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Déclaration de projet n°1 - ROQUEFORT-LES-PINS
ZAC - «Les Hauts de Roquefort»
Dossier d’enquête publique
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SOMMAIRE
1 - Enquête publique
2 - Pièces administratives complémentaires
3 - Avis des Personnes Publiques Associées
ZAC Les Hauts de Roquefort
Dossier d’enquête publique
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Enquête publique
- Arrêté d’enquête publique
- Délibération CASA relative à l’enquête publique pour la déclaration de projet
- Nomination du commissaire-enquêteur
- Insertion dans le Nice-Matin et dans La Tribune Bulletin Côte d’Azur
- Dossier de déclaration de projet
ZAC Les Hauts de Roquefort
Dossier d’enquête publique
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CZ3
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Le Rouret
Roquefort-les-Pins
Valbonne
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TITRE I
DISPOSITIONS GENERALES
Article : Champ d'application territorial du PLAN
Le présent règlement s'applique aux zones UC et UE, objet de la présente Modification du Plan
d'Occupation des Sols de la commune de Roquefort les Pins.
Article 2 : Portée respective du règlement à l'égard d'autres législations relatives à
l'occupation du sol.
Sont et demeurent notamment applicables au territoire communal :
1. les dispositions de la Directive Territoriale d'Aménagement des Alpes Maritimes approuvée le
2 décembre 2003,
2. Les articles R111-2, R111-3, R111-3-2, R111-14, R111-14-2, R111-15, R111-21 du code de
l'urbanisme.
3. Les servitudes d'utilité publique annexées au présent document
4. Les articles du code de l'urbanisme ou d'autres législations concernant :
les périmètres sensibles
les zones d'intervention foncière
les zones d'aménagement différé
5. Les arrêtés ministériels, préfectoraux ou municipaux en vigueur qui réglementent la pratique du
camping et le stationnement des caravanes.
Article 3 : Division du territoire en zones.
Le territoire couvert par la Modification du Plan d'Occupation des Sols concerne plusieurs zones -UC,
UE, INAe, et NBa-, réglementées par les titres -II,III,IV,V,VI et VII-du présent règlement.
Article 4 : Adaptations mineures
Les dispositions des articles 3 à 13 inclus des règlements de chacune des zones ne peuvent faire
l'objet que d'adaptations mineures ; la commission départementale d'urbanisme peut être consultée
ainsi que la conférence permanente du permis de construire dans les matières où elle a reçu la
délégation.
Lorsqu'un immeuble bâti existant n'est pas conforme aux règles édictées par le règlement applicable
à la zone, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet
d'améliorer la conformité de ces immeubles avec lesdites règles ou qui sont sans effet à leur égard.
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Article 5 : Zones de bruits
Les bâtiments à usage d'habitation édifiés dans les secteurs exposés aux bruits des transports
terrestres sont soumis à des normes d'isolement acoustique, conformément aux dispositions de
l'arrêté du 6 octobre 1978 relatif à l'isolement acoustique des bâtiments d'habitation contre les
bruits de l'espace extérieur.
Article 6 : Zones de risques
- Application anticipée du Plan de Prévention des Risques Incendies Feux de Forêt
Le territoire de Roquefort les Pins est concerné par les dispositions prises en application anticipée du
Plan de Prévention des Risques Incendies Feux de Forêt rendues opposables par Arrêté Préfectoral
du 3 septembre 2009. Lorsque un terrain se trouve situé dans l'une des zones du P.P.R., les
dispositions qui s'appliquent sont celles de la zone du Plan d'Occupation des Sols augmentées des
prescriptions du Plan de Prévention des Risques. En tout état de cause, ce sont les dispositions les
plus restrictives qui s'appliquent sur le dit-terrain.
-Risques sismiques
Le territoire couvert par la commune de Roquefort les Pins est situé dans une zone de sismicité 1b.
En conséquence, sont applicables les dispositions du décret n°69-1063 du 15 novembre 1969 et des
arrêtés du 1er août 1979 et du 6 mars 1981.
Article 7 : Ouvrages techniques
Compte tenu de leur faible ampleur et de leurs spécificités techniques ou de leur utilité publique, les
installations et ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services publics peuvent
s'implanter nonobstant les dispositions des articles 3 à 14, notamment au-delà des polygones
"enveloppe maximale des constructions" fixées par le plan de masse, dans le secteur UM et dans les
autres secteurs sous réserve de leur inscription correcte dans le site.
Article 8 : Bâtiments sinistrés
Lorsque les dispositions du présent règlement ne permettent pas la reconstruction d'un bâtiment
sinistré, la reconstruction de ce bâtiment est admise avec une densité au plus égale à celle du
bâtiment sinistré.
Article 9 : Rappels de procédure
L'édification de clôture est soumise à déclaration préalable (article R421-12)
Les démolitions peuvent être soumises à permis de démolir en application de l'article L451-1 et
suivant du code de l'urbanisme.
Les coupes et abattages d'arbres sont soumis à autorisation dans les espaces boisés non classés en
application de l'article L130-1 du code de l'urbanisme
Les défrichements sont soumis à autorisation dans les espaces boisés non classés en application des
articles L311-1 à 313-5 et R311-1 à R313-3 du code forestier.
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TITRE II
ZONE UC
La zone UC est une zone d'habitat résidentiel intégrant la zone centrale de commerces, services et
équipements collectifs.. Elle comprend trois secteurs :
- UCa intégrant lui-même les sous-secteurs UCa1 et UCa2
- UCb.
- UCc
SECTION I - NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DU SOL
ARTICLE UC 1 - OCCUPATION ET UTILISATION DU SOL ADMISES
1. Sont notamment admises les occupations et utilisations du sol ci-après :
- les constructions à usage d'habitation et leurs annexes,
- les constructions à usage d'hébergement touristique,
- les constructions à usage de maisons de retraite et d’équipements pour les personnes âgées.
- les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif
- les constructions à usage de commerce dans les sous-secteurs UCa1, et UCa2
- les constructions à usage d'artisanat,
- les constructions à usage de bureaux et services,
- les constructions à usage de stationnement,
- les piscines et les clôtures,
- les serres,
- les aires de jeux et de sports ouvertes au public,
- les aires de stationnement ouvertes au public.
