apres le jugement du t.g.i d`ajaccio du 03.03.2016 secic syndic a

COUR D'APPEL DE BASTIA
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'AJACCIO
N° du dossier 14/00414
N° de Minute :16/82
JUGEMENT DU 03 Mars 2016
COMPOSITION
DU
TRIBUNAL
LORS
DES
DÉBATS
ET
DU
DÉLIBÉRÉ: M. VUE, JUGE, siégeant en qualité de Juge unique.
Assisté lors des débats de Madame PIRAS, faisant fonction de Greffier et lors
du prononcé de Madame PIRAS, faisant fonction de Greffier.
Débats à l'audience publique du : 03 Décembre 2015
JUGEMENT contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe à la date
du 03 Mars 2016 et signé par M. VUE et Madame PIRAS
ENTRE:
Madame
née le 25 Avril 1956 à AJACCIO (20000), demeurant Candia Résidence Entrée 1
Bt A - Avenue Maréchal Juin - 20090 AJACCIO
Rep/assistant : Me Gilbert ALEXANDRE, avocat au barreau d'AJACCIO
Rep/assistant : Me Angélique GALLUCCI, avocat au barreau d'AIX-ENPROVENCE
Madame
née le 29 Septembre 1947 à TROYES (10000), demeurant Candia Résidence
Entrée 1 Bt A - Avenue Maréchal Juin - 20090 AJACCIO
Rep/assistant : Me Gilbert ALEXANDRE, avocat au barreau d'AJACCIO
Rep/assistant : Me Angélique GALLUCCI, avocat au barreau d'AIX-ENPROVENCE
D'UNE PART,
ET :
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE CANDIA
RESIDENCE représenté par son 0 Syndic SECIC SYNDIC, syndic
professionnel sis 34 Cours Napoléon - 20000 AJACCIO pris en la personne de
son représentant légal domicilié es qualité audit siège social
Rep/assistant : Maître Philippe ARMANI de la SCP ROMANI CLADA
MAROSELLI ARMANI, avocats au barreau d'AJACCIO
LE CABINET SECIC SYNDIC, SIS 34 Cours Napoléon - 20000 AJACCIO pris
en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège social ,
syndic principal de la copropriété "CANDIA RESIDENCE" immatriculé au RCS
D'AJACCIO sous le numéro 412 004 798
Rep/assistant : Maître Philippe ARMANT de la SCP ROMANI CLADA
MAROSELLI ARMANI, avocats au barreau d'AJACCIO
D'AUTRE PART,
EXPOSE DU LITIGE
Suivant exploit d'Huissier de justice en date du 27 mars 2014, Mesdames………………… et
………………….représentées par Maître Angélique GALLUCCI, avocat plaidant, et Maître
Gilbert ALEXANDRE, avocat postulant, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de
l'immeuble "Candia Résidence" sis avenue du Maréchal Juin à AJACCIO, et le syndic SECIC
en son nom personnel devant le Tribunal de grande instance d'AJACCIO aux fins d'annulation
des résolutions n° 4, 6, 7, 8, 10, 11 et 15 de l'assemblée générale de copropriété du 16
décembre 2013.
Le syndicat des copropriétaires et le syndic en exercice ont constitué avocat par
l'intermédiaire de la S.C.P. ROMANI-CLADA-MAROSELLI-ARMANI.
Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives, signifiées par la voie électronique le 19
octobre 2015, Mesdames ……………………. sollicitent du Tribunal, sur le fondement des
dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
l'annulation des résolutions sus-évoquées et la restitution de la quote-part concernant la vente d'une
parcelle BD 20, partie commune, aux copropriétaires.
Elles réclament par ailleurs la condamnation des défendeurs à leur payer la somme de 1.500E
en réparation de leur préjudice, la somme de 2.000€ en application des dispositions de l'article
700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Les demanderesses font d'abord valoir, en réponse aux fins de non-recevoir soulevées par les
défendeurs, que l'appréciation des fautes du syndic, assigné en son nom personnel, procédera
de l'analyse de chacune des résolutions querellées, en précisant que le quitus qui a pu lui être
donné n'a porté que sur sa bonne gestion, de sorte que le syndic demeure responsable à l'égard
de chaque copropriétaire des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission.
