D`une pierre trois coups

03/09 MAI 12
Hebdomadaire Paris
OJD : 12154
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Surface approx. (cm²) : 1130
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RÉSIDENCES AVEC SERVICES
D'une pierre
trois coups
Rentabilité, fiscalité et service rendu.
Sans oublier quèlques risques en prime
Les résidences avec services hôteliers, étudiants, de tourisme, d'affaires ou médicalisés rencontrent depuis quèlques années un succès
croissant auprès d'investisseurs séduits par un rapport
rendement/risque attractif, aux dépens de Passurance-vie et des
actions. Fort de leur statut avantageux de Loueur meublé non professionnel (LMNP), ces résidences devraient devenir l'un des supports
phare de l'investissement immobilier en 2012, malgré la réduction de
l'avantage Censi-Bouvard. Mais pour que les résidences-services
conservent leurs atouts, la qualité du gestionnaire et de l'emplacement
demeure la condition sine qua non.
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Dans un contexte
guère encourageant
pour les placements,
les résidences de services
ont tiré leur épingle
du jeu, avec l'aide
des pouvoirs publics.
Par Pierre-Jean Leca
es professionnels du
secteur sont unanimes
l'appétit des investisseurs pour les resi
dences services s'est fortement
aiguise ces dernieres annees
Sous ce terme sont regroupées les
residences
étudiantes,
de
tourisme,
les
Ehpad
(Etablissement d'hébergement
pour personnes âgees depen
dantes), les residences seniors et
d'affaires Pourquoi un tel
engouement' En premier heu,
cette gamme de produits a profite
du vif intérêt des investisseurs
pour l'immobilier, la pierre cons
tituant le placement prefere des
Français Selon la derniere etude
L
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de l'Insee portant sur le pain
moine economique national, le
portefeuille d'actifs des menages
était compose a 65 % de biens
immobiliers en 2010 Dans un
climat economique incertain, la
pierre jouit plus que jamais de
son statut de valeur refuge, non
sans raison comparativement aux
performances des autres actifs
De fait, les rendements des fonds
en euros de l'assurance vie ont
généralement recule en 2011 Ces
produits, moins risques que les
contrats en unite dè comptes,
investis majoritairement en obli
gâtions d'Etats, ont enregistre des
performances
annuelles
comprises entre 2,8 % et 4 % l'an
dernier, en recul de 0,3 a 0,7 point
par rapport a 2010 De plus, les
evolutions fiscales potentielles
font peser un risque significatif
sur le rendement de ces place
ments Les actions suscitent de
leur côte la méfiance des epar
gnants Emporte par la crise de la
dette de la zone euro, le CAC 40 a
chute de 17 % l'an dernier, limi
tant fortement les perspectives
de plus values L'attrait des
actions a encore ete amoindri par
l'alourdissement récent de la
fiscalite pesant sur les comptes
titre le taux de prélèvement libe
ratoire applicable aux dividendes
est passe de 19 % a 21 % Les plus
values, elles, ont vu leur exonéra
lion totale, qui devait commencer
a s'appliquer a partir de 2012
pour les actions détenues depuis
8 ans, supprimée Enfin, le taux
du livret A, placement sans
risque, a ete maintenu a 2,25 % au
1er fevrier 2012, en dépit d'une
inflation plus élevée (a 2,3 % sur
un an, en janvier 2012) Dans ce
contexte guère encourageant
pour les placements, les resi
dences services ont tire leur
épingle du jeu, aidées en grande
partie par les pouvoirs publics En
2009, pour soutenir une economie
nationale frappée de plein fouet
par la crise financiere et pallier le
déficit structurel de logements
sur le territoire, le gouvernement
a lance, coup sur coup, deux
dispositifs fiscaux tres efficaces
la loi Scelher, concernant les loge
ments neufs, et la reduction
Censi Bouvard, concernant les
