Journal Montréal Appartement, vol. 7, no. 3

NOUVEAU
Droit locatif
Droit immobilier
REGROUPEMENT
D’ACHATS
HUILE À
CHAUFFAGE
Me Guy Audet
Conseiller juridique
de l’APAGM
514 904-0489
Publication
Voir page 15
Volume 7, Numéro 3
o f f i c i e l l e d e l ’ A s s o c i a t i o n d e s p r o p r i é t a i r e s d ’ a pp a r t e m e n t s d u
LE PRÉSIDENT DE LA
RÉGIE DU LOGEMENT
EN COMMISSION
PARLEMENTAIRE
Grand Montréal
À lire :
l’assurance
responsabilité
pour
gestionnaire
(voir pages 3 - 4 - 5)
Votre
Association
a présenté
son mémoire
pour accroître
l’efficacité de
la Régie du
Logement ;
lisez-le sur le
site de l’APAGM
L’APAGM se présente à la Régie
du logement pour défendre les
droits des propriétaires
(voir page 10)
Montréal Appartement
est maintenant
disponible sur internet !
Publication officielle de / Official publication of
40048263
2
MONTRÉAL APPARTEMENT MONTRÉAL APAR TMENT
V o l u m e 7, N u m é r o 3
L E M OT DE L A PR É SIDEN T E
T h e p r e s i d e n t ’ s n ot e
Et si l’on faisait
comme les
locataires…
en étant pro-actif
Should we be
more proactive
like tenants ?
Faites-vous partie de la catégorie de propriétaires qui, d’une
part, ont d’excellentes idées pour améliorer les relations propriétaires-locataires mais, d’autre part, ne s’investissent pas personnellement pour favoriser le changement ?
Ou faites-vous partie de la catégorie de propriétaires qui ont
également d’excellentes idées mais qui n’arrêtent pas de mentionner que toutes les tentatives de changer les lois en immobilier locatif sont vouées à l’échec parce qu’il y a une majorité de
locataires au Québec et que tous les gouvernements confondus
ne veulent pas perdre leurs votes… ouf !
Finalement, peut-être vous dites-vous qu’il n’est pas nécessaire
de s’investir, notamment par l’adhésion à un organisme de lobbying comme l’Association des propriétaires d’appartements du
Grand Montréal (APAGM), parce que le travail sera quand même
fait grâce aux autres propriétaires et gestionnaires d’immeubles
locatifs ! Et de surcroît, j’évite de payer une cotisation annuelle !
Et si l’on faisait comme les locataires en étant pro-actif.
Saviez-vous que la députée d’Hochelaga-Maisonneuve,
Madame Carole Poirier, a déposé le printemps dernier à l’Assemblée nationale du Québec une pétition réclamant l’imposition
d’un registre des loyers de plus de 12 000 signatures de locataires (dont 26 députés selon le communiqué de presse du
Regroupement des comités logements et associations de locataires du Québec, le Rclalq), comme cela se faisait auparavant
en Ontario.
12000 locataires par l’entremise du Rclalq et de l’ensemble
des associations de locataires se sont mobilisés pour faire connaître leurs idées par l’entremise d’une pétition officielle déposée à
l’Assemblée nationale. On appelle cela être pro-actif.
Comme nous l’avons déjà annoncé dans le dernier Montréal
Appartement, la Commission de l’aménagement du territoire de
l’Assemblée nationale a procédé à l’examen du fonctionnement
et des activités de la Régie du logement.
Tout en sachant que cette activité parlementaire ne permettait pas d’intervention d’organisation comme l’APAGM, nous
avons quand même décidé d’être pro-actif !
Nous avons donc présenté un mémoire aux membres de la
Commission (disponible sur notre site internet) même si nous
n’avons pas été invitées à le faire. Sans ambage, nous pouvons affirmer que l’APAGM en tant que lobby d’organisation a démontré
son importance en transmettant directement à tous les intervenants ses recommandations pour améliorer la Régie du logement.
Mais par ailleurs et dans le cadre de ce mandat, les députés
ont décidé d’inviter l’ensemble de la population à se prononcer
directement par internet ou par l’envoi d’un texte. Devant cette
occasion inusitée de se prononcer sur les services de la Régie du
logement, nous avons donc incité un nombre important de propriétaires et de gestionnaires à intervenir. Et afin d’aider ces interventions, nous avons même modifié la page principale de notre
site internet pour permettre à tous les propriétaires et locataires
d’accéder directement au site de l’Assemblée nationale. L’idée
doit être bonne puisque le Rclalq a fait de même quelques jours
avant l’audition de la Régie du logement !
L’APAGM en tant que lobby d’organisation a d’une part fait
son travail de représentation et, d’autre part, a fait un travail pour
vous inciter à intervenir. Votre présence aussi bien en tant que
Are you one of those landlords who, while having excellent
ideas to improve the landlord-tenant relationship, does not do
anything concrete to see them through?
Or, you may be a landlord who stops short of putting excellent ideas into practice. All because of a mindset that says that
any attempt to change things in the rental property business is
doomed because, in Québec, which ever government is in place,
tenants outweigh landlords in number and as such, represent
more votes!
Then again, you may just say to yourself that it is not necessary to join a lobbying group such as the Appartment Owners
Association of Greater Montreal (AOAGM) because the current
property owners and managers will do all the work for you ! And
this, without paying any annual fees !
Imagine for a moment we were as proactive as tenants.
Were you aware that, last spring, Ms. Carole Poirier, M.P. of
Hochelaga-Maisonneuve, submitted to the National Assembly a
petition signed by 12 000 tenants (including 23 MP’s according
to the press release of the Rclacq) demanding that a rent registry
be put in place in Québec as was the case in Ontario years ago.
These 12 000 tenants acted proactively together through the
Rclacq and other tenant associations to make their demands
known officially to the National Assembly. That’s what being
proactive means.
We, landlords and property managers, currently have a
unique opportunity to collectively voice our demands to the
National Assembly! As explained in the latest version of the
Montreal Appartment, the Commission de l’aménagement du
territoire is currently reviewing the Rental Board’s activities and
inner workings.
The AOAGM took the lead and presented a memoir to the
Commission although it had not been invited to do so. In fact,
this type of parlementary activity does not allow lobbies such as
AOAGM to interviene. But, we wanted to be proactive and proceeded anyhow. By transmitting its recommendations on how
to improve the efficiency of the Rental Board to all stakeholders, the Association demonstrated increasing importance as an
active lobby.
Within the mandate of this Commission, MP’s have invited
the general public to forward their comments and suggestions
directly to them via internet or mail before issuing their report
in a few weeks. The AOAGM picked up on this rare and amazing
opportunity to ask a great number of property owners and managers to voice their claims. Towards that goal, we adapted the
main page of our website by adding a direct link to the National
Assembly website. The idea was so good that the Rclacq did the
same thing a few days prior to the hearing.
As an organization lobby, the AOAGM has fulfilled its mandate to represent its members and their demands. Your implication as a member of the Association and as someone who gets
directly involved when need be, is capital towards the representation and defense of our rights. As groups of tenants have showed
by supporting a petition presented by their organization, if you
want things to change, you must take all necessary steps to be
heard. How ? By joining a lobbying organization (make sure it
is registered with the Government of Québec as a legitimate lobbying group) and especially by getting involved when need be !
Suite en page 15
Cont’d on page 15
Volume 7, numéro 3
Montréal Appartement est le média officiel de
l’Association des propriétaires d’appartements du
Grand Montréal (APAGM).
L’APAGM est un organisme sans but lucratif dont
le mandat est de défendre et de représenter
les intérêts des propriétaires d’appartements du
Grand Montréal. Fondée en 2000, l’Association des
propriétaires d’appartements du Grand Montréal
est reconnue comme organisme de lobbyisme
d’organisation et ce, en conformité avec la Loi
sur la transparence et l’éthique en matière de
lobbyisme.
Montréal Apartment is the official media for
the Apartment Owners Association of Greater
Montréal (AOAGM)
AOAGM is a non-profit association whose mandate is to defend and represent the interests of
Greater Montreal Apartment Owners. Founded in
2000, the AOAGM is recognized as an organization lobbying group.
Siège social – Head office
6555, Chemin de la Côte-des-Neiges, bureau 420
Montréal (Québec) H3S 2A6
Téléphone : 514 908-9154
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Conseil d’administration
Board of Directors
Présidente/President
Jacqueline Bétrancourt
Vice-présidents/Vice-presidents
Eric Audet et Jean Denis
Secrétaire/Secretary
Francine Leblanc
Trésorier/Tresurer
Claude Paradis
Administrateurs/Administrators
Luc Fortin • Richard Gianchetti
• Pierre Langlois • Jean-Pierre Laverdure
• Christian Perron
Administrateur – Membre-fournisseur
Administrator – Supplier-member
Gérard Gosselin
Montréal Appartement est distribué par courrier
postal essentiellement dans la Grande Région
de Montréal.
Montréal Apartment is distributed by mail
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autorisation écrite de l’éditeur. Les textes, édi­to­
riaux, billets, commentaires, études pu­bliées, pu­bli­
ci­tés, n’engagent que leurs auteurs respectifs.
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Tirage 3 000 exemplaires.
