08
10
12
14
16
Croissance sur 12 m (dr.)
Deux facteurs de soutien
La reprise du marché s’explique principalement par :
France : taux de crédit habitat
10
 Des taux de crédit habitat toujours plus bas
Les taux de crédit baissent régulièrement depuis 2012, en lien
avec le repli continu du taux des OAT dix ans et une concurrence
marquée entre institutions de crédit. Ils sont passés de 3,8% en
moyenne annuelle en 2012 à 3,2% en 2013, 3% en 2014 et 2,3%
en 2015 (taux des crédits nouveaux, crédit à long terme à taux fixe
hors assurance). Ils sont un peu remontés fin 2015, mais
rebaissent en 2016, jusqu’à 1,7% en août. Un coût du crédit aussi
faible entraîne des effets de rattrapage ou des effets d’aubaine.
Certains acheteurs potentiels, hésitants ou attentistes, passent à
l’acte ou accélérent leur projet pour profiter de ces niveaux de taux
très attractifs.

Moyennes trimestrielles en %
8
6
4
2
0
96
Taux OAT 10 ans
Les mesures de soutien au logement neuf
Les mesures de soutien mises en place en 2015-2016, et en
vigueur jusqu’à fin 2017, ont dynamisé le marché du neuf. L’accès
au PTZ a été nettement renforcé : recentrage sur les zones assez
ou peu tendues (B1, B2, C) ; plafond de ressources accru ;
montant du prêt pouvant atteindre 40% de l’opération, contre 18 à
26% précédemment ; différé de remboursement et durée de prêt
allongés ; PTZ éligible (sous conditions) pour les logements anciens à réhabiliter. L’objectif est de passer de 65 000 à
120 000 PTZ par an. Le dispositif Pinel est jugé attractif, avec un
avantage fiscal, des formules possibles à six, neuf et douze ans, la
possibilité de louer aux ascendants et descendants et un
assouplissement de l’encadrement des loyers.
Par ailleurs, les « fondamentaux » du marché (facteurs de soutien à la
demande, solidité du marché du crédit) continuent à jouer
favorablement (cf. page 6).
Ces éléments conduisent à une nette reprise des ventes. La hausse
des prix reste toutefois très mesurée pour l’instant, en dépit du
dynamisme des ventes, ce qui constitue une des spécificités de cette
reprise (cf. page suivante). Le marché est redevenu assez fluide,
avec davantage d’acheteurs et de vendeurs. Le rebond concerne
l’ensemble des biens, toutes surfaces confondues, et la plupart des
secteurs géographiques.
N°16/282 – 26 octobre 2016
98 00 02 04 06 08 10 12 14 16
Taux moyen d'un crédit habitat à taux fixe (TEG)
Source : BdF, Crédit Agricole
France : taux de crédit habitat
3,5
3,0
2,5
2,0
Moyennes mensuelles en %
1,5
Taux crédit habitat à long terme hors assurances
Source : BdF, Crédit Agricole
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FRANCE – Immobilier résidentiel
Evolutions récentes et perspectives 2016-2017
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Des fragilités persistantes
Il ne faut pas pour autant céder à l’euphorie. Un retournement du
marché reste possible. Une remontée des taux serait évidemment un
risque majeur. De plus, le boom actuel ne doit pas masquer plusieurs
fragilités persistantes.
 Conjoncture mitigée
France : prix des logements
anciens et taux de chômage
20
6
%
15
10
La croissance du PIB reste assez faible, 1,3% attendu en 2016 après
1,2% en 2015, et le taux de chômage demeure élevé, proche de
10%. Les revenus des ménages se sont améliorés, grâce à une
inflation quasi-nulle, mais les anticipations à moyen terme restent
médiocres. De plus, certaines mesures fiscales prises en 2012-2013
continuent à peser sur la demande, notamment la réduction de
l’abattement sur les plus-values immobilières et l’arrêt du PTZ dans
l’ancien.
 Prix encore très élevés
Le marché n’est pas véritablement « assaini ». Les prix se sont peu
corrigés et demeurent très élevés. Dans la plupart des autres pays
développés, une correction marquée des ventes et des prix s’était
mise en place à partir de 2008 (avec une baisse cumulée des prix de
20 à 50% dans ces pays). Les prix sont ainsi redevenus attractifs.
L’immobilier est désormais soit en creux de cycle (Italie), soit en
début de reprise (Espagne, Pays-Bas), soit en net rebond au
Royaume-Uni et en Irlande. À l’inverse, la correction du marché
français a été tardive et mesurée, avec une baisse des prix de
l’ancien de 7% seulement en cumulé depuis fin 2011.