Au soutien de leurs prétentions, elles exposent:
- S'agissant de la résolution n°4 portant constitution d'une provision spéciale pour travaux
d'entretien ou de conservation de l'immeuble, qu'il s'est agi de provisionner une somme
correspondant au prix de vente d'une parcelle commune alors qu'elle devait être directement
distribuée à chacun des copropriétaires en fonction de leurs quote-parts respectives; qu'au
surplus, les relevés de comptes de copropriété ne permettent d'affirmer que des chèques de
remboursement ont été remis par le syndic aux copropriétaires;
- S'agissant des résolutions n° 6, 7 et 8 relatives à un projet de scission des bâtiments de
l'ensemble immobilier (acceptation du principe de la poursuite de travaux d'étude, décision de
faire procéder à un relevé des lieux en vue de l'élaboration d'un plan de bornage et des
documents modificatifs à l'état descriptif de division initial, et établissement d'un plan de
bornage par le Cabinet choisi GEOTOPO), que ledit projet n'a aucunement été abordé par le
syndic lors de la première assemblée générale qu'il a réunie le 29 avril 2013 et qu'un seul
devis a été présenté, favorisant de facto le géomètre;
- S'agissant de résolution n°10 portant présentation et approbation de la reprise comptable de la
précédente gestion, il n'a pas été inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée partiellement contestée
que les pièces justificatives étaient à la disposition des copropriétaires, ce en violation des
dispositions de l'article 18-1 de la loi précitée de 1965, y ajoutant en réponse aux défendeurs que
la loi ALUR a été publiée le 24 mars 2014 et n'a pas vocation à rétroagir au cas d'espèce;
- S'agissant des résolutions n° 11 et 15 concernant le bâtiment Al (décision d'entériner le contrat
d'assurance et fixation du montant des honoraires du syndic pour le suivi administratif,
comptable et financier des travaux votés à la résolution n°14), que l'assurance en cause a été
souscrite par le syndic sans inscription de ce point à l'ordre du jour de l'assemblée générale du
29 avril 2013 et avant que l'assemblée du 16 décembre 2013 n'ait lieu; et que les deux
résolutions ont été votées par tantièmes alors qu'il eût fallu considérer l'ensemble des
copropriétaires et procéder à un vote par millièmes, conformément au règlement de copropriété.
Elles ajoutent que le syndic a engagé sa responsabilité en faisant voter des résolutions
incohérentes, et en participant à la désorganisation de l'irruneuble "Candia Résidence", leur
occasionnant un préjudice réel, personnel, direct et certain indemnisable à hauteur de 1.500e.
Elles s'opposent enfin à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour
procédure abusive, considérant que la démonstration d'un abus de droit par leur action
judiciaire n'est pas faite.
Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives, signifiées par la voie électronique
le 23 novembre 2015, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Candia Résidence"
et le syndic SECIC soulèvent l'irrecevabilité de l'action à l'encontre du syndic et de la
prétention relative à la restitution du prix de la vente d'une partie commune aux
copropriétaires, ces derniers n'ayant pas tous été appelés à la cause.
En toutes hypothèses, ils s'opposent aux prétentions d'annulation des résolutions
susmentionnées et réclament la condamnation solidaire des demanderesses à leur payer une
amende civile de 1.500e pour procédure abusive sur le fondement des dispositions de l'article
32-1 du Code de procédure civile, outre la somme de 4.000€ en application des dispositions
de l'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.
Les défendeurs font d'abord valoir que la responsabilité du syndic ne peut être recherchée, en
l'absence de démonstration d'une faute de gestion et d'un préjudice subséquemment subi par les
demanderesses.