2. Toutefois les occupations et utilisations du sol suivantes ne sont admises que si elles respectent les
conditions ci-après :
-
les constructions à usage d'entrepôts commerciaux liés à une activité artisanale ou commerciale
de vente au détail exclusivement,
-
les opérations d’aménagements et les groupes d’habitation à condition que le nombre de lots
constructibles ou de volumes bâtis (à l’exception des annexes) n’excède pas le résultat de la
division : *superficie totale de l’unité foncière /n+ – (n étant égal à la superficie minimale requise à
l’article UC5 selon chaque secteur)
-
les installations classées liées à l'activité de vie quotidienne du quartier sont admises, quels que
soient les régimes auxquels elles sont soumises, à condition qu'elles n'entraînent pour le
voisinage, aucune incommodité et, en cas d'accident ou de fonctionnement défectueux, aucune
insalubrité, ni sinistre susceptible de causer des dommages graves ou irréparables aux personnes
et aux biens. En outre, leurs exigences de fonctionnement, lors de leur ouverture ou à terme,
doivent être compatibles avec les infrastructures existantes, notamment les voiries et
l'assainissement, et les équipements collectifs nécessaires au personnel de l'installation,
-
les affouillements et les exhaussements du sol indispensables aux constructions et installations
autorisées dans la zone, ainsi qu'à leur desserte (accès et réseaux).
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ARTICLE UC 2 - OCCUPATION ET UTILISATOIN DU SOL INTERDITES
Sont interdites les occupations et utilisations non mentionnées à l'article UC 1.
SECTION II - CONDITIONS DE L'OCCUPATION DU SOL
ARTICLE UC 3 - ACCES ET VOIRIE
Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée.
Les accès et voiries doivent présenter les caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de
sécurité, de défense contre l'incendie, de protection civile, de ramassage des ordures ménagères.
Pour les voies nouvelles ouvertes à la circulation automobile et les voies existantes desservant les
opérations et groupes d'habitations, y compris les lotissements, l'emprise minimale de la voie est
fixée à 5 mètres.
Les voies existantes ouvertes à la circulation automobile desservant un nombre limité d'habitations
doivent présenter une emprise minimale de 3,5 mètres.
Aucune opération ne peut prendre accès sur les pistes de défense de la forêt contre l'incendie et les
sentiers touristiques.
Lorsque le terrain est riverain de deux ou plusieurs voies publiques, l'accès sur celle de ces voies qui
présenterait une gêne ou un risque pour la circulation peut être interdit.
Les dimensions, formes, caractéristiques techniques des voies privées et publiques doivent être
adaptées aux usages qu'elles supportent ou aux opérations qu'elles doivent desservir.
ARTICLE UC 4 - DESSERTE PAR LES RESEAUX
Eau
Toute occupation ou utilisation du sol admise à l'article UC 1 doit être raccordée au réseau public
d'eau potable.
- Eaux usées Toute occupation ou utilisation du sol admise à l'article UC 1 doit être raccordée au réseau public
d'assainissement. A défaut de réseau public, un dispositif d'assainissement individuel est admis ; il
doit être conçu de façon à pouvoir être mis hors circuit et la construction directement raccordée au
réseau, quand celui-ci sera réalisé. En tout état de cause, un tel dispositif ne peut être admis que s'il
est compatible avec la réglementation sanitaire en vigueur. Le système d'assainissement doit
demeurer conforme à la capacité d'accueil supportée par l'unité foncière concernée.
Pour les installations classées tout rejet sera conditionné par un traitement préalable, conformément
à la réglementation en vigueur. Les eaux de vidange de piscine ne devront pas se déverser sur les
voies.
L'évacuation des eaux usées non traitées dans les rivières et fossés est interdite.
Les eaux de vidange de piscines ne devront pas se déverser sur les voies.
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- Eaux pluviales Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l'écoulement des eaux pluviales dans le
réseau collecteur. En l'absence de réseaux, les constructions ne sont admises que si sont réalisés
d'une part les aménagements permettant le libre écoulement des eaux pluviales, et d'autre part, les
dispositifs appropriés et proportionnés permettant l'évacuation directe et sans stagnation des eaux
pluviales vers un déversoir désigné.
A compter de 30 m² d'imperméabilisation nouvelle, il est exigé la réalisation d'un ouvrage de
rétention de 80 litres par m² de superficie imperméabilisée sans exutoire permettant de compenser
l'impact. La capacité de cet ouvrage de rétention est limitée à 30 litres/m2 de superficie
imperméabilisée avec exutoire.
Les eaux récupérées seront dirigées vers un bassin de rétention dont le volume sera adapté aux
opérations qu'il supporte, et évacuées dans un exutoire si il existe, soit un drain approprié. Les eaux
pluviales provenant des surfaces imperméabilisées seront obligatoirement récoltées (gouttières,
trottoirs, voies, réseaux...) et acheminées vers l'ouvrage prévu à cet effet.
Autres réseaux
Toutes les installations nouvelles devront être réalisées dans la mesure du possible en souterrain.
Toutefois dans les lotissements et les groupes d'habitations, ces réseaux doivent être réalisés en
souterrain.
ARTICLE UC 5 - CARACTERISTIQUES DES UNITES FONCIERES
a) Pour qu'une unité foncière soit constructible, sa superficie doit au moins être égale à :
- 1 500 m² en secteurs UCa et UCa1
- 2 000 m² en secteur UCb.
- UCa2 et UCc : sans objet
b) Toutefois, pour tout terrain bâti dont la superficie est inférieure à la superficie minimale de la
zone, il sera admis sous réserve de possibilités correctes d'assainissement individuel (assainissement
autonome) :
- le changement de destination et l’extension des occupations et utilisations du sol à usage
commercial
- l'aménagement et l'extension d'une construction existante à condition que la surface de plancher
obtenue après aménagement et extension respecte le C.O.S. applicable à la zone et défini à l'article
UC 14,
- la construction d'une piscine,
- la construction d'annexes.
c) Aucune superficie minimum n'est imposée aux ouvrages techniques nécessaires au
fonctionnement des services publics.
