Leasing immobilier

Eco dossier
Leasing immobilier
La TVA comme instrument
d'optimisation
Pour la construction d'un
centre de distribution ou
d'un complexe de bureaux,
toute société peut opter,
pour des raisons diverses,
entre le leasing et le
financement. Dans quelle
mesure ce choix est-il
influencé par la
réglementation TVA ?
Inge Stuyver (PricewaterhouseCoopers
Tax Consultants Logistics Group)
Lorsqu'une entreprise veut opter pour un
leasing immobilier, elle doit d'abord
veiller à remplir toutes les conditions
relatives à la TVA. Si ce n'est pas le cas,
le contrat de location en leasing est automatiquement considéré comme une location immobilière ordinaire, exonérée par
conséquent de la TVA. Mais la TVA doit
être de toute façon facturée par le
bailleur; elle devient dès lors un poste
supplémentaire de coût pour le locataire.
Par ailleurs, un leasing immobilier soumis à la TVA peut aussi être un instru-
ment d'optimisation de la TVA pour
des investissements dans des biens
immobiliers. Nous détaillons ci-dessous
quelques facettes du leasing immobilier.
Leasing immobilier :
avec ou sans TVA ?
Lorsque les conditions sont remplies, un
leasing immobilier ne peut prétendre à
l'exonération générale de la TVA sur la
location de biens immobiliers. Par conséquent, le bailleur de l'immeuble qui le
propose en leasing doit prendre en compte la TVA et la répercuter sur le loyer
(éventuellement augmenté des taxes
complémentaires). Cette dispense d'exonération permet au bailleur de récupérer
la TVA qu'il a bel et bien dû payer pour
l'achat ou la construction du bien immobilier concerné. Il peut ainsi fixer son prix
de location sans devoir tenir compte de la
TVA.
Si le locataire est lui-même assujetti à
100 % à la TVA, le montant surfacturé
(correspondant à la TVA sur le loyer) ne
sera pas non plus un poste de coût pour
sa comptabilité. Il pourra tout simplement le déduire selon les règles en
usage.
Voici un exemple pour illustrer ce cas
(voir cadre).
Le bailleur conclut un contrat avec le
locataire pour une durée de 15 ans. Ce
délai doit lui permettre de récupérer à
l'issue de l'accord l'ensemble des
dépenses consenties, à l'exception des
investissements nécessaires pour l'achat
du terrain et compte non tenu des
charges financières de l'opération. La
location immobilière est soumise à un
droit d'enregistrement proportionnel de
0,2 % et le leasing immobilier à un droit
forfaitaire de 25 EUR.
Conditions d'application
Il faut impérativement connaître les
conditions imposées par la législation
TVA relative au leasing immobilier (seule
l'administration TVA a défini des règles
détaillées pour le leasing immobilier). Si
les conditions prescrites ne sont pas remplies, le contrat est automatiquement
considéré comme une location immobilière ordinaire, exonéré de la TVA (on dit
qu'il est "revu" ou "requalifié"). Il est
évident qu'une requalification a des
conséquences financières importantes
pour les deux parties impliquées.
L'exemple ci-dessus l'illustre bien.
L'administration TVA belge va estimer
d'une part que le bailleur a injustement
déduit la TVA relative à l'achat du bâti-
Location immobilière exonérée < > leasing immobilier imposable
Bailleur
Prix du bâtiment
TVA à l'achat (21%)
TVA déductible (21%)
Accord d'enregistrement
Coût total
Location
EUR
25.000,00
5.250,00
0
0
30.250,00
Leasing immobilier
EUR
25.000,00
5.250,00
5.250,00
0
25.000,00
Différence = 5.250,00 EUR
Étant donné qu'un leasing immobilier est soumis à la TVA, le
bailleur peut déduire la TVA payée pour l'acquisition de ce bien
immobilier à hauteur de 5.250 EUR. Il devra cependant répercuter
la TVA belge sur le loyer, pour un total de 5.250 EUR. Si le
Locataire
Loyer
TVA à la location (21%)
TVA déductible (21%)
Accord d'enregistrement
Coût total
Loyer
EUR
30.250,00
0
0
60,5
30.310,50
Leasing immobilier
EUR
25.000,00
5.250,00
5.250,00
25
25.025,00
Différence = 5.285,5 EUR
locataire est un assujetti belge avec déductibilité totale de la TVA,
il pourra lui aussi déduire ce montant et l'opération sera neutre.
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ment; d'autre part, elle va déclarer que la
TVA sur le loyer a été erronément imputée sur le locataire qui n'a donc pas le
droit de la déduire. L'administration TVA
va donc intervenir pour corriger la situation et imposer des amendes et des intérêts de retard.
De façon schématique, les conditions à
respecter pour un leasing immobilier
peuvent être classées en trois catégories.
En voici un bref aperçu.
Conditions relatives à l'activité
du bailleur du bien immobilier
En pratique, toute personne ou entreprise qui conclut un contrat de leasing
immobilier soumis à la TVA est considérée par l'administration comme une
entreprise spécialisée dans le leasing
immobilier. La présence d'un simple
contrat suffit. Les banques et compagnies d'assurances peuvent faire office
de locatrices, au même titre que n'importe quel autre acteur économique.