Ils ajoutent que ces dernières ne peuvent, par représentation, solliciter le transfert de sommes
du compte du syndicat de copropriété à l'ensemble des copropriétaires, de sorte que leur
prétention visant à se voir restituer le prix de vente de la parcelle commune est irrecevable.
Ils soutiennent:
- S'agissant de la résolution n°4, que les extraits de comptes de copropriété font état d'une
remise directe aux copropriétaires le 16 décembre 2013 du prix de vente de la parcelle BD 20, et
en déduisent que les dispositions de l'article 16-1 de la loi de 1965, qui ne prescrivent pas le
remboursement par chèque, ont été respectées; qu'en outre, le fait que la somme créditée ait
ensuite été débitée pour alimenter un compte de provision spéciale travaux n'avait rien d'illégal;
- S'agissant des résolutions n° 6, 7 et 8, que le projet de scission des bâtiments et des mesures
prévisibles à prendre en vue dudit projet ont été présentés aux copropriétaires par leur
convocation et par le libellé de l'ordre du jour de l'assemblée contestée;
- S'agissant de la résolution n°10, que les demanderesses étaient informées de leur possibilité
d'accéder à la comptabilité à jour du syndicat en ce que l'ordre du jour comprenait une
mention permettant d'accéder en ligne à ladite comptabilité;
-2-
- S'agissant des résolutions n°11 et 15, d'une part que la souscription d'une police d'assurance
relève de la propre initiative du syndic dans l'exécution des mesures nécessaires à la
sauvegarde de l'immeuble, sans qu'il eût été besoin d'obtenir l'accord préalable de l'assemblée
des copropriétaires; et, d'autre part, que les tantièmes et millièmes sont des unités de mesure
des droits des copropriétaires au regard de leurs lots sur les parties communes, de sorte qu'il
n'est démontré ni violation des dispositions de la loi de 1965, ni grief.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément aux
dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, renvoie à leurs écritures signifiées.
La clôture de la procédure est intervenue le 30 novembre 2015 suivant ordonnance du Juge de
la mise en état du 23 septembre 2015, et l'audience de plaidoiries a été fixée au 03 décembre
2015. A cette date, le Tribunal a écarté des débats les pièces n° 40 et 41 tardivement
communiquées par les demanderesses suivant bordereau en date du 30 novembre 2015, et la
décision a été mise en délibéré au 18 février 2016, délibéré prorogé au 03 mars 2016.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1.
Sur la fin de non-recevoir tirée de l'absence d'intérêt à agir à l'encontre du syndic
SECIC en son nom personnel
Aux termes des dispositions de l'article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de
non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans
examen au fond, pour défaut du droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la
prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Il résulte par ailleurs des dispositions de l'article 18 de la loi n°65-557 dul0 juillet 1965 fixant
le statut de la copropriété des immeubles bâtis que le syndic est seul responsable de sa
gestion, ses missions d'administration et de conservation de l'immeuble étant définies par les
mêmes dispositions légales.
En l'espèce, il est constant que les demanderesses ont agi principalement en vue de voir
annuler diverses résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2013.
Partant, leur action naturelle devait être dirigée contre le syndicat des copropriétaires dans la
mesure où ce sont ses décisions qui doivent être prises en assemblée générale conformément
aux dispositions de l'article 17 de la loi précitée.
Pour autant, la poursuite de l'annulation de résolutions n'est pas exclusive d'une recherche de
responsabilité du syndic, responsabilité qui ne saurait d'évidence être écartée par le seul fait
que l'assemblée des copropriétaires aurait donné quitus à l'organe de gestion.
Dans ces conditions, l'action engagée à l'encontre du Cabinet SECIC en personne est recevable.
2.
Sur la fin de non-recevoir tirée de l'absence de qualité à agir au nom de l'ensemble des
copropriétaires pour solliciter la restitution du prix de vente d'une partie commune
En l'espèce, en l'état de leurs dernières écritures, les demanderesses sollicitent la restitution
par le syndic de copropriété de la quote-part concernant la vente de la parcelle BD 20, partie
commune, à chaque propriétaire, et ce indépendamment de la décision à prendre relativement
à la résolution n°4 portant constitution d'une provision spéciale pour travaux d'entretien ou de
conservation de l'immeuble.