ARTICLE UC 6 - IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET AUX EMPRISES PUBLIQUES
a) UCc :sans objet
b) Les bâtiments et les piscines doivent s'implanter à une distance au moins égale à :
- 5 mètres de l'alignement des voies publiques. Toutefois, dans le seul secteur UCa2, le
prolongement des constructions dans l’alignement des façades existantes est autorisé.
- En agglomération : 15 mètres de l’axe de la Route Départementale 2085. Cette distance de
recul est ramenée à 13 mètres entre le rond-point de la Mairie et l'allée des Chênes.
- Hors agglomération : 75 mètres de l’axe de la Route Départementale 2085
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En cas de terrains dont la pente excède 30 %; les constructions à usage de stationnement de
véhicules pourront s'implanter à l'alignement. Pour les autres constructions, la distance de
l'alignement des bâtiments pourra être inférieure au minimum ci-dessus définis.
Pour les clôtures édifiées à l'angle de deux voies, il devra être aménagé pour la visibilité un pan
coupé de 5,00 mètres de longueur tracé perpendiculairement à la bissectrice de l'angle ou une
courbe inscrite dans le gabarit du pan coupé.
L’ensemble de ces dispositions ne s’applique pas aux ouvrages techniques nécessaires au
fonctionnement des services publics.
c) Pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif,
l’implantation par rapport aux voies et aux emprises n’est pas réglementée
ARTICLE UC 7 - IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
a) UCa1 et UCc : sans objet
b) Les dispositions ci après ne s'appliquent pas pour l'implantation des bâtiments par rapport aux
limites séparatives des lots internes à un lotissement ou à un groupement valant division parcellaire.
1. Doivent s’implanter en recul des limites séparatives :
- la distance de tout point d'un bâtiment ou d'une piscine au point le plus proche des limites
séparatives doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux
points sans être inférieure à 5 mètres,
- toutefois pour les serres, la marge de recul est égale à la hauteur de la serre avec un
minimum de 5 mètres,
- toutefois, les annexes et les abris de jardins doivent s'implanter à une distance supérieure ou
égale à 1 mètre de la limite séparative
2. Peuvent s’implanter en limites séparatives :
- les occupations et utilisations du sol dans le seul sous-secteur UCa2.
- Dans le reste de la zone UC, y compris UCb et UCc, si :
o le bâtiment nouveau s'adosse à un bâtiment en bon état construit sur le terrain
voisin et sur la limite séparative.
o deux constructions nouvelles s'édifient simultanément. De même, l'extension d'une
construction existante située en limite séparative pourra être admise.
c) Pour les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif,
l’implantation par rapport aux voies et aux emprises n’est pas réglementée.
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ARTICLE UC 8 -IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR
UNE MEME PROPRIETE
Les bâtiments situés sur un terrain appartenant au même propriétaire doivent être implantés de telle
manière que les baies éclairant les pièces principales ne soient masquées par aucune partie
d'immeuble, qui, à l'appui de ces baies, serait vue sous un angle de plus de 45° au-dessus du plan
horizontal.
Toutefois ces dispositions ne s'appliquent pas pour l'implantation des bâtiments à l'intérieur d'un
lotissement ou d'un groupement d'habitations.
ARTICLE UC 9 - EMPRISE AU SOL
L'emprise au sol des abris de jardin est limitée à 9m².
ARTICLE UC 10 - HAUTEUR MAXIMUM DES CONSTRUCTIONS
La hauteur des constructions, mesurée en tout point des façades du sol naturel ou excavé jusqu'au
niveau de l'égout du toit, ne pourra excéder 7 mètres.
Toutefois, dans le seul sous-secteur UCc, la hauteur des bâtiments, longeant la RD 2085 et dans le
secteur de la ZAC des Hauts de Roquefort , mesurée en tout point des façades du sol naturel ou
excavé jusqu’au niveau de l’égout du toit, ne pourra excéder 9 mètres, à l’exception des maisons
individuelles dont la hauteur ne pourra excéder 7 mètres.
La hauteur frontale ou différence de niveau entre le point le plus haut et le point le plus bas de
l'ensemble de la construction (mesurée à partir du sol naturel ou excavé), ne pourra excéder 10,5
mètres à l'égout du toit ou au point le plus haut de la toiture terrasse et 12 mètres au sommet de la
construction (faîtage).
La hauteur des constructions annexes (garages, buanderies, abris de jardins, etc...) ne pourra excéder
3 mètres à l'égout du toit.
La hauteur totale des clôtures, mur-bahut compris, ne devra pas excéder 2 mètres. Le mur-bahut ne
peut avoir plus de 0,70 mètres de hauteur à partir du sol existant, à l'exception des clôtures pleines
exécutées en pierre de pays appareillée à l'ancienne et des murs réalisés dans le prolongement d'un
bâti existant.
La hauteur des murs de soutènement ne pourra excéder 2 mètres. Toutefois, il pourra être admis
une hauteur supérieure dans la limite de la hauteur existante pour la reconstruction ou le
prolongement d'un mur existant dont la hauteur est supérieure à 2 mètres.
La hauteur des serres mesurée au faîtage ne devra pas excéder 4 mètres.
Ces règles de hauteur ne s'appliquent pas aux ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement
des services publics.
ARTICLE UC 11 - ASPECT EXTERIEUR
Les constructions doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l'intérêt des lieux
avoisinants des sites, des paysages naturels ainsi qu'avec la conservation des perspectives
monumentales.
Les constructions doivent être compatibles avec les recommandations contenues dans la notice de
prescriptions architecturales annexée au règlement.
Pour les clôtures autres que les clôtures pleines définies à l'article 10, sont interdits en bord de voie
publique, au-dessus du mur bahut de 0,70 mètre, les dispositifs opaques dont l’aspect s’apparente à
du plastique, des filets, des canisses et des panneaux bois. Toutefois, les cannisses et les panneaux
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bois sont autorisés sur des limites séparatives. Sont autorisés les compositions végétales, les
dispositifs à claire voie, les éléments en fer forgé, les grillages.
ARTICLE UC 12 - STATIONNEMENT
Le stationnement des véhicules y compris les "deux roues", correspondant aux besoins des
constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques ou privées sur des
emplacements prévus à cet effet.
