L`avant-contrat est un vrai contrat au sens juridique

IMMOBILIER
L’avant-contrat est un
vrai contrat au sens
juridique du terme. En
le signant, vendeur et
acquéreur s’engagent
à respecter un certain
nombre d’obligations.
L’importance
de l’avant-contrat
L’acquisition d’un bien immobilier suppose que les deux parties, vendeur et acheteur, se soient mises préalablement
d’accord et qu’ils aient tous les
éléments en main (obtention
d’un prêt, absence de servitudes, existence d’un droit de
préemption…) pour concrétiser leur projet. L’avantcontrat rassemble toutes les
informations nécessaires à l’acte de vente et précise, de façon détaillée, les conditions dans lesquelles
la vente définitive sera conclue. Le notaire,
juriste averti, vous aidera efficacement
dans la collecte de toutes ces données et
dans la rédaction de l’accord final. Vous
aurez en main un acte complet, sécurisant
et informatif. Enfin, vous bénéficierez de
tous les avantages liés à l’acte notarié : force
probante (l’acte notarié constitue une
preuve) et force exécutoire (effet attaché
aux jugements permettant de recourir à
l’exécution forcée d’une décision).
plu
for
relatives au bien : références cadastrales,
nature (appartement, maison) et destination du bien (habitation, bureau…), consistance (nombre de pièces, superficie…)
et accessoires (jardin, garage…), existence
d’hypothèques ou de privilèges sur l’immeuble, existence de servitudes particulières (droit de passage…).
Un acte sécurisant
• La recherche de l’amiante
La réglementation relative à l’amiante
impose qu’un diagnostic soit établi par
un professionnel agréé dans certains
biens immobiliers construits avant
juillet 1997. Un état mentionnant la
présence ou l’absence d’amiante doit
être annexé à l’avant-contrat.
Depuis quelques années, le législateur se
montre particulièrement vigilant en ce
qui concerne la protection de l’acquéreur.
Il est vivement conseillé de recourir aux
services d’un notaire qui vous déchargera
• Le plomb
Depuis la loi de juillet 1998, un état
d’accessibilité au plomb doit être annexé à tous les avant-contrats et actes
de vente notariés portant sur les im-
Un acte complet
L’avant-contrat doit contenir tous les éléments de la vente future et préciser les
modalités d’exécution, les conséquences
de la réalisation ou non des conditions
suspensives, d’achat ou non par le candidat acquéreur. De même, pour être valable, il doit comporter certaines clauses
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d’un certain nombre de démarches fastidieuses mais obligatoires.
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t
• Le titre de propriété
Le notaire s’assure que le vendeur est
propriétaire du bien et que celui-ci
n’est pas, par exemple, en indivision.
Cela signifierait que le bien n’appartient pas à une seule personne, mais
à plusieurs indivisaires dont l’accord
unanime est indispensable.
Promesse
ou compromis
us qu’une
rmalité
meubles d’habitation, construits avant
le 1er janvier 1948 et situés dans une
zone à risque définie par le préfet.
• La surface du bien vendu
Si le bien se situe dans une copropriété,
la loi Carrez impose de faire figurer dans
l’avant-contrat et dans l’acte de vente sa
superficie exacte. À défaut d’indication,
ou en cas d’erreur, la vente peut être annulée ou le prix revu à la baisse.
Un acte informatif
Votre notaire procèdera à de nombreuses
vérifications concernant le bien propre-
ment dit et les personnes participant à la
transaction.
• Les personnes
Le notaire vérifie l’identité, l’adresse et
la capacité juridique des parties concernées par le projet.
Lorsque le vendeur est marié, l’accord
des deux conjoints est obligatoire si le
bien mis en vente est celui de
la famille. Dans les autres
cas, tout dépend du contrat de mariage et de sa
teneur : c’est en effet lui
qui va déterminer si
l’époux peut ou non
agir seul.
L’avant-contrat se décline en deux formules, chacune ayant ses particularités et
étant plus ou moins utilisée selon les pratiques locales.
La promesse de vente
Le vendeur (le promettant) s’engage à vendre le bien, pendant un délai déterminé,
à une personne appelée bénéficiaire. En
revanche, le candidat à l’acquisition ne
s’engage pas à acheter. Il a ce qu’on appelle une option : soit il décide d’acheter
et alors il lève l’option ; soit il se rétracte et
libère ainsi le vendeur de son engagement
de bloquer la vente. Pour dédommager le
vendeur de cette immobilisation forcée, à
la signature de la promesse de vente, l’acquéreur verse généralement 10 % du prix
de vente. Si celle-ci se concrétise, cette
somme est déduite du prix. En revanche,
si l’acquéreur renonce à l’achat, l’indemnité reste acquise au vendeur qui recouvre le
droit de rechercher un nouvel acquéreur.
Le compromis
Le compromis (ou promesse synallagmatique) engage à la fois le vendeur et l’acquéreur : le premier s’engage à vendre, le
second à acheter le bien selon les
conditions convenues (prix…). Il est
fréquent d’inclure dans l’avant-contrat des conditions dites suspensives
(obtention d’un prêt ou d’un permis
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Le temps de la réflexion
Depuis le 1er juin 2001, l’acquéreur dispose
soit d’un délai de rétractation, soit d’un
délai de réflexion.
• Si l’avant-contrat est un acte sousseing privé (non signé par le notaire),
l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation de 7 jours,
à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant
l’acte.
Cette notification doit être faite par
lettre recommandée avec demande
d’avis de réception ou par tout autre
moyen présentant des garanties équivalentes. Pendant ces 7 jours, l’acquéreur ne peut verser aucune somme
d’argent.
Il peut également se rétracter sans
donner de motif, sa signature est alors
annulée sans indemnité.
de construire, délivrance d’un certificat
d’urbanisme…). Elles ont
pour effet de différer le transfert de propriété jusqu’à leur réalisation. Vendeur et
acquéreur disposent d’une grande liberté
dans le choix des conditions qu’ils souhaitent voir apparaître.
Toutefois, pour être valables, ces conditions suspensives doivent avoir pour objet
un événement futur et incertain (ou, s’il
est déjà arrivé, inconnu des parties). Par
ailleurs, la réalisation de ces conditions ne
doit pas dépendre de la seule volonté de
l’une ou l’autre des parties (par exemple
suspendre la vente à la condition de ne pas
recevoir une meilleure offre).
Il s’agirait, dans ce cas, de conditions potestatives qui entraîneraient la nullité du
contrat.
Achat d’un logement neuf
Dans le cas d’un achat sur plan, on parle
de contrat de réservation par lequel le
vendeur s’engage à vous réserver un
bien précis.
Le contrat de réservation donne une
description détaillée du logement (nombre de pièces, matériaux de construction…), son prix et les éventuelles conditions de révision, la date à laquelle le
contrat de vente définitif sera signé, le
délai d’exécution des travaux, les conditions légales de renonciation à l’achat…
Un délai de rétractation de 7 jours court
à compter de la réception du contrat de
réservation.
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• Si l’avant-contrat est passé en la
forme authentique (acte notarié), le
projet doit en être préalablement notifié à l’acquéreur qui devra patienter
7 jours avant de le signer. Pendant cette période de réflexion, il ne doit verser aucune somme d’argent et n’aura à
fournir aucune explication s’il décide
de ne pas régulariser cet acte. Le projet de l’avant-contrat authentique doit
être notifié dans les mêmes formes
que pour la notification de l’acte sousseing privé.