-3-
Néanmoins, Mesdames……………………….
ne justifient d'aucun mandat particulier leur
permettant de réclamer, au nom des autres copropriétaires de la résidence en cause, la
restitution d'un prix de vente d'une parcelle commune.
Leur prétention est ainsi partiellement irrecevable faute de qualité à agir, ces dernières
conservant cependant la faculté de demander ladite restitution à leur seul bénéfice.
3.
Sur les demandesprincipales en annulation de résolutions de l'assemblée générale des
copropriétaires du 16 décembre 2013
A titre liminaire, il est rappelé qu'en application des dispositions de l'article 42, alinéa 2, de la
loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées
générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou
défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur
est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de
l'assemblée générale.
En l'espèce, il n'est pas contesté que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires
de l'immeuble "Candia Résidence" tenue le 16 décembre 2013 a été notifié aux copropriétaires
demanderesses le 06 février 2014, de sorte que l'acte introductif d'instance ayant été délivré le 27
mars 2014, la présente action est recevable.
3.1.
Sur la régularité de la résolution n°4
Aux termes des dispositions de l'article 18, II, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, le syndic
assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé de soumettre, lors
de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la
décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou
de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles
d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale.
Il résulte par ailleurs des dispositions de l'article 16-1 de la même loi que les sommes
représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les
copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à
la quotité de ces parties afférentes à chaque lot. La part du prix revenant à chaque
copropriétaire lui est remise directement par le syndic, et ce nonobstant l'existence de toute
sûreté grevant son lot.
Il s'en déduit que l'assemblée des copropriétaires ne peut décider de placer le produit de la
vente d'un bien commun sur un compte à terme et de le conserver en vue du paiement de
divers travaux de rénovation de l'immeuble, les copropriétaires étant en droit d'obtenir une
distribution immédiate du prix au prorata de leurs droits dans les parties communes cédées.
En l'espèce, il échet de la lecture combinée de l'ordre du jour et du procès-verbal de compte rendu
de l'assemblée querellée que par sa quatrième résolution, les copropriétaires de l'immeuble
"Candia Résidence" ont décidé "de constituer une provision spéciale d'un montant de
112.813,726 pour faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et
éléments d'équipements communs qui pourraient être nécessaires dans les trois années à venir et
non encore décidés".
Le Tribunal note, à ce stade, que la constitution de cette provision spéciale n'est pas en soi
illégale dans la mesure où elle est permise par les dispositions précitées de l'article 18 de la
loi de 1965.
Pour autant, il convient de relever que les défendeurs eux-mêmes ne contestent pas le fait que
-4-
les sommes portées au crédit de cette provision spéciale proviennent exclusivement de la vente
de la parcelle BD 20, bien commun à la copropriété.
Cela est confirmé par la rédaction des motifs d'adoption de cette résolution, rédigés dans
l'ordre du jour transmis aux copropriétaires et repris dans le procès-verbal d'assemblée
générale ("Le syndic, à la reprise des comptes en début 2013, a constaté que la copropriété
disposait d'un disponible de 112.813,72e sur un compte CRÉDIT AGRICOLE séparé ouvert au
nom du syndicat. La question de restituer ces fonds aux copropriétaires avait été posée lors
de 1 'AG du 19 avril 2012 et refusée. Le syndic propose aux copropriétaires de confirmer la
disposition du 19 avril 2012 par une décision de constituer avec ces fonds une provision
spéciale article 18.6 pour travaux non définis d'un montant de 112.813,72e En cas de vote
positif ces fonds ne seront pas distribués et seront affectés sur un compte de placement à
terme portant intérêt au profit du syndicat") et par les relevés de compte établis par le syndic
et versés à la procédure à partir desquels il peut être déduit que chacun des copropriétaires a, le
même jour, reçu sa quote-part relative au prix de vente de la parcelle précitée avant qu'elle soit,
au centime près, affectée au compte à terme nouvellement créé.