Veuillez noter que toutes références au mot
« association » dans ce journal signifie un or­ga­
nisme sans but lucratif constitué en vertu de la
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La Régie du logement en
commission parlementaire
Importante intervention parlementaire en regard des activités de la Régie
du logement à l’automne dernier. En
effet, le 28 octobre dernier, le président
de la Régie du logement, Me Luc Harvey,
s’est prêté à une audience particulière
de la Commission de l’aménagement
du territoire et ce, en regard des activités, des orientations et de la gestion de
l’organisme gouvernemental qu’il dirige.
Il faut savoir que chaque commission
parlementaire – chaque année – doit
procéder à l’examen d’un organisme
gouvernemental. Ce qui fut annoncé le
9 juin 2009 touchait justement la Régie
du logement.
Ainsi, pendant une journée, les douze
députés membres de la Commission ont
été informés, dans un premier temps,
des activités de la Régie du logement.
Dans un deuxième temps, dans le cadre
d’une activité ouverte au public, la
direction de la Régie a rencontré les
membres de la Commission. Dans le
cadre d’une autre activité privée, les
députés membres de la Commission
ont alors statué par l’entremise d’observations et de recommandations sur les
activités et le fonctionnement de la
Régie du logement.
La date prévue de l’audience devait
avoir lieu le jeudi 9 septembre mais
c’est finalement le 28 octobre que
l’exercice s’est déroulé. Ainsi, le président de la Régie du logement, Me
Luc Harvey, accompagné de Me Daniel
Laflamme, vice-président, responsable
des activités du tribunal, de Mme Diane
Mayrand, directrice-générale de l’administration, et de M. Jean-Yves Benoît,
directeur des services organisationnels,
ont répondu pendant trois heures aux
questions des parlementaires, membres
de la Commission.
Dans un premier temps, Me Harvey
est intervenu pendant 30 minutes sur le
mandat et le fonctionnement de la Régie
du logement pour, par la suite, en temps
égal en regard du parti ministériel et
de l’Opposition officielle, répondre aux
différentes questions.
Le dossier étant dans l’actualité, de
nombreuses questions ont porté sur la
problématique des délais à la Régie du
logement. Essentiellement et malgré la
proposition de l’APAGM de considérer
des greffiers spéciaux pour les causes
de non-paiement afin de libérer des
effectifs, le problème est essentiellement budgétaire. Plusieurs informations
statistiques ont été données par le président de la Régie du logement et il est
possible pour tous les propriétaires de
prendre connaissance de l’intervention
du Président de la Régie du logement
à partir du site internet de l’Assemblée
nationale.
Notons que de nombreuses questions de nos parlementaires étaient
attribuables à la publication de notre
mémoire et de la sensibilisation par
l’APAGM qui en a découlé auprès des
députés présents.
L’APAGM,
une association pro-active
Effectivement, l’Association des propriétaires d’appartements du Grand
Montréal, en tant que lobby d’organisation et en conformité avec son mandat
de représenter les intérêts des propriétaires et gestionnaires du Grand
Montréal, a été très active dans ce
dossier. (Voir le texte des interventions
spécifiques en page 5).
C’est principalement par la publication d’un mémoire intitulé « Accroître
l’efficacité de la Régie du logement »
(disponible en format PDF sur le site
internet de l’Association) que l’Association est intervenue. Comme il se doit, ce
mémoire fut envoyé à tous les députés
membres de la Commission ainsi qu’aux
principaux intervenants de l’immobilier
locatif.
Réalisé uniquement en regard du
mandat de la Commission, c’est-à-dire
en regard des activités et du fonction-
nement de la Régie du logement, c’est
donc sept recommandations que formulèrent l’APAGM.
Ainsi, l’APAGM a proposé :
1. de permettre la présence de greffiers
spéciaux pour les causes de résiliation de bail pour non-paiement de
loyers ;
2. de permettre la présence de greffiers
spéciaux pour les causes de fixation ;
3.de permettre l’inscription des
demandes à la Régie du logement
par l’entremise d’internet ;
4. d’autoriser la Régie du logement à
déclarer des justiciables forclos en
cas d’abus de procédures ;
5.d’inciter la Régie du logement à
augmenter son devoir de réserve
notamment pour son communiqué
de presse sur les augmentations de
loyers ;
6. de permettre la présence de gestionnaires pour représenter les propriétaires lors des audiences de la Régie
du logement ;
7. d’harmoniser les décisions rendues
par les régisseurs en regard des dommages imputables aux locataires et
du paiement des frais d’inscription.
Par ailleurs, puisqu’il est maintenant
possible pour les contribuables de se
prononcer directement sur des sujets
analysés par des commissions parlementaires, l’APAGM a encouragé un nombre
important de propriétaires de faire part
de leurs commentaires aux députés. A
cet effet, le site internet de l’Association
fut modifié afin de permettre un hyperlien avec le formulaire de commentaire
de l’Assemblée nationale et ainsi, faciliter pour les membres et les non-membres de l’Association la transmission de
leurs commentaires et recommandations. L’idée fut reprise quelques jours
avant la tenue de la Commission parlementaire par le Rclalq qui a également
invité les locataires à se prononcer sur
les services de la Régie du logement.
Suite en page 13
3
Avocat
Me Guy Audet
514 904-0489
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Assurances
Assurances G. Gosselin
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Claudio Mazzarelli
514 383-6097
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Hypothèque
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Peinture
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Gaz naturel
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Logiciel de gestion immobilière
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Électroménagers
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Huissiers de justice
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Portes et fenêtres
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Jean Ste-Marie
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Huile à chauffage
C’est avec joie et fierté que je
prends le relais de M. Alain Renaud,
directeur général de l’Association
des Propriétaires d’Appartements
du Grand Montréal (APAGM) à titre
d’éditrice du journal MONTRÉAL
APPARTEMENT.
Ce journal se veut une source
incontournable d’informations
pour les gestionnaires et propriétaires d’appartements locatifs dans
la grande région métropolitaine.
Membre de l’APAGM depuis ses débuts il y a 10 ans, gestionnaire en immobilier résidentiel depuis 21 ans, responsable
de plus de 1 000 logements dans 4 villes du Québec de 1991 à
2001, diplômée universitaire en économie et administration à
McGill, je suis depuis toujours une passionnée de l’immobilier
résidentiel.
La location, la maintenance, la rénovation, la représentation
à la Cour, la gestion des problèmes avec les locataires, entre les
locataires, la gestion des employés etc. sont tous des aspects
de la gestion immobilière résidentielle qui méritent réflexion,
formation et soutien, aspects pour lesquels l’APAGM vous offre
son expertise.
N’hésitez pas à me faire part de vos suggestions et idées
d’articles à [email protected]
Bonne lecture du MONTRÉAL APPARTEMENT !
Sophie Boutin
À VOTRE AGENDA
Conférences grand public
15 février 2011
Conférence avec Lisa Trokien
22 février 2011
Comment choisir son candidat-locataire
24 février 2011
Forum québécois sur l’investissement multi-résidentiel
Forum de la relève immobilière
18 janvier 2011– Exécution des jugements
15 mars 2011 – Trucs et astuces pour la location
d’appartements
17 mai 2011 – Nouveautés jurisprudentielles
À NE PAS MANQUER
LE 5 AVRIL 2011
10e CONFÉRENCE ANNUELLE DES PROFESSIONNELS
DE L’IMMOBILIER LOCATIF DE L’APAGM
Plus de détails sur le site internet de l’Association
Pepco–Esso
Jean-Guy Pépin
514 443-7000
Couvreur
Couvreurs Mont-Blanc
Philippe Beaulne
514 273-8129
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Marcel Aubé
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Système de sécurité
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Télédistribution
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514 391-2199
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MONTRÉAL APPARTEMENT MONTRÉAL APAR TMENT
V o l u m e 7, N u m é r o 3
4
Commission parlementaire sur la Régie du logement
Ce qu’a notamment dit le président de
la Régie du logement, Me Luc Harvey…
Sur la demande des
associations de locataires pour un registre des baux…
l’implantation d’un registre des baux.
Est-ce que vous avez commencé un travail là-dessus ? Est-ce que vous avez un
plan de travail ? Est-ce que vous avez
un échéancier ?
(Question) – M. Claude Cousineau
(député de Bertrand) Maintenant,
il y a des dossiers sur lesquels on a
été interpellés. Et sans vouloir prendre partie, quoique certains… beaucoup de députés du Parti québécois
se sont déjà avancés là-dessus, toute
la question du registre des baux. Moi,
j’ai rencontré des groupes, il y a des
gens qui sont pour, il y a des gens qui
sont fermement contre. Sans, nous,
prendre parti, ici, là, j’aimerais vous
entendre là-dessus parce qu’il y a eu
une pétition de quelques milliers de
noms qui ont été déposés… qui a
été déposée à l’Assemblée nationale.
Le ministre a entendu, a écouté des
groupes sur ce point bien précis qui
est le registre des baux. J’aimerais vous
entendre là-dessus, monsieur… M. le
président parce que, suite à la pétition,
je crois que vous avez… vous avez… le
ministre vous a interpellé pour faire…
essayer d’amorcer une étude d’impact
ou une étude économique concernant
(Réponse) 17 h 00 M. Luc Harvey
(président de la Régie du logement)
C’est une question qui est délicate
à répondre pour le président de la
Régie du logement parce qu’il s’agit
d’une décision qui relève du politique.