residences services Le succes de
ces deux dispositifs a ete imme
diat "Le dispositif fiscal Censi
Bouvard a connu des sa creation en
2009 un veritable engouement,
dans le sillage du Scelher",
témoigne Laune Mouyen,
conseiller en gestion de pain
moine chez Fiducee Gestion
Privee Bordeaux Cet avantage
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fiscal, comme les autres, a subi un
coup de rabot Le taux de la
reduction - repartie sur 9 ans et
limitée a 300000 euros annuels n'est plus que de ll % en 2012,
contre 18 % en 2011 II devrait
néanmoins perdurer en l'état
jusqu'au 31 decembre 2014 pour
les logements neufs ou qui ont
fait l'objet de travaux de rehabilitation ou de renovation Dans
ces conditions, les spécialistes
assurent que l'investissement
"La localisation géographique est
fondamentale dans (e tourisme,
importante pour les résidences
seniors ou d'étudiants maîs n'est
qu'accessoire dans le monde de
('Ehpad " Antoine Tranchimand,
CGPI
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possible en cas de rehabilitation
d'une residence de plus de IS ans)
En outre, la residence doit
repondre a certaines conditions
spécifiques Ainsi, les residences de
tourisme doivent être classées au
sens de l'article D321 I du Code du
tourisme, et dotées d'un minimum
d'équipements et de services
communs (instruction fiscale n° 5
B 2 10 du 13 janvier 2010) Lesresi
dences étudiantes doivent pour
leur part être occupées par, au
minimum, 70 % d'étudiants, et
proposer au moins trois de ces
quatre prestations hôtelières
petit dejeuner, menage, fourniture
"Avec un coût pour le budget de
du linge de maison et reception des
l'Etat multiplié par deux en 5 ans,
clients Quant aux residences pour
le régime Girardin industriel est
personnes âgees, dépendantes ou
désormais sur la sellette "
non, elles doivent avoir obtenu
Stéphane Gianoli, Financiere
l'agrément "qualite" délivre par la
Magellan
préfecture "Le ticket d'entrée est
Plus le terme
une façon de distinguer les différentes
de l'investissement est long, catégories de residences Ainsi, une
chambre d'étudiant s acheté autour
plus le LMNP classique
des 80000 euros en moyenne, contre
prend le pas
120 000 euros pour une residence de
sur le Censi-Bouvard
tourisme
ou
senior
et
dans une residence services
140/150000 euros pour un Ehpad",
conserve des atouts Reste que la
explique Antoine Tranchimand,
qualite du gestionnaire et de Fem
conseiller en gestion de patrimoine
placement doit être au rendez vous
indépendant (CGPI), membre du
reseau Infmitis Pour lui, chaque
Quelle résidence ?
type de residence a ses qualites
L'investisseur qui se lance dans la
"L'Ehpad offre la meilleure rentabi
residence services devient copro
hte nette, l'étudiant, le ticket d'entrée
pnetaire dans un ensemble immo
le plus faible Le tourisme a, de son
bilier disposant de logements côte, un atout susceptible de faire la
meubles, equipes d'une cuisine ou difference l'investisseur peut nega
kitchenette, et dans lesquels sont der avec l'exploitant quèlques
proposes des services hôteliers II semaines d'utilisation par an pour ses
existe quatre catégories de resi- loisirs" Maîs le specialiste met en
dences services celles de tourisme garde "la rentabilité en sera écornée
- qui intègrent les residences d'af
d'autant ' Laune Mouyen decon
f aires -, les residences étudiantes, seille d'ailleurs fortement aux
les residences seniors et, enfin, les investisseurs d'opter pour un
residences pour personnes âgees contrat prévoyant une période d'oc
dépendantes (Ehpad)
cupation de leur bien "Si tel devait
Pour bénéficier de la reduction être le cas, l'investisseur doit déclarer
d'impôt Censi Bouvard, la resi
son sejour a son comptable afin qu 'il
dence doit être neuve ou achetée retraite certaines donnees, pour ne
sur plan (l'achat dans l'ancien est