Il est ainsi établi que le syndic a cherché à ne pas distribuer le produit de la vente d'un bien
commun directement aux copropriétaires en l'affectant immédiatement à un compte
provisionnel, donc à passer outre les prescriptions d'ordre public de l'article 16 de la loi de
1965 en estimant que le moyen détourné d'inscrire deux lignes créditrice puis débitrice sur les
relevés des copropriétaires allait légaliser le procédé.
Dans ces conditions, et sans qu'il soit besoin de débattre des modalités de restitution du prix de
vente par chèque ou par virement, débat inopérant en l'espèce et à plus forte raison en ce que la
loi ne prescrit pas lesdites modalités, il y a lieu d'annuler la résolution en cause et d'ordonner au
syndic de restituer aux demanderesses la part leur revenant dans le prix de vente de la parcelle
BD 20, avant de convoquer éventuellement une nouvelle assemblée lui permettant de faire un
appel de fonds conforme à la constitution d'une provision spéciale pour travaux.
3.2.
Sur la régularité des résolutions n° 6., 7 et 8
Il est rappelé à titre liminaire que les demanderesses excipent de l'irrégularité des résolutions
précitées, les deux premières pour être le résultat d'une confusion opérée avec une précédente
assemblée générale du 29 avril 2013, la dernière pour défaut d'informations relativement au
choix du géomètre-expert.
3.2.1. Sur la régularité des résolutions n°6 et 7
Le Tribunal constate que par ses résolutions n° 6 et 7, l'assemblée générale des copropriétaires a
accepté le principe de la poursuite de travaux d'études vers une scission des bâtiments de
l'ensemble immobilier et décidé en conséquence de faire procéder à un relevé des lieux en vue
de l'élaboration d'un plan de bornage et des documents modificatifs à l'état descriptif de division
initial.
Il note que Mesdames…………………. excipent de leur irrégularité en soulignant qu'il a été
fait référence, dans le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 décembre 2013, à des
débats tenus relativement à ce projet de scission à l'assemblée du 29 avril 2013, alors
qu'aucune scission n'avait été préalablement invoquée, tant dans l'ordre du jour qu'au cours
de cette dernière réunion des copropriétaires.
Il doit pourtant être relevé que le contenu de l'assemblée générale du 29 avril 2013 est indifférent
au présent litige en ce que, d'une part, les copropriétaires ne peuvent plus le critiquer ; et, d'autre
part, la lecture attentive du procès-verbal de l'assemblée du 16 décembre 2013 permet de
confirmer que par une cinquième résolution, les copropriétaires ont été suffisamment informés
-5-
d'un projet de scission afin que les bâtiments A, B, C et D soient, via leur syndicat, pourvus
d'une totale indépendance vis-à-vis des autres.
11 convient ainsi de souligner que les demanderesses n'apportent aucun moyen sérieux aux fins
d'annulation des résolutions n° 6 et 7, de sorte que leur annulation ne peut être prononcée.
3.2.2. Sur la régularité de la résolution n°8
La juridiction rappelle que les demanderesses soulèvent l'irrégularité de la résolution n° 8 aux
motifs, d'une part, que l'établissement d'un plan de bornage et des documents modificatifs de
l'état descriptif de division n'a pas été régulièrement voté lors de l'assemblée du 29 avril 2013
et, d'autre part, que le syndic a fait preuve de carence en favorisant le Cabinet GEOTOPO et
en ne soumettant pas son choix au syndicat lors de l'assemblée générale querellée.
Sur ce, le Tribunal indique de nouveau que le contenu de l'assemblée générale du 29 avril 2013
est inopérant, et constate que Mesdames………………………….. ne contestent pas avoir eu
communication du devis du géomètre-expert en vue de son adoption à l'assemblée générale
du 16 décembre 2013.