Moi, je suis président d’un tribunal
administratif, par conséquent, je ne
dois pas faire de politique. Par contre
ce que je puis vous dire, c’est que, en
tant que président, la loi prévoit que le
ministre peut requérir, du président de
la Régie du logement, des conseils relativement à l’application de la Loi sur
la Régie du logement, aux logements
et à l’habitation, et derechef, d’initiative, je peux porter à l’attention du
ministre des commentaires en regard
de l’application de la loi du logement
et de l’habitation.
À ce titre, je suis sollicité par les
groupes de pression qui me font des
représentations, en tant que président,
je pense que c’est connu que l’APAGM,
la CORPIQ, le RCLALQ, à l’occasion,
annuellement, dans une démarche
reconnue, viennent faire des représentations auprès de la Régie… auprès du
président de la Régie du logement et
je les rencontre généralement avec les
membres du comité de direction qui
sont à mes côtés.
Dans le cadre de ces discussions,
la question du registre des baux s’est
posée. Il est évident que… il faut savoir
d’abord d’où ça vient. C’est qu’en vertu
de la loi le propriétaire a l’obligation
de déclarer, dans un nouveau bail,
le loyer le plus bas payé au cours de
12 mois précédant le début du bail.
C’est ce qu’on appelle, dans notre
jargon, la section G du bail. Il arrive
malheureusement que, dans certains
cas, les propriétaires ne remplissent
pas cette section-là ou la remplissent
et heureusement, exceptionnellement,
font une fausse déclaration. Or, la loi
prévoit que les locataires ont, dans de
telles circonstances, des recours pour
demander la révision du loyer qu’on
a déterminé ensemble, si le loyer déterminé… le loyer actuel est nettement
supérieur au loyer payé au cours des
12 mois précédant le début bail.
Or, de mémoire, et je vous le dis
de mémoire, cette année, il y a eu
seulement 185 recours, Me Laflamme,
sur ce type de question, c’est-à-dire des
demandes de révision, nous, qu’on
appelle l’article 1950 du Code civil.
C’est très peu compte tenu qu’il y
a 1 300 000 locataires au Québec.
Cependant, les associations de locataires, et peut-être à bon droit, estiment
que, si on avait un registre des baux
où les propriétaires devraient obligatoirement inscrire tous les loyers
dans leurs baux qu’ils ont, actifs, là,
seraient à même d’aller vérifier : Bien,
est-ce que je me suis fait organiser ou
non puis demander la révision.
On va se comparer à l’Ontario,
parce que ça arrive… vous m’avez
ouvert la porte à me comparer à l’Ontario. La commission immobilière de
l’Ontario avait un registre des baux,
de 1987 à 1998. La présidente m’a
envoyé une lettre, en date du 28 juillet
2008, parce que, moi, je m’interrogeais
sur cette question-là, en tant que président de la Régie du logement, d’autant
plus que la demande ne venait pas du
ministre, la demande venait des gens
qui me faisaient les représentations,
pour me faire dire que ce registre des
baux a été en application, en Ontario,
jusqu’en 1998, mais c’est un petit peu
La clé de notre succès :
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compliqué, quant à eux, parce qu’il…
vous savez qu’ils n’ont pas de système
de contrôle des loyers comme nous, là.
Ils ont une… sans entrer dans le détail,
ils augmentent, de l’IPC, les loyers,
chaque année, puis il y a une question de loyer maximal. Mais je n’entre
pas plus là-dedans, là, mais il y avait
quand même une certaine ambiguïté
quant au loyer réellement payé et le
loyer maximal qui était autorisé. Mais,
pour faire une histoire courte, on a
laissé aller le registre, qui est devenu
désuet en soi, et, en 2004, on s’est posé
la question, lors d’une modification
législative : Est-ce qu’on ne devrait pas
réintroduire le registre des baux, en
Ontario ? Et l’estimation qu’en faisait la commission immobilière de
l’Ontario, en 2004, pour simplement
le constituer, ça représentait, en 2004,
35,5 millions de dollars et ça représentait des frais annuels de 10 millions
pour le tenir à jour.
Alors, moi, je ne pose pas la question, mais je… je vous donne cette
information pour vous dire que, dans
le contexte budgétaire actuel, le gouvernement va sans doute se poser
une question, au niveau financier :
Qu’est-ce que ça peut représenter ? Moi,
je fais des efforts au niveau de ma
Régie, pour me débattre avec mon
18 millions puis éviter de dépenser
12 millions pour un système de mission…
Le gouvernement va sans doute se
poser une question au niveau financier : Qu’est-ce que ça peut représenter ?
Moi, je fais des efforts au niveau de
ma régie pour me débattre avec mon
18 millions puis éviter de dépenser
12 millions pour un système d’émis-
sion. Est-ce que le gouvernement va
aller jusque-là ? Moi, je ne veux pas
prendre la décision, ça ne me revient
pas.
Je vais aller… je vais vous ajouter
un élément de réflexion. Nous avons
un système de contrôle via la méthode
de fixation de loyer qui opère généralement relativement bien, ce qui ne
veut pas dire que le système ne peut
pas être bonifié. Je pense que l’instauration d’un tel registre viendrait
ajouter un peu de rigidité dans la
libre négociation des locataires et des
propriétaires quant à la discussion qui
entoure la détermination d’un loyer, et
je m’arrête sur cette question.
M. Cousineau : D’accord. Bien, en
fin de compte, j’ai posé la question
parce que, là, vous… Bon. D’entrée de
jeu, vous avez mentionné que vous
vouliez pas faire de politique, puis c’est
très sage.
5
Des professionnels…
Foisy Labrecque
société en nom collectif
Huissiers de Justice
François Labrecque
Huissier / Bailiff
356, 90e Avenue
LaSalle (Québec) H8R 2Z7
Téléphone : (514) 368-8219 Télécopieur : (514) 363-9495
Sur la proposition de
l’APAGM de permettre
l’inscription des causes par internet…
(Question) M. Jean-Paul Diamond
(Député de Maskinongé) : Merci,
Mme la Présidente. M. Harvey, je salue
les personnes qui vous accompagnent.
Donc, dans les commentaires du
Protecteur du citoyen sous la recommandation de l’Association des propriétaires d’appartements du Grand
Montréal : « de permettre aux propriétaires ou aux locataires d’inscrire une
demande à la Régie du logement par
Suite en page 12
Les actions concrètes de
l’APAGM dans ce dossier
– Réalisation d’un mémoire spécifiquement rédigé pour cette
commission parlementaire
et envoyé à tous les députés
membres de la Commission de
l’aménagement du territoire.
Ce mémoire a également été
envoyé aux principaux intervenants publics de l’immobilier (Ministre responsable de
l’Habitation, Président de la
Régie du logement, etc.) et à
un nombre considérable de
professionnels de l’immobilier
locatif – Le mémoire est disponible en format « pdf » sur le
site internet de l’Association
–
Demande formelle à la
Présidente de la Commission
de l’aménagement du territoire
et ce, à deux reprises pour être
entendu par les membres de la
commission parlementaire. Il
faut savoir que lors d’audience
de surveillance d’organismes,
les parlementaires ne reçoivent pas de groupes d’intérêt
mais la direction de l’APAGM
considérait important de se
manifester auprès de nos députés.
– Sollicitation directe auprès de
plus de 200 propriétaires et
gestionnaires professionnels
de l’immobilier locatif afin
qu’ils se prévalent de leur droit
de se prononcer sur les activités de la Régie du logement
par l’entremise du site internet
de l’Assemblée nationale.
–Modification du site internet
de l’APAGM afin de permettre un hyperlien avec le site
de l’Assemblée nationale pour
faciliter l’accès au processus
de sondage.
–Rencontres préalables de
quelques députés membres
de la Commission de l’aménagement du territoire afin de
les sensibiliser à la réalité des
propriétaires et gestionnaires
d’immeubles locatifs.
– Publications sur le réseau CNW
(voir cnw.ca) de deux communiqués de presse en lien avec
les travaux de la Commission
parlementaire et l’audience de
la Régie du logement.
– Présence d’un représentant de
l’APAGM lors de l’audience de
la Régie du logement.
–et le dossier n’est pas terminé…
L’APAGM, une association
qui fait concrètement du lobbying pour ses membres et les
propriétaires et gestionnaires du Grand Montréal !
Denis Verville
Protection incendie – fire Protection
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V o l u m e 7, N u m é r o 3
6
Sept moyens de réduire les coûts de
l’énergie dans vos immeubles multilocatifs
U n e
c o ll a b o r a t i o n
s p é c i a l e
Gaz Métro présente aux gestionnaires d’immeubles locatifs sept mesures visant à réduire
les coûts énergétiques. Pour plus d’information, n’hésitez pas à faire appel à votre représentant
Ventes qui saura vous conseiller judicieusement.
1. Utilisez une source d’énergie plus économique : le gaz naturel
Saviez-vous que depuis 11 ans le gaz naturel est la source d’énergie la plus économique
pour le marché affaires ? Lorsqu’on compare les coûts pour la chauffe avec un appareil à haute
efficacité énergétique à gaz naturel à ceux d’un appareil électrique, le gaz naturel l’emporte.
En effet, si on prend le cas d’un immeuble multilocatifs de 24 logements (des 5 1/2), voyez
comment le gaz naturel est plus économique pour la chauffe des espaces et de l’eau :
Le graphique représente la facture annuelle d’octobre à septembre d’un immeuble multi
locatif de 24 logements tous des 5 ½ sur cinq étages dont la consommation annuelle moyenne
de gaz naturel de leur système de chauffage à haute efficacité énergétique est de 36 000 m3.