Pour l'application de cet article, la définition de la surface de plancher hors œuvre nette est celle
donnée par l'article R 112.2 du Code de l'Urbanisme.
Il est exigé :
- pour les constructions à usage d'habitation, 1 place pour 80 m² de S.H.O.N. et au minimum 2 places
par logement (1,5 place par logement en UC a1)
Disposition particulière : Pour les constructions de logements locatifs financés avec un prêt aidé de
l’Etat, il n’est exigé qu’une place maximum de stationnement par logement.
- pour les constructions à usage de maisons de retraite et d’équipements pour les personnes âgées, 1
place pour 2 lits.
- pour les constructions à usage de bureau, 1 place de stationnement pour 30 m² de S.H.O.N.,
- pour les constructions à usage de commerce :
* de moins de 50 m² de surface de vente : 2 places de stationnement automobile
* de moins de 300 m² de surface de vente, 1 place de stationnement pour 30 m² de S.H.O.N. ; pour
les autres, 10 places de stationnement pour 100 m² de S.H.O.N. ;
- pour les hôtels, 1 place par chambre ;
- pour les restaurants, 3 places de stationnement pour 10 m² de S.H.O.N. de salle de restaurant ;
- pour les établissements artisanaux, 1 place de stationnement pour 30 m² de S.H.O.N. ;
- pour les établissements hospitaliers et les cliniques, 1 place de stationnement pour 2 lits ;
- pour les établissements d'enseignement :
o établissements du 1er degré : 1 place par classe,
o établissements du 2ème degré : 2 places par classe,
o en outre, il est exigé 15 m² de surface de stationnement pour les deux roues, par
classe,
o universités et établissements d'enseignement pour adultes : 1 place de
stationnement pour quatre personnes.
o pour les établissements recevant du public, 1 place de stationnement pour quatre
personnes pouvant être accueillies.
La règle applicable aux constructions ou établissements non prévus ci-dessus est celle à laquelle ces
établissements sont le plus directement assimilables.
Les zones de manœuvre des aires de stationnement doivent être indépendantes des voies publiques.
Modalités d'application
En cas d'impossibilité architecturale ou technique d'aménager sur le terrain de l'opération le nombre
d'emplacements nécessaires au stationnement, le constructeur peut être autorisé à justifier de
l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement, ou à verser une
participation conformément à l'article L 421.3 § 3, 4 et 5 du Code de l'Urbanisme.
ARTICLE UC 13 - ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS - ESPACES BOISES CLASSES
1. Espaces boisés classés
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Les espaces boisés classés figurant au plan sont soumis aux dispositions de l'article L 130-1 du Code
de l'Urbanisme et, d'autre part, à l'article 8 du décret n° 80-923 du 21 novembre 1980.
2. Préservation des arbres existants et "plantations à réaliser"
Les constructions, voies d'accès et toutes utilisations du sol admises à l'article UC 1 doivent être
implantées de manière à préserver les plantations existantes. Dans la mesure où l'abattage d'arbres
s'avérerait indispensable, ces derniers devront êtres soit transplantés, soit remplacés, par des arbres
de taille équivalente.
Les surfaces libres de toute occupation du sol devront être traitées en espaces verts.
Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d'un arbre au moins pour deux aires de
stationnement.
Les lotissements et groupes d'habitation dont le nombre de lots constructibles et de maisons
individuelles est supérieur ou égal à 5, doivent comporter un espace vert commun d'une superficie
au moins égale à 10 % de la superficie de l'unité foncière de propriété.
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SECTION III - POSSIBILITES MAXIMALES D'OCCUPATION UD SOL
ARTICLE UC 14 - COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL
Il n’est pas appliqué de coefficient d'occupation du sol aux constructions et installations nécessaires
aux services publics ou d'intérêt collectif.
Pour les autres occupations et utilisations du sol, le coefficient d'occupation du sol est égal à :
- 0,15 dans les secteurs UCa (y compris les secteurs UCa1 et UCa2),
- 0,12 dans le secteur UCb.
- 0,25 dans le secteur UCc
Dans les seuls secteurs UCa et UCb le COS est fixé à 0,20 pour les équipements collectifs y compris les
logements liés à ces équipements.
Dans les seuls sous-secteurs UCa1 et UCa2, le COS est fixé à 0,24 pour les constructions à usage de
commerce, tourisme, services, bureaux et 0,40 pour les équipements collectifs et logements de
fonction, sous réserve de possibilités correctes d'assainissement individuel (assainissement
autonome).
Dans les lotissements et les groupements d'habitation, la répartition de la surface de plancher hors
œuvre nette résultant de l'application de ce COS est laissée à l'initiative du lotisseur ou du
constructeur du groupement.
ARTICLE UC 15 - DEPASSEMENT DU COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL
Sans objet.
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TITRE III
ZONE UE
La zone UE est une zone réservée aux équipements collectifs, scolaires, de sport et de loisirs et à
l’aire d’accueil des gens du voyage.
Elle comprend un secteur UEa correspondant au secteur d’équipements publics prévus dans la ZAC
des Hauts de Roquefort.
SECTION I - NATURE DE L'OCCUPATION ET DE L'UTILISATION DU SOL
ARTICLE UE 1 - OCCUPATION ET UTILISATION DU SOL ADMISES
1. Ne sont admises que les occupations et utilisations du sol ci-après :
- les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif
- les collèges,
- les groupes scolaires,
- les cantines et les restaurants scolaires
- les équipements à vocation sportive et de loisirs.
- les aires de stationnement et les aires de jeux et de sport
- les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services publics.
Et dans le secteur UEa :
- Les installations d’entreposage, garages et centres techniques municipaux
- Les services d’incendie et de secours
- Les équipements de gestion des déchets et de tri sélectif de type « Déchetterie »
2. Sont admises sous les conditions ci-après, les occupations et utilisations du sol suivantes:
- les logements de fonction liés aux équipements et installations admises dans la zone,
- les installations classées liées aux équipements et installations autorisées dans la zone
- les affouillements et les exhaussements du sol indispensables aux constructions et installations
autorisées dans la zone à condition qu'ils n'entraînent pas de nuisance grave sur la stabilité des
versants.