Avec notre approche, qui mesure la capacité d’achat d’un logement
par un ménage « moyen », les prix étaient surévalués de 20% en
2008 et de 18% en 2012. Avec une légère baisse des prix et surtout
le recul des taux de crédit, les prix sont à peu près revenus à leur
valeur d’équilibre. Il aurait fallu qu’ils baissent davantage pour devenir
clairement sous-évalués et enclencher une phase de reprise pérenne
du marché. Or, ils commencent à remonter.
Un boom atypique
Compte tenu de ces facteurs, le boom actuel est atypique et pour
l’instant assez différent du boom des années 2000.
 Les prix remontent peu malgré le rebond des ventes, ce qui peut
sembler paradoxal. Mais les prix ayant peu corrigé (cf. supra), on
n’est pas dans un cycle classique de remontée durable des prix à
partir d’un point bas (comme ce fut le cas entre 2000 et 2007). Les
prix restent assez stables avec des acheteurs vigilants et des
vendeurs contraints de limiter leurs prétentions. Les anticipations
(spéculatives ou non) de plus-values ne jouent donc pas. Or, ces
mécanismes permettent d’entretenir la phase haussière du cycle
(quand les prix montent, le marché est soutenu par les
perspectives de plus-value et l’idée d’acheter rapidement avant
que les prix ne soient encore plus chers). D’où un marché certes
dopé par l’effet taux mais un peu contraint, avec une dynamique
d’expansion limitée. Le marché sera soutenu tant que les taux
restent bas et les prix à peu près stables. Mais si les prix
accélèrent plus fortement, il risque de se retourner.
 Les volumes de vente sont importants, mais assez concentrés sur
les secondo-accédants. La part des primo-accédants reste
relativement modérée, du fait du niveau encore élevé des prix. Les
investisseurs sont revenus dans le neuf, mais restent très réticents
dans l’ancien (poids de la fiscalité et de la réglementation). Ces
tendances sont confirmées par les enquêtes ACPR qui fournissent
la structure de la production de crédit par type d’emprunteurs (cf.
graphique ci-contre).
N°16/282 – 26 octobre 2016
8
5
0
10
-5
-10
12
87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15
Hausse des prix sur un an
Source : Notaires,
Taux de chômage (dr. inv.)
Insee
Capacité d'achat de logement
des ménages
115
110
en m2
105
prix sous évalués
100
95
90
85
80
prix surévalués
75
70
86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16
Surface achetable avec taux d'effort à 30%
Source : BdF, Notaires, calculs CA
60%
50%
France : structure de la production
de crédits habitat
données lissées sur 12 mois
40%
30%
20%
10%
0%
mars-12
mars-13
mars-14
mars-15
mars-16
Primo-accédants
Secondo-accédants
Rachats crédits ext.
Investissement locatif
Autres crédits Source : ACPR, Crédit Agricole S.A.
-5 -
FRANCE – Immobilier résidentiel
Evolutions récentes et perspectives 2016-2017
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Fin 2016-2017: marché soutenu, mais risque de légère inflexion
Le rebond devrait se poursuivre en 2017, mais son ampleur dépendra
du niveau des taux de crédit. Rappelons les principaux facteurs à
l’œuvre.
France : credit habitat
ratio encours douteux/encours total
2,0
%
1,8
« Fondamentaux » favorables
1,6
Les facteurs structurels de soutien à la demande vont rester
présents : désir d’accession à la propriété, démographie assez
dynamique, phénomènes de décohabitation, préparation de la retraite,
saturation du marché locatif, effet « valeur refuge ». Ce dernier facteur
joue particulièrement. L’immobilier est jugé rassurant (aspect tangible,
évolutions assez régulières, valorisation favorable sur longue période)
par rapport aux placements financiers, qui sont actuellement très peu
rémunérateurs (taux d’intérêt quasi-nuls), incertains et volatils.
Pas de risques majeurs sur les crédits habitat
Le modèle français de crédit habitat est prudent. Les critères d’octroi
de crédit habitat demeurent assez stricts. Le taux d’effort moyen reste
à peu près stable autour de 30% du revenu (29,4% en 2015). La
durée initiale moyenne du prêt reste raisonnable, 18 ans en 2015, en
baisse de 6 mois par rapport à 2014. La loan to value à l’octroi
(montant du prêt/valeur du bien) est élevée, 84% en 2015, contre 81%
en 2014 (production de crédits hors rachats). Le taux de créances
douteuses sur encours de crédit reste assez bas, 1,55% en 2015 pour
les crédits habitat, même s’il s’est accru depuis 2008. Il n’y a pas de
montée significative des risques sur les crédits habitat et un
resserrement marqué de l’octroi de crédit semble peu probable.