Le gaz naturel représente une source d’énergie idéale pour chauffer de grands volumes d’air
ou d’eau.
2.Remplacez vos appareils par des équipements à haute efficacité grâce aux programmes d’efficacité énergétique de Gaz Métro*
Gaz Métro encourage l’utilisation d’appareils à haute efficacité énergétique pour vous permettre de réduire votre consommation d’énergie. Vous pouvez bénéficier d’importantes aides
financières à l’achat et à l’installation d’appareils efficaces pour le chauffage de l’espace et de
l’eau pouvant couvrir jusqu’à 40 % des coûts totaux.
RECHERCHE
Un gestionnaire immobilier
Pour notre nouvel immeuble multifonctionnel de 204 logements, terminé en 2008, lequel est
situé en plein cœur du Vieux-Montréal. Pour se qualifier, celui-ci devra avoir une expérience de
quelques années dans la gestion résidentielle, bilinguisme, entregent, créativité, connaissances
minimales de la suite Windows et du logiciel Hopem sont un atout. En contrepartie nous offrons un
environnement de travail agréable et confortable, un programme d’avantages sociaux intéressants
ainsi qu’un salaire annuel se situant entre 50 000 $ et 60 000 $, selon vos compétences. Le poste
est actuellement disponible.
Si vous croyez être cette personne et désirez vous joindre à une formidable équipe, vous êtes invité
à faire parvenir votre curriculum vitae à l’adresse électronique suivante :
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Bonne chance à tous. De plus, notez que pour simplifier le texte nous avons utilisé le masculin mais
celui-ci s’applique autant au féminin.
Un couple de concierge
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Pour se qualifier, ceux-ci devront avoir une expérience de quelques années dans la conciergerie
résidentielle, habile de ses mains, aucun problème de drogue ou de boisson, entregent, bon jugement, connaissances minimales en plomberie, électricité et généralement débrouillard. En contrepartie nous offrons un environnement de travail agréable, un appartement semi-meublé dans le
même immeuble ainsi que vos uniformes. Poste disponible à court terme, nous offrons un salaire
annuel de 30 000 $ pour le couple.
Si vous croyez être ces personnes et désirez vous joindre à une formidable équipe, vous êtes invités
à faire parvenir votre résumé à l’adresse électronique suivante :
[email protected]
Bonne chance à tous.
d e
3.Réduisez les pertes à vide liées aux
réseaux à haute température
Certains immeubles locatifs utilisent des
réseaux d’eau chaude à haute température
pour le chauffage des logements.
Lorsque la chaufferie est formée de plusieurs chaudières, il est plus économique
d’empêcher l’eau chaude de circuler dans les
chaudières en arrêt. Les chaudières peuvent
être branchées directement sur le réseau de
chauffage, mais doivent posséder une vanne
de contrôle afin d’éviter que l’eau chaude
du réseau ne circule dans les chaudières en
arrêt. Cette mesure vise à réduire les pertes
d’énergie causées par le refroidissement de
l’eau dans ces chaudières.
4.Réduisez vos coûts en décentralisant
le chauffage des stationnements
Plusieurs propriétaires d’immeubles locatifs offrent des aires de stationnement chauffées ou tempérées, ce qui se traduit par une
augmentation de la consommation énergétique du réseau d’eau chaude. Cette situation
est attribuable au fait que deux zones de
chauffage distinctes sont raccordées à un
système central. Dans la majorité des cas, cela
entraîne une surchauffe des stationnements.
Le plus souvent, il est donc plus économique
de décentraliser le chauffage des stationnements.
5.Limitez les coûts de l’énergie liés à
la ventilation de vos immeubles
La ventilation des corridors et des stationnements représente la deuxième source
de consommation d’énergie en importance
pour les immeubles locatifs. Pour assurer la
ventilation des stationnements, il est recommandé de prévoir un enclenchement soli-
G a z
M é t r o
daire de l’alimentation de l’air frais et de
l’évacuation. L’utilisation d’une sonde mesurant le monoxyde de carbone vise alors à
s’assurer que le taux de ventilation de l’installation est adéquat.
Pour assurer la ventilation des corridors,
le gestionnaire doit veiller à ce que chacune
des heures de fonctionnement du système
d’alimentation d’air frais soit justifiée, plus
particulièrement durant la nuit, lorsque la
température extérieure est au plus bas.
6.Réduisez vos coûts liés à la production d’eau chaude domestique
La production d’eau chaude domestique représente le troisième élément le plus
important des dépenses énergétiques dans
les immeubles d’appartements. Comme il est
mentionné précédemment, lorsqu’il s’agit
de chauffer un grand volume d’eau, il faut
en premier lieu favoriser l’utilisation d’une
source d’énergie économique telle que le gaz
naturel. Par la suite, il faut préconiser l’emploi
de chauffe-eau plus performants, dits à haute
efficacité, soit à 85 % ou plus (chauffe-eau ou
chaudière à condensation).
Comme certaines compagnies d’assurances exigent le remplacement des
chauffe-eau tous les 10 ans, autant
choisir un chauffe-eau central à gaz
naturel. C’est plus économique et c’est
bon pour l’environnement
7.Réduisez les coûts de chauffage en
optimisant vos contrôles
Bon nombre de propriétaires ont adopté
le contrôleur de température de type intérieur-extérieur pour leur réseau de chauffage
à eau chaude.
Suite en page 15
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7
C h r o n i q u e h y p o t h é c a i r e TD C a n a d a t ru s t
Conseiller spécial
pour les membres
de l’APAGM
En matière de « villes les plus heureuses » pour des propriétaires de petites entreprises au Canada, Montréal
se classe au deuxième rang derrière
Calgary et au sixième rang en Amérique
du Nord, selon un sondage mené par la
Banque TD. Ce sondage, à partir duquel
la banque a créé « l’indice TD du bonheur des petites entreprises », portait
sur les attitudes et les comportements
de propriétaires de petites entreprises provenant d’une douzaine de centres urbains en Amérique du Nord. À
Montréal, 102 propriétaires d’entreprises ont été consultés, en mai et juin
derniers.
« Les propriétaires de petites entreprises nous disent que le fait d’être
propriétaire comporte de nombreux
avantages, en dépit des défis quotidiens
associés à la gestion de l’entreprise. »,
déclare Gaston Trépanier, directeur
principal, Services bancaires aux entreprises, région du Québec, TD Canada
Trust. Le sondage révèle entre autres
que dans une proportion de 72 %, les
propriétaires montréalais se disent « très
heureux », et huit sur 10 se déclarent
« plus heureux » de posséder et de gérer
leur propre entreprise. Ils affirment que
le fait d’être propriétaire leur procure
un sentiment de fierté et d’accomplissement à 96 %.
M. Trépanier, explique que la satisfaction personnelle constitue l’un des principaux avantages d’être propriétaire de
Le secret du bonheur est-il dans
la propriété d’entreprise ?
sa propre entreprise. « Les propriétaires
ressentent une impression de contrôle
et un sentiment de liberté qu’ils n’ont
généralement pas lorsqu’ils travaillent
pour une autre personne. » Ainsi, 22 %
des propriétaires montréalais de petites
entreprises déclarent que le principal
avantage de leur situation est d’avoir
le contrôle et de prendre leurs propres
décisions, contre 16 % à l’échelle nationale.
Toutefois, posséder une entreprise
peut s’avérer contraignant et 86 % des
propriétaires interrogés déclarent qu’il
est difficile de ne pas penser au travail
en tout temps. Les Montréalais affirment
également à 33 % que les plus importants défis associés à la propriété d’une
entreprise sont la responsabilité et le
risque. Les autres défis importants sont
notamment les congés peu nombreux
(20 %), la gestion de trésorerie (19 %) et
les longues heures de travail.
C’est à Montréal que les propriétaires d’entreprise travaillent la moyenne
d’heures la moins élevée par semaine,
soit 44 heures contre 48 heures en
Amérique du Nord. De même, 39 % des
propriétaires à Montréal déclarent travailler moins de 35 heures par semaine,
contre 26 % à l’échelle nationale. Par
contre, les propriétaires de petites entreprises de Montréal travaillent tout de
même tard, dont 11 % de 50 à 59 heures
par semaine et 40 %, plus de 60 heures
par semaine.
Les « villes les plus heureuses » pour les propriétaires
de petites entreprises
% des propriétaires de petites entreprises
Par Eric
Heymans
40
35
30
25
20
15
10
5
0
En Amérique du Nord
Au Canada
Au Canada :
1. Calgary (30 %)
2. Montréal (29 %)
3. Ottawa (27 %)
En Amérique du Nord :
1. Los Angeles (36 %)
2. Boston (31 %)
3. Calgary, Chicago, Miami (30 %)
6. Montréal (29 %)
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RÉSIDENTIEL
35%
Un puissant outil de gestion immobilière
La suite primmo est un logiciel de pointe de gestion de baux, intégré à
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et indexation du loyer,
- impôts fonciers et avis
aux locataires,
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• modulaire par l’ajout de blocs de
gestion, comme:
- stationnements et rangements,
- projets,
- appels de service, etc.
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usagers.
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V o l u m e 7, N u m é r o 3
8
Une police d’assurance responsabilité pour erreurs et omissions ?
Trop souvent négligée par les gestionnaires immobiliers
Par
Gérard
Gosselin
C.d’A.Ass.