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pas mettre en peril le statut de loueur droit de reclamer la restitution de
en meuble ou la reduction d'impôt la TVA, au prorata des annees
De plus, cela erode en general forte- manquantes, sauf si le bien est
ment la rentabilitedu bien ' De fait, vendu a une personne qui conti
Fiducee Gestion Privee propose nuera de l'exploiter De plus, l'm
essentiellement des Ehpad et des vestisseur peut opter pour le
residences affaires tourisme a ses fameux dispositif Censi Bouvard
clients, toujours en centre ville même s'il a ete, comme les autres
"Ces deux types de biens collent niches fiscales immobilieres,
parfaitement aux besoins de notre affecte cette annee par le coup de
societe", justifie Laune Mouyen La rabot fiscal de 15 % La reduction
demande d'Ehpad devrait conti
d'impôt calculée sur le prix de
nuer a croître en raison du facteur revient des logements dans la
démographique, avec notamment limite globale de 300000 euros,
des etablissements spécialises dans fixée en 2011 a 18 %, a ete ramenée
la prise en charge des personnes a ll % pour les investissements
atteintes d'Alzheimer, tandis que réalises en 2012 II est incontes
les entreprises privilégient de plus table que la reduction du taux pour
en plus les residences affaires pour les investissements réalises a
compter de 2012 est severe, et peut
loger leurs cadres en deplacement
"Les touristes séjournant dans les amener certains investisseurs,
grandes villes apprécient également notamment ceux qui se trouvent
ce nouveau mode d hebergement
dans les tranches d'imposition les
Bien situées geographiquement, ces plus élevées, a se détourner de la
residences offrent l'autonomie a un reduction d'impôt pour privilégier
coût moindre que l'hôtel" ajoute t
les avantages lies a l'imposition des
elle Enfin, selon Fiducee Gestion revenus dans la catégorie du
Privee, certaines banques hésite regime des benefices industriels et
raient aujourd'hui a financer l'in- commerciaux (BIC) et ainsi prati
vestissement
en
residence quer la deductibihte de l'amortis
tourisme ou étudiante "Conscientes sèment du bien, de maniere a.
de l'excès d'offre pour ces types de reduire substantiellement la base
biens, elles prêtent essentiellement imposable a l'impôt sur le revenu
pour les Ehpad ou les residences "Le statut de Loueur meuble non
affaires, apres agrement des projets professionnel (LMNP) classique est
par les constructeurs et les gestion- plus intéressant que le dispositif
Censi Bouvard, surtout sur une
longue période Maîs certains clients
préfèrent le Censi Bouvard et son
LMNP plutôt que Censitaux de défiscalisation de ll %,
Bouvard ?
L'intérêt d'investir dans une resi- suivant le vieil adage ce qui est pris
dence services tient en grande n'est plus a prendre", explique
partie a sa fiscalite En premier Antoine Tranchimand Même
lieu, l'investisseur bénéficie, des analyse chez Fiducee Gestion
lors que la residence propose au Privee, qui préconise en regle gene
moins trois services hôteliers (pedt- raie le statut LMNP classique "Le
dejeuner, menage, fourniture du choix definitif entre amortissement
linge de maison, reception des et reduction d'impôt est valide par
clients), du remboursement de la une simulation de l'impact fiscal de
TVA a 19,6 % acquittée sur le prix l'acquisition du bien sur l'ensemble
d'acquisition En contrepartie, le des revenus de l'investisseur"
Laune
Mouyen
bien doit être conserve pendant au explique
moins 9 ans A défaut, le fisc est en Concrètement, en Censi Bouvard,
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L'investisseur bénéficie, dès lors que la résidence propose
au moins trois services hôteliers (petit-déjeuner, ménage,
fourniture de linge, réception des clients), du remboursement de la TVA à 19,6 % sur le prix d'acquisition.