Or, aux termes des dispositions de l'article 11 du décret e 67-223 du 17 mars 1967 pris pour
l'application de la loi du 10 juillet 1965, doivent être notifiés, pour la validité de la décision et
au plus tard en même temps que l'ordre du jour, les conditions essentielles du contrat lorsque
l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché.
En l'espèce, il n'est pas démontré que les copropriétaires n'auraient pas été mis en mesure
d'apprécier l'offre du Cabinet GEOTOPO, de sorte que la demande d'annulation doit être
rejetée sur ce fondement.
Néanmoins, il y a lieu de constater que l'assemblée générale a voté le paiement du géomètreexpert par l'utilisation de la provision spéciale pour travaux constituée par la résolution n° 4
désormais annulée.
Dans ces conditions, la résolution n° 8 est annulée sur ces seules modalités d'exécution.
3.3.
Sur la régularité de la résolution n°10
Aux termes des dispositions de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction
applicable à la fin de l'année 2013, pendant le délai s'écoulant entre la convocation de
l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et de la tenue de celle-ci, les pièces
justificatives des charges de copropriété (notamment les factures, les contrats de fournitures
et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire
ou forfaitaire de chacune des catégories de charges) sont tenues à la disposition de tous les
copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par
l'assemblée générale.
Il résulte par ailleurs des dispositions de l'article 9 du décret précité du 17 mars 1967 que la
convocation à l'assemblée générale rappelle les modalités de consultation des pièces
justificatives des charges telles qu'elles ont été arrêtées par l'assemblée générale en application
des dispositions de l'article 18-1 sus-évoqué.
Par suite, si l'omission du rappel des modalités de consultation des pièces justificatives rend
annulables les décisions concernant les comptes du syndicat, encore faut-il que lesdites
modalités aient été préalablement approuvées par l'assemblée des copropriétaires.
En l'espèce, sans qu'il soit fait référence à la convocation de l'assemblée générale du 29 avril
2013, indifférente au présent litige, il convient de constater que l'ordre du jour de l'assemblée
-6-
du 16 décembre 2013 ne mentionne aucunement les modalités de consultation des pièces
justificatives des charges, alors que les copropriétaires étaient invités à approuver la reprise de
la comptabilité d'une précédente gestion relativement au bâtiment Al .
Néanmoins, il doit être souligné que les demanderesses ne démontrent aucunement que
l'assemblée des copropriétaires avait préalablement fixé ces modalités de consultation, de sorte
qu'il ne peut être reproché au rédacteur de l'ordre du jour portant convocation de ne pas les
avoir reprises dans son document.
Au surplus, Mesdames ………………. justifient pas avoir été privées d'un accès à ces pièces
justificatives entre leur convocation et la tenue de l'assemblée générale contestée, d'autant
qu'il est constant qu'elles détenaient, le cas échéant, la faculté de saisir un Juge des référés
afin de se faire autoriser à la consultation.
Dès lors, la résolution n° 10 ne peut être annulée en ce qu'elle ne souffre d'aucune irrégularité.
3.4.
Sur la régularité des résolutions n° 11 et 15
3.4.1. Sur la nécessité d'une présentation préalable d'un devis
d'assurance (résolution n° 11)
Aux termes des dispositions de l'article 18, I, de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé,
indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de ladite loi ou par
une délibération spéciale de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa
conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre
initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
Il est ainsi constant qu'en vertu de l'obligation qui lui est faite de pourvoir à la conservation
de l'immeuble, le syndic doit assurer ledit immeuble contre les divers risques, sauf à engager
sa responsabilité.
Cette souscription de police d'assurance procède d'un acte de gestion courante aux termes de
l'annexe de l'arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 02 décembre 1986 relatif aux
mesures de publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels, ledit annexe
précisant néanmoins que cette souscription doit se faire au nom du syndicat et avec l'accord
préalable du syndicat.
