location en meubles (lmp - lmnp)

LOCATION EN MEUBLES
(LMP - LMNP)
La location en meublé consiste à louer à titre habituel, ou non, des locaux (chambres ou appartements) meublés
directement habitables par le locataire.
D'un point de vue fiscal, l'intérêt réside dans l'imposition des revenus provenant de cette location dans la catégorie BIC.
D'autre part, lorsque la location meublée est soumise à la TVA, il est possible de récupérer la TVA acquittée lors de
l'acquisition de l'immeuble ou lors de travaux de rénovation.
De plus, ce type de location est moins contraignant juridiquement que la location classique soumise à une réglementation
plus stricte (loyer, durée du bail, …).
La location en meublé peut se faire sous deux formes :
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Location meublée professionnelle (LMP)
Location meublée non professionnelle (LMNP).
Est considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), le loueur qui :
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est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS),
et tire de l'activité de location en meublé un chiffre d'affaires annuel de 23 000 € minimum ou au moins 50 %
des revenus de son foyer.
Si l'une ou l'autre de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme non-professionnel (LMNP).
Cette qualification engendrre des différences quant aux obligations du bailleur ainsi que sur le régime fiscal lui étant
applicable.
Pour bénéficier du statut de loueur en meublé, le local doit disposer de tous les meubles et objets mobiliers nécessaires
pour que le locataire puisse y résider en n'ayant que ses affaires personnelles à apporter.
Le mobilier présent doit être suffisant pour que le locataire y vive normalement.
Attention, dans le cas d'une location meublée avec prestations annexes (repas, ménage, laverie…), si ces services
deviennent la caractéristique principale de l'hébergement, il ne s'agit plus d'une activité de loueur en meublé.
Cela a pour conséquence de changer les règles applicables, notamment pour l'imputation du déficit sur le revenu
global qui nécessitera que l'un des membres du foyer fiscal participe personnellement, directement et de façon
continue à l'activité de location en meublé.
Qu'ils soient professionnels (LMP) ou non (LMNP), les loueurs en meublé sont imposés dans la catégorie des BIC
(Bénéficies Industriels et Commerciaux).
Le mode de détermination de leur résultat imposable est identique, la seule différence induite par la qualité professionnelle
ou non du loueur est l'imputation des déficits.
Les loueurs en meublés peuvent être imposés selon 3 régimes différents en fonction de leur chiffre d'affaires.
Le régime des micro-entreprises
Régime de droit commun pour les loueurs dont les recettes annuelles imposables au titre de l'année précédente ne
dépassent pas :
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76 300 € s'agissant d'une activité de fourniture de logements, livraisons de biens et ventes à consommer sur
place,
27 000 € pour les autres prestations de services.
Dans le cadre de ce régime, le résultat imposable est déterminé par application d'un abattement forfaitaire de :
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71 % (avec un minimum de 305 €) s'agissant d'une activité de fourniture de logements, livraisons de biens et
ventes à consommer sur place (72 % avant 2006),
50 % (avec un minimum de 305 €) pour les autres prestations de service (52 % avant 2006).
Le seul inconvénient que présente ce régime est l'impossibilité de constater un déficit. Si l'activité du loueur en meublé est
déficitaire, il doit impérativement opter pour un régime réel d'imposition pour pouvoir constater et imputer le cas échéant sur
ses autres revenus le déficit ainsi constaté.
Le régime du réel simplifié
Le régime du réel simplifié est un régime obligatoire pour les loueurs qui ont des recettes annuelles imposables comprises
entre 76 300 € et 763 000 € par an. Il s'applique sur option, aux loueurs dont les recettes sont inférieures et qui sont donc
en principe soumis au régime micro-BIC.
Ce régime permet la déduction des charges supportées par le loueur pour leur montant réel.
L'intérêt de ce régime par rapport au régime du réel normal est d'être moins contraignant en ce qui concerne les obligations
comptables de l'entrepreneur.
Le régime du réel normal
Le régime du réel normal est optionnel pour le loueur qui est imposé au réel simplifié mais il est obligatoire pour celui qui
réalise des recettes annuelles imposables supérieures à 763 000 € par an.
Comme le réel simplifié, le réel normal autorise une comptabilisation exacte de toutes les charges engendrées par l'activité.
Ainsi, le bénéfice du loueur sera déterminé conformément à la réalité des coûts qu'il a supportés afin d'obtenir son résultat.
Les produits
Le loueur en meublé doit retenir au titre des revenus imposables, les loyers échus sur la période d'imposition qu'ils aient ou
non été payés. Ainsi, pour une location meublée de janvier à décembre 2004, les produits sont constitués des loyers des 12
mois et cela même s'ils n'ont pas tous été effectivement payés.
Les charges pouvant être imputées sur le bénéfice dépendent :
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du régime d'imposition choisi par le loueur,
de la décision d'inscrire ou non l'immeuble à l'actif du bilan.