une acquisition de 100000 € hors
taxes, dont 5000 € de mobilier,
procurera une reduction d'impôt de
ll %, soit (100000-5000) x ll %
= 10 450 € En revanche, en LMNP
classique, l'investisseur peut
amortir le prix de l'immobilier hors
terrain (10 % par hypothèse), soit
une base d'amortissement de
95000 x 10 % = 85500 € Ces
85 500 € vont générer de la fiscalite
sur le long terme Pour une CSG a
13,5 % 11540 € d'impôt En ce qui
concerne l'impôt sur le revenu (IR)
pour un IR a 5,5 % 4700 €
d'impôt, pour IR a 14% ll 970 €
d'impôt, pour un IR a 30 %
25650 € d'impôts, pour un IR a
41% 35 055 € d'impôt Soit, globalement, entre ll 540 et 46600€ de
fiscalite économises sur longue
duree, en fonction de la tranche
marginale d'imposition, contre une
economie d'impôt de 10450 € a
court terme pour le Censi Bouvard
Comme cet exemple le montre,
plus le terme de l'investissement
sera long, plus l'intérêt du LMNP
classique, et donc de la vision a long
terme, va prendre le pas sur le
Censi Bouvard Le dernier avan
tage du LMNP sur le Censi Bouvard
se distingue lors de la revente du
bien D'une part, le Censi Bouvard
empêche de céder le bien pendant
les 9 premieres annees, sous peine
de rembourser les avantages
fiscaux perçus D'autre part, la
reduction d'impôt liee au regime
fiscal Censi Bouvard ne se transmet
pas au nouveau proprietaire "En
conséquence, le risque de moins value
lors de la revente du bien dans un
court délai est reel, car le calcul de la
rentabilité non boosteepar la reduction d'impôt est nettement moins
attractif", explique La une Mouyen
de tous les soucis de gestion locative, puisqu'il faut obligatoirement
signer un bail commercial d'une
duree minimale de 9 ans avec un
exploitant C'est donc de ce prof es
sionnel que va dépendre la réussite
de l'opération Désigne par le
promoteur au moment du lance
ment de l'opération, il s'occupe de
louer le logement, de fournir les
services annexes et d'entretenir la
residence, et il verse a l'investis
seur un loyer net de charges (seuls
la taxe fonciere et les gros travaux
restant a la charge du proprietaire)
Les programmes sont commercia
lises sur la base de rendements nets
oscillant entre 3,5 et 5 %, voire
5,5 % pour un Ehpad
Ces rendements alléchants dans la
période actuelle pourraient cepen
dani faire oublier qu'investir dans
une residence services, c'est avant
tout investir dans l'immobilier Le
bien s'adapte a son environnement
et non l'inverse "On a vu des resi
dentés seniors perdues dans la
campagne pratiquement vides, car les
loyers proposes étaient beaucoup trop
élevés pour l'environnement macro
economique", rappelle Laurie
Mouyen "La localisation geogra
phique est fondamentale dans le
tourisme, importante pour les resi
dences seniors ou d'étudiants, maîs
n'est qu'accessoire dans le monde de
l'Ehpad"
nuance
Antoine
Tranchimand Autre point a ne pas
négliger avant de signer la qualite
de l'exploitant II doit pouvoir
regler régulièrement ses loyers
"Quel que soit le type de residence, le
choix de l'exploitant est fondamental,
le nombre de faillites d'exploitants de
residences de tourisme le prouve II
faut toujours privilégier les leaders
Orpea ou Medica pour l'Ehpad, Pierre
& Vacances, Belambra ou Odalys
Le risque gestionnaire
pour le tourisme, Resid Etudes pour
Autre avantage des residences l'étudiant", affirme Antoine
services, l'investisseur est decharge Tranchimand A cet égard, il faut se
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mefier fortement des operateurs
qui proposent des rendements
superieurs a 5,5 % (sauf dans le cas
des Ehpad) Selon Laune Mouyen,
"i ls sont souven t les prem lersarene
gocier a la baisse les loyers en cas de
ralentissement de l'activité Leloyer
verse par l'exploitant, en pourcentage
du prix de vente, doit satisfaire a la
logique economique pour être garanti
dans le temps"
Les residences de tourisme sont les
plus concernées par ce problème
La raison est simple ce sont elles
qui sont les plus exposées a l'evo
lution de la conjoncture Si de
surcroît, l'emplacement a ete mal
choisi, le taux de remplissage
risque de chuter, ne permettant
plus a l'exploitant d'honorer ses
promesses L'actualité récente le
prouve Le 26 mars dernier, Resitel,
l'une des filiales du groupe
Lagrange, l'un des ténors de Pmi
mobilier touristique defiscaliser,
qui gere au moins une dizaine de
residences de tourisme, a ete
placée sous le regime de la sauve
garde par le tribunal de commerce
de Tarbes Pour justifier le non
reglement de loyers, cette societe
ayant réalise un chiffre d'affaires
d'un peu plus de 17 millions d'euros
en 2010, a notamment mis en avant
"la crise economique, sans précèdent
depuis 2009, qui a affecte tous les
pays européens, et plus particulière
ment l'Espagne et le Royaume Uni,
dont les ressortissants représentaient
une clientele importante selon les
zones géographiques" Alors que l'exploitation des residences de
tourisme se poursuit, Resitel doit
présenter un plan de sauvegarde
au tribunal de commerce Pour ce
faire, elle propose aux bailleurs
(investisseurs) de signer un
avenant au contrat de location dans
le cadre d'un bail commercial Au
lieu d'un loyer fixe de l'ordre de
4 %,elle propose sur certaines resi
dences de ne garantir qu'un loyer
fixe de 2 %
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"Les Ehpad et les résidences
affaires-tourisme deux types de
biens qui collent parfaitement aux
besoins de notre société " Laurie
Mouyen, Fiducée Gestion privée.