Pour autant, il résulte des dispositions de l'article 37 du décret précité du 17 mars 1967 que le
syndic peut faire procéder, en cas d'urgence et de sa propre initiative, à l'exécution des
travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, parmi lesquels peuvent être incluses par
extension les souscriptions de polices d'assurance lorsqu'elles sont inexistantes.
En l'espèce, il est établi que par sa onzième résolution, l'assemblée générale des
copropriétaires de l'immeuble "Candia Résidence" a accepté les dispositions et garanties
présentées par l'assureur GROUPAMA et acceptées par le Cabinet SECIC au nom du syndicat
suivant contrat signé le 05 novembre 2013.
Il est ainsi relevé que le syndic de copropriété a souscrit une police d'assurance sans accord du
syndicat des copropriétaires, et sans démontrer dans le cadre de la présente procédure le caractère
urgent de cette souscription, qui ne saurait en tout état de cause se déduire du temps écoulé entre
la signature du contrat et la tenue de l'assemblée générale l'ayant approuvé.
-7-
La résolution n° 11 est ainsi annulée sur ce seul fondement.
3.4.2. Sur la régularité d'un vote par tantièmes et non par millièmes
(résolutions n° 11 et 15)
Aux termes des dispositions de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, dans le silence ou la
contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est
proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des
valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété,
de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
11 résulte par ailleurs des dispositions de l'article 22 de la même loi que le règlement de
copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales,
chaque propriétaire disposant d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les
parties communes.
En tout état de cause, il est rappelé que la notion de tantièmes de copropriété doit s'entendre
de la quote-part (exprimée en millièmes ou en dix-millièmes) d'un copropriétaire au sein d'un
ensemble immobilier commun, que cet ensemble immobilier soit constitué d'un seul bâtiment
ou de plusieurs réunis.
En l'espèce, il est constant que les résolutions n° 11 et 15 ont été votées par référence aux
tantièmes des copropriétaires du bâtiment A tels que fixés par l'article 17 du règlement de
copropriété.
Pour autant, et même si les premières résolutions de l'assemblée générale ont été prises par
référence aux tantièmes, exprimés en millièmes, sur l'ensemble de la copropriété "Candia
Résidence", les demanderesses n'expliquent en quoi la prise de décisions relatives au seul
bâtiment A par les copropriétaires de cet unique bâtiment a contrevenu aux dispositions
légales et réglementaires applicables en la matière.
Dès lors, les résolutions n° 11 et 15 ne peuvent être annulées sur ce fondement.
4.
Sur la demande de dommages et intérêts pourpréjudice moral
Au terme de ce qui précède, la responsabilité du syndic de copropriété SECIC est engagée en
ce qu'il a, nécessairement en connaissance de cause à raison de sa qualité de professionnel du
secteur, contourné les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 pour affecter à un
compte de placement à terme le prix de vente de parties communes sans le distribuer
immédiatement et directement aux copropriétaires qui y détenaient une quote-part, et faire
approuver une police d'assurance qu'il avait préalablement souscrite sans l'accord du syndicat.
Au-delà, la responsabilité du syndic ne saurait être retenue relativement à l'adoption des
résolutions maintenues par la présente décision, pas davantage qu'elle ne pourrait être
recherchée quant à une volonté de "désorganisation de l'immeuble" alléguée par les
demanderesses qui ne procèdent, ici, que par voie d'affirmations péremptoires.
En toutes hypothèses, le seul préjudice nécessairement subi par Mes ………………….
relativement à l'adoption des résolutions n° 4, partiellement n° 8, et n° 11 est réparé par
l'annulation desdites résolutions.
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Dès lors, et dans la mesure où les demanderesses ne justifient d'aucun autre préjudice,
notamment moral, leur demande de dommages et intérêts est rejetée.
5.
Sur la demande reconventionnelle d'amende civile
Aux termes des dispositions de l'article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en
justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un
maximum de 3.000E sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
De manière constante, les dispositions précitées ne peuvent être mises en œuvre que de la
propre initiative du Tribunal saisi, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt moral au
prononcé d'une amende civile à l'encontre de l'adversaire.