Mandataire
des programmes
d’assurances
de l’APAGM
Pourquoi aurions-nous besoin
d’une police d’assurance responsabilité pour les erreurs et omissions ?
Malheureusement, nous ne sommes pas
à l’abri des poursuites. En tant que gestionnaire d’immeubles, vous pourriez
être tenu responsable d’actes ou d’omissions survenus lors de l’exercice de vos
fonctions. Vous devez bien comprendre l’importance de vos responsabilités
et de vos obligations. Mais êtes-vous
conscient des risques réels auxquels
vous êtes exposés et des coûts qu’ils
peuvent engendrer ? Pensons seulement
aux frais de défense, d’une poursuite
fondée ou non, qui peuvent représenter
une somme importante.
Tout manquement à vos responsabilités ou aux exigences requises par
votre profession peut entraîner des
conséquences fâcheuses pouvant non
seulement mettre en péril la situation
financière de votre entreprise mais également votre patrimoine personnel.
Nature et étendue de la garantie :
L’assureur convient de payer, au nom
de l’assuré, toutes les sommes que ce
dernier est légalement tenu de payer
suite à une réclamation présentée
pour la première fois contre lui pendant
la période d’assurance en raison de
dommages occasionnés à des tiers du
fait de toute faute, erreur, omission ou
négligence de l’assuré dans le cadre des
services professionnels assurés. De
plus, la réclamation doit être déclarée
à l’assureur pendant que le contrat est
en vigueur.
L’assurance responsabilité professionnelle couvre normalement :
–Les dommages matériels, corporels
ou financiers ;
–Les actes commis antérieurement
à la prise d’effet de la police pour
autant qu’ils ne soient pas connus
de l’assuré avant l’entrée en vigueur
du contrat ;
–Les frais de défense en cas de poursuite.
Exclusions :
Sont exclus de l’assurance :
–Les réclamations dont un assuré a
eu connaissance avant la prise d’effet du contrat ;
–Les amendes, pénalités, dommages
punitifs ;
–Les conséquences d’actes frauduleux, malhonnêtes ou d’écrits mensongers dont l’assuré est sciemment l’auteur ;
–Les réclamations fondées sur l’évaluation des profits ;
–
Les réclamations fondées sur,
découlant ou résultant de la faillite
de l’assuré.
De plus, et ce spécifiquement à la
gestion immobilière :
–Les réclamations fondées du défaut
de faire émettre ou maintenir des
assurances adéquates ;
–Les réclamations découlant de la
négociation d’une hypothèque.
L’assuré est normalement défini
ainsi :
1.L’Assuré désigné ;
2. Uniquement dans l’exercice de ses
fonctions, présentes ou passées,
pour le compte de l’Assuré désigné
(qu’il soit ou non encore en poste) :
Tout associé de l’Assuré désigné,
si ce dernier est une société en nom
collectif ;
Tout membre du personnel de l’Assuré désigné, rémunéré ou non ;
Tout bénévole ou tout stagiaire de
l’Assuré désigné ;
Toute société qui est à l’origine de
l’Assuré désigné et dont l’Assuré
désigné est civilement responsable,
ainsi que tout dirigeant, administrateur, associé ou membre du personnel de ladite société, rémunéré ou
non.
Normalement, la tarification de ce
type de police d’assurance est basée sur
vos recettes annuelles.
Pour conclure, voici ci-dessous quelques exemples de réclamation en responsabilité pour les erreurs et omissions, exemples qui devraient vous
sensibiliser à l’importance et à la nécessité d’une telle assurance.
1- On reproche à un gestionnaire d’avoir annulé un contrat en cours de terme pour la fourniture de service.
2-Le gestionnaire d’immeuble avait engagé un concierge à contrat pour un immeuble qu’il gérait. Le
concierge, en faisant des travaux, a accroché un conduit de Gaz Métropolitain. L’assureur du bâtiment
refuse de couvrir et la police du gestionnaire le couvre.
3-Selon les instructions des propriétaires, le gestionnaire a mis fin au contrat de conciergerie. Ceux-ci
réclament 50 000 $ pour atteinte physique et pertes financières.
4-Un tiers réclame 25 000 $ après être tombé sur les escaliers extérieurs et s’être blessé au genou,
alléguant que le gestionnaire a omis de déneiger et déglacer l’entrée du bâtiment.
• Cet article n’est qu’un bref survol de l’assurance responsabilité professionnelle et aucune
partie de cet article ne peut être retenue contre l’auteur.
• Les informations prises pour la rédaction de cet article ont été prises dans un document
fourni par AXA Assurances.
L’APAGM offre depuis quelques mois la possibilité pour ses membres gestionnaires professionnels d’accéder à un programme d’assurance-responsabilité et ce, sous le concept
du regroupement. L’APAGM est la seule association à offrir ce service aux gestionnaires
professionnels. Conditions préalables : 2 ans d’expérience – Minimum de 50 logements. Pour
information : Gérard Gosselin au 514-383-6097.
L’enquête semi-annuelle sur les
logements locatifs menée par la SCHL
Tous les ans, en avril et en octobre, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) effectue une
enquête sur les logements locatifs afin d’évaluer les facteurs ayant une incidence sur ce marché. L’enquête a
lieu dans toutes les régions du Canada. Elle porte principalement sur les immeubles locatifs d’initiative privée
comprenant trois logements et plus.
Conséquemment, les propriétaires d’immeubles de trois logements et plus destinés à la location sont
interrogés par l’équipe des enquêtes de la SCHL. Deux indicateurs clés sont mesurés dans le cadre de cette
enquête : le taux d’inoccupation et le loyer moyen.
À quoi servent les données?
Les données recueillies auprès des propriétaires interrogés permettent à la SCHL d’évaluer la disponibilité et
l’abordabilité des logements sur les divers marchés locatifs du pays. Elles servent également aux propriétaires
d’immeubles locatifs pour savoir si leurs loyers se situent dans la moyenne des prix. Toutes les données sont
compilées et analysées afin de produire le Rapport SCHL sur le marché locatif, publié semi-annuellement.
Donc, si un enquêteur de la SCHL communique avec vous prochainement, nous vous remercions
de répondre à ses questions afin de nous aider à réaliser cette enquête avec exactitude
et fiabilité. Nous comptons sur votre collaboration et, comme toujours, nous vous
en sommes reconnaissants.
* Confidentialité
Pour consulter le
dernier Rapport SCHL
sur le marché locatif,
visitez le www.schl.ca/
marchedelhabitation
et cliquez sur
Prévisions et analyses.
Vous y trouverez
également une série
complète de rapports
sur le marché de
l’habitation que vous
pouvez télécharger
gratuitement.
Tous les renseignements recueillis dans le cadre de l’enquête sont strictement confidentiels. De plus, nous nous assurons d’avoir
un nombre suffisant de réponses avant de divulguer un taux d’inoccupation afin de préserver l’anonymat de nos répondants. Tout
renseignement personnel que possède la SCHL est protégé aux termes de la Loi sur la protection des renseignements personnels du
gouvernement fédéral. La SCHL ne peut donc pas divulguer vos renseignements personnels à des tiers.
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5 Tournoi de golf ;
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Le quatuor de Gaz Métro, commanditaire du tournoi
Sophie Boutin, éditrice du journal
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Erreur de parcours !
Sur la parcours, l’occasion de rencontrer des commanditaires
Yann Lapointe, Président d’honneur du tournoi
Patrice Ménard, Courtier immobilier
et également, commanditaire
Le 9 ½ casse-croute fut offert par Bell
Prêt pour le départ, Max Lortie et Isabelle Massé-Vézina de Immobilière Gesma
une autre réussite !
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V o l u m e 7, N u m é r o 3
10
L’APAGM DEMANDE À ÊTRE ENTENDUE
PAR LE BUREAU DE RÉVISION DE LA
RÉGIE DU LOGEMENT
Importante intervention de l’Association des
propriétaires d’appartements du Grand Montréal
(APAGM), à titre d’organisme sans but lucratif
dont le mandat est de
défendre et représenter
les intérêts des propriétaires d’immeubles locatifs
et ce, auprès de la Régie
du logement.
En effet, la direction de l’APAGM a
décidé de demander d’être entendue
dans une cause en appel relativement
au paiement des frais par les locataires
dans le cadre d’une fixation à la Régie
du logement et ce, au soutien d’une
demande d’appel formulée par un des
membres de l’Association. L’appel se
fait donc devant un bureau de révision représentée par deux régisseurs.Au
moment de mettre sous presse, la cause
devait être entendue le 17 janvier 2011.
En ce début de période de renouvellement des baux, il est important
de mentionner qu’un propriétaire qui
s’adresse à la Régie du logement pour
fixer une augmentation de loyer, suite
au refus du locataire d’accepter ce qu’il
propose, peut également demander à
ce que le locataire rembourse au propriétaire les frais d’inscription de la
demande de fixation de la Régie du
logement ainsi que les frais de significations s’il respecte certaines règles de
négociations.
Ainsi, pour obtenir que le locataire
paie les frais d’inscription, le propriétaire doit prouver qu’il a tenté de négocier avec son locataire, qu’il a donné
accès aux données pertinentes à l’augmentation et que l’augmentation qu’il
se verra accorder par la Régie du logement est au moins égale ou inférieure à
celle demandée par le propriétaire.