- Les aires d’accueil des gens du voyage à condition d’être conformes aux dispositions de la loi du 5
juillet 2000, à l’exception du secteur UEa.
ARTICLE UE 2 - OCCUPATION ET UTILISATOIN DU SOL INTERDITES
Sont interdites les occupations et utilisations non mentionnées à l'article UE 1.
SECTION II - CONDITIONS DE L'OCCUPATION DU SOL
ARTICLE UE 3 - ACCES ET VOIRIE
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Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée.
Toute opération doit prendre le minimum d'accès sur les voies publiques.
Les accès et la voirie doivent présenter les caractéristiques permettant de satisfaire aux exigences de
sécurité, de défense contre l'incendie, de protection civile, de ramassage des ordures ménagères.
ARTICLE UE 4 - DESSERTE PAR LES RESEAUX
Eau
Toute occupation ou utilisation du sol le requérant doit être raccordée au réseau public d'eau
potable.
Assainissement
- Eaux usées Toute occupation ou utilisation du sol le requérant doit être raccordée au réseau public
d'assainissement.
Pour les installations classées, et pour les équipements de gestion et de tri des déchets, tout rejet
sera conditionné par un traitement préalable, conformément à la réglementation en vigueur.
L'évacuation des eaux usées non traitées dans les rivières et fossés est interdite.
- Eaux pluviales Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l'écoulement des eaux pluviales dans le
réseau collecteur. En l'absence de réseaux, les constructions ne sont admises que si sont réalisés
d'une part les aménagements permettant le libre écoulement des eaux pluviales, et d'autre part, les
dispositifs appropriés et proportionnés permettant l'évacuation directe et sans stagnation des eaux
pluviales vers un déversoir désigné.
A compter de 30 m² d'imperméabilisation nouvelle, il est exigé la réalisation d'un ouvrage de
rétention de 80 litres par m² de superficie imperméabilisée sans exutoire permettant de compenser
l'impact. La capacité de cet ouvrage de rétention est limitée à 30 litres/m2 de superficie
imperméabilisée avec exutoire.
Les eaux récupérées seront dirigées vers un bassin de rétention dont le volume sera adapté aux
opérations qu'il supporte, et évacuées dans un exutoire si il existe, soit un drain approprié. Les eaux
pluviales provenant des surfaces imperméabilisées seront obligatoirement récoltées (gouttières,
trottoirs, voies, réseaux...) et acheminées vers l'ouvrage prévu à cet effet.
Autres réseaux
Toutes les installations nouvelles devront être réalisées dans la mesure du possible en souterrain.
ARTICLE UE 5 - CARACTERISTIQUES DES UNITES FONCIERES
Sans Objet.
ARTICLE UE 6 - IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX VOIES ET AUX EMPRISES PUBLIQUES
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Tout bâtiment doit s'implanter à l'alignement ou observer un recul minimum de 3 mètres par rapport
à l'alignement des voies ouvertes à la circulation.
Hors agglomération, le long de la RD2085 (route à grande circulation) : un recul de 75 mètres de l’axe
de la voie doit être observé, sauf pour les cas prévus à l’article L. 111-1-4 du code de l’urbanisme .
ARTICLE UE 7 - IMPLANTATION PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
Tout bâtiment doit s'implanter en limite séparative ou observer un recul minimum de 3 mètres
compté à partir de tout point du bâtiment.
ARTICLE UE 8 -
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES
SUR UNE MEME PROPRIETE
La distance mesurée horizontalement entre les points les plus proches de deux bâtiments non
contiguë doit être au moins égale à 3 mètres.
ARTICLE UE 9 - EMPRISE AU SOL
Sans objet.
ARTICLE UE 10 - HAUTEUR MAXIMUM DES CONSTRUCTIONS
La hauteur des constructions, mesurée en tout point des façades du sol naturel ou excavé jusqu'au
niveau de l'égout du toit, ne pourra excéder 12 mètres dans la zone UC et 09 mètres dans le secteur
UEa.
ARTICLE UE 11 - ASPECT EXTERIEUR
Les constructions et les clôtures doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l'intérêt
des lieux avoisinants des sites, des paysages naturels ainsi qu'avec la conservation des perspectives
monumentales.
Le choix de la construction tiendra compte de la topographie originelle du terrain. Les travaux de
terrassement seront compatibles avec le site et limités au strict nécessaire.
Les couvertures des bâtiments devront être compatibles avec les perspectives environnantes et
devront présenter une qualité architecturale certaine.
ARTICLE UE 12 - STATIONNEMENT
Le stationnement des véhicules y compris les "deux roues", correspondant aux besoins des
constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques ou privées sur des
emplacements prévus à cet effet.
Pour les équipements scolaires, il est exigé au moins :
- cinq places de stationnement par classe pour les établissements scolaires du premier degré,
- deux places de stationnement par classe pour les autres établissements.
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Pour les équipements publics sportifs, culturels ou liés à la sécurité, le nombre de places de
stationnement doit être fonction du caractère de l'équipement, de la capacité d'accueil ainsi que de
sa localisation par rapport aux autres capacités de stationnement.
Il est exigé un minimum de deux places de stationnement par logement de fonction admis dans la
zone.
ARTICLE UE 13 - ESPACES LIBRES ET PLANTATIONS - ESPACES BOISES CLASSES
1. Espaces boisés classés
Les espaces boisés classés figurant au plan sont soumis aux dispositions de l'article L 130-1 du Code
de l'Urbanisme et, d'autre part, à l'article 8 du décret n° 80-923 du 21 novembre 1980.
2. Préservation des arbres existants et "plantations à réaliser"
Les plantations existantes doivent être dans la mesure du possible maintenues.
Les surfaces libres de toute occupation du sol devront être traitées en espaces verts après réalisation
des accès et du stationnement.
L'intégration des accès privatifs admis devra s'effectuer par un accompagnement végétal composé
d'arbustes et d'arbres. Les aires de stationnement doivent être plantées à raison d'un arbre de haute
futaie pour 4 places de stationnement.
