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VICES CACHÉS ET APPARENTS :
QUELLE EST VOTRE RESPONSABILITÉ?
Par Me Yves Tourangeau
Dans le cadre du Colloque de l’OACIQ sur les inondations, 30 novembre 2011
1. Introduction
1.1 Buts de la conférence :
 Survol des principes en matière de garantie de qualité du vendeur;
 Rappel des obligations des courtiers immobiliers en cette matière;
 Étude de cas
1.2 Nous ne traiterons pas des autres garanties et obligations du vendeur,
tel que la garantie de propriété ou l’obligation de délivrance;
2. Obligations des parties au contrat de vente
2.1 Le vendeur
2.1.1 Article 1726 C.c.Q. : Le vendeur garantit que l’immeuble est
exempt de vices cachés. Il s’agit de la garantie de qualité du
vendeur :
« 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le
bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de
vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le
destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur
ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il
les avait connus.
Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu
de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui
peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans
avoir besoin de recourir à un expert. »
2.1.2 Pour être visé par la garantie de qualité du vendeur, un vice doit
remplir quatre conditions. Le vice doit être :
/2
1- Grave : suffisamment grave pour affecter l’usage de
l’immeuble ou sa valeur, à un point tel que l’acheteur n’aurait
pas acheté ou aurait donné un prix moindre s’il avait connu le
vice;
2- Antérieur à la vente : Le vice doit exister avant la vente, bien
qu’il ait pu se manifester uniquement après la vente;
3- Caché : le vice n’est pas apparent. Il n’est pas décelable par
un examen poussé mais raisonnable de l’immeuble par
l’acheteur. On ne doit pas avoir à démolir des murs ou faire
appel à un expert pour le découvrir;
4- Inconnu de l’acheteur : l’acheteur ne doit pas avoir été
informé du vice, par exemple par le biais d’une déclaration
du vendeur ou une inspection préachat;
2.1.3 L’ignorance du vice par le vendeur n’empêche pas l’application
de la garantie. Toutefois, un vendeur qui connaît le vice, mais
fait défaut de le divulguer pourra être condamné aux dommages
subis par l’acheteur en plus d’une diminution de prix ou de
l’annulation de la vente;
2.2 L’acheteur
2.2.1 L’acheteur doit examiner l’immeuble. Il s’agit d’un examen
sérieux et poussé;
2.2.2 L’acheteur n’a toutefois pas à engager un expert pour inspecter
le bien. Cependant, cette règle reçoit exception lorsque des
indices sont présents qui laissent suspecter la présence d’un
vice ou alors dans certaines circonstances, tel que l’achat d’un
immeuble ancestral;
2.2.3 Dans tous les cas, lorsque l’acheteur mandate un expert qui
procède à une inspection préachat et que cet expert fait des
recommandations de vérifications ou expertises additionnelles,
l’acheteur ne peut les ignorer;
/3
2.2.4 Cependant, si le vendeur rassure indûment l’acheteur sur l’état
de l’immeuble ou sur les indices de la présence d’un vice, ce qui
serait autrement un vice apparent peut devenir un vice
« juridiquement caché »;
3. Portée des clauses de garantie légale et de limitation de garantie (articles
1732 et 1733 C.c.Q.)
3.1 La garantie légale
3.1.1 La garantie légale s’applique d’emblée. Il n’est pas nécessaire
de prévoir une stipulation à cet égard;
3.1.2 Pour exclure la garantie légale, il faut une stipulation à cette
effet;
3.1.3 La garantie légale peut-être exclue en tout ou en partie, mais en
aucun cas le vendeur peut se dégager de ses faits personnels :
« 1732. Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux
obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou
l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun
cas, se dégager de ses faits personnels. »
3.2 Les clauses de limitations de garantie
3.2.1 L’article 1733 C.c.Q. stipule :
« 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa
responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou
ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la
qualité du bien.
Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses
risques et périls d'un vendeur non professionnel. »
3.2.2 Selon la jurisprudence de la Cour d’appel du Québec dans
Garage Robert Inc. c. 2426-9888 Québec inc., REJB 200123561, Roussel c. Caisse Desjardins de Sainte-Foy, REJB
2004-71694, Théberge c. Durette, 2007 QCCA 42, il existe une
différence entre une clause stipulant que la vente est faite
/4
« sans garantie légale» et une clause « sans garantie légale,
aux risques et périls de l’acheteur »;
3.2.3 La clause « sans garantie légale » signifie que le vendeur ne
sera pas responsable des vices cachés. Toutefois, le vendeur
demeure tenu des vices qu’il connaît ou ne peut ignorer. Seuls