Actuellement, plusieurs décisions
rendues par la Régie du logement refusent la condamnation aux frais d’inscription d’un locataire en ajoutant comme
critère la preuve de la mauvaise foi du
locataire. L’accumulation des différentes
décisions semble indiquer – selon l’analyse de l’APAGM - que les locataires sont
automatiquement de bonne foi dans
leur refus d’accepter une hausse de
Tracteur à vendre
avec
souffleur à neige
loyer malgré la volonté des propriétaires
de respecter les règles de négociation
d’une jurisprudence reconnue par plusieurs. La question est donc de savoir s’il
s’agit d’une nouvelle règle de droit qui
se rajoute à la jurisprudence.
Considérant le coût véritable que
doit supporter un propriétaire lorsqu’il
s’adresse à la Régie du logement, l’Association a donc intérêt à intervenir dans
ce dossier et ce, au nom de ses membres
qui représentent maintenant un parc
locatif de plus de 100,000 logements.
Incidemment, l’intervention viendra
également au soutien des demandes
effectuées par tous les propriétaires et
ce, toujours pour la fixation des loyers.
Pour l’APAGM, la demande d’intervention s’inscrit dans sa volonté de
favoriser l’excellence dans la gestion
immobilière.Ainsi, dans ce dossier spécifique, elle s’est fait un devoir d’informer
un nombre important de propriétaires
du mécanisme déterminé par jurisprudence pour éviter que ces derniers se
retrouvent en fixation de loyers pour
obtenir ce que le règlement annuel
accorde.
Également, l’intervention de l’APAGM
qui est une première répond aux objectifs des fondateurs de l’Association à
l’effet qu’il est du devoir et de la res-
ponsabilité d’une association d’intervenir dans des causes-types et ce, au
bénéfice de l’ensemble de ses membres.
Plusieurs se rappellent que dans les
affaires Guerrero et Tour Stanley concernant les qualités requises pour inscrire
à la Régie du logement et les qualités
requises pour représenter, toujours à la
Régie du logement, l’Association aurait
voulu intervenir mais n’avait pas alors
les ressources financières pour le faire.
Il n’en demeure pas moins que la direction d’alors aurait voulu intervenir.
Finalement, la direction de l’Association va créer un fonds spécial d’intervention juridique. Ce fonds constitué
principalement de dons faits par les
professionnels de l’immobilier juridique
permettra enfin, aux propriétaires et
gestionnaires d’immeubles locatifs du
Grand Montréal d’être représentés dans
des causes spécifiques lorsqu’il de notre
intérêt d’intervenir.
Un dossier à suivre…
Bell Télé est de retour dans le marché des immeubles à logements multiples. En effet, Bell Télé est de
plus en plus active auprès des propriétaires et gestionnaires d’immeubles locatifs. Tout dernièrement,
nous avons travaillé avec Monsieur Pierre Langlois
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En espérant avoir le plaisir de vous parler très bientôt.
Daniel Dumont, Directeur adjoint Bell Télé.
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Par
Me Guy Audet
Conseiller
juridique
de l’APAGM
11
L’échange d’un logement
et la révision de loyer
Me Guy Audet est avocat en droit locatif
et conseiller juridique auprès
des membres de l’Association des
propriétaires d’appartements du
Grand Montréal. Possédant une
expérience de plus de 20 ans en relations
propriétaire-locataire, Me Audet offre
également ses services auprès des
membres de l’Association pour toute
question touchant le droit immobilier.
Vous pouvez le rejoindre en composant le
514 904-0489
les deux mois du début du bail, de
faire fixer son loyer par la Régie du
logement, s’il paie un loyer supérieur
au loyer le moins élevé des 12 mois
qui précèdent le début du bail. Si la
réponse est négative, le loyer restera
tel que négocié et indiqué sur le bail.
La Régie du logement, en révision,
a prononcé une décision intéressante dans l’affaire Kusbac c. Soc.
Comm. 20 Lockwell 1. Il a été prouvé
dans ce dossier que le locataire était
Dans le cadre de votre gestion,
entré dans un premier logement de
vous pouvez recevoir à l’occasion
l’immeuble à titre de cessionnaire. Le
une demande d’un de vos locatailocataire cédant l’avait avisé, avant
res d’échanger le logement qu’il
son arrivé, qu’il s’était plaint au locahabite pour un autre situé dans votre
teur d’un problème de bruit avec
immeuble. Moyennant une augmenla locataire du logement supérieur.
tation de loyer du nouveau logement
Malgré ce fait, il a accepté d’être cesqu’habitera votre locataire, vous êtes
sionnaire du bail.
disposé à consentir à la demande de
Une fois entré dans les lieux, il a
celui-ci.
lui-même constaté que le bruit en
La question qui se pose dans ces
provenance du logement de l’étage
circonstances est de savoir si votre
supérieur était dérangeant. Malgré
locataire sera considéré ou non
tout, il a accepté de renouveler son
comme « un nouveau locataire ». Si la
bail pour une autre année.
réponse est positive, conformément
Par la suite, le locataire apprend
à l’article 1950 du Code civil du
que la locataire du logement supéQuébec, le locataire pourra demanrieur ne renouvelle pas son bail. Il
der à la Régie du logement, si le loyer
demande alors au locateur de prenantérieur MetCapLiving_We
n’a pas été Manage_27P0x39P0_APAGM.pdf
indiqué, dans
dre ce logement
éviter
03/18/2010 pour
6:03:05
PM d’être à
nouveau incommodé et être certain
que plus personne ne lui marcherait
sur la tête.
Le locateur consent donc à signer
un nouveau bail. L’ancien prix n’est
pas dénoncé dans ce dernier. Le locataire présente donc une demande de
fixation du loyer à titre de « nouveau
locataire ». En défense, le locateur
plaide qu’il a consenti à la signature
d’un nouveau bail pour accommoder
le locataire et qu’il a dû procéder
au sablage des planchers du nouvel
appartement.
Le tribunal écrit qu’il doit tenir
compte du « contexte dans lequel les
parties ont négocié la signature de
ce bail », que le bail du premier logement était déjà renouvelé pour une
autre année et que le locateur avait la
possibilité de refuser la demande du
locataire et d’exiger que ce dernier
cède ou sous-loue son premier logement. Si tel avait été le cas, le tribunal
aurait considéré que :
« […] le locataire était bel et bien
un nouveau locataire au sens de la
loi. Mais tel ne fut pas le cas puisque
les parties ont procédé par la voie
d’une transaction.
La transaction est définie comme
étant un contrat par lequel les parties
préviennent une contestation à naître, terminent un procès ou règlent
les difficultés qui surviennent lors
de l’exécution d’un jugement, au
moyen de concessions ou réserves
réciproques. »
Maintenant disponible à
www.droitlocatif.ca
l’ensemble des textes
de M e Audet
En l’instance, considérant les
concessions faites par le locateur,
le tribunal statue que le demandeur
n’est pas un nouveau locataire et
rejette la demande.
En conclusion, chaque cas devra
être analysé à la lumière des faits
particuliers propres à chacun mais,
lorsqu’une transaction intervient
entre les parties au moyen de concessions réciproques, le tout est parfaitement légal et lie toutes les parties.
Pour tout renseignement supplémentaire,
Guy Audet, avocat 514 904-0489
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12
MONTRÉAL APPARTEMENT MONTRÉAL APAR TMENT
V o l u m e 7, N u m é r o 3
Suite de la page 4
Ce qu’a notamment dit le président de la Régie…
Internet, incluant le paiement de ladite
demande ». Ça pourrait-u arriver ?
(Réponse) M. Luc Harvey (président de la Régie du logement) Ça
va arriver puis je l’espère. On est en
train d’implanter un nouveau système
informatique, et, soit dit en passant, à
des coûts fort raisonnables quand on…
Vous avez entendu mon exposé sur ces
questions de coût en matière informatique. Il est heureux qu’on ait comme
partenaires la Commission des lésions
professionnelles et la CAI pour ce faire,
mais c’est un petit aparté. Il faut que je
leur passe le message pour les remercier, soit dit en passant, d’être nos
partenaires. Mais, ceci dit, il est dans
les plans, à la fin de l’implantation de
notre système informatique, de pouvoir permettre le dépôt d’une demande
en ligne et… avec le paiement des
frais, il va sans dire, là, mais – je ne
suis pas très techno – mais enfin il
y a des questions de sécurisation, et
tout ça, à faire, là. Mais c’est dans nos
plans, M. Benoît, sauf erreur. Au terme
de l’implantation, ça devrait être possible de déposer sur Internet ?
M. Benoît (Jean-Yves) : Oui, effectivement, mais ce qu’on veut faire,
c’est bénéficier de la solution gouvernementale du dossier citoyen gouvernemental. Donc, lorsque le dossier
citoyen gouvernemental sera à terme
avec un… une possibilité d’authentification du citoyen, ça va nous faciliter, effectivement, le déploiement, chez
nous, de… de paiement en ligne et
d’une authentification de la personne
qui fait une demande en ligne, parce
que c’est évident que ces… ces deux
critères sont très importants pour
que la demande puisse être traitée.
D’une part, il faut qu’on soit sûrs que
c’est la bonne personne qui dépose
la demande au tribunal, et, deuxièmement, il faut la… la solution de
paiement en ligne. Donc, on s’arrime,
à ce… cet égard-là, avec le développement de la solution gouvernementale.
