Spécial immobilier - guide Nouvel Observateur

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moins que ce que j’avais imaginé, mais je n’ai
pas eu d’autre choix que d’accepter. »
L’épilogue est plus gai pour Benoît, qui, à
seulement 22 ans, vient de s’offrir son premier
appartement à Toulouse, après deux ans de recherches : « Jusqu’à présent, le marché était
inaccessible pour moi, mais les choses ont enfin
basculé grâce à des prix et des taux à la baisse.
Je viens d’acheter un T2 pour 97 000 euros,
et le remboursement de mon crédit est moins
élevé que mon précédent loyer. »
Deux histoires révélatrices du nouveau marché immobilier à Toulouse. Après une année de
crise où se sont succédé la chute du nombre de
transactions (jusqu’à –25% au début de l’année 2009) et la baisse des prix (entre 7 et 15%
selon le type de bien et le secteur, d’après les
dernières données de la Fnaim et des notaires),
les affaires reprennent, même si elles n’ont pas
le même goût pour tout le monde. Grandes perdantes de cette nouvelle configuration : les
classes moyennes, quand elles sont obligées de
vendre des biens acquis au plus fort du marché. Car ce sont les maisons affichées entre
300 000 et 400 000 euros et achetées il y a
deux ou trois ans qui subissent la plus grande
décote. Il en est de même pour les constructions des années 1960, qui avaient flambé.
Marianne et Jean-Pierre, un couple de quadras, étaient loin d’imaginer que l’immobilier
leur donnerait autant d’insomnies. « Il y a six
mois, nous avons lancé la construction de
notre maison, mais nous avons dû la stopper
net car nous n’arrivons pas à vendre notre
appartement aux Minimes. Or cette vente était
censée financer une partie de notre construction. Aujourd’hui, cet appartement nous reste
sur les bras, mais nous ne pouvons pas nous
résoudre à le brader », confie Marianne.
Primo-accédants et investisseurs sont dans
une meilleure posture, profitant de la baisse
EMMANUELLE
LASSALLEMICHEL
Présidente
de la Fnaim
Haute-Garonne
Le Nouvel Observateur. –
Quels ont été les effets de la
crise sur le marché toulousain ?
Emmanuelle Lassalle-Michel.
– Comme ailleurs, la crise a fait
baisser les prix, mais de façon
inégale selon le type de biens et
les quartiers. A Toulouse intramuros, la baisse s’est échelonnée entre 5 et 8% sur l’année
2009. A l’extérieur, elle a été
II ● LE NOUVEL OBSERVATEUR
Rue du Taur, quartier Saint-Sernin
D. Schneider / Urba Images Server
Spécial immobilier
LES BIENS ENTRE
80 000 ET 150 000 EUROS
TROUVENT PRENEUR.
AU-DESSUS, C’EST LE
CALME PLAT.
des taux d’intérêt. « Les taux oscillent entre
3,50 et 3,90%, et devraient rester stables dans
l’immédiat », analyse Nicolas Pugliese, directeur de l’agence de courtage Cafpi, à Toulouse.
Une baisse qui permet d’emprunter 20 à 25%
moins cher qu’il y a un an et demi ! C’est dans
ce contexte favorable que Marion et Laurent,
25 ans tous les deux, ont décidé de se lancer.
« Nous recherchons un T2 dans Toulouse,
mais nous ne sommes pas pressés. Il y a, en ce
moment, du choix pour notre budget de
plus importante : entre 10 et
15%. L’autre effet indéniable de
la crise a été une hiérarchisation du marché. Après cinq
années d’embellie, nous étions
arrivés à voir tous les biens au
même prix. Aujourd’hui, chaque bien a retrouvé sa juste
valeur, en fonction de son emplacement et de l’époque de sa
construction. Ainsi, un bien des
années 1960 ne se vend plus
au même prix qu’un bien des
années 1990, et c’est plutôt une
bonne nouvelle.
N. O. – Comment se dessine le
marché en ce début d’année ?
120 000 euros. Nous sommes bien décidés à
en profiter », explique la jeune femme. Bien vu !
Car Nicolas Verret, président du GIE Orpi, le
confirme : « Six ou sept biens comparables pour
un acheteur, c’est l’équilibre du moment. »
Plus on s’éloigne dans l’agglomération,
plus le marché a été touché par la crise. Les
familles réfléchissent désormais avant de se
mettre au vert. Au sud de Toulouse, sur l’axe
Muret-Saint-Gaudens, les villes comme
Cazères, Carbonne ou Noé en font les frais.
C’était pourtant des destinations recherchées
par les Toulousains, attirés par un foncier accessible. « A Carbonne, il y a des rues entières
de maisons à vendre. Les gens sont échaudés,
notamment par le coût des transports »,
confie un agent immobilier, fin connaisseur
du secteur. Plus proches de Toulouse, les
communes de Balma, Tournefeuille et
L’Union souffrent aussi. Au point que ces
lieux, encore inaccessibles il y a trois ans
pour de nombreux acheteurs, en perdraient
presque leur statut de banlieue huppée…
Finalement, seul le marché des biens situés
entre 80 000 et 150 000 euros demeure très
dynamique, la demande restant soutenue
jusqu’à 300 000 euros. Au-dessus, c’est le
calme plat, et plus encore dans le haut de
gamme. « Les transactions de plus de
500 000 euros, qui représentaient 15 à 20%
du marché avant la crise, plafonnent maintenant entre 3% et 5% », évalue Philippe
Pailhès, expert immobilier à la chambre des
notaires de Haute-Garonne. D’ailleurs, malgré
la baisse des taux, le montant moyen des
crédits sollicités à la Cafpi depuis le début de
l’année continue de baisser et avoisine les
150 000 euros. Voilà sans doute pourquoi on
ne peut pas encore parler de reprise. Pour
l’heure, le marché est inégal et fébrile.
BÉATRICE GIRARD
E. Lassalle-Michel. –
Heureusement, le marché n’est
plus cristallisé comme ce que
nous avons pu connaître début
2009. Il est même redevenu
fluide, avec des délais de réalisation de ventes de deux à
trois mois, à condition que les
biens soient au prix. De même,
le volume de transactions est
équivalent à celui de début
2008, mais les prix ne sont
pas remontés pour autant.
Aujourd’hui, le budget moyen
d’une famille qui cherche à se
loger à Toulouse ou en première
couronne se situe entre 200 000
et 250 000 euros. Avant la crise,
il était de 300 000 euros.
N. O. – Peut-on désormais
parler de reprise ?
E. Lassalle-Michel. – La reprise est amorcée, mais elle
reste fragile. Restons prudents
et raisonnables, car psychologiquement les gens ne sont pas
encore sortis de la crise. Les
problèmes sociaux continuent,
et il est probable que les taux
d’intérêt remontent dans le courant de l’année… La moindre
hausse des prix suffirait à
gripper la machine.
Propos recueillis par B. G.