SECTION III - POSSIBILITES MAXIMALES D'OCCUPATION UD SOL
ARTICLE UE 14 - COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL
Sans objet
ARTICLE UE 15 - DEPASSEMENT DU COEFFICIENT D'OCCUPATION DU SOL
Sans objet.
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Pièces administratives complémentaires
- Délibérations
- Avis de l’autorité environnementale sur la création de la ZAC( DREAL)
- Arrêté préfectoral B0 défendu
- Courrier du CG06 relatif à la création d’un «tourne à gauche»
ZAC Les Hauts de Roquefort
Dossier d’enquête publique
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ANNEXE N°1 A LA DELIBERATION
DOSSIER DE CREATION - ZAC LES HAUTS DE ROQUEFORT
BILAN DE LA CONCERTATION
Par délibération en date du 29 juin 2009, le conseil communautaire a engagé la procédure de
concertation préalable pour la création de la ZAC d’intérêt communautaire « Les Hauts de
Roquefort » à Roquefort-les-Pins et, en application de l’article L300-2 du code de l’urbanisme, a
défini les modalités de la concertation publique
Ce secteur a été identifié dans le SCOT de la CASA comme un espace à enjeux à dominante habitat
et dans le PLU de la commune comme un secteur d’urbanisation future à vocation d’habitat
résidentiel groupé. Les enjeux sont multiples :
- Répondre à la demande en logements et poursuivre les objectifs de mixité sociale et
diversité de l’habitat,
- Permettre le renouvellement et l’agrandissement d’équipements publics déjà présents à
Roquefort,
- Requalifier la RD 2085 en privilégiant les différents modes de déplacements et assurer un
traitement paysager de ses abords,
- Placer les préoccupations environnementales et énergétiques au cœur du projet.
Préalablement à la création de la ZAC, la concertation a débuté le 1er septembre 2009 et a permis
d’associer et d’informer les riverains, les habitants, les associations locales…
Cette concertation a donné lieu à :
- des parutions dans la presse,
- de l’information via le site internet de la commune et celui du SCOT de la CASA,
- un affichage des dates importantes sur le site du projet,
- des réunions publiques,
- la tenue d’un groupe de travail,
- la mise à disposition de registres en mairie et à la Communauté d’agglomération.
1- Les parutions dans la presse
Les avis de réunions publiques ont été publiés dans le journal Nice Matin : en date du 26 aout 2009
(page 39) et du 26 octobre 2009 (page 10) pour la 1ère réunion publique du 28 octobre 2009 ; et
dans le Nice Matin du 22 janvier 2011 (page 45) et du 29 janvier 2011pour la 2ème réunion publique
du 8 février 2011.
Un communiqué de presse est paru dans Nice Matin édition de Grasse le 17 novembre 2009 (page
8).
2- L’information via Internet
Les différents avis de concertation et réunions publiques ont été mis en ligne sur les sites web de la
commune (http://www.ville-roquefort-les-pins.fr/LesNews/HTML/Home.htm) et de la CASA
(www.casa-infos.fr). De plus une alerte « News Flash » a été envoyé aux abonnés de la newsletter de
Roquefort le 22 janvier 2011.
Le 20 janvier 2011, l’ensemble du dossier de concertation était mis à disposition du public sur le
site CASA (http://www.casa-infos.fr/content/avis-de-concertation-publique-%E2%80%93-projetde-zac-les-hauts-de-roquefort)
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Par ailleurs le projet a donné lieu à des articles et lien depuis les sites suivants :
- http://www.loup-ravi.fr/-Roquefort-les-Pins- http://www.grasse.maville.com/actu/actudet_--Roquefort-un-quartier-mixte-en-gestation_loc-1156668_actu.Htm
3- L’affichage sur site
L’annonce de la tenue de la 1ère réunion publique sur le projet de ZAC a fait l’objet d’un affichage
directement sur le site le 22 septembre 2009 afin d’informer les riverains immédiats.
4- Réunions publiques et groupe de travail
2 réunions publiques se sont tenues en mairie de Roquefort :
- le 28 octobre 2009
- le 8 février 2011
1 réunion du groupe de travail a eu lieu :
- le 15 juin 2010
Réunion n°1 : plus de 30 personnes étaient présentes. Cette réunion a permis d’expliciter à la
population la procédure de ZAC et les différentes phases de concertation. Une présentation rapide
a été faite de l’opération et du programme.
Synthèse des principales préoccupations exprimées lors de la 1ère réunion publique :
- La bonne intégration de l’opération dans un environnement très résidentiel. L’implantation
du projet sera revue afin de préserver une bande boisée entre la future ZAC et le chemin
des Martels.
- L’accès à l’opération : devant la forte inquiétude des riverains, l’engagement a été pris de
réserver l’accès depuis le chemin des Martels aux seuls véhicules d’urgence (pompiers)
- Le volume de logements créés
- La capacité du projet à répondre aux besoins de la population locale : les roquefortois
souhaitent être prioritaires pour l’accès aux nouveaux logements avant de faire venir des
populations extérieures à la commune. Un système de critères d’attributions sera établi
pour les favoriser.
- Les étapes de concertation : les personnes présentes sont soucieuses de participer et suivre
l’avancement du projet.
- A l’issue de la 1ère réunion publique et sur demande de la population, le nom de la ZAC sera
modifié : il ne s’agira plus de la ZAC Château Mougins mais de la ZAC des Hauts de
Roquefort.
Groupe de travail :
Sur sollicitation de la population lors de la 1ère réunion publique, M. le Maire de Roquefort et la
CASA se sont engagés à mettre en place un groupe de travail constitué d’une quinzaine
d’habitants volontaires.
Ce groupe s’est réuni le 15 juin 2010 sur convocation de la commune.
Lors de cette réunion, l’avancement du projet a été présenté : la réalisation en cours de la piste
périmétrale (photos, plans, précisions), l’avant-projet et les recommandations du CG06 pour l’accès
à l’opération depuis la RD2085, les 1ers éléments du contenu de l’étude d’impact ainsi que les
inventaires identifiant 2 espèces patrimoniales, une réflexion autour de la notion d’éco-quartier, le
détail des équipements présents au sein de l’opération.