Concernant les impacts
des décisions de la
Cour du Québec dans
les affaires Guerrero et
Tour Stanley…
Question : M. Norbert Morin
(Député de Montmagny-L’Islet) : Oui,
peut-être un autre petit point de la
même association (NDLR : APAGM) De
modifier les règles applicables aux
qualités requises pour les inscriptions
à la Régie du logement, également
pour la représentation à la Régie du
logement, ce qui permettrait la présence d’un gestionnaire.
J’ai déjà entendu ça dans les années
2003…
(Réponse) M. Luc Harvey (président de la Régie du logement) Ça a
été… ça a été souvent soulevé devant
nous. Traditionnellement, la Régie du
logement, on était assez – j’ose… j’essaie de trouver une expression française correcte – assez large sur les gens
qui venaient déposer des demandes
puis qui venaient faire la petite preuve
en recouvrement de loyer, résiliation
de bail. Mais on s’est fait rappeler à
l’ordre par la Cour du Québec dans des
décisions célèbres, l’arrêt Guerrero et
l’arrêt Tour Stanley. Et on s’est venu…
on est venu nous dire : Attention, au
Québec, devant un tribunal civil, ceux
qui doivent et peuvent représenter
des gens tant au niveau du dépôt des
demandes que de la représentation,
c’est le Barreau du Québec. Alors là,
on ne parle plus de la Loi sur la Régie
du logement, on parle de l’article 128
de la Loi sur le Barreau. On touche à
quelque chose de plus gros et de plus
important. Il faudrait, si le souhait
de cette association-là est d’aller dans
ce sens-là, qu’ils fassent des représentations pour faire modifier la Loi
sur le Barreau, et je pense que c’est
une grosse bouchée, là, parce que le
Barreau du Québec est l’organisme
qui veille à la protection des justiciables en matière de représentation
devant les tribunaux. Il y a certaines
exceptions, entre autres les tribunaux
de relations de travail, par exemple,
où la partie syndicale peut représenter directement sans avocat, sans être
membre du Barreau, certaines… certains de leurs membres. Mais, quant à
nous, on est obligés d’aller avec la loi,
et jusqu’à présent on l’interprète. Il y
a quelques petites exceptions, le président ou l’officier principalement d’une
compagnie peut représenter, peut déposer une demande.
M. Harvey (Luc) : Un dirigeant. Il
faut… il faut alors se demander mais
ce que… ce à quoi pense l’association
de l’APAGM, c’est une représentation
par des mandataires et gestionnaires.
Ça fait que, Laflamme, quelque chose
à ajouter ?
La Présidente (Mme Malavoy) :
M. Laflamme.
M. Laflamme (Daniel) : Et que c’est
non à titre gratuit, ça, c’est important.
On peut se faire…
La Présidente (Mme Malavoy) :
Pardon ?
M. Laflamme (Daniel) : On peut se
peut se faire représenter devant notre
tribunal par un mandataire mais à
titre gratuit. Lorsqu’on parle de… de
cas d’APAGM, ce n’est pas le cas, là. Ce
n’est pas des gens qui agissent à titre
gratuit, n’est-ce pas ?
M. Harvey (Luc) : Ce sont des gestionnaires.
M. Laflamme (Daniel) : Ce sont des
gestionnaires.
Source : Journal des débats de la
Commission de l’aménagement du territoire- 2010-10-28 – Vol. 41 N° 59 (Version
préliminaire) – Audition de la Régie du
logement
Vous pouvez consulter toute
l’intervention de Me Luc Harvey
sur le site de l’Assemblée
nationale à www.assnat.qc.ca
CHRONIQUE NOUVEAU PRODUIT :
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ÊTRE OU NE PAS ÊTRE
inscrit au registre des lobbyistes
Le lobbyisme est un moyen légitime d’accès aux institutions parlementaires, gouvernementales et
municipales. Il repose sur 2 principes fondamentaux : le droit de tout
individu de s’adresser à un décideur
public pour faire valoir son point de
vue (par la transmission d’une pétition à un député, une lettre ouverte
dans un journal, une rencontre avec
un député, la rédaction d’un mémoire
à une commission parlementaire ou
le recours à un lobbyiste) ainsi que
par le droit du citoyen de savoir qui
cherche à exercer une influence
auprès des institutions publiques et
à quel sujet.
En favorisant l’accès à l’information, la Loi sur la transparence et
l’éthique en matière de lobbyisme
a été adoptée en juin 2002. Celle-ci
contribue à mieux éclairer le citoyen
sur les grands enjeux d’intérêt public
pour qu’il exerce son droit de vote
de façon plus éclairée. Pour les décideurs publics, le lobbyisme représente une source d’information très
importante en apportant une variété
de points de vue sur des dossiers très
complexes pour les aider dans leurs
prises de décision.
Pour assurer la transparence des
activités de lobbyisme, un registre
public a été mis en place. Les lobbyistes, qu’ils soient lobbyiste-conseil,
lobbyiste d’entreprise ou lobbyiste
d’organisation, doivent y inscrire par
une autodéclaration leur nom, celui
de leur client, l’objet de leurs activités de lobbyisme ainsi que l’institution publique auprès de laquelle ils
interviennent. En enregistrant cette
autodéclaration, le lobbyiste s’engage
à respecter des règles de conduite et
un Code de déontologie qui a force
de règlement.
Dans ce registre, accessible au
www.lobby.gouv.qc.ca, l’APAGM y
indique les mandats que ses membres ont voté. Des amendes, sanctions pénales et mesures disciplinaires s’appliquent aux lobbyistes
fautifs tout comme des sanctions
s’appliquent à ceux qui exercent
des activités de lobbyisme sans être
inscrits au registre.
Votre Association est inscrite au
registre des lobbyistes et adhère ainsi
à la Loi sur la transparence et l’éthique en matière de lobbyisme.
13
LE FORUM DE LA RELÈVE
IMMOBILIÈRE DÉVOILE SON
CALENDRIER 2010-2011
Toujours à l’affût d’offrir à ses membres des rencontres des plus enrichissantes, le Forum de la relève immobilière dévoile son calendrier pour l’année
2011 :
• 18 janvier 2011 : Exécution des
jugements. Locataire introuvable ?
Difficulté à exécuter vos jugements ? Connaissez tous les trucs
et astuces de l’exécution de vos
jugements. Sachez exécuter vousmême vos jugements rapidement
et efficacement.
• 15 mars 2011 : Trucs et astuces
pour la location de vos logements.
Cette rencontre prendra la forme
d’une table ronde où tous les participants seront invités à échanger
sur le sujet.
•17 mai 2011 : Nouveautés jurisprudentielles à la Régie du logement.
Rencontres passées :
16 septembre 2010 : Les concierges (Partie II) Contrat ? Employé ou
travailleur autonome ? Salaire ? Avantage
imposable ? Loyer gratuit ? Bail accessoire ? Tâches et responsabilités ? Mode
de recrutement ?
17 novembre 2010 : L’immobilier et
les sols contaminés ! Comment transformer un terrain contaminé en une opportunité de développement immobilier ?
Certains propriétaires ont décidé de
se lancer dans l’acquisition de terrains
contaminés dans le but d’y construire
un immeuble à logements. Leur motivation : l’emplacement exceptionnel du
terrain. Suicide professionnel ou succès
assuré ? Comment ces propriétaires ontils réussi ? Venez découvrir ce qu’il faut
savoir, quoi faire lors de l’achat ou de
la vente pour se protéger, quelles sont
les obligations relativement à la décontamination, si vous devez informer le
Ministère de vos démarches, quel sont
les processus de décontamination et les
coûts à prévoir, comment négocier avec
la banque pour l’obtention du financement, comment gérer les exigences
des autorités gouvernementales en la
matière, à qui faire appel pour réaliser
ce projet et quels sont les pièges à éviter.
Le Forum de la Relève Immobilière
est un regroupement de jeunes (18 à
45 ans) propriétaires et relèves immobilières oeuvrant à temps plein dans
ce domaine qui se réunit pour échanger sur leurs expériences, optimiser
leurs techniques de gestion immobilière
et approfondir leur connaissance en
immobilier. Le Forum offre à ses participants des rencontres privées portant
sur des sujets d’intérêts dans le domaine
de l’immobilier, conférences spécialisées, fiscalité immobilière, transmission
d’informations privilégiées relatives à
l’actualité juridique, politique et économique du domaine de l’immobilier
résidentiel locatif incluant une mise à
jour régulière sur les décisions pertinentes de la Régie du logement. À chaque
rencontre, les membres mettent en commun et partagent leurs connaissances
et leur expérience avec les autres membres. Pour toutes informations, vous
pouvez joindre Geneviève DesrochesCaron au 450-447-9280.
Suite de la page 3
La Régie du logement en commission parlementaire
L’intervention de l’APAGM dans ce
dossier démontre vraiment que l’organisation a pour mission de défendre
et de représenter les intérêts des propriétaires et gestionnaires du Grand
Montréal. Il est intéressant de voir que
seule l’APAGM est intervenue concrètement dans ce dossier notamment par la
publication d’un mémoire et de diverses
interventions pour faire valoir ses idées
et recommandations. Le tout démontre
la pertinence pour les propriétaires et
gestionnaires de s’allier à l’APAGM pour
la défense et la représentation de leurs
intérêts.
Yves Surprenant inc.
Dans le prochain numéro, les interventions de l’APAGM
concernant le projet de loi 122 sur les normes de sécurité
dans les bâtiments et la participation de l’Association en
commission parlementaire pour le projet de loi 131 permettant à la Régie du logement de prononcer la forclusion
pour les locataires abuseurs de la procédure.