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La question de la revente
Enfin, ne jamais mettre perdre de
vue la problématique de la revente
Ce marche de la seconde main est
essentiellement peuple de profes
sionnels qui posent la rentabilité
du bien comme unique critere d'm
vestissement Un bien mal loue,
avec un bail mal négocie, n'aura
guère de chances de susciter une
offre Pire, il générera une perte
"Actuellement, le rendement moyen
net tourne autour de 5 % ald revente
Le choix du bail est a ce titre un
element fondamental, en s'assurant
par exemple que le loyer suivra au
minimum l'inflation La revalorisa
lion du loyer doit suivre la logique du
temps qui passe", explique Laurie
Mouyen
Pour sa part, Antoine Tranchimand
recommande de veiller a la repar
illion des charges entre le propne
taire et le gestionnaire dans le bail
commercial "L'Ehpad est le seul cas
ou il y a un transfert complet des
charges du proprietaire vers le loca '
taire Dans les autres types de resi
dences, le proprietaire garde a sa
charge les mises aux normes, les gros
travaux, et, généralement, l'assu
rance de copropriete" Or, conserver
pour le proprietaire une proportion
importante des charges aura un
impact sur la rentabilité réelle de|
l'opération
Enfin, la possibilité de reconver
sion apporte une garantie supple
mentaire a l'investisseur en cas de
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défaillance de l'exploitant Dans
l'Ehpad, le risque le plus signifi
catif est représente par la
défaillance de l'exploitant En
revanche, un appartement d'une
residence senior, ou mieux d'af
f aires, se transforme plus aisément
en un bien locatif standard
Chez Fiducee Gestion Privee, on
"Le choix de l'exploitant est fondamental,
le nombre de faillites d'exploitants de résidences
de tourisme le prouve"
prefere proposer des immeubles
déjà en exploitation les gestion
naires ont fait leurs preuves et les
clients ont profite d'une décote de
20 a 30 % a l'achat, avec des empla
céments de qualite Autre solution,
l'investisseur prudent peut devenir
loueur en meuble non profes
sionnel en achetant un appartement, en le meublant et en le
louant Le regime reel est plus
complique, puisque l'investisseur
doit tenir une comptabilite et
remplir une declaration comportant un bilan, un tableau des immo
bihsadons et amortissements et un
relevé de previsions Maîs il bénéficie de la déduction de toutes les
charges et intérêts d'emprunt, ainsi
que de l'amortissement du mobi
lier et de l'immobilier II pourra
plus aisément vendre le bien ou
l'utiliser lui même sans être pieds
et poings lies a un exploitant •
CHIFFRES REVELATEURS
Le rapport coût/rentabilité
Le montant de la reduction d'impôt depuis
2012 d'un LMNP, selon le dispositif Censi
Bouvard, est de ii % ll était de 25 % avant
2011, et de 18% en 2011
De 4,6 % a 5,5 %, la rentabilité nette d'un
Ehpad (ticket d'entrée de 100000 à
200000 €), de 4 % a 5 % celle d'une resi
dence de tourisme (de 80000 a
300000 €), de 4 a 4,5 % celle d'une resi
dence d'affaires (de 70000 a 150000 €) ou
seniors (de 100DOO a 300000 €) et de 3,5
a 4 % celle d'une residence étudiantes (de
70000 a 130000 €)
Source Cereniamo
A lire également
lenouveleconomiste fr
Patrimoine > Défiscalisation immobiliere
> Papy boom immobilier N°i6o3 8 mars
2012
Ehpad (Etablissementsd'hébergement pour
personnes âgees dépendantes), LMNP
(Loueur meublé non professionnel), BIC
(regimedesBenefiœsindustnelsetcommer
eaux), CSG (Contribution sociale généra
lisee), IR (Impôt surle revenu)
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DERSCALISAT10N OUTRE MER
Puissants moteurs de défiscalisation
et susceptibles de dégager, selon les
professionnels, une rentabilité brute
de 4 % à 4,5 %, les dispositifs Scellier