Sur ces thèmes, les participants ont rappelé leurs préoccupations exprimées lors de la 1ère réunion
publique. De plus sur l’avant-projet du CG, les participants ont manifesté leurs inquiétudes quand à
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la dangerosité du futur carrefour et au fait que l’aménagement proposé ne suffise pas à faire
ralentir les automobilistes sur cette portion de RD.
Réunion n°2 : cette 2ème réunion a permis de présenter à la population les résultats de l’étude
d’impact du projet sur l’environnement, ainsi que l’avis de la DREAL. Une vingtaine de personnes
étaient présentes.
Synthèse des principales remarques exprimées :
- Demande de confirmation de la part des riverains de la suppression de l’accès véhicules à
l’opération depuis le chemin des Martels
- Les modalités d’accès au projet depuis la RD 2085 et le dispositif d’aménagement retenu :
S’agissant d’un tourne à gauche, les participants ont fait part de leurs inquiétudes et de la
dangerosité d’un tel aménagement. La création d’un rond-point est vivement souhaitée.
- La hauteur des immeubles projetée : les participants font remarquer que l’étude d’impact
mentionne une hauteur des constructions à 15 mètres, élément repris dans l’avis de la
DREAL. Il s’agit d’une erreur : la hauteur maximale de 9 mètres est confirmée au sein de
l’opération et satisfait les riverains du projet. La délibération de création de la ZAC
soulignera cette erreur et actera la hauteur retenue.
- La gestion des eaux pluviales : le secteur connait des problèmes de ruissellement
importants lors des forts épisodes pluvieux. Les riverains s’inquiètent de la gestion des eaux
de pluie de l’opération. Des études hydrauliques seront réalisées en phase dossier de
réalisation mais les eaux pluviales seront gérées à l’échelle de l’opération.
- La nature de la bande boisée prévue en transition entre l’opération et le quartier résidentiel
des Martels : la forêt n’est pas très dense, les riverains souhaitent que des plantations
complémentaires soient effectuées.
5- Mise à disposition de registres
Les registres ont été mis à la disposition du public dès l’ouverture de la concertation le 1er
septembre 2009, en mairie de Roquefort-les-Pins ainsi qu’au siège de la CASA.
Les commentaires ont été nombreux (30 observations consignées) et sont synthétisés ci-après :
 La programmation de logements
A proximité d’un quartier pavillonnaire, la densité du projet est perçue comme importante,
notamment en terme de volume de logements sociaux.
Le volume de SHON prévu est compris entre 12000 et 13000m², ce qui correspond à environ 150
logements. Au niveau du contenu du programme, il est prévu la réalisation de 50% de l’opération
en accession aidée à la propriété et en logement locatif conventionné.
Depuis la loi SRU de décembre 2000, la commune de Roquefort doit avoir dans son parc de
résidences principales 20% de logements conventionnés. A ce jour elle n’en a que 2%. Le
rééquilibrage à opérer est donc important.
 L’assainissement et la gestion des eaux pluviales de l’opération
L’ensemble du projet sera raccordé au réseau d’assainissement collectif présent au niveau de la RD.
Quant à la gestion des eaux pluviales elle sera faite à l’échelle de l’opération. Les modalités
techniques seront définies lors de l’étude hydraulique lancée au cours de la phase suivante
« dossier de réalisation ». Quoi qu’il en soit la situation existante ne pourra être qu’améliorée.
 L’accès à l’opération
L’accès unique à l’opération se fera par la RD 2085, grâce à un aménagement prévu par le CG. Le
second accès initialement prévu par le chemin des Martels sera finalement réservé pour les
véhicules de secours et une barrière sera installée.
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 L’intégration paysagère du projet
Au niveau de la forme urbaine, l’opération sera composée de logements individuels groupés
(maisons mitoyennes, villas en bandes), d’habitat intermédiaire (logements superposés réservant
des espaces extérieurs privatifs confortables), voire de petits collectifs (R+2).
Certains espaces verts existants seront supprimés mais de nouveau x espaces verts et plantations
seront aménagés. Une partie des EBC (espaces boisés classés) seront préservés sur le site,
notamment une bande boisée sera conservée en zone tampon entre le chemin des Martels et les
futures habitations.
Le bois situé à l’ouest du projet est protégé et restera en l’état.
 La prise en compte des énergies renouvelables
Au niveau de la performance environnementale du projet il sera exigé à minima le respect du label
BBC/Effinergie. Des dispositifs d’énergie renouvelables pourront être mis en place pour l’eau
chaude sanitaire ou le chauffage.
En conclusion
La 1ère phase de concertation a permis aux habitants, riverains et associations de prendre
connaissance des potentialités du site, des projets de la commune et de la CASA, et de s’exprimer.
Des inquiétudes ont été formulées mais il n’y a pas eu d’opposition de fond sur l’aménagement de
ce secteur dédié à l’habitat et aux équipements publics.
Un certain nombre de requêtes ont été intégrées : la modification du nom de la ZAC, l’accès unique
à l’opération, la modification du schéma d’organisation de principe afin de conserver une bande
boisée au nord du secteur.
Dans la phase suivante du dossier de réalisation de la ZAC, certaines thématiques traitées dans
l’étude d’impact doivent être approfondies selon l’avis de la DREAL : les garanties de la
préservation de l’espèce végétale protégée « Symphytum bulbosum » , la réalisation d’une étude
d’incidence sur Natura 2000, l’enrichissement de la rubrique énergie, approfondissement de la
réflexion sur les modes de déplacement doux.
Il est donc proposé de créer la ZAC des Hauts de Roquefort dans le quartier du Sinodon, d’une
superficie de 6,5ha dont environ 1,2ha dédiés aux équipements et 3,3ha dédiés à l’habitat.