Conditions relatives aux biens
immobiliers
Le leasing immobilier doit s'appliquer sur
des biens immobiliers qui ont été achetés
ou construits en satisfaisant au paiement
de la TVA – en incluant éventuellement
les équipements industriels de nature
immobilière, par exemple les réservoirs
et silos. Il doit en outre s'agir de biens
immobiliers existants qui ont été achetés
ou construits par le bailleur en fonction
des indications spécifiées par le locataire
qui souscrit au contrat de leasing.
Concrètement, cela signifie que le locataire a eu l'initiative pour l'achat ou la
construction du bien immobilier répondant en tous points à ses besoins. En
d'autres termes, le locataire sélectionne
la parcelle de terrain pour y faire bâtir les
bâtiments, approuve les plans et exerce
un contrôle sur le bon déroulement des
travaux de construction. Si le bailleur
achète les biens immobiliers pour les
proposer en leasing au locataire, c'est à
ce dernier qu'il revient de choisir les bâtiments qu'il souhaite louer.
Il faut encore signaler l'importance pour
le locataire d'utiliser les biens immobiliers pour l'exercice de son activité soumise à l'imposition (il peut s'agir d'une
activité de fabricant, de vendeur, de
loueur, etc.). C'est notamment le cas
lorsque le locataire utilise le bâtiment
pour sa propre activité professionnelle
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Les biens immobiliers en leasing
peuvent-ils être sous-loués ?
Le locataire doit utiliser lui-même les biens immobiliers en leasing pour l'exercice de son
activité professionnelle en tant que société ou personne physique soumise à l'impôt
(fabricant, vendeur, loueur, etc.). Cette condition est notamment remplie lorsque le
locataire des bâtiments (sous-)loue à des tiers une partie ou la totalité des bâtiments.
Signalons cependant que la location d'espaces d'entreposage pour marchandises est,
elle aussi, exclue de l'exonération globale de la TVA sur la location immobilière. Par
conséquent, les sociétés ou indépendants mettant en location des entrepôts, les gérants
de dépôts et les entreprises actives dans ce secteur doivent en principe calculer la TVA
sur le prix de location de l'espace d'entreposage. En contrepartie, ils peuvent aussi
récupérer la TVA des loyers entrant dans le cadre d'un leasing immobilier soumis à la
TVA.
ou lorsqu'il (sous-)loue le bâtiment à une
partie tierce.
Conditions relatives au contrat
Le contrat de leasing immobilier ne doit
en aucun cas laisser la possibilité, ni au
locataire ni au bailleur, de mettre un
terme à l'accord avant l'issue du délai
convenu. Par contre, le même contrat
doit contenir une option en faveur du
locataire qui lui permet éventuellement,
à l'issue du délai de leasing, de reprendre
les droits juridiques qu'avait le bailleur
sur les biens immobiliers concernés par
le contrat.
En outre, le montant total des loyers
payés par le locataire sur toute la durée
du contrat, auquel s'ajoute éventuellement la levée de l'option, doit permettre
au loueur de recomposer intégralement
le capital investi au départ, capital augmenté des intérêts et des charges financières de l'opération.
La location immobilière
normalement exonérée de TVA
Si le leasing immobilier ne répond pas
aux trois catégories de conditions exposées ci-dessus, le contrat n'est pas soumis à la TVA et le bailleur du bien ne peut
pas non plus récupérer la TVA sur son
investissement (achat ou construction),
tout comme avec la location ordinaire de
bâtiments.
La location des autres biens immobiliers
est généralement exonérée de la TVA.
Comme le bailleur du bien immobilier n'a
pas le droit de déduire la TVA, celle-ci
forme un poste de coût qui doit être
répercuté par un loyer supérieur.
Lorsqu'une entreprise est confrontée à
une location immobilière pour laquelle la
TVA forme normalement un poste de coût
(quoique fiscalement déductible), elle
doit essayer de contourner ces frais par le
biais d'un leasing immobilier (qui permettra de déduire réellement la TVA) ou
de les optimiser (cash-flow, abaissement
du working capital...). A cet effet, plusieurs scénarios sont possibles, éventuellement associés avec d'autres formes
juridiques sur les bâtiments (droit de
superficie, droit d'usufruit...).
L'une des exceptions à ce principe général concerne la location d'espaces d'entreposage (si certaines conditions préalables sont remplies), en principe assujettie à la TVA et qui permet par conséquent au bailleur de déduire la TVA de
ses investissements. Dans certains cas, il
ne sera donc pas nécessaire de chercher
une alternative à la location immobilière
classique et privilégier un leasing immobilier soumis à la TVA, d'autant plus que
cette forme juridique impose des obligations à long terme aux deux parties impliquées et manque de souplesse en raison
de l'impossibilité de résilier le contrat.
Requalification ?
Pour une entreprise belge, un contrat de
leasing immobilier soumis à la TVA est
une alternative lui permettant réellement
de réaliser les investissements prévus
sans devoir supporter le coût de la TVA
ou en l'allégeant de façon substantielle.
Il est cependant très important de
connaître et de respecter les conditions
prescrites par l'administration belge en
matière de TVA sur les biens immobiliers.
Ces conditions concernent les biens qui
font l'objet du contrat de leasing, le
contrat proprement dit et le statut du
bailleur. Lorsque le leasing immobilier ne
répond pas à ces conditions, le contrat
risque d'être requalifié comme une location immobilière classique, exonérée de
la TVA.
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