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relié à l’immobilier locatif (obligatoire)
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disponibles
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Alain Renaud au 514-908-9154
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MONTRÉAL APPARTEMENT MONTRÉAL APAR TMENT
V o l u m e 7, N u m é r o 3
14
L’ENTRETIEN PRÉVENTIF
Nous savons tous que sans un
entretien régulier et rigoureux de
nos immeubles, leur valeur pourrait
s’en trouver dépréciée à moyen ou
long terme. De nombreux ouvrages
sont voués à l’entretien des maisons
par leurs propriétaires mais peu a
été écrit pour faciliter la tâche des
gestionnaires et/ou propriétaires de
multi-logements.
Voici donc une courte liste pour
aider les membres de l’APAGM en
prévision de l’hiver ;
A- À l’extérieur du bâtiment :
– Tester l’étanchéité des fenêtres
et portes extérieures incluant
celle du garage ; changer les
coupe-froids au besoin
–S’assurer que les eaux de pluie
et de la fonte des neiges s’éloignent du bâtiment pour éviter
des infiltrations ; ajoutez des
descentes de gouttières.
–Nettoyer les gouttières et rendre les joints étanches
–Faire la mise au point du système de chauffage incluant
le nettoyage des filtres et des
conduites
–Ramoner la cheminée, colmater les joints à sa base, vérifier
le système d’ouverture de la
trappe interne pour éviter les
courants d’air (test du papier
journal allumé ; si la flamme
va vers le bas, il y a fuite d’air),
mettre un grillage pour prévenir les nids d’oiseau
–
Tuyauterie du système de
chauffage ; y a-t-il des joints
lâches, traces de corrosion
–Effritement du mortier et de la
brique ?
–Fermer les robinets extérieurs
et vidanger les lignes d’eau
–Vérifier la solidité des attaches
des câbles extérieurs (entrée
électrique, câble, téléphone)
–Inspecter la fondation (intérieur et extérieur) pour détecter des signes d’infiltration ; y
a-t-il de la moissisure ? du bois
pourri ? une odeur d’humidité
dans le sous-sol ?
– Ventilation adéquate de l’entretoit ? signes d’infiltration ? présence d’insectes ?
– Vérifier la toiture pour des bar-
deaux manquants ? du soffite et
fascia à remplacer ?
–Accès à l’immeuble : hauteur
des marches règlementaire
(max 9") ? Éviter l’accumulation
d’eau qui se transformera en
glace, entraînerait des chutes
potentielles et réclamations ?
B- Dans les logements :
–S’assurer que les locataires
n’obstruent pas les plinthes
électriques par des tentures,
meubles ou rideaux
–Enlever les moustiquaires intérieurs pour éviter la condensation entre la vitre et le moustiquaire.
–Vérifier les taux d’humidité
dans les logements ; plusieurs
n’ouvrent jamais les fenêtres
pendant l’hiver augmentant
ainsi les taux d’humidité dans
les logements
–Y a-il des bulles de peinture
suspectes laissant présager une
infiltration ?
Je recommande l’inspection
périodique des logements pour
s’assurer que le locataire use du
bien loué en bon père de famille et
pour détecter des problèmes potentiels pouvant générer des coûts de
rénovations s’ils ne sont pas réglés
rapidement.
NOUVEAU
REGROUPEMENT
D’ACHATS
L’Association des propriétaires d’appartements du Grand
Montréal est heureuse d’informer tous ses membres qu’elle
a récemment conclut une nouvelle entente de regroupement
d’achats concernant l’huile à
chauffage. Ainsi, tous les membres de l’Association peuvent
profiter d’un tarif avantageux
pour l’achat d’huile à chauffage
auprès de la firme Pepco-Esso.
Très présente auprès des propriétaires d’immeubles locatifs
du Grand Montréal, cette firme
est reconnue pour son professionnalisme ainsi que ses différents services touchant l’aspect
énergétique des immeubles à
logements.
Les membres utilisant l’huile
à chauffage sont donc invités
à communiquer directement
auprès de Pepco-Esso en composant le 514 493-7000 et en
mentionnant le code APAGM.
Une vérification par l’entreprise
auprès de nos services confirmera votre adhésion à l’APAGM.
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15
Suite de la page 2
Cont’d from page 2
Et s l’on faisait comme les locataires…
Should we be more proactive ?
membre de l’Association qu’en tant qu’intervenant direct lorsque l’occasion se présente est donc capitale pour la défense et la représentation de nos droits. Comme les
locataires l’ont démontré en supportant une pétition présentée par leur organisation,
si vous voulez que les choses changent vous devez avant tout vous donner les moyens
de vous faire entendre. Comment ? En adhérant notamment à un lobby d’organisation
(vous pouvez confirmer si l’organisme est inscrit auprès du registre des lobbyistes du
Gouvernement du Québec) et surtout, en intervenant quand l’occasion se présente
comme dans le dossier dont nous venons de vous parler !
I also invite you to acquaint yourself with our request to be recognized as an interested party in an important hearing (see article opposite) at the Rental Board concerning the judicial fees charged to tenants in rent fixing cases.
For the board of directors of the AOAGM, this is an important step towards the
development and reputation of the Association to show it is able to intervene, in a professional and credible fashion, in important causes to defend the rights of rental property owners at the Rental Board. Many of you wished we had been present to represent
residential property owners and managers in the Guerrero and Tour Stanley cases. But
the lack of financial resources (due to the youth of the organization) resulted in our
concerns not being heard and our rights not respected before the Barreau du Québec.
This is a new milestone for the AOAGM and the rights of rental property owners and
managers of Greater Montreal. On January 24th, 2011, during the same week that the
Rental Board traditionally publishes its official rent adjustment %’s that the Association
will know if it is authorized to interviene in the hearing. Let us hope that the Rental
Board commissioners will agree to allow the AOAGM participate in the debate and in
doing so, allow the industry and all rental property owners to be represented.
Nous vous invitons à prendre connaissance du texte relatif à notre demande d’intervention dans une cause-type auprès de la Régie du logement concernant l’imposition
des frais aux locataires dans les causes de fixation de loyer.
Pour la direction de l’APAGM, il s’agit d’une étape importante dans le développement et le rayonnement de l’Association à savoir intervenir – de façon crédible et
professionnelle – dans des causes d’importance pour les droits des propriétaires à la
Régie du logement.
Plusieurs d’entre vous se souviennent certainement combien nous aurions souhaité
pouvoir représenter les propriétaires et les gestionnaires dans les affaires Guerrero et
Appartements Tour Stanley mais le manque de ressources financières (imputables à
notre jeunesse) nous a empêché de faire valoir nos droits notamment auprès des représentants du Barreau du Québec.
C’est une nouvelle étape tant pour l’APAGM que pour les droits des propriétaires et
des gestionnaires du Grand Montréal. C’est le 24 janvier prochain – semaine traditionnelle des publications des indices d’augmentation des loyers - que l’Association saura si
elle est autorisée à intervenir. Espérons que les régisseurs en révision jugeront opportun
que l’APAGM puisse participer au débat et ainsi, représenter l’ensemble des propriétaires et de l’industrie comme il se doit pour une association comme la nôtre.
Nous vous invitons également à prendre connaissance des différents mandats de
représentation gouvernementale présentés par l’APAGM et ce, notamment sur le site du
registre des lobbyistes (www.lobby.gouv.qc.ca).
Encore là, l’APAGM se démarque par son respect des règles en vigueur en matière
d’éthique et de relations gouvernementales.
Au moment de mettre sous presse cet exemplaire de Montréal Appartement, j’aurai
terminé mon mandat à titre de présidente du conseil d’administration de l’APAGM.
Quelques lignes pour vous souligner le plaisir que j’ai eu à présider cette organisation
considérant surtout la présence de nombreux bénévoles pour la représentation de nos
droits. Merci à tous.
La Présidente
Jacqueline Bétrancourt
I take this opportunity to request that you visit the lobby register’s website to further acquaint yourself with the different mandates the AOAGM has given itself through
the years. Unlike other associations, AOAGM respects the rules concerning ethics and
governmental relationships (www.lobby.gouv.qc.ca).
As this issue of Montreal Apartment is being printed, I will have ended my mandate
with the AOAGM as President of the board. Please allow me to say what a great pleasure
it has been to preside this organization alongside many volunteers who work hard to
have our rights recognized. Thank you to all.
The President
Jacqueline Bétrancourt
Suite de la page 6
Sept moyens de réduire les coûts de l’énergie
Ce type de contrôleurs établit d’abord
un lien entre la température extérieure et la
température à maintenir dans le réseau d’eau
chaude. L’objectif est d’éviter de surchauffer
les lieux, peu importe la température extérieure. Pour éviter la surchauffe, une température de l’eau du réseau est automatiquement associée à la température extérieure.
L’utilisation de ce type de contrôleurs ne
garantit toutefois pas à lui seul que les locaux
ne surchaufferont plus.
Pour atteindre cet objectif, il manque un
élément important, soit celui de permettre à
l’eau chaude du réseau de chauffage d’être
réglée non plus uniquement selon la température extérieure, mais bien selon la situation
réelle dans l’immeuble. Il suffit donc de lire
la température dans un ou plusieurs appartements et d’informer le contrôleur de la
chaufferie.
Pour moderniser votre chaufferie,
profitez des aides financières* de Gaz
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