SPÉCIAL IMMOBILIER TOULOUSE

SPÉCIAL IMMOBILIER TOULOUSE
EMMANUELLE LASSALLE-MICHEL
Présidente de la Fnaim HauteGaronne
Le Nouvel Observateur Pouvez-vous
nous décrire le marché immobilier
toulousain en ce moment ?
Emmanuelle Lassalle-Michel Grâce à
notre observatoire, nous avons passé au
crible depuis le début de l’année environ
un millier de transactions effectuées dans
près de 200 agences de notre réseau. Il en
ressort que les prix restent extraordinairement stables : ils n’ont baissé que de
0,3% entre le premier et le deuxième trimestre. En revanche, nous avons constaté
dans l’intervalle que le budget moyen
consacré à l’achat d’une maison a aug menté de 6% à Toulouse et de 1% dans la
périphérie, tandis qu’il a baissé de 6%
dans le reste du département. Enfin, les
délais s’allongent entre le compromis et
la vente : nous sommes maintenant
entre quatre et cinq mois, contre trois
mois auparavant. Mais le marché reste
dynamique.
Comment analysez-vous
ces données ?
Une piste, pour expliquer l’augmentation
des budgets, c’est que les gens qui occupent le marché en ce moment sont plutôt
des secundo-accédants, des personnes
âgées, des gens qui ont un haut niveau de
liquidités. En revanche, pour les plus
jeunes, on note un durcissement des
conditions de prêt de la part des banques.
Ce qui explique sans doute l’allongement
des délais jusqu’à l’aboutissement des
transactions.
Comment se situe Toulouse par
rapport aux autres métropoles
régionales ?
Les prix de l’immobilier toulousain sont
moins élevés qu’à Bordeaux depuis trois
années consécutives. Par ailleurs, nous ne
sommes arrivés au niveau de prix de Marseille que depuis cette année. Plusieurs
facteurs l’expliquent : à Toulouse, la rénovation des bâtiments s’opère de façon très
lente. Contrairement à Bordeaux, la loi
Malraux, qui donne des avantages fiscaux
importants à ceux qui rénovent les bâtiments anciens, n’y est pas appliquée.
Ensuite, à Toulouse, on peut noter la
mitoyenneté de certains quartiers très
différents (par exemple Saint-Michel
côtoie Empalot). Cette proximité explique
le rééquilibrage des prix.
PROPOS RECUEILLIS PAR B. G.
Le Nouvel Observateur
tout de même que « le volume
d’activité est en baisse de l’ordre de
10 à 15% au 2e trimestre 2011 par
rapport à 2010, mais on ne parle pas
encore de fléchissement. Par ailleurs,
les prix sont restés stables, avec une
simple augmentation entre 2 et 6%
depuis le début de l’année. »
Des prix stables, c’est aussi ce qui
ressort du marqueur de la Fédéra tion nationale de l’immobilier
(Fnaim). La chambre départementale de la Haute-Garonne vient en
effet de mettre en place le premier
observatoire des prix de l’immobilier constatés dans ses agences
adhérentes. Verdict ? Le prix moyen
des appartements anciens à Toulouse s’élevait entre mars et juin
dernier à 2 586 euros/m 2. « Un prix
qui ne varie pas d’un iota depuis le
début de l’année », pointe Emmanuelle Lassalle-Michel, présidente
de la Fnaim Haute-Garonne.
En réalité, le changement de taille
constaté en ce moment, c’est le profil des acheteurs… Le marché est alimenté essentiellement par des
reventes. Exit les primo-accédants,
donc ! Pour ceux qui cherchent
encore, les temps sont plus difficiles.
Karine et Marc en ont fait l’amère
expérience. « Nous avions trouvé le
nid de nos rêves, un T3 de 65 m2 pour
195 000 euros, et, malgré nos 15%
d’apport et nos CDI, la banque a
refusé de nous accorder le prêt. Pour
l’instant, on arrête tout et on verra
plus tard pour devenir propriétaires », racontent-ils, dépités. Ce
durcissement des conditions de prêt
n’échappe à personne. « Les jeunes
qui ne sont pas aidés par leur famille
ont aujourd’hui beaucoup de mal à
devenir propriétaires », pointe Philippe Pailhès. Nicolas Pugliese,
directeur de l’agence du courtier en
crédit Cafpi à Toulouse, fait le même
constat : « Les primo-accédants ne
représentent plus que 25% de nos
clients, contre 40% habituellement
sur le marché toulousain. Il est clair
qu’avec la légère augmentation des
taux que nous avons connue ils
empruntent maintenant à 4,15% au
lieu de 3,60% sur vingt-cinq ans, et
ont donc perdu entre 4 000 et 5 000
euros de pouvoir d’achat », observet-il. Plus à l’aise et plus nombreux en
ce moment pour acheter, les cadres
et les retraités, qui n’hésitent pas à
se séparer de grosses maisons pour
financer un deuxième achat. Comme
ce couple qui a vendu sa maison à
Beaupuy pour un appartement de
113 m2 avec une terrasse à Balma. Et
cet autre couple, qui souhaitait se
rapprocher de ses enfants : « Ils ont
vendu une grande maison et se sont
mis en location en attendant que leur
appartement soit livré. Mieux vaut
tenir que courir, selon eux », raconte
Andrée Dardé de l’agence Balma
Immo. En effet, l’autre tendance du
moment, c’est la prudence. « Echaudés par la crise de 2008-2009, les propriétaires n’ont presque plus recours
aux prêts-relais. Ils vendent leurs
biens d’abord pour avoir l’apport
nécessaire ou refinancer l’achat suivant », constate Lucile Laborie,
directrice de l’agence toulousaine
Meilleurstaux.com.
Même les investisseurs semblent
moins actifs et plus attentifs aux
prix, y compris dans l’ancien et
les quartiers les plus recherchés
de Toulouse. Prêts à investir sur des
petites surfaces, ils ne passent à
l’action que sur des petits prix,
« plus question pour eux de grimper
à 4 000 euros/m2 », constate JeanClaude Delacroix, de l’agence du
même nom.
Le marché immobilier neuf est
quant à lui en nette érosion depuis
le début de l’année. Selon les dernières données publiées par l’Observer de l’immobilier toulousain, les
ventes de logements neufs étaient
en baisse de 20% au premier tri mestre 2011, avec 1 343 ventes contre
1 680 en 2010. Mais, selon Alexandra
François-Cuxac, la présidente de
l’observatoire, ce repli s’explique par
la conjonction de plusieurs fac teurs : « Une forte baisse de l’offre au
4e trimestre de 2010 d’une part, la fin
du Pass-Foncier, le timide démarrage du nouveau PTZ+ et des stocks
en cours de reconstitution », analyse-t-elle. Sans oublier un intérêt
moins vif des investisseurs pour le
dispositif Scellier, « raboté » en
2011, mais qui devrait repartir en fin
d’année. Les prix du neuf connaissent, quant à eux, une légère pro gression, avec un prix moyen de
3 367 euros/m2 hors parking à Toulouse, soit environ 30% de plus que
dans l’ancien !
BÉATRICE GIRARD
DR
II