Amortissements
En pratique :
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la durée moyenne d'utilisation d'un immeuble d'habitation permet un taux d'amortissement de 2 %, voire 2,5 %.
Le choix d'un taux plus élevé (4 ou 5 %) entraîne des risques de redressement par le fisc,
le mobilier est, en règle générale, amorti sur 10 ans (soit un taux d'amortissement de 10 %).
Attention, les terrains ne peuvent pas être amortis car ce sont des biens qui ne se déprécient pas avec le temps. Donc le
calcul de l'amortissement d'un immeuble doit se faire en retranchant au préalable la valeur du terrain.
Gestion du déficit fiscal du loueur en meublé
L'utilisation du déficit fiscal de l'activité de location meublée n'est pas la même selon que le loueur est professionnel ou
non :
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Le loueur non professionnel ne peut déduire son déficit que sur ses bénéfices industriels et commerciaux de
la même année ou des 6 années suivantes.
Le loueur professionnel a l'avantage de pouvoir imputer directement le déficit provenant de la location
meublée sur son revenu global de l'année ou des 6 années suivantes.
Loueur en meublé et ISF
L'imposition à l'ISF est différente selon que le loueur est ou non professionnel :
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Loueur non professionnel (LMNP) : l'immobilier est imposé normalement à l'ISF, il ne bénéficie d'aucun
abattement ou exonération.
Les loueurs en meublé professionnels (LMP) peuvent bénéficier d'une exonération d'ISF au titre des biens
nécessaires à leur activité.
Loueur en meublé - Plus-values
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Pour le loueur non professionnel, les plus-values relèvent toujours du régime des plus-values privées et cela même si
l'immeuble est inscrit au bilan de son entreprise.
Pour le loueur professionnel, le régime qui lui est appliqué dépend du montant des recettes imposées dans la catégorie
des BIC.
Location en meublé - Contributions sociales
Le régime de soumission des revenus tirés de la location en meublé aux contributions sociales (CSG, CRDS et
éventuellement prélèvement social de 2 % et sa contribution additionnelle de 0,3 %) dépend de l'assujettissement ou du
non-assujettissement du loueur aux cotisations de sécurité sociale.
Location en meublé - TVA
Après la loi de finances pour 2007 qui a étendu un cas de soumission des locations en meublé à la TVA, la loi instituant un
droit opposable au logement vient de préciser que les locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l'exploitant
d'un établissement d'hébergement (hôtels de tourisme classés, villages de vacances classés ou agréés, résidence de
tourisme classé, ou locations accompagnée de prestations hôtelières) seront soumises à la TVA.
Exonération de TVA
La location meublée ou de logements garnis à usage d'habitation est en principe exonérée de TVA. Cette exonération est
indépendante des conditions de location tels que le caractère occasionnel, permanent, saisonnier de l'activité, sa périodicité
ou le montant des loyers.
En revanche, les prestations annexes fournies avec la location (petit déjeuner, laverie, ménage…) sont soumises à la TVA.
Six catégories de locations en meublé sont soumises à la TVA :
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les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés,
les prestations d'hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés,
les prestations d'hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont
destinées à l'hébergement des touristes et qu'elles sont louées par un contrat d'une durée d'au moins 9 ans à
un exploitant qui a souscrit un engagement de promotion touristique à l'étranger,
les prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni lorsque l'exploitant offre, en plus de
l'hébergement, au moins 3 des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles
proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le
petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux (mais pas forcément quotidien) , la fourniture de linge de
maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ,
les locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement qui
entre dans l'une des 4 catégories précédentes (avant 2007, seuls les locations consenties par bail commercial
à de tels exploitant étaient soumises à TVA), exception faite de celle consenties à l'exploitant d'un logement
foyer,
les prestations d'hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme, lorsque ces derniers sont
destinés à l'hébergement des touristes et qu'ils sont loués par un contrat d'une durée d'au moins neuf ans à un
exploitant, dans des conditions fixées par l'article 179 de l'annexe II. Ces villages résidentiels de tourisme
doivent s'inscrire dans une opération de réhabilitation de l'immobilier de loisirs définie par l'article L. 318-5 du
code de l'urbanisme.
Intérêt de la soumission à la TVA
Les loueurs en meublés assujettis à la TVA ont la possibilité de déduire la taxe qu'ils ont supportée sur leurs acquisitions de
biens et services. Ils peuvent donc retrancher la TVA qu'ils ont acquittée de celle qu'ils collectent et doivent reverser au
trésor.
La TVA ainsi récupérée sur l'acquisition du bien peut être réinjectée dans l'investissement.
Les assujettis à la TVA ont, en contrepartie de cette possibilité de compensation entre la TVA collectée et celle
payée, des obligations déclaratives à respecter.