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Avis des Personnes Publiques Associées
- Avis des Personnes Publiques Associées
- Compte-rendu de la réunion des PPA du 04/01/2013
ZAC Les Hauts de Roquefort
Dossier d’enquête publique
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***
Liste d’émargement
M. Jean-Pierre KETTELA
M. Hervé de ROMBLAY
Mme Sylvie TOPOR
Excusé
Excusé
Envoi avis par mail 03/01
M. ROSSI - Maire
M. FERRASSE – adjoint au maire
M. PROVENZANO – resp. Sce Urbanisme
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M. Richard RIBERO, Maire
M. Christophe FIORENTINO, resp. Sce Urbanisme
Mme Sylvie IOTTI, resp. Sce Urbanisme
M. MARECHAL et M. GIRAUD
Présent M. BIBET, Mlle ZOLLVER
***
M. le Maire introduit la réunion en rappelant les objectifs importants de cette opération pour la commune. Il
demande au représentant de la CASA de présenter le contenu du dossier de déclaration de projet n°1.
Il est présenté :
- Le contexte réglementaire de l’opération (POS, SCOT, ZAC approuvée) ;
- Le cadre réglementaire de la déclaration de projet ;
- Les enjeux de l’opération d’aménagement et son caractère d’intérêt général ;
- Les obligations de productions de logements de la commune ;
- Les équipements publics devant être réalisés dans l’opération ;
- Les compléments apportés au dossier de ZAC approuvée (réalisation d’équipement de défense
incendie, mesures de préservation de la flore protégée du site, projet d’accessibilité routière au
site…) ;
- Modifications du POS actuel proposées (zonage, règlement, réduction-compensation d’Espaces
Boisés Classés, instauration d’une nouvelle servitude de mixité sociale…)
Il est indiqué concernant la poursuite de cette opération que la CASA a attribué la Concession
d’Aménagement à la Société Publique Locale Sophia Antipolis par délibération en date du 17 décembre
2012.
L’exposé appelle les questions/observations suivantes :
DDTM : Le représentant de la DDTM 06 apporte tout d’abord des observations sur le fond du dossier de
déclaration de projet.
*Le Code de l’urbanisme, par le biais de l’article L.111-1-4, prévoit une interdiction de construction sur une
bande de 75 mètres de part et d’autres des grandes voiries, sauf pour les équipements de service public
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nécessitant la proximité immédiate d’une infrastructure routière. Dans la perspective d’une implantation du
CTM ou de la déchetterie dans cette bande de 75m, une étude sur les aspects : nuisances, sécurité et
intégration architecturale devra justifier la réalisation de ces équipements cette bande des 75m. Cette
disposition ne s’applique donc pas pour le SDIS.
*Un espace de la ZAC, au Nord-Ouest du site, doit demeurer en zone rouge du PPRIF. Il ne pourra être
réalisé aucune construction de logements dans cette bande.
*Des précisions doivent être apportées sur le traitement des infiltrations polluantes, notamment en ce qui
concerne le projet de déchetterie.
*Un exposé sommaire doit être ajouté à la carte « Natura 2000 » en page 17 du dossier de déclaration de
projet. Cet exposé précisera que le projet n’a aucune incidence sur le réseau Natura 2000.
*Les études de visibilité menées par le CG06 sont à joindre au dossier afin de préciser la partie « accès du
site ».
*Dans le règlement, une coquille apparaît dans l’article 6, concernant les exigences de l’article L.111-1-4 du
Code de l’Urbanisme (75m et non pas 15m)
*Dans l’article 12, il serait opportun d’ajouter qu’ « une seule place de stationnement est exigée pour les
Logements Locatifs Sociaux ».
Remarques sur la forme : l’avis de l’Autorité Environnementale date de 2010. Il aurait fallu consulter à
nouveau la DREAL sauf si aucune modification nouvelle n’a été apportée.
Avis réservé de la DDTM
***
Réponse :
- Une phrase sera ajoutée dans le Règlement concernant « l’inconstructibilité de la bande des 75m du
secteur des Hauts de Roquefort à l’exception des ouvrages et installations du Service Départemental
d’Incendie et de Secours »
- Le Règlement précisera que les espaces en zone Rouge PPRIF inclus dans le périmètre de la ZAC
des Hauts de Roquefort ne pourront accueillir de construction.
- Les articles du Règlement qui ont fait l’objet d’observation seront modifiés
- Un exposé sommaire sera ajouté à la carte Natura 2000 en page 17 du dossier de déclaration de
projet
- Depuis 2010, rien n’a évolué sur le site en matière environnementale. Seuls les équipements de
défense incendie ont été réalisés ainsi que l’entretien réglementaire des terrains. Le dossier de ZAC
(dont l’étude d’impact et l’avis de l’autorité environnementale) sera mis à disposition du public lors
de l’enquête publique
***
Conseil Général 06 : Le représentant du Conseil Général attire l’attention sur le dimensionnement de
l’ouvrage hydraulique à prévoir par rapport à la taille de l’opération.
Il ajoute par ailleurs que la CASA doit être vigilant sur les dispositifs à mettre en place pour pallier aux
nuisances dues au trafic de la RD2085.
Enfin, le CG06 souhaite que soit conservé l’ER n°27 dédié à l’accès au site
Les points positifs du dossier sont les EBC et les aspects réglementaires concernant l’eau et le ruissellement
Avis favorable du CG06
***
Réponse : l’étude hydraulique est en cours d’élaboration. L’opération d’aménagement, de par sa taille,
nécessitera de toute façon des études et autorisations concernant la Loi sur l’eau.
L’ER n°27 sera conservé au bénéfice du Conseil Général et non pas supprimé.
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CCI NCA : Avis favorable de la CCI Nice Côte d’Azur, notamment pour la construction de logements dont
des locatifs sociaux.
La représentante de la CCI se demande si les professionnels auront accès à la Déchetterie CASA.
De plus, elle soulève une coquille en page 13 et 14 du dossier de création de ZAC sur les « activités ».
Réponse : Les professionnels auront accès à la déchetterie projetée
Les coquilles relevées dans le dossier de création de la ZAC seront corrigées
***
SDIS 06 : Pas d’observation sur le dossier présenté.
Commune du Rouret : Pas d’observation sur le dossier présenté.
Commune de Villeneuve-Loubet : Pas d’observation sur le dossier présenté.
Commune du Bar-sur-Loup : Pas d’observation sur le dossier présenté. Avis favorable.
CMA 06 : Excusé – envoi par mail d’un Avis favorable
La réunion est terminée à 16h00
Il est précisé que le procès-verbal de la présente réunion sera joint au dossier d’Enquête Publique.
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