les vices cachés, inconnus du vendeur, sont exclus. Le vendeur
demeure donc tenu de divulguer les vices qu’il connaît;
3.2.4 La clause « sans garantie légale aux risques et périls de
l’acheteur » irait plus loin. Elle permettrait même au vendeur
d’exclure les vices connus de lui ou suspectés et qu’il n’a pas
révélés. Seul le vendeur non professionnel peut en bénéficier;
3.2.5 Dans tous les cas cependant, les règles générales relatives au
contrat demeurent. L’acheteur pourrait demander l’annulation de
la vente en cas d’erreur, par exemple causé par le dol du
vendeur. La clause pourrait aussi être écartée en cas de faute
lourde ou intentionnelle, selon l’article 1474 C.c.Q.;
3.2.6 Donc, en aucun cas n’est-il permis au vendeur de mentir et de
donner de fausses informations à l’acheteur quant à l’état de
l’immeuble;
3.2.7 Cependant, dans une affaire récente, Services administratifs
MFO et Associés c. Services J. Demers Inc., EYB 2011-196831,
la Cour supérieure semble avoir considéré que pour qu’une
clause « sans garantie légale aux risques et périls de
l’acheteur » soit valable, le vendeur doit divulguer les vices qu’il
connaît et l’acheteur doit accepter d’acheter à ses risques et
périls.
4. Le courtier dans tout cela, quelles sont ses obligations en matière de vices
cachés?
4.1 Les obligations en bref
4.1.1 Le courtier immobilier a une obligation de vérification;
/5
4.1.2 Le courtier doit inspecter l’immeuble afin d’en relever les
caractéristiques. Le courtier n’est pas tenu de découvrir les vices
cachés, mais il doit déceler les vices apparents. Son examen est
différent de celui d’un expert en bâtiment, ingénieur ou
architecte;
-
Dumoulin c. Blais, REJB 2003-43632 (C.Q.)
-
Papineau c. Sigouin, EYB 1994-95980 (C.Q.)
-
Lucie St-Jean c. Taverne au coin de la 2 inc., EYB 199374272 (C.S.)
4.1.3 Le courtier doit questionner son client sur l’état de l’immeuble et
obtenir ses déclarations et les consigner dans les formulaires
appropriés;
-
Servant c. Roy, EYB 2009-166385 (C.S.)
-
Baribeau c. Grandmaître, EYB 2008-149642 (C.Q.)
4.1.4 Le courtier doit vérifier les informations qu’il transmet aux tiers
par le biais de la fiche descriptive ou des formulaires qu’il fait
remplir (ex. contrat de courtage, promesse d’achat, déclaration
du vendeur…). Il doit obtenir la documentation pertinente
(factures, permis, lettre de conformité, garantie, etc.);
4.1.5 Le courtier immobilier a aussi une obligation de conseil. Il doit
notamment conseiller à son client ou aux parties de mandater un
expert lorsque nécessaire. Il doit conseiller son client ou les
parties sur des sujets qui sont du ressort habituel du courtage
immobilier et les référer à des spécialistes pour les questions
problématiques qui ne sont pas du ressort du courtage
immobilier;
-
Lucie St-Jean c. Taverne au coin de la 2 inc., EYB 199374272 (C.S.)
-
Mercier c. Bernier, EYB 2009-165265 (C.S.)
/6
4.1.6 En tant que professionnel, le courtier a généralement une
obligation de moyen. Il doit agir comme tout autre courtier
immobilier prudent et diligent placé dans les mêmes
circonstances;
4.1.7 Voir le passage suivant de la décision rendue par l’honorable
juge Denis Charette en 1994 dans Papineau c. Sigouin, EYB
1994-95980 (C.Q.), qui résume bien les obligations du courtier
immobilier en matière de vice caché;
« 23. Le courtier immobilier est un spécialiste en immeuble. Il
a l'obligation de conseiller son client vendeur et de le
représenter adéquatement dans les négociations et la
transaction. Le courtier doit s'assurer des caractéristiques de
l'immeuble qu'il propose en vente, de ses qualités et de ses
défauts. Il doit faire plus qu'une courte visite de l'immeuble. Il ne
peut se fier uniquement aux informations transmises par son
client, puisque ce dernier n'est pas un expert en la matière. Le
courtier, qui est un expert, est plus en mesure que son client
d'établir en quels matériaux sont les différentes composantes
de la maison.
24.
Certes, l'obligation du courtier ne va pas jusqu'à défaire
des murs ou des composantes de la maison pour en vérifier
toutes les caractéristiques. Il n'a pas l'obligation d'un expert
architecte, ingénieur ou constructeur, lorsqu'il fait une expertise.
De même son examen de l'immeuble n'est pas de la même
nature que l'inspection préalable à l'achat de l'immeuble.
L'inspecteur qui visite l'immeuble avant l'achat doit vérifier les
défauts de la maison. Le courtier doit plutôt vérifier les
caractéristiques de la maison, mais cela implique aussi, mais
plus sommairement, les défauts et les qualités de la maison. Le
courtier a besoin d'un tel examen pour pouvoir représenter
adéquatement le vendeur vis-à-vis un acheteur potentiel, et
éviter à son client des recours éventuels fondés sur vices
cachés. »
4.2 Étude de cas
4.2.1 Les connaissances techniques et scientifiques
-
Mercier c. Bernier, EYB 2009-165265 (C.S.)
FAITS :

