Qui paie quoi lors de la vente d`un logement ?

Qui paie quoi lors de la vente d’un logement ?
Alexis Lemmerling, notaire associé chez Berquin Notaires
Principe général : l’acquéreur paie les coûts
On sait que l’acheteur doit payer non seulement le prix du logement, mais aussi les frais y afférents. Il
lui incombe donc d’acquitter également :
• des droits d’enregistrement (10 % en Flandre, 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie) ;
• la TVA (dans le cas d’une construction neuve) ;
• les honoraires et frais du notaire pour la passation de l’acte de vente ;
• les frais de transcription de l’acte de vente au bureau des hypothèques pour qu’il soit
opposable à l’égard de tous.
Si l’acquéreur contracte de plus un crédit hypothécaire pour financer son achat, il devra évidemment
régler aussi les droits d’enregistrement, les honoraires et les frais qui y sont associés.
Le vendeur paie le courtier
Si le logement est vendu par l’entremise d’un courtier immobilier, ses frais et honoraires seront
supportés par le vendeur. En effet, c’est celui-ci qui fait appel au courtier et qui conclut un contrat avec
lui. Si l’acquéreur choisit son propre courtier, ce qui est plutôt l’exception, c’est lui, bien entendu, qui
paiera ses services.
Naturellement, le vendeur peut librement convenir avec l’acquéreur que ce dernier prendra à sa charge
les frais de courtage même s’il n’y est pas tenu au regard de la loi. Si les parties en décident ainsi,
l’acquéreur sera redevable non seulement de droits d’enregistrement sur le prix, mais aussi du
montant des frais du courtier. En effet, le fisc considère qu’en agissant de la sorte, il manifeste qu’il est
disposé non seulement à débourser le prix de vente, mais qu’en plus de cela, il entend assumer une
charge supplémentaire (les frais du courtier) dont il n’est pas débiteur à proprement parler. De ce fait,
la valeur réelle du logement n’est pas limitée au prix de vente, puisqu’il faut y ajouter les frais de
courtage, la somme totale résultante servant ensuite à calculer les droits d’enregistrement.
Les attestations administratives sont à la charge du vendeur
La mise en vente d’un logement est aussi soumise à un nombre croissant d’obligations administratives.
Ainsi, dès qu’il met son bien en vente, le vendeur doit disposer :
• d’une attestation du sol ;
• d’un certificat PEB (performance énergétique du bâtiment) ;
• du procès-verbal du contrôle des installations électriques, et
• bientôt aussi, d’une attestation dite as-built.
Tous ces documents sont à la charge du vendeur. En effet, c’est lui qui est tenu par la loi de
communiquer toutes ces informations à l’acquéreur. Il en va de même pour les renseignements
obligatoires que le syndic doit fournir à l’acheteur d’un appartement lors de sa vente. Si le syndic
impute des frais pour remplir cette obligation, ils seront supportés par le vendeur. Même chose pour la
[- 1 -]
citerne à mazout : s’il faut demander une attestation de conformité (concernant entre autres son
étanchéité et la protection de trop-plein), c’est le vendeur qui la paiera.
Les frais de 'délivrance' sont aussi à charge du vendeur
La plupart d’entre nous n’ignorent pas que c’est le vendeur qui doit assumer les frais de courtage et
d’établissement des attestations administratives. Mais ce que l’on sait moins, c’est que d’autres frais
dits de ‘délivrance’ lui incombent également. Il doit engager ces dépenses pour pouvoir vendre un bien
immeuble et pour respecter toutes les obligations légales lui incombant. Le notaire a besoin de ces
informations pour pouvoir établir le compromis de vente sous seing privé.
Nous songeons notamment aux frais et redevances suivants (dus au notaire ou au courtier) :
• acte de lotissement, acte de base et, dans le cadre de celui-ci, plans, bornages et mesurages ;
• renseignements urbanistiques ;
• documents cadastraux ;
• radiation de l’hypothèque existante (frais de ‘mainlevée’).
Si, par exemple, le vendeur est propriétaire de la totalité d’un immeuble à appartements et qu’il veut
n’en vendre qu’un seul, il devra supporter les frais de rédaction des ‘statuts’ (acte de base) de
l’immeuble. Le même principe s’applique au vendeur d’une parcelle de terrain à bâtir qui fait partie
d’un ensemble plus grand : il lui appartiendra de régler tous les frais de lotissement, ceux afférents non
seulement au permis de lotir (d’urbanisation), mais aussi à l’acte de lotissement. En cas de revente
ultérieure de cet appartement ou de cette parcelle, ces frais ne seront évidemment plus dus par le
vendeur, puisque l’acte de base ou de lotissement ne doit être établi qu’une seule fois.
Conclusion
De nos jours, l’acquéreur n’est plus vraiment seul à mettre la main à la poche lors de la vente d’un bien
immeuble. C’est toujours lui qui supporte la majeure partie des frais (notamment le poste le plus
important, celui des droits d’enregistrement), mais le vendeur doit désormais assumer aussi certains
coûts, plus modestes il est vrai, lors de la mise en vente de son immeuble.
Remarque : vous souhaitez obtenir des informations plus concrètes après avoir lu ce texte ?
Malheureusement, Berquin Notaires SCRL ne peut pas vous conseiller par courriel. Eventuellement,
vous pouvez par contre nous téléphoner et convenir d'un rendez-vous avec un de nos juristes ou
notaires.
[- 2 -]