Outre mer et Girardin n'ont pas échap
pe au coup de rabot de 15 % de la loi
de finances 2012, malgré le lobbymg
actif d'une partie du Parlement La loi
Scellier Outre mer, similaire au dispo
sitif Scellier en termes de conditions
pour un investissement dans un
département ultramarin, permettait,
en 2011, une exonération fiscale de
36 % pour 9 ans de location ll faudra
cette année se contenter de 24 % Et la
loi disparaîtra, elle aussi, dès 2013,
alors que son application devait initia
lement s'étendre jusqu'à fm 2017 Lin
taux de reduction en berne également
pour le Girardin (achat dans les DomTom d'un logement neuf destiné à la
location pour au moins 6 ans) qui
passe de 40 % à 26 % à déduire du
prix d'achat sur 5 ans De plus, la loi
impose dorénavant de réserver les
biens au secteur locatif "mtermédiai
re" (ressources du locataire et loyers
ne doivent pas dépasser un certain
plafond). Enfin, l'ensemble des réduc
fions d'impôt dans les dispositifs
Outre mer répondent à un double pla
fond
30600 euros pour 2012
(40000 euros en 2011), ou u % du
revenu net global Même tarif pour le
Girardin industriel, un avantage fiscal
accordé aux investisseurs pour le
financement d'investissements pro
ductifs Ainsi, le taux de rétrocession
pour un investisseur en Girardin indus
triel sera de 40,375 % en 2012, contre
47,5 % en 2011, et 50 % en 2010
Même rabote, ce dispositif reste de
lom le plus attractif des dispositifs de
défiscalisation. "On observe une
demande soutenue pour le dispositif
Girardin industriel, compte tenu de sa
puissance de défiscalisation, qui n'a
pas ête fondamentalement remise en
cause depuis 2009, contrairement a la
loi Scellier par exemple", confirme
Stéphane Gianoli, président de
Financiere Magellan, societé spécial!
sée dans la conception d'opérations
d'optimisation fiscale Lin autre ténor
du secteur, Laurent Ghelfi, président
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CHRONIQUE D'UNEMORT ANNONCÉE
de Starmvest, première sociéte d'opti
misation fiscale spécialisée dans les
Dom Tom, se montre plus nuance
"sur le marché du Girardin industriel,
deux tendances se dessinent face aux
évolutions à prévoir à l'issue de l'élec
lion presidentielle Les investisseurs
avertis se hâtent de profiter du dispo
s/t/f en vigueur, tandis que les autres
optent pour l'attentisme, inquiets des
conséquences,
éventuellement
rétroactives, de l'élection" Les profes
sionnels ne se font pas d'illusion
concernant une probable suppression
du dispositif Girardin dès l'année pro
chaine "Avec un coût pour le budget
de l'Etat multiplie par deux en 5 ans,
ce régime est désormais sur la sellet
te", explique François Gianoli Selon la
Cour des comptes, la niche fiscale
Girardin a représenté en 2011 des per
tes fiscales pour l'Etat d'un montant
de 1,38 milliard d'euros (dont
730 millions pour le Girardin indus
triel) qui ont profité à seulement 2900
contribuables "On sait déjà que la loi
de finances pour 2013 devra trancher
entre le maintien du dispositif et son
remplacement par des subventions,
sur la base d'un rapport commande à
cet effet En attendant, le rapport de
l'Inspection genérale des Finances
(juin 2011) et celui de la Cour des
comptes (février 2012) n'y sont pas
favorables Ce dernier recommande
même sa suppression pure et simple",
précise le dirigeant Line éventualité
que regrette Laurent Ghelfi "La fm du
Girardin semble clairement envisagée
par les pouvoirs publics Maîs en 25
ans, ce dispositif, s'il était si nuisible,
n'aurait il pas eté supprime plus tôt? ll
peut exister des dérives, et il faut les
sanctionner Maîs ce dispositif permet
de financer l'investissement dans les
Dom Tom et donc l'activité de ces
régions Idem pour l'immobilier"
P.I-L.