Le courtier immobilier reçoit un contrat de courtage
pour la vente d’une maison de quatre chambres;
/7

La propriété a une fosse septique;

Les acheteurs-défendeurs transmettent une offre
d’achat conditionnelle notamment à l’émission d’un
certificat de conformité de la municipalité en vue de
l’ajout d’une cinquième chambre à coucher;

L’acheteur demande au courtier immobilier d’obtenir
auprès des autorités municipales une confirmation de
la possibilité d’ajout d’une cinquième chambre;

Les représentants de la municipalité confirment
verbalement au courtier immobilier que la propriété
est conforme pour permettre l’ajout d’une cinquième
chambre;

Après l’achat, les représentants de la municipalité
informent l’acheteur que le gallonage de la fosse
septique n’est pas suffisant pour permettre dans l’état
actuel l’ajout d’une cinquième chambre;

Les acheteurs poursuivent le vendeur et le courtier
immobilier.
DÉCISION :

Le courtier immobilier est un spécialiste dans sa
sphère d’activités et doit agir avec prudence et
diligence, dans l’intérêt des clients.

Il n’a pas l’obligation de découvrir les vices cachés
d’un immeuble ni de conseiller sur des questions qui
ne sont pas du ressort habituel du courtage
immobilier.

En l’espèce, le courtier immobilier avait mandat de
vendre une propriété de quatre chambres. Il n’avait
pas à vérifier si le gallonage de la fosse septique était
suffisant pour l’ajout de chambres.
/8

Il n’avait pas à obtenir une confirmation de la
municipalité par écrit.

Il n’est pas responsable de l’information erronée reçue
de la ville.
- Marquis c. Morrissette, EYB 2005-91619 (C.S.)
FAITS :

Le courtier immobilier obtient un contrat de courtage
pour la vente de la propriété des défendeurs;

Les vendeurs mentionnent au courtier immobilier que
le toit a été refait à neuf en bardeaux d’asphalte suite
à un problème d’infiltrations d’eau survenues quelques
années avant;

Lors de sa visite, le courtier immobilier ne peut voir le
toit qui est recouvert de neige;

Le courtier immobilier prépare une fiche descriptive
dans laquelle il indique que la toiture est en bardeaux
d’asphalte et que le toit est neuf;

La demanderesse présente une promesse d’achat sur
l’immeuble puis le fait inspecter;

Lors de l’inspection, les vendeurs répondent à un
questionnaire et divulguent les infiltrations d’eau
antérieures et la réparation du toit;

L’inspecteur mentionne dans son rapport qu’il n’a pas
pu procéder à l’inspection du toit en raison de la
neige, mais qu’il a vu que le revêtement consistait en
du bardeau d’asphalte qu’il a qualifié comme étant
neuf;

Après l’achat, le toit de la maison coule à quelques
reprises;
/9

L’acheteur mandate un expert qui conclut que la
conception et la fabrication du toit sont défectueuses.
La très faible pente du toit ne permettait pas d’utiliser
des bardeaux d’asphalte;

La demanderesse poursuit en vices cachés le vendeur
et le courtier immobilier.
DÉCISION :

Le courtier immobilier a indiqué que le toit était fait en
bardeaux d’asphalte ce qui était vrai;

Le courtier immobilier n’était pas tenu de posséder
l’expertise nécessaire afin d’établir qu’un toit à très
faible pente ne devait pas être construit de la même
manière qu’un toit à faible pente et de déceler par luimême un tel problème.

De surcroît, il s’est comporté conformément aux
règles de déontologie en exigeant des vendeurs qu’ils
divulguent le problème d’infiltrations d’eau antérieures
et les réparations effectuées et en demandant que la
vente soit conditionnelle à une inspection.
- Di Cesare c. Sciarraba, EYB 2005-99013 (C.Q. Division
des petites créances)
FAITS :

Le vendeur, dont la compagnie a construit la résidence
moins d’un an auparavant, retient les services du courtier
immobilier pour vendre celle-ci;

Dans la fiche descriptive, le courtier immobilier indique
que l’immeuble est muni d’une thermopompe;

Les demandeurs visitent la propriété et font une offre
d’achat qui est acceptée;
/10

L’offre d’achat est conditionnelle à une inspection
préachat, qui aura lieu;

Dans son rapport, l’inspecteur mentionne qu’il y a une
thermopompe;

Après l’achat, l’acheteur se rend compte que l’unité qui a
été présentée comme une thermopompe est en fait une
unité de climatisation;

Il est admis que l’unité de climatisation en cause
ressemble à une thermopompe;

Au sujet de la thermopompe, le vendeur n’avait aucune
facture ou livret d’instructions et le courtier immobilier
s’est donc fié à la parole du vendeur constructeur;

L’acheteur présente une réclamation en diminution de
prix vu l’absence de thermopompe.
DÉCISION :

L’une des plus importantes obligations qui incombent
au courtier immobilier est l’obligation de vérification.

L’obligation du courtier immobilier ne va pas jusqu’à
défaire les murs ou les composantes de la maison
pour en vérifier toutes les caractéristiques. Il n’a pas
l’obligation d’un expert architecte, d’un ingénieur ou
d’un constructeur.

Toutefois, selon le tribunal, en l’absence d’une
confirmation raisonnable de la part du vendeur, le
courtier immobilier avait l’obligation de pousser ses
vérifications, ce qu’il n’a pas fait.

Le tribunal a jugé que le courtier immobilier aurait dû
faire fonctionner l’unité présentée comme une
thermopompe pour s’assurer qu’elle générait tant du
froid que de la chaleur, ce qu’il n’a pas fait.
/11

Le
tribunal
a
retenu
la
responsabilité
extracontractuelle du courtier immobilier envers
l’acheteur.
4.2.2 Les rapports d’inspection défavorables
- Béland c. Pilotte, AZ-50175375
FAITS :

Un courtier immobilier obtient le mandat de vendre
une propriété;

Le courtier immobilier reçoit une offre d’achat qui
finalement ne donnera pas lieu à une vente en raison
du fait que des déficiences sont notées dans le
rapport préachat;

Le courtier immobilier reçoit copie du rapport
d’inspection défavorable, en conserve une copie à son
dossier et en remet une copie au vendeur. Il y a
mention de reproduction interdite dans le rapport
d’inspection;

Le courtier immobilier suggère à son client de
mandater un expert pour la confection d’un autre
rapport, ce qui est fait;

Alors
que
le
premier
rapport
d’inspection
recommandait de vérifier l’entretoit, le deuxième
rapport obtenu par le vendeur n’en fait pas mention;

Seul le deuxième rapport est remis au promettantacheteur subséquent;

Après l’achat, un vice est découvert dans l’entretoit en
plus d’autres vices;

Les acheteurs poursuivent en vices cachés;
/12
DÉCISION :

Les vendeurs auraient pu informer les acheteurs des
recommandations contenues au premier rapport
d’inspection ayant mené à l’annulation d’une
promesse d’achat par le biais de la clause 6.1 de la
promesse d’achat ayant trait aux déclarations du
vendeur.

Les vendeurs avaient l’obligation de divulguer le
contenu du rapport de la première inspection.

Le courtier immobilier avait lui aussi l’obligation de
divulguer le contenu des deux rapports. Il aurait dû
divulguer aux acheteurs la recommandation du
premier expert de vérifier l’entretoit et l’état de la
structure.

La décision ne mentionne pas si le courtier immobilier
aurait dû remettre copie du rapport cependant.
- Ferlatte c. Ménard, EYB 2005-92539 (C.S.)
FAITS :

Le 10 avril 2002, les demandeurs achètent une
maison unifamiliale appartenant à la défenderesse;

Dans les jours qui suivent la signature de l’acte de
vente, les demandeurs découvrent plusieurs vices;

Les demandeurs poursuivent en vices cachés les
vendeurs, de même que les courtiers immobiliers
impliqués dans la transaction;

La preuve révèle qu’avant l’offre d’achat des
demandeurs, une autre offre d’achat avait été annulée
en raison d’un rapport d’inspection préachat
défavorable;
/13

Le tribunal a retenu des versions contradictoires que
le courtier immobilier du vendeur n’avait pas divulgué
le contenu du rapport d’inspection préachat
défavorable aux demandeurs et à leur courtier
immobilier;
DÉCISION :

La vente a été annulée car le vendeur avait l’obligation
de divulguer la situation aux acheteurs, ce qu’il n’a
pas fait.

Le courtier immobilier du vendeur a été tenu
responsable pour n’avoir pas informé les acheteurs
d’un facteur susceptible d’affecter défavorablement la
transaction qui était à sa connaissance.

L’action a été rejetée contre le courtier immobilier de
l’acheteur.
4.2.3 La pyrite et les autres phénomènes régionaux
- Gaspary c. Charland, 2005 CanLII 3533 (C.Q., Division
des petites créances)
FAITS :

Les demandeurs réclament un montant représentant
le coût d’un test de pyrite qu’ils ont dû faire effectuer
dans le but de vendre leur propriété qu’ils avaient
achetée quelques années auparavant par l’entremise
du courtier immobilier défendeur;

Les demandeurs reprochent au courtier immobilier
défendeur de ne pas les avoir avisés à l’époque, lors
de l’achat de la résidence, du problème de pyrite
présent dans la région de St-Hubert et la nécessité de
procéder à un test de pyrite;
/14
DÉCISION :

Le tribunal a conclu que dès 1999, l’ACAIQ enjoignait
ses membres à informer leurs clients situés dans des
zones à risque, des problèmes causés par la pyrite et
de recommander une analyse.

Le tribunal a cité un bulletin de l’ACAIQ daté du
1er mars 1999 disponible sur le site Internet de cette
dernière.

Le tribunal a conclut que compte tenu de la directive
de l’ACAIQ en 1999, le courtier immobilier a manqué à
son devoir d’information à l’égard des demandeurs
lors de la transaction immobilière initiale. S’il les avait
bien informés à l’époque, les frais d’un test de pyrite
auraient probablement été assumés par le vendeur.

Le courtier immobilier a été condamné à rembourser
les frais du test de pyrite.
- Lévesque c. Vallée, 2007 QCCQ 14867 (C.Q., Division des
petites créances)
FAITS :

Le 5 mars 2006, la demanderesse signe une
promesse d’achat relativement à un immeuble situé à
St-Amable dont la défenderesse était le courtier
immobilier inscripteur;

Entre la date de la conclusion de la promesse d’achat
et la date prévue pour la signature de l’acte notarié, la
demanderesse découvre, en écoutant une émission
d’informations, que certains endroits de la région de
St-Amable présentent des problèmes au niveau de la
capacité portante du sol;

Suite à cette information, la demanderesse procède
de concert avec les propriétaires de l’immeuble à une
/15
expertise relative à la capacité portante du sol qui a
confirmé que le sol sur lequel était bâti l’immeuble
n’était pas en mesure de supporter sa charge;

L’achat a été annulé;

L’acheteuse demanderesse réclame des dommages
reliés à l’annulation de cette promesse d’achat au
courtier immobilier inscripteur;
DÉCISION :

Le tribunal a retenu que le courtier immobilier ignorait
qu’il y avait des problèmes relatifs à la capacité
portante du sol dans la région de St-Amable.

Le tribunal a conclu que des problèmes de capacité
portante du sol dans la région de St-Amable ne
faisaient pas l’objet de règles normalisées de l’ACAIQ
à suivre par les courtiers immobiliers, tel que c’était le
cas avec la pyrite.

Le tribunal a considéré qu’il était déraisonnable
d’imposer à un agent immobilier, qui ne soupçonne
aucun problème, de faire des démarches
systématiques auprès d’une municipalité pour
s’enquérir des problèmes éventuels de sol
relativement à une propriété donnée. Cela irait au-delà
de la règle de prudence et diligence raisonnable
prévue à l’article 2100 C.c.Q.

L’action a été rejetée.
5. L’importance et la portée de la Déclaration du vendeur
5.1 L’utilisation du formulaire Déclaration du vendeur sur l’immeuble n’est pas
obligatoire. Il s’agit d’un formulaire fortement recommandé;
-
Dufour c. Tétreault, EYB 2011-193642 (C.Q.)
/16
5.2 En faisant compléter une Déclaration du vendeur, le courtier immobilier :
 S’assure que le vendeur répond à des questions précises sur
des sujets précis sur l’état de l’immeuble en plus d’une
question générale;
 S’assure que son client a une preuve des déclarations
effectuées;
 Se ménage lui-même une preuve de ce que le vendeur lui a
ou ne lui a pas divulgué;
 Oriente ses vérifications et s’assure d’obtenir les documents
pertinents;
 En la remettant à l’acheteur, s’assure que ce dernier est
informé des déclarations du vendeur et que le vendeur a bien
rempli son devoir de divulgation.
5.3 Une fois complétée, la Déclaration du vendeur doit évidemment être remise
à l’acheteur, et ce, en temps opportun, par exemple avant l’inspection
préachat;
-
Baribeau c. Grandmaître, EYB 2008-149642 (C.Q.)
-
Haddi c. Durocher, 2010 QCCQ 6667
5.4 Le courtier immobilier devrait obtenir la signature de l’acheteur dans la
section accusé-réception contenue à la Déclaration du vendeur;
5.5 Le courtier doit-il vérifier toutes et chacune des réponses du vendeur?
Selon la Cour supérieure dans l’affaire Turgeon c. Boutin, EYB 2011191103, la réponse serait non;
6. Conclusion
G:\Forum\028\Conférences\Conférence pour YT\Vices cachés et apparents, Colloque sur les inondations 2011 11 30.docx