1,4
1,2
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Source : ACPR
France : prix des logements anciens
et stocks de logements neufs
13
mois
%
3
7
9
5
11
1
Contexte conjoncturel mitigé
-3
Les facteurs conjoncturels vont rester plutôt mitigés. La croissance va
demeurer assez modérée, 1,4% en 2017 après 1,3% en 2016, et le
taux de chômage en recul mesuré, 9,7% en 2016 et 9,4% en 2017.
De plus, les prix vont rester à un niveau élevé, ce qui empêcherait
qu’une vraie dynamique haussière du marché se mette en place (cf.
page 5).
15
-7
19
-11
87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15
Hausse des prix sur un an
Stocks neuf en mois de vente (dr. inv.)
Source : Notaires, BdF
Incertitude sur les taux de crédit
Les taux de crédit seront le principal déterminant de l’évolution
du marché sur les prochains trimestres. Ils se sont à nouveau
repliés depuis le début de l’année, jusqu’à 1,7% en août. Sur les
prochains mois, deux scénarios sont possibles, sachant que le niveau
des taux de crédit dépend notamment de celui des obligations d’État à
dix ans.
Le scénario que nous privilégions est celui d’une remontée lente et
graduelle des taux OAT dix ans au cours des prochains trimestres,
vers 0,35% fin 2016 et 0,70% fin 2017, contre 0,15% en juillet-août
2016. Les taux dix ans sont très bas (et étaient même négatifs en
Allemagne en juillet-août) du fait d’un cumul de facteurs : quantitative
easing de la BCE, excès d’épargne à la recherche de sécurité,
poussée d’aversion au risque post-Brexit, effet valeur refuge pour les
pays coeurs de la zone euro. Les taux à long terme devraient
toutefois peu à peu remonter :
 Une hausse « mécanique » des indices d’inflation à la charnière
2016-2017 devrait se mettre en place, en liaison avec la remontée
des prix du pétrole : un pic d’inflation est attendu en février 2017 à
1,4% en glissement annuel en ZE contre 0,1% en juin 2016 et 1%
en France contre 0,2% en juin 2016
N°16/282 – 26 octobre 2016
Inflation et inflation sous-jacente
4,0
3,5
a/a, %
Prév.
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
-0,5
-1,0
07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17
Inflation totale
Inflation sous-jacente
Source : Insee, Crédit Agricole S.A.
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FRANCE – Immobilier résidentiel
Evolutions récentes et perspectives 2016-2017
Olivier ELUERE
[email protected]
 Un scénario de taux anormalement bas inquiète la BCE en raison
de ses effets néfastes sur les banques (érosion des marges
d’intermédiation et de la profitabilité) et sur le secteur de
l’assurance. Le marché anticipe que la BCE va prolonger son QE
au-delà de mars 2017. Mais elle devrait, à partir d’octobre 2017,
réduire peu à peu ses rachats de titres puis stabiliser la taille de
son bilan.
L’effet d’aubaine pourrait donc s’atténuer. Les acheteurs seront moins
pressés et plus hésitants, les taux n’étant plus à leur plancher. Le
marché immobilier serait donc un peu moins dynamique en 2017.
900
Mais un autre scénario est possible, celui d’un maintien des taux
longs et des taux de crédit à un niveau très bas, voisin de celui de
début 2016, si les facteurs baissiers l’emportent. Dans ce cas, le
marché immobilier resterait très soutenu en 2017. Mais une remontée
des taux interviendra tôt ou tard et l’inflexion du marché serait ainsi
décalée à 2018 ou 2019.
700
Dans notre scénario de légère remontée des taux, les volumes de
transactions dans l’ancien seraient en hausse de 5% en 2016
(840 000 ventes) et en repli de 5% en 2017. Ils seraient en hausse
de 15% dans le neuf en 2016 et à peu près stables en 2017, grâce
aux mesures de soutien, notamment celles en faveur du PTZ, qui
permettent un rebond du segment primo-accédants dans le neuf
promoteurs. Les prix de l’ancien seraient en faible hausse (+1 à
2% par an).
300
France : ventes et prix de
logements anciens
milliers
20
%
15
800
10
5
600
0
500
-5
prév.
400
-10
-15
92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16
Ventes
Variations de prix sur un an (dr.)
Source : CGEDD, Notaires, CA
Dans l’autre scénario, les ventes se stabiliseraient dans l’ancien
et monteraient encore un peu dans le neuf en 2017. Les prix
seraient en hausse un plus soutenue que dans le scénario
central.
Achevé de rédiger le 24 octobre 2016
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N°16/282 – 26 octobre 2016
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