Même raboté, le Girardin industriel
reste de loin le plus attractif
des dispositifs de défiscalisation
Les promoteurs peuvent pester, les
investisseurs se lamenter, maîs le gou
vernement a tranche La loi Scellier
disparaîtra le 31 décembre à minuit,
au terme de l'ultime coup de rabot de
la loi de finances 2012 Pour mémoire,
en 2011, ce dispositif autorisait l'mves
tisseur acceptant de louer au moins 9
ans sous certaines conditions de loyer,
a pratiquer une réduction d'impôt de
22 %, si son logement neuf était
estampillé BBC (Bâtiment basse
consommation). A défaut de norme
BBC, la réduction s'établissait a 13 %
Pour 2012, le tour de vis est plus mar
que En premier heu, les logements
non BBC ne procurent plus aucune
réduction d'impôt, sauf s'ils ont fait
l'objet d'un permis de construire au
plus tard le 31 décembre 2011, auquel
cas elle s'établit alors à 6 % Ensuite,
le taux de la reduction pour l'immobilier BBC a été ramené a 13 % pour les
logements neufs ou lourdement réha
bihtés, à condition que ces derniers
obtiennent après travaux le label BBC
rénovation La réduction reste plafon
née à un prix d'acquisition (ou de
revient) de 300000 euros par an et par
logement,étalée surg ans Maisatten
lion, s'y ajoute désormais un prix pla
fond au mètre carré de surface habita
ble en fonction de la localisation du
logement Pour le gouvernement, il
s'agit de recentrer le dispositif sur les
zones les plus tendues Laloidefinan
ces 2012 "donne un eclairage supplé
mentaire au dispositif Scellier interme
diaire, qui mérite qu'on s'y attarde",
estime Christine Valence Sourdille,
ingénieur patrimonial chez BNP
Paribas Banque privée En Scellier
intermédiaire (avec plafonds de loyers
et de revenus des locataires), le taux
sur 9 ans est également de 13 % en
2012, maîs s'y ajoutent 4 % pour 3
années de location supplémentaires
ou 8 % pour 6 ans, soit une réduction
portée à 17 % sur 12 ans ou 21 % sur
15 ans, "un taux tout à fait attractif"
souligne Christine Valence Sourdille
Mis à part le Scellier intermédiaire, les
conseillers en gestion de patrimoine
sont désormais bien moins favorables
aux Scellier. "lusqu'en 2011, les pro
duits Scellier dans l'ancien faisaient
Eléments de recherche : INFINITIS : société de conseil pour gestion de patrimoine, toutes citations
partie de notre offre Maîs, compte
tenu du taux de réduction d'impôts
actuel de 6 %, le Scellier dans l'ancien
n'est plus une option", reconnaît
Stéphane Gianoli, président de
Financière Magellan Le spécialiste
mise donc désormais sur d'autres
dispositifs, dont le Malraux, un dispo
sitif qui concerne les biens à restaurer,
dédiés à la location et situés dans une
zone protégée "Le Malraux présente
au/ourd'hui un intérêt tout particulier,
puisque son régime fiscal a été profon
dément simplifié depuis 2009 et qu'il
s'adresse désormais à une cible d'in
vestisseurs très large, et non plus seulement à ceux fiscalises dans la fran
che supérieure du barème" En effet, le
nouveau Malraux consistant en une
réduction d'impôts, sa rentabilité est
la même pour tous 100000 euros de
travaux donnent droit à 30000 euros
d'impôts en moins par an "Dans cette
nouvelle configuration, la loi Malraux
prend la place du Scellier, pour le plus
grand profit des investisseurs qui
gagnent au change, avec un emplace
ment en centre ville et un bien de
bonne qualité patrimoniale", avance
Stéphane Gionali Alors, le Scellier
serait il déjà mort dans les faits 7 Pas
tout à fait, tempère Antoine
Tranchimant, conseiller en gestion de
patrimoine indépendant, qui estime
que l'opportunité du Scellier se trouve
dans les marges de négociation avec
les promoteurs "L'on dernier, ces
marges étaient nulles Maîs avec la fin
programmée du Scellier, les promo
teurs commencent a proposer des ris
tournes, des promotions, à rembour
ser les frais de notaire" L'enjeu est
d'importance "Obtenir un rabais de
5 %à6 % sur le prix de vente permet
à l'investisseur Scellier de s'approcher
du taux de défiscalisation de l'an der
mer" Finalement, le Scellier bouge
toujours.
P.-J.L
"Obtenir un rabais de 5 %à 6 %
sur le prix de vente permet à
l'investisseur Scelher de
s'approcher du taux de
défiscalisation de l'an demier"