Il reste qu'en application des dispositions de droit commun relatives à la responsabilité civile,
les parties ont la faculté de solliciter l'allocation de dommages et intérêts pour procédure
abusive, à la condition qu'elles démontrent une faute faisant dégénérer en abus le droit d'ester
en justice et un préjudice qu'elles ont subséquemment subi.
En l'espèce, les défendeurs ne rapportent pas la preuve que Mesdames
ont,
par leur action, eu un comportement fautif, ce d'autant que ladite action est en partie fondée,
pas davantage qu'ils ne justifient d'un préjudice autre que leur nécessité de se défendre dans
le respect des principes guidant le procès civil.
La demande reconventionnelle est ainsi rejetée.
6.
Sur les demandes annexes
Le syndic SECIC, partie partiellement succombante, est condamné aux dépens.
L'équité commande de ne pas laisser à la charge de Mesdames
les frais
qu'elles ont dû exposer en justice pour faire valoir leurs droits. Le syndic SECIC, partie
condamnée aux dépens, est condamné à leur verser à chacune la somme de 1.000E (mille
euros) en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
La nature et les circonstances de l'affaire s'opposent au prononcé de l'exécution provisoire de
la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire rendue en premier ressort,
mise à la disposition du public par le Greffe le 03 mars 2016,
DÉCLARE l'action engagée par Mesdames …………………………………... l'encontre du syndic de
copropriété SECIC en son nom personnel recevable;
DÉCLARE la demande formulée par Mesdames …………………………… à
l'encontre du syndic de copropriété SECIC aux fins de restitution de la quote-part du prix de vente
de la parcelle commune BD 20 à chacun des copropriétaires partiellement irrecevable;
DIT que cette demande est recevable en ce qu'elle ne concerne que Mesdames et ................................................
faute d'appel en la cause des autres copropriétaires de l'immeuble "Candia
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Résidence" ou de production de mandats particuliers;
ANNULE la résolution n°4 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble
"Candia Résidence" du 16 décembre 2013;
ORDONNE la restitution par le syndic de copropriété SECIC à Mes……………… du
prix de vente de la parcelle BD 20 à proportion de leur quote -part respective dans cette
partie commune;
ANNULE en conséquence la résolution n° 8 de l'assemblée générale des copropriétaires de
l'immeuble "Candia Résidence" du 16 décembre 2013, mais uniquement en ce qu'elle a voté le
financement du coût des travaux du Cabinet GEOTOPO, géomètre-expert, par l'utilisation de
la provision spéciale pour travaux d'entretien ou de conservation de l'immeuble constituée par
la résolution n° 4 nulle et de nul effet;
ANNULE la résolution n° 11 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble
"Candia Résidence" du 16 décembre 2013;
DÉBOUTE Mesdames ………………… du surplus de leurs demandes d'annulation des
résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble "Candia Résidence" du
16 décembre 2013;
DIT que le syndic de copropriété SECIC a commis une faute en faisant voter les résolutions
n° 4 et 11 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble "Candia Résidence" du
16 décembre 2013;
CONSTATE que le seul préjudice subi par Mesdames
subséquemment à la faute précitée est réparé par l'annulation des résolutions en cause;
DÉBOUTE en conséquence Mesdames ………………………………… leur demande de
dommages et intérêts;
REJETTE la demande reconventionnelle en amende civile formée par le syndicat des
copropriétaires de l'immeuble "Candia Résidence" et le syndic de copropriété SECIC;
CONDAMNE le syndic de copropriété SECIC à payer à Mesdames …………………………….
somme de 1.000E (mille euros) chacune en application des dispositions de l'article 700 du Code de
procédure civile;
CONDAMNE le syndic de copropriété SECIC aux dépens;
ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision.
Ainsi jugé et prononcé par le Tribunal de grande instance d'AJACCIO, les jour, mois et an
susdits, le présent jugement ayant été signé par le Président et le greffier présent lors du
prononcé.
LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT