États financiers intermédiaires résumés T3 2015

Transcription

États financiers intermédiaires consolidés résumés de
PURE INDUSTRIAL REAL ESTATE TRUST
Trimestres et périodes de neuf mois clos les 30 septembre 2015 et 2014
(non audité)
États intermédiaires consolidés résumés de la situation financière
(non audité)
30 septembre
2015
(en milliers de dollars canadiens)
31 décembre
2014
ACTIFS
Actifs non courants
2 016 392 $
Immeubles de placement (note 3)
1 744 876 $
732
851
1 435
1 605
2 018 559
1 747 332
207
56
Montants à recevoir et charges payées d’avance (note 4)
12 852
5 421
Financement accordé par le vendeur (note 3)
10 125
-
2 064
1 941
18 079
28 705
43 327
36 123
2 061 886 $
1 783 455 $
2 053 $
1 322 $
Fonds de réserve hypothécaire
Prêts (note 15)
Actifs courants
Fonds de réserve hypothécaire – partie courante
Trésorerie détenue en fiducie
Trésorerie
PASSIFS
Passifs non courants
Rémunération fondée sur des parts (note 7)
Emprunts hypothécaires et emprunts bancaires (note 8)
Parts privilégiées d’une filiale (note 9)
Passif d’impôt différé (note 18)
Dépôts au titre de la location
823 025
670 394
167
-
14 857
-
6 724
6 292
846 826
678 008
44 393
24 147
557
601
189 751
195 058
532
933
235 233
220 739
1 082 059
898 747
961 878
884 708
17 949
-
979 827
884 708
2 061 886 $
1 783 455 $
Passifs courants
Créditeurs et charges à payer
Rémunération fondée sur des parts – partie courante (note 7)
Emprunts hypothécaires et emprunts bancaires –
partie courante (note 8)
Dépôts au titre de la location – partie courante
CAPITAUX PROPRES
Capitaux propres attribuables aux porteurs de parts
Participations ne donnant pas le contrôle (note 3)
Se reporter aux notes afférentes aux états financiers intermédiaires consolidés résumés.
1
États intermédiaires consolidés résumés du résultat net
(non audité)
Périodes de neuf mois closes les
30 septembre
(en milliers de dollars canadiens, sauf les
montants par part)
Produits
Produits locatifs et recouvrements
Charges d’exploitation recouvrables liées
aux immeubles
Assurances
Frais de gestion
Coûts d’exploitation recouvrables
Impôt foncier
Bénéfice lié à l’exploitation des immeubles
Autres produits (charges)
Charges générales et administratives
(note 10)
Ajustements de la juste valeur des immeubles
de placement (note 3)
Ajustements de la juste valeur
des instruments financiers (note 8)
Ajustements de la juste valeur
des immeubles de placement en raison
de l’application de l’IFRIC 21 (note 3)
Profit (perte) sur la sortie d’immeubles
de placement (note 3)
Profit de change réalisé
Bénéfice net avant les charges financières
nettes
Produits financiers (note 11)
Charges financières (note 11)
Charges financières nettes
Bénéfice net avant l’impôt sur le résultat
Charge d’impôt sur le résultat (note 18)
Bénéfice net
Bénéfice net attribuable aux :
Porteurs de parts ordinaires
Participations ne donnant pas le
contrôle (note 3)
Parts de catégorie A – nombre moyen pondéré
Bénéfice net de base par part
Parts de catégorie A – nombre moyen pondéré
dilué
Bénéfice net dilué par part
Parts de catégorie B – nombre moyen pondéré
de base et dilué
Bénéfice net de base et dilué par part
Trimestres clos les
30 septembre
2015
2014
2015
2014
127 463 $
102 945 $
42 784 $
36 001 $
598
3 597
11 279
22 741
38 215
89 248
556
3 142
7 203
18 905
29 806
73 139
194
1 221
3 683
6 425
11 523
31 261
202
1 068
2,742
6,491
10 503
25 498
(5 459)
(3 760)
(1 253)
(1 340)
63 945
13 694
24 273
15 145
(2 733)
-
(1 105)
-
785
-
(931)
-
184
172
56 894
264
2 575
12 773
(920)
19
20 083
(214)
2 575
16 166
146 142
417
(28 159)
(27 742)
118 400
(14 920)
103 480 $
85 912
884
(25 376)
(24 492)
61 420
61 420 $
51 344
145
(9 317)
(9 172)
42 172
(908)
41 264 $
41 664
657
(8 428)
(7 771)
33 893
33 893 $
102 244
61 420
40 686 $
33 893 $
1 236
103 480
61 420
578
41 264 $
33 893 $
188 688 295
0,54 $
162 688 873
0,37 $
188 352 850
189 442 468
0,22 $
0,18 $
191 619 895
0,54 $
165 455 208
0,37 $
191 284 451
192 353 155
0,22 $
0,18 $
278 947
4,92 $
278 947
3,38 $
278 947
1,96 $
2
278 947
1,60 $
États intermédiaires consolidés résumés des autres éléments du résultat global
(non audité)
Périodes de neuf mois
closes les
30 septembre
(en milliers de dollars canadiens, sauf les
montants par part)
Bénéfice net
Autres éléments du résultat global
(Éléments pouvant être reclassés en résultat net
au cours des périodes ultérieures)
Profit de change latent sur la conversion des comptes
des établissements à l’étranger
Résultat global net
Trimestres clos les
30 septembre
2015
2014
2015
2014
103 480 $
61 420 $
41 264 $
33 893 $
25 809
3 212
13 474
3 212
129 289 $
64 632 $
54 738 $
37 105 $
127 398 $
64 632 $
53 557 $
37 105 $
Résultat global net attribuable aux :
Porteurs de parts ordinaires
1 891
Participations ne donnant pas le contrôle (note 3)
129 289 $
64 632 $
3
1 181
54 738 $
37 105 $
États intermédiaires consolidés résumés des variations des capitaux propres
(non audité)
Parts de
catégorie A
Solde au 31 décembre 2014
Émission de parts de catégorie A,
montant net
Parts rachetées dans le cadre de l’offre
publique de rachat dans le cours normal
des activités
Distributions aux porteurs de parts
821 598 $
Solde au 30 septembre 2015
816 112 $
Émission de parts de catégorie A,
montant net
Bénéfice net
Distributions aux porteurs de parts
579 785 $
821 599 $
668
(6 154)
-
241 814
-
Parts de
catégorie B
1 116 $
-
-
Bénéfice
cumulé
Cumul des
autres
éléments du
résultat global
53 929 $
8 065 $
-
-
Total
884 708 $
668
102 244
(44 743)
25 154
-
(6 154)
127 398
(44 743)
1 116 $
111 430 $
33 219 $
961 878 $
1 116 $
7 100 $
- $
588 001 $
1 116 $
61 420
(39 877)
3 212
-
241 814
64 632
(39 877)
28 643 $
3 212 $
854 570 $
Participations ne donnant pas le contrôle
Bénéfice
cumulé
Cumul des
autres
éléments du
résultat global
Apport
Apports
- $
16 058
-
- $
1 236
- $
655
- $
16 058
1 891
16 058 $
1 236 $
655 $
17 949 $
- $
- $
- $
- $
Solde au 31 décembre 2013 et au 30 septembre 2014
4
Total
Tableaux intermédiaires consolidés résumés des flux de trésorerie
(non audité)
closes les 30 septembre
2015
2014
Flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation
Bénéfice net
Éléments sans effet sur la trésorerie
Amortissement de l’escompte sur le fonds de réserve hypothécaire (note 12)
Amortissement des améliorations locatives
Amortissement de l’ajustement lié à l’évaluation à la valeur de marché
des emprunts hypothécaires
Amortissement des coûts de transaction liés aux emprunts hypothécaires
Profit sur la sortie d’immeubles de placement
Profit de change réalisé
Charge de rémunération fondée sur des parts
Ajustements de la juste valeur des immeubles de placement (note 3)
Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement en raison
de l’application de l’IFRIC 21 (note 3)
Ajustement d’impôt foncier réalisé à l’acquisition (note 3)
Ajustements de la juste valeur des instruments financiers (note 8)
Ajustement des loyers constatés selon le mode linéaire
Charge d’impôt différé
Variation nette du fonds de roulement hors trésorerie (note 19)
Entrées nettes de trésorerie liées aux activités d’exploitation
Flux de trésorerie liés aux activités de financement
Produit des emprunts hypothécaires
Remboursement de principal d’emprunts hypothécaires et coûts de transaction
liés aux emprunts
Remboursement d’emprunts hypothécaires
Rachat de parts à négociation restreinte
Avances sur les emprunts bancaires
Intérêts payés
Intérêts reçus
Produit de l’émission de parts de catégorie A
Rachat de parts de catégorie A à des fins d’annulation
Produit de l’émission de parts d’une filiale
Distributions versées aux porteurs de parts
Entrées nettes de trésorerie liées aux activités de financement
Flux de trésorerie liés aux activités d’investissement
Acquisition et entrée d’immeubles de placement (note 3)
Entrées d’immeubles en cours d’aménagement (note 3)
Entrées d’immobilisations relativement aux immeubles de placement (note 3)
Trésorerie détenue en fiducie
Produit de la sortie d’immeubles de placement (note 3)
Avance sur les prêts
Sorties nettes de trésorerie liées aux activités d’investissement
Variation nette de la trésorerie
Trésorerie à l’ouverture de la période
Trésorerie à la clôture de la période
103 480 $
61 420 $
(7)
32
(7)
-
(646)
1 516
(184)
(172)
860
(64 371)
(648)
1 417
(264)
(2 575)
326
(13 694)
785
(358)
2 733
(2 964)
13 725
15 595
27 742
97 766
(4 023)
7 120
24 492
73 564
173 335
120 639
(2 484)
(70 335)
(24)
(778)
24 962
(28 559)
417
(5 486)
16 058
167
(44 759)
62 514
(354)
(22 503)
(6)
(5)
26 088
(25 776)
885
241 814
(38 442)
302 340
(88 712)
(98 659)
(6 625)
(123)
33 168
(9 955)
(170 906)
(10 626)
28 705
18 079 $
(299 148)
(92 126)
(5 030)
8 916
18 824
(7 073)
(375 637)
267
12 006
12 273 $
Activités d’investissement et de financement hors trésorerie
Des distributions aux porteurs de parts d’un montant de 4 958 435 $ étaient à payer au 30 septembre 2015 (4 990 593 $ au
31 décembre 2014) et ont été versées en octobre 2015 (versées en janvier 2015 pour celles comptabilisées en 2014).
Au cours de la période de neuf mois close le 30 septembre 2015, PIRET a repris trois emprunts hypothécaires d’un montant de
7 948 164 $ à l’acquisition du 34-38 53016 Highway 60, du 260032 Range Road 291 et du 1436 Chevrier Boulevard. Un
ajustement non amorti lié à la juste valeur de 100 947 $ était compris dans le solde des emprunts hypothécaires au
30 septembre 2015 (néant au 31 décembre 2014).
5
Notes afférentes aux états financiers intermédiaires consolidés résumés
(non audité)
1. Entité présentant l’information financière
Pure Industrial Real Estate Trust (la « fiducie » ou « PIRET ») est une fiducie à capital variable
sans personnalité morale créée par la déclaration de fiducie datée du 24 juin 2007 et modifiée le
28 mai 2015 en vertu des lois de la province de la Colombie-Britannique qui la régissent. PIRET
a été établie afin d’acquérir, de détenir et d’exploiter un portefeuille diversifié d’immeubles
industriels productifs de revenus. Le bureau principal de la fiducie est situé au 910-925 West
Georgia Street, Vancouver (Colombie-Britannique) V6C 3L2, Canada.
Les principaux objectifs de PIRET sont : a) de produire des distributions en trésorerie constantes
et croissantes à partir de placements dans des immeubles industriels productifs de revenus
situés dans les marchés primaires partout au Canada et dans les principaux marchés de la
distribution et de la logistique aux États-Unis (les « É.-U. »); b) de maximiser la valeur à long
terme des immeubles grâce à une gestion active et c) d’accroître ses immobilisations et
d’augmenter son bénéfice distribuable grâce à un programme d’acquisitions relutives.
2. Mode de présentation
a) Déclaration de conformité
Les présents états financiers intermédiaires consolidés résumés ont été établis
conformément à la Norme comptable internationale (« IAS ») 34, Information financière
intermédiaire. Les états financiers intermédiaires consolidés résumés doivent être lus
conjointement avec les états financiers consolidés audités annuels de la fiducie pour
l’exercice clos le 31 décembre 2014, lesquels ont été établis conformément aux Normes
internationales d’information financière (« IFRS »).
La publication des présents états financiers intermédiaires consolidés résumés a été
approuvée par le conseil des fiduciaires le 10 novembre 2015.
Les présents états financiers intermédiaires consolidés résumés ont été établis selon les
mêmes méthodes comptables et modalités d’application que celles utilisées dans les états
financiers au 31 décembre 2014 et pour l’exercice clos à cette date.
b) Base d’évaluation
Les présents états financiers intermédiaires consolidés résumés ont été établis au coût
historique, sauf pour ce qui est des éléments significatifs des états intermédiaires consolidés
résumés de la situation financière qui suivent :

les immeubles de placement sont évalués à la juste valeur;

les instruments financiers dérivés sont évalués à la juste valeur;

les passifs au titre des accords de rémunération fondée sur des parts réglés en trésorerie
sont évalués à la juste valeur.
c) Monnaie fonctionnelle et monnaie de présentation
Ces états financiers intermédiaires consolidés résumés sont présentés en dollars canadiens,
soit la monnaie fonctionnelle de la fiducie.
6
(non audité)
d) Utilisation d’estimations et recours au jugement
L’établissement d’états financiers conformes aux IFRS exige que la direction fasse des
estimations et pose des hypothèses qui influent sur les montants comptabilisés des actifs et
des passifs et sur la présentation des actifs et des passifs éventuels à la date des états
financiers intermédiaires consolidés résumés ainsi que sur les montants comptabilisés des
produits et des charges pour la période présentée. Les estimations et les hypothèses sousjacentes sont révisées régulièrement, toute révision étant comptabilisée dans la période au
cours de laquelle l’estimation comptable est révisée. Les résultats réels pourraient différer de
ces estimations.
Les estimations et les jugements critiques dans le cadre de la détermination des montants
présentés sont énoncés à la note 2 d) afférente aux états financiers audités de la fiducie pour
l’exercice clos le 31 décembre 2014.
3. Immeubles de placement
30 septembre
2015
Immeubles productifs de revenus
Immeubles en cours d’aménagement b)
31 décembre
2014
1 905 497 $
110 895
1 677 094 $
67 782
2 016 392 $
1 744 876 $
Au 30 septembre 2015, les immeubles de placement comprenaient 170 immeubles industriels
loués à des tiers et deux immeubles en cours d’aménagement (171 immeubles industriels et
trois immeubles en cours d’aménagement au 31 décembre 2014). Les contrats de location
peuvent durer jusqu’à 25 ans et ne comportent aucun loyer conditionnel.
Période de neuf mois
close le
30 septembre
2015
Solde à l’ouverture de l’exercice
Acquisitions et entrées a)
Entrées d’immobilisations
Immeubles en cours d’aménagement b)
Sorties c)
Ajustement des loyers constatés selon le mode linéaire
Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement d)
Profit de change latent
Ajustement du passif d’impôt foncier en raison de l’application
de l’IFRIC 21
Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement
en raison de l’application de l’IFRIC 21
1 744 876 $
88 712
6 605
98 659
(32 984)
2 964
63 945
43 615
2 016 392
7
1 312 181 $
354 569
8 854
91 843
(79 559)
5 341
38 504
13 143
1 744 876
(785)
-
785
-
2 016 392 $
Solde à la clôture de la période
Exercice clos le
31 décembre
2014
1 744 876 $
(non audité)
a) Acquisitions
Le 19 février 2015, la fiducie a acquis une participation de 51 % donnant le contrôle dans
PIRET NC Property Limited Partnership, filiale qui détient un portefeuille de trois immeubles
de placement productifs de revenus, pour un prix total de 71 170 200 $ (57 000 000 $ US),
plus les frais de clôture et les ajustements habituels totalisant 451 776 $, ce qui représente
un prix d’achat total de 71 621 976 $. Par conséquent, la fiducie consolide cette filiale depuis
le 19 février 2015 et a comptabilisé une participation ne donnant pas le contrôle de 49 %.
Au 30 septembre 2015, la participation ne donnant pas le contrôle s’élevait à 17 949 009 $
(néant au 31 décembre 2014).
Le prix d’achat de l’acquisition à la date d’acquisition a été réparti comme suit :
Actifs acquis :
Immeuble de placement
71 170 $
Actifs nets
71 170 $
Contrepartie :
Crédit d’exploitation renouvelable (note 8)
54 039 $
17 131
71 170 $
Le 30 septembre 2015, la fiducie a acquis une participation en copropriété de 50 % dans un
portefeuille composé de trois actifs et elle a par la suite conclu une convention de copropriété
avec une tierce partie en vue d’acquérir et d’exploiter les immeubles. La fiducie et le
copropriétaire ont acquis le portefeuille composé de trois actifs, pour un prix d’achat total de
32 950 000 $, plus les frais de clôture et les ajustements habituels de 593 517 $ (note 5).
b) Immeubles en cours d’aménagement
Au cours de la période de neuf mois close le 30 septembre 2015, les entrées totales
d’immeubles en cours d’aménagement situés à Bâton Rouge, en Louisiane, et à Austin et à
San Antonio, au Texas, ont atteint 102 545 $. Au 30 septembre 2015, la fiducie avait terminé
l’aménagement de ces trois immeubles.
Le 9 février 2015, PIRET a acquis un terrain à aménager de 60 acres à Vaughan, en Ontario,
pour 44 353 575 $, en vue de la construction d’un bâtiment ultramoderne qui abritera un
centre de distribution et de tri destiné à la région du Grand Toronto. Une fois construit, le
bâtiment fera environ 422 000 pieds carrés, et un locataire l’a loué en signant un bail de
15 ans. L’acquisition du terrain a été financée par une somme en trésorerie de 21 750 000 $,
le reste de la contrepartie étant financée par un emprunt à la construction [note 8 b) iv)]
garanti par ce terrain. Au 30 septembre 2015, les coûts engagés totalisaient 89 367 519 $
(néant au 31 décembre 2014). Le total des coûts de construction prévus au contrat, y
compris les intérêts inscrits à l’actif, est d’environ 128 745 000 $.
8
(non audité)
Lorsque la construction sera terminée, un montant net de 4 000 000 $ sera dû au promoteur,
qui recevra des flux de rentrées au taux annuel de 6,85 %. Deux ans après que l’immeuble
aura été construit, PIRET pourra exercer une option d’achat visant la participation résiduelle
que le promoteur détient dans l’immeuble, sur la base d’une formule préétablie qui est
fonction de la juste valeur estimée de l’immeuble à la date du règlement.
Le 8 juin 2015, PIRET a conclu avec un locataire une entente visant l’agrandissement de
l’immeuble de Barrington, au New Jersey. Le locataire occupe actuellement une superficie de
197 649 pieds carrés et l’aménagement visera une superficie totale de 59 600 pieds carrés.
Les coûts engagés jusqu’au 30 septembre 2015 se sont chiffrés à 9 189 137 $ (néant au
31 décembre 2014). Le total des coûts d’achèvement de la construction prévus au contrat est
d’environ 12 143 950 $ (9 100 000 $ US).
Période de neuf mois
close le
30 septembre
2015
Solde à l’ouverture de l’exercice
Acquisitions et entrées
Ajustement de la juste valeur des immeubles en cours
d’aménagement
Profit de change latent
67 782 $
98 659
Exercice clos le
31 décembre
2014
7 004 $
80 068
Transfert aux immeubles productifs de revenus
12 081
5 452
183 974
(73 079)
3 016
3 664
93 752
(25 970)
Solde à la clôture de la période
110 895 $
67 782 $
c) Sorties
Au cours de la période de neuf mois close le 30 septembre 2015, PIRET a vendu sa
participation dans dix immeubles de placement situés à Brampton, à Burlington, à
Mississauga et à Vaughan, en Ontario, pour un produit brut de 35 496 893 $, moins les frais
de clôture et les ajustements habituels de 2 353 078 $, soit un produit net de 33 143 815 $,
ce qui a donné lieu à un profit de 184 424 $ sur cette vente. Le produit net comprend un
montant de 10 125 000 $ représentant le financement accordé par le vendeur. Le
financement accordé par le vendeur est garanti par les deux immeubles de placement
vendus et il porte intérêt au taux de 4 % pour une durée de un an.
d) Ajustement de la juste valeur des immeubles de placement
La fiducie obtient des évaluations indépendantes de telle sorte que la quasi-totalité des
immeubles sont évalués en externe après quatre ans. Au cours de la période de neuf mois
close le 30 septembre 2015, la fiducie a obtenu des évaluations indépendantes à l’égard des
six immeubles acquis. Les évaluations ont été effectuées par des évaluateurs indépendants
accrédités ayant une expérience récente quant à la situation géographique et à la catégorie
de l’immeuble de placement faisant l’objet de l’évaluation. La direction passe en revue
chaque évaluation et s’assure que les hypothèses utilisées sont raisonnables et que le
montant de la juste valeur définitive tient compte des hypothèses utilisées dans la
détermination de la juste valeur des immeubles.
9
(non audité)
La direction entreprend son propre processus d’évaluation des immeubles de placement
restants afin d’évaluer des indicateurs spécifiques (par exemple, les conditions de marché,
les variations du taux d’actualisation, etc.) et de déterminer si un changement dans la juste
valeur a eu lieu. Dans la détermination des estimations des justes valeurs, la direction et les
évaluateurs indépendants ont eu recours à leur connaissance du marché et à leur jugement
professionnel et ne se sont pas fiés uniquement aux comparaisons de transactions
historiques.
i)
Ajustements de la juste valeur des immeubles de placement
closes les
30 septembre
2015
2014
Frais d’acquisition standard
Profit d’évaluation lié aux immeubles de
placement
Produits locatifs comptabilisés selon le mode
linéaire
Ajustement d’impôt foncier à l’acquisition
ii)
(539) $
Trimestres clos les
30 septembre
2015
2014
(139) $
(3 422) $
25 503
(1 057) $
67 875
21 134
(2 964)
(427)
(4 018)
-
(878)
(213)
(1 144)
-
63 945 $
13 694 $
24 273 $
15 145 $
17 346
Hiérarchie des justes valeurs
Les évaluations de la juste valeur comptabilisées à l’état de la situation financière sont
classées selon les niveaux suivants :
niveau 1 :
des prix (non ajustés) cotés sur des marchés actifs pour des actifs ou des
passifs identiques;
niveau 2 :
des données autres que les prix cotés visés au niveau 1, qui sont
observables pour l’actif ou le passif concerné, soit directement (à savoir
des prix) ou indirectement (à savoir des données dérivées de prix);
niveau 3 :
des données relatives à l’actif ou au passif qui ne sont pas basées sur des
données observables de marché (données non observables).
Chaque catégorie de juste valeur est classée en fonction de la donnée du niveau le plus
bas qui a une importance par rapport à l’évaluation de la juste valeur dans son intégralité.
Le tableau suivant classe les actifs et les passifs évalués à la juste valeur selon une
hiérarchie à trois niveaux :
Niveau 1
Niveau 2
- $
- $
Niveau 3
Immeubles de placement
Passif au titre du régime de parts à
négociation restreinte
Passif au titre du régime incitatif à base
d’options sur parts
Swap de taux d’intérêt hypothécaires
-
2 095
-
-
515
4 357
-
- $
6 967 $
Aucun transfert entre les niveaux n’est survenu au cours de l’exercice.
10
2 016 392 $
2 016 392 $
(non audité)
Comme il est indiqué précédemment, la juste valeur des immeubles de placement de la
fiducie est considérée comme étant au niveau 3 de la hiérarchie étant donné que les
données utilisées pour déterminer la juste valeur étaient des données non observables
importantes.
iii) Principales hypothèses d’évaluation
Les principales hypothèses utilisées pour déterminer les justes valeurs des immeubles
de placement sont exposées ci-après :
Taux
d’actualisation
(approche par
le résultat –
méthode de
l’actualisation
des flux de
trésorerie)
30 septembre 2015
Maximum
Minimum
Moyenne pondérée
31 décembre 2014
Maximum
Minimum
Moyenne pondérée
Taux de
capitalisation
(approche par
le résultat –
méthode du
taux de
capitalisation
globale)
Taux final
(approche par
le résultat –
méthode du
taux de
capitalisation
globale)
Prix par
pied carré
(approche
de la
comparaison
directe)
9,00 %
5,20 %
7,34 %
8,50 %
3,20 %
6,39 %
8,25 %
5,75 %
6,75 %
458,23 $
44,19 $
131,96 $
9,00 %
6,50 %
7,44 %
8,25 %
5,00 %
6,52 %
8,25 %
5,75 %
6,76 %
458,23 $
42,55 $
120,32 $
Les immeubles de placement aux 30 septembre 2015 et 2014 ont été évalués au moyen
de la méthode du taux de capitalisation globale et de la méthode de l’actualisation des
flux de trésorerie. Dans l’application de la méthode du taux de capitalisation globale, le
résultat d’exploitation net stabilisé est inscrit à l’actif au taux de capitalisation approprié.
L’application de la méthode de l’actualisation des flux de trésorerie s’appuie
essentiellement sur l’actualisation des flux de trésorerie futurs attendus, en général sur
une durée de dix ans et compte tenu d’une valeur finale établie par l’application d’un taux
de capitalisation au résultat d’exploitation net de la onzième année.
Les justes valeurs sont très sensibles aux variations des taux de capitalisation.
Au 30 septembre 2015, une augmentation de 0,25 % de la moyenne pondérée du taux
de capitalisation aurait fait diminuer de 73 095 591 $ la juste valeur des immeubles de
placement, et une diminution de 0,25 % de la moyenne pondérée du taux de
capitalisation aurait fait augmenter de 79 236 909 $ la juste valeur des immeubles de
placements.
4. Montants à recevoir et charges payées d’avance
Les montants à recevoir et les charges payées d’avance sont constitués de ce qui suit :
30 septembre
2015
31 décembre
2014
Loyers à recevoir
1 734 $
Autres
2 835
2 133
Charges payées d’avance
8 283
2 425
12 852 $
11
863 $
5 421 $
(non audité)
5. Participations en copropriété
En septembre 2015, la fiducie a acquis un portefeuille formé de trois actifs situés en Alberta et au
Manitoba aux termes d’un partenariat à parts égales avec une tierce partie et elle a, par la suite,
conclu une convention de copropriété avec cette tierce partie en vue de détenir et d’exploiter les
immeubles. Les trois immeubles de placement sont soumis à un contrôle conjoint du fait que les
copropriétaires sont tenus de prendre conjointement les décisions qui portent sur les activités
d’exploitation, de financement et d’investissement liées aux immeubles de placement. Cette
copropriété a été classée à titre d’entreprise commune et, par conséquent, la fiducie a
comptabilisé la quote-part lui revenant des actifs, des passifs, des produits et des charges des
immeubles dans les états financiers consolidés. La fiducie fournit auxdits immeubles, par
l’entremise de son entité de gestion d’immeubles, des services de gestion d’immeubles, de
location, de gestion de chantiers, d’aménagement, de gestion d’actifs et d’acquisition, contre
honoraires, tel qu’il est indiqué dans la convention de copropriété.
En octobre 2014, la fiducie a conclu une convention afin de vendre à une tierce partie une
participation de 75 % dans huit immeubles industriels situés en Ontario et au Québec et, en
conséquence, elle a conclu une convention de copropriété avec l’acheteur pour détenir et
exploiter ces immeubles. Les huit immeubles de placement sont soumis à un contrôle conjoint du
fait que les copropriétaires sont tenus de prendre conjointement les décisions qui portent sur les
activités d’exploitation, de financement et d’investissement liées aux immeubles de placement.
Cette copropriété est classée à titre d’entreprise commune et, par conséquent, la fiducie
comptabilise la quote-part lui revenant des actifs, des passifs, des produits et des charges des
immeubles dans les états financiers consolidés. La fiducie fournit auxdits immeubles, par
l’entremise de son entité de gestion d’immeubles, des services de gestion des immeubles et des
actifs et des services de location et elle touchera des honoraires qui se situeront à l’intérieur
d’une fourchette allant de 2,5 % à 3,5 % des coûts d’exploitation liés aux services de gestion des
immeubles et qui seront fixés à 0,25 % de la juste valeur de l’immeuble de placement en ce qui
concerne les services de gestion des actifs.
Actifs contrôlés conjointement
Emplacement
55 Doney Crescent
845 Laurentian Drive
5330 South Service Road
120 Trillium Drive
365 Passmore Avenue
385 Passmore Avenue
4350 Castleton Road
1601, rue Dickson
34-38 53016 Highway 60
260032 Range Road 291
1436 Chevrier Boulevard
Vaughan, Ont.
Burlington, Ont.
Burlington, Ont.
Kitchener, Ont.
Scarborough, Ont.
Scarborough, Ont.
London, Ont.
Montréal, Qc
Acheson, Alb.
Balzac, Alb.
Winnipeg, Man.
12
Participation de la fiducie
30 septembre
31 décembre
2015
2014
25 %
25 %
25 %
25 %
25 %
25 %
25 %
25 %
50 %
50 %
50 %
25 %
25 %
25 %
25 %
25 %
25 %
25 %
25 %
-
(non audité)
Les montants suivants représentent la quote-part de la fiducie dans les actifs et les passifs des
immeubles au 30 septembre 2015 et dans les résultats d’exploitation compris dans l’état
consolidé du résultat net et du résultat global pour la période allant du 1er janvier 2015 au
30 septembre 2015.
30 septembre
2015
31 décembre
2014
Actifs non courants
Actifs courants
38 666 $
900
20 553 $
148
Total des actifs
39 566 $
20 701 $
Passifs non courants
Passifs courants
15 538 $
3 295
9 811 $
556
Total des passifs
18 833
20 733
10 367
10 334
Total des passifs et des capitaux propres attribuables
aux porteurs de parts
39 566 $
20 701 $
closes les
30 septembre
2015
2014
1 494 $
1 086
408 $
Produits
Charges
Résultat net et résultat global
- $
- $
Trimestres clos les
30 septembre
2015
2014
271 $
150
121 $
- $
- $
6. Parts de catégorie A et parts de catégorie B
a) Parts de catégorie A et parts de catégorie B
Catégorie A
(Autorisées : nombre illimité)
Parts émises et
en circulation
189 410 770
Émission de parts
Rachetées dans le cadre de
l’offre publique de rachat
dans le cours normal des
activités
139 656
Valeur
comptable
821 598 $
668
(1 376 500)
(6 154)
Catégorie B
(Autorisées : nombre illimité)
Parts émises et
en circulation
278 947
Valeur
comptable
1 116 $
-
-
-
-
Total
Valeur
comptable
822 714 $
668
(6 154)
188 173 926
816 112 $
278 947
1 116 $
817 228 $
Émission de parts
134 209 856
55 200 914
579 785 $
241 814
278 947
-
1 116 $
-
580 901 $
241 814
189 410 770
821 599 $
278 947
1 116 $
822 715 $
Il y a lieu de se reporter aux états financiers de la fiducie pour l’exercice clos le
31 décembre 2014 pour une description des parts de fiducie de catégories A et B.
13
(non audité)
b) Émission de parts de catégorie A
i)
Au 30 septembre 2015, huit membres du personnel ont fait racheter leurs parts à
négociation restreinte dont les droits avaient été acquis en échange de 139 656 parts
de catégorie A à un prix moyen de 4,78 $. Les parts à négociation restreinte ont été
comptabilisées à titre de passif et leur rachat a augmenté le total des parts de
catégorie A en circulation et la valeur comptable connexe de 668 211 $. Quatre
membres du personnel ont fait racheter 24 591 parts à négociation restreinte dont les
droits avaient été acquis, pour un paiement de rachat total de 110 147 $.
ii)
En 2014, la fiducie a émis 55 200 000 parts de catégorie A, y compris l’option de
surallocation sur 7 200 000 parts, pour un produit brut total de 253 097 750 $.
Un membre du personnel a fait racheter 914 parts à négociation restreinte dont les
droits avaient été acquis, pour un paiement de rachat total de 4 122 $.
Au cours de la période de neuf mois close le 30 septembre 2015, la fiducie a engagé des
frais d’émission de parts de 35 986 $ (11 288 258 $ pour l’exercice clos le 31 décembre
2014).
c) Prospectus préalable de base simplifié
Le 13 juin 2014, la fiducie a déposé un prospectus préalable de base simplifié lui permettant
d’offrir et d’émettre des parts de fiducie, des titres de créance, des bons de souscription, des
reçus de souscription, ou encore toute combinaison de ceux-ci, au prix d’offre jusqu’à
concurrence d’un montant global de 750 000 000 $ (ou l’équivalent dans toute autre monnaie
dans laquelle sont libellés les titres au moment du placement) à tout moment au cours de la
période de 25 mois au cours de laquelle le prospectus préalable de base simplifié demeure
en vigueur. Au 30 septembre 2015, 38 755 000 parts de fiducie avaient été émises à un prix
de 4,60 $ aux termes du prospectus préalable de base simplifié du 27 juin 2014, pour un
montant total de 178 273 000 $.
d) Offre publique de rachat dans le cours normal des activités
Le 17 décembre 2014, la fiducie a annoncé son intention de racheter, dans le cadre d’une
offre publique de rachat dans le cours normal des activités, et ce, à des fins d’annulation,
jusqu’à concurrence de 5 000 000 de parts de catégorie A, représentant environ 2,64 % des
parts de catégorie A de la fiducie alors en circulation. Les rachats seront effectués sur le
marché libre par l’intermédiaire de la Bourse de Toronto (la « TSX »), sur Alpha ou sur des
systèmes de négociation parallèles au Canada aux cours en vigueur au moment du rachat et
ils pourraient avoir lieu sur une période de 12 mois s’ouvrant le 19 décembre 2014 et se
terminant le 18 décembre 2015. Le rachat de parts de catégorie A est assorti d’une limite de
rachat quotidienne de 133 623 parts, ce qui correspond à 25 % du volume moyen quotidien
de transactions des parts de la fiducie sur la TSX pour le semestre clos le
30 novembre 2014.
La fiducie est d’avis que le rachat de parts peut constituer, à certaines occasions, une
utilisation adéquate des ressources disponibles et que le rachat peut être dans l’intérêt des
porteurs de parts restants parce qu’il vient augmenter leur participation proportionnelle dans
la fiducie.
14
(non audité)
Au cours de la période de neuf mois close le 30 septembre 2015, la fiducie a racheté et
annulé 1 376 500 parts de catégorie A dans le cadre de son offre publique de rachat dans le
cours normal des activités, au coût moyen de 4,45 $ la part, pour un coût total de
6 117 985 $. Au cours de la période de neuf mois close le 30 septembre 2014, la fiducie
n’avait racheté et n’avait annulé aucune part de catégorie A dans le cadre du programme
d’offre publique de rachat dans le cours normal des activités.
e) Distributions
La fiducie a l’intention de verser des distributions mensuelles aux porteurs de parts.
Les distributions sont à la discrétion des fiduciaires de PIRET. La proportion des distributions
totales de la fiducie aux porteurs de parts de catégorie B fluctuera en fonction du nombre de
parts de catégorie A en circulation à un moment donné.
La fiducie a annoncé des distributions en trésorerie pour la période close le 30 septembre
2015 aux porteurs de parts de catégorie A de 0,026 $ par part mensuellement et aux
porteurs de parts de catégorie B de 0,2363 $ par part mensuellement.
Parts de catégorie A
Périodes de neuf mois closes les
30 septembre
Distributions
Distributions par part (selon le
nombre moyen pondéré)
Parts de catégorie B
2015
2014
2015
2014
44 150 $
39 284 $
593 $
593 $
0,23 $
0,23 $
2,13 $
2,13 $
7. Rémunération fondée sur des parts
La rémunération fondée sur des parts est composée des éléments suivants :
30 septembre
2015
31 décembre
2014
Moins la partie courante
2 095 $
515
2 610
557
1 543 $
380
1 923
601
Partie non courante
2 053 $
1 322 $
Régime de parts à négociation restreinte
Régime incitatif à base d’options sur parts
a) Régime de parts à négociation restreinte
31 décembre 2014 pour une description du régime de parts à négociation restreinte de la
fiducie.
15
(non audité)
Les parts à négociation restreinte sont évaluées à la juste valeur à la clôture de chaque
période de présentation de l’information financière et comptabilisées à titre de charge.
Pour la période de neuf mois close 30 septembre 2015, une charge de rémunération
de 723 682 $ (131 198 $ pour la période de neuf mois close le 30 septembre 2014) a été
incluse dans les charges générales et administratives à l’état du résultat net et du résultat
global et cette charge est liée aux parts à négociation restreinte et aux parts à négociation
restreinte liées aux distributions émises au 30 septembre 2015.
Parts à
négociation
restreinte
Parts à
négociation
restreinte liées
à une
distribution
Nombre
total de parts
Valeur
comptable
Attribution de parts
Rachat de parts
Ajustement de la juste valeur
335 094
422 860
(164 246)
-
25 842
24 745
-
360 936
447 605
(164 246)
-
1 543 $
1 235
(778)
95
593 708
50 587
644 295
2 095 $
Attribution de parts
Rachat de parts
Ajustement de la juste valeur
111 791
224 798
(1 624)
-
4 770
14 885
-
116 561
239 683
(1 624)
-
320 $
1 118
(7)
59
334 965
19 655
354 621
1 490 $
Dans le cadre de la détermination de la juste valeur du passif au titre du régime de parts à
négociation restreinte chaque période de présentation de l’information financière, le cours de
clôture des parts est utilisé pour évaluer la valeur de la totalité des parts à négociation
restreinte en circulation. En outre, la fiducie détermine si le facteur de performance, au sens
attribué à ce terme dans le régime, sera atteint pour chaque attribution et part à négociation
restreinte liée à une distribution correspondante et se sert des hypothèses moyennes
pondérées suivantes pour déterminer la juste valeur.
30 septembre
2015
Dividende annuel par part
Cours de clôture de la part
Taux d’actualisation
Critère de performance (capitalisation boursière de
100 millions de dollars)
31 décembre
2014
0,312 $
4,46 $
25 %
0,312 $
4,44 $
25 %
100 %
100 %
Au 30 septembre 2015, la durée contractuelle moyenne pondérée des parts à négociation
restreinte était de 21,0 mois (17,2 mois au 31 décembre 2014).
16
(non audité)
b) Régime incitatif à base d’options sur parts
Le 23 août 2013, le conseil des fiduciaires de PIRET a attribué des options à certains
fiduciaires permettant l’achat d’un nombre total de 705 000 parts de catégorie A aux termes
du régime incitatif à base d’options sur parts de PIRET. Chaque option donne au porteur le
droit d’acquérir une part de catégorie A au prix d’exercice de 4,29 $ sur une période
maximale de 10 ans. L’acquisition des parts s’effectue par tranches égales sur les dix
prochaines années. Le tableau qui suit détaille les options sur parts attribuées et en
circulation au 30 septembre 2015 :
Nombre d’options
sur parts
Prix d’exercice
En circulation à l’ouverture de la période
Attribution
705 000
-
4,29 $
-
En circulation à la clôture de la période
705 000
4,29 $
Options exerçables à la clôture de la période
141 000
4,29 $
La juste valeur de l’attribution d’options sur parts a été estimée à la date de l’attribution au
moyen du modèle d’évaluation des options Black-Scholes. L’évaluation des options repose
sur les hypothèses suivantes :
30 septembre
2015
31 décembre
2014
7,40
1,25 %
7,00 %
64,65 %
Durée attendue de l’option (en années)
Taux d’intérêt sans risque
Taux de dividende
Volatilité prévue
8,14
1,25 %
7,03 %
67,56 %
Pour la période de neuf mois close 30 septembre 2015, une charge de rémunération fondée
sur des parts de 136 729 $ (194 542 $ pour la période de neuf mois close le 30 septembre
2014) a été incluse dans les charges générales et administratives à l’état du résultat net et du
résultat global et cette charge est liée au régime incitatif à base d’options sur parts.
8. Emprunts hypothécaires et emprunts bancaires
Les emprunts hypothécaires et les emprunts bancaires se composent de ce qui suit :
30 septembre
2015
Emprunts hypothécaires a)
Autres emprunts b), c)
Swaps de taux d’intérêt hypothécaires d)
Moins la partie courante
Partie non courante
17
31 décembre
2014
895 224 $
113 195
4 357
1 012 776
189 751
742 146 $
121 683
1 624
865 453
195 058
823 025 $
670 394 $
(non audité)
a) Emprunts hypothécaires
Les emprunts hypothécaires sont comptabilisés au coût amorti et portent intérêt au taux
effectif moyen pondéré de 4,17 % au 30 septembre 2015 (4,30 % au 31 décembre 2014).
Au 30 septembre 2015, des immeubles de placement d’une juste valeur de 1 963 840 032 $
(1 671 066 000 $ au 31 décembre 2014) avaient été donnés en garantie des emprunts
hypothécaires et des emprunts bancaires.
Au 30 septembre 2015, le montant net des emprunts hypothécaires se chiffrait à
895 223 850 $ (742 145 938 $ au 31 décembre 2014). Les emprunts hypothécaires étaient
contrebalancés par des coûts de transaction connexes liés aux emprunts hypothécaires non
amortis de 5 798 961 $ au 30 septembre 2015 (4 157 533 $ au 31 décembre 2014), qui sont
amortis sur la durée de chaque emprunt hypothécaire au moyen de la méthode du taux
d’intérêt effectif.
Les emprunts hypothécaires au 30 septembre 2015 comprenaient l’ajustement à la valeur de
marché de 1 560 864 $ (2 106 025 $ au 31 décembre 2014) sur neuf emprunts
hypothécaires, lequel est amorti sur la durée restante des emprunts hypothécaires selon la
méthode du taux d’intérêt effectif.
Les remboursements du principal prévus et les remboursements du principal à l’échéance,
au 30 septembre 2015, qui doivent être effectués sur les emprunts hypothécaires pour les
cinq prochains exercices et par la suite ainsi que les taux d’intérêt effectifs moyens pondérés
correspondants sont les suivants :
Période de neuf mois close le 30
septembre
Reste de 2015
2016
2017
2018
2019
Par la suite
Taux d’intérêt
effectif moyen
pondéré
Remboursements
du principal
prévus
Remboursements
du principal à
l’échéance
Total des
remboursements
4,35 %
3,82 %
3,97 %
4,40 %
3,98 %
4,23 %
6 316 $
24 757
22 965
20 260
17 860
47 185
11 143 $
61 757
78 674
79 880
86 692
441 973
17 459 $
86 514
101 639
100 140
104 552
489 158
4,17 %
139 343 $
760 119 $
899 462
Coûts de transaction liés aux emprunts hypothécaires non amortis
Ajustement non amorti lié à l’évaluation à la valeur de marché des emprunts
hypothécaires
(5 799)
1 561
895 224 $
b) Emprunts bancaires
i)
La fiducie a un emprunt bancaire d’exploitation remboursable à vue assorti d’une limite
d’emprunt de 750 000 $. L’emprunt bancaire est garanti par un immeuble de placement
et il porte intérêt au taux préférentiel bancaire majoré de 1,75 %. Au 30 septembre 2015,
aucun montant n’avait été prélevé sur l’emprunt bancaire (néant au 31 décembre 2014).
18
(non audité)
ii)
Le 8 septembre 2014, la fiducie a conclu une facilité de crédit-relais de 53 760 000 $
(48 000 000 $ US) garantie par un portefeuille de quatre immeubles. L’emprunt porte
intérêt à un taux correspondant au TIOL majoré de 1,9 % ou au taux de base américain
majoré de 1 % et il est arrivé à échéance le 7 septembre 2015. Au 30 septembre 2015,
l’encours de l’emprunt bancaire de néant (55 684 800 $ au 31 décembre 2014) était
contrebalancé par les coûts de transaction non amortis connexes de néant (380 261 $
au 31 décembre 2014).
iii) Le 10 décembre 2014, la fiducie a conclu une facilité de crédit d’exploitation renouvelable
de 90 000 000 $ garantie par un portefeuille de 19 immeubles. L’emprunt porte intérêt au
taux préférentiel du prêteur majoré de 0,75 % ou au taux des acceptations bancaires du
prêteur majoré de 1,75 % et vient à échéance le 9 décembre 2016. L’encours de
59 400 000 $ (29 900 000 $ au 31 décembre 2014) de l’emprunt bancaire a été
contrebalancé par les coûts de transaction non amortis connexes de 417 732 $
(709 901 $ au 31 décembre 2014). Du fait de la sortie de 3 immeubles au 30 septembre
2015, la facilité de crédit d’exploitation renouvelable a été réduite et ramenée à
80 000 000 $ et elle a été garantie par un portefeuille de 16 immeubles.
iv) Le 6 février 2015, la fiducie a obtenu un emprunt à la construction de 92 000 000 $ qui
est constitué d’une facilité de crédit de 87 000 000 $ (la « tranche A ») et d’une autre
facilité de crédit de 5 000 000 $ (la « tranche B »). L’emprunt à la construction porte
intérêt au taux préférentiel du prêteur majoré de 0,80 % ou au taux des acceptations
bancaires du prêteur majoré de 1,80 %. L’emprunt doit être remboursé le 6 février 2017.
Au 30 septembre 2015, l’encours de l’emprunt correspondait à 54 213 879 $ (néant au
31 décembre 2014).
c) Financement accordé par le vendeur
Le 5 août 2014, la fiducie a conclu avec le vendeur une entente de financement de
54 320 000 $ (48 500 000 $ US) garantie par un portefeuille de cinq immeubles en cours
d’aménagement. L’emprunt porte intérêt au taux de 4 % et peut être remboursé par
versements échelonnés à compter de la date de l’achèvement des travaux sur les immeubles
en cours d’aménagement. Au 30 septembre 2015, l’encours de l’emprunt s’élevait à
644 299 $ (482 802 $ US) [37 189 372 $ (32 057 040 $ US) au 31 décembre 2014] et était
garanti par deux immeubles de placement.
19
(non audité)
d) Swaps de taux d’intérêt hypothécaires
La fiducie a conclu avec une banque à charte canadienne des swaps de taux d’intérêt visant
cinq emprunts hypothécaires d’un montant notionnel de 97 025 000 $ afin d’atténuer l’effet de
la fluctuation des taux d’intérêt et de fixer les taux d’intérêt de la dette à long terme de la
fiducie à l’intérieur d’une fourchette de 3,29 % à 4,33 %. La fiducie prévoit conserver les
emprunts hypothécaires et les contrats de swap de taux d’intérêt jusqu’à leur échéance. Au
30 septembre 2015, le passif lié à la juste valeur des swaps de taux d’intérêt s’établissait à
4 356 825 $ (1 624 000 $ au 31 décembre 2014). La perte nette découlant de la variation de
la juste valeur de ces contrats dérivés se présente comme suit :
9.
closes les
30 septembre
2015
2014
Trimestres clos les
30 septembre
2015
2014
Perte nette sur les contrats dérivés
(2 733) $
(1 105) $
- $
- $
Parts privilégiées d’une filiale
Au cours de la période de neuf mois close le 30 septembre 2015, une filiale entièrement détenue
a émis 125 parts privilégiées au prix de 1 267 $ (1 000 $ US), chacune pour un produit brut de
158 325 $ (125 000 $ US). Après consolidation, les parts privilégiées de cette filiale entièrement
détenue sont présentées dans le passif de la fiducie.
Les parts privilégiées ne comportent pas de droit de vote. Leurs porteurs ont droit à des
dividendes versés par la filiale entièrement détenue, au taux annuel de 12,5 %, qui sont
payables le 30 juin et le 31 décembre de chaque année. Ces dividendes sur les parts
privilégiées ont priorité de rang sur les attributions ou distributions à effectuer sur toutes les
autres catégories et séries de parts de la filiale entièrement détenue. Toutefois, après avoir
touché ces dividendes sur les parts privilégiées, les porteurs de ces parts n’ont pas droit à une
quote-part du bénéfice de la filiale entièrement détenue.
La filiale entièrement détenue peut racheter les parts privilégiées à n’importe quel moment, à un
prix égal à 1 000 $ US la part, plus le cumul des distributions non payées et une prime de rachat
si la part privilégiée est rachetée avant le 1er janvier 2017. La prime de rachat correspond à
100 $ US par part privilégiée si le rachat a lieu le 31 décembre 2016 au plus tard. Les rachats
effectués après le 31 décembre 2016 ne comportent aucune prime de rachat.
En raison de leurs distributions fixes et de leur caractère privilégié, les parts privilégiées
répondent à la définition de passif. Par ailleurs, les fiduciaires ne s’attendent pas à racheter des
parts privilégiées dans la prochaine année. Par conséquent, les parts privilégiées sont classées
dans les passifs non courants.
20
(non audité)
10. Charges générales et administratives
Les charges générales et administratives se composent de ce qui suit :
closes les
30 septembre
2015
2014
Salaires, frais et avantages
Honoraires professionnels
Loyers et autres frais d’occupation
Coûts liés au fait d’être une entité ouverte
Autres
Moins : Montant attribué aux charges d’exploitation
recouvrables liées aux immeubles
Trimestres clos les
30 septembre
2015
2014
6 331 $
782
407
429
797
8 746
5 383 $
497
421
224
305
6 830
1 493 $
369
144
83
222
2 311
1 750 $
321
135
44
131
2 381
(3 287)
(3 070)
(1 058)
(1 041)
5 459 $
3 760 $
1 253 $
1 340 $
11. Produits financiers et charges financières
closes les
30 septembre
2015
2014
Produits financiers
Intérêts
Charges financières
Intérêts sur les emprunts hypothécaires
Charges d’intérêts sur les autres emprunts
Trimestres clos les
30 septembre
2015
2014
417 $
884 $
145 $
657 $
26 543 $
1 616
25 015 $
361
8 911 $
406
8 412 $
16
28 159 $
25 376 $
9 317 $
8 428 $
Au cours de la période de neuf mois close le 30 septembre 2015, les intérêts inscrits à l’actif au
titre des immeubles en cours d’aménagement s’élevaient à 906 408 $ (331 196 $ au
30 septembre 2014) et ont été calculés en fonction d’un taux d’intérêt moyen pondéré de 2,8 %
(3,9 % au 30 septembre 2014).
12. Juste valeur des instruments financiers
La juste valeur d’un instrument financier correspond au montant de la contrepartie dont
conviendraient des parties compétentes agissant en toute liberté dans des conditions de pleine
concurrence. Dans certaines circonstances, toutefois, la juste valeur peut être fondée sur
d’autres transactions courantes sur le marché qui peuvent être observées pour un instrument
identique, sans modification, ou sur une technique d’évaluation utilisant des données de marché
observables. Les justes valeurs des actifs et des passifs de la fiducie sont déterminées
comme suit :
a) Actifs et passifs courants
La valeur comptable de la trésorerie, de la trésorerie détenue en fiducie, des montants
à recevoir, du financement accordé par le vendeur, des créditeurs et charges à payer, des
dépôts au titre de la location et des emprunts bancaires se rapproche de leur juste valeur en
raison de la nature à court terme de ces éléments.
21
(non audité)
b) Fonds de réserve hypothécaire et emprunts hypothécaires
La juste valeur du fonds de réserve hypothécaire et des emprunts hypothécaires a été
calculée en fonction des flux de trésorerie futurs actualisés selon des taux d’actualisation qui
reflètent les conditions actuelles du marché pour des instruments comportant des modalités
semblables (niveau 2). Les taux d’actualisation sont soit fournis par les prêteurs,
soit observables sur le marché libre.
30 septembre 2015
Valeur
comptable
939 $
895 224
Emprunts hypothécaires
Juste
valeur
895 $
896 280
31 décembre 2014
Valeur
comptable
908 $
742 146
Juste
valeur
858 $
739 508
13. Gestion du capital
31 décembre 2014 pour obtenir une description de la politique de gestion du capital adoptée par
la fiducie.
Au 30 septembre 2015, le ratio d’endettement de la fiducie s’établissait à 49,1 % (48,5 % au
31 décembre 2014). Le ratio d’endettement de la fiducie s’entend du ratio de la dette de la
fiducie, à savoir toute obligation de la fiducie relative à des fonds empruntés, à l’exception des
comptes fournisseurs, des distributions aux porteurs de parts et des facilités de crédit
d’acquisition à court terme, par rapport à la valeur comptable brute des actifs de la fiducie.
La distribution mensuelle versée aux porteurs de parts de catégorie A a été de 0,026 $ par part
pour la période de neuf mois close le 30 septembre 2015 (0,026 $ pour l’exercice clos le
31 décembre 2014).
La fiducie a respecté toutes les restrictions en matière d’investissement et d’emprunt
conformément à la déclaration de fiducie au cours de la période de neuf mois close le
30 septembre 2015 et de l’exercice clos le 31 décembre 2014.
Sur une base individuelle, pour les immeubles de placement, la fiducie est tenue par certains de
ses créanciers de maintenir un ratio de couverture du service de la dette allant de 1,20 à 1,35,
calculé selon les résultats d’exploitation de l’immeuble visé par l’emprunt. Au 30 septembre 2015,
la fiducie respectait ces clauses restrictives.
22
(non audité)
Au 30 septembre 2015 et au 31 décembre 2014, la structure du capital était composée des
éléments suivants :
30 septembre
2015
Capital
Rémunération fondée sur des parts
Emprunts hypothécaires
Parts de catégorie A
Parts de catégorie B
Bénéfice cumulé
Cumul des autres éléments du résultat global
31 décembre
2014
2 610 $
895 224
816 112
1 116
111 430
33 219
17 949
1 923 $
742 146
821 598
1 116
53 929
8 065
-
1 877 660 $
1 628 777 $
Le capital total a augmenté de manière importante en raison principalement de l’entrée de
participations ne donnant pas le contrôle et du produit d’emprunts hypothécaires liés à de
nouvelles opérations de financement, facteurs qui ont été contrebalancés par le remboursement
de principal d’emprunts hypothécaires et les distributions aux porteurs de parts pour la période de
neuf mois close le 30 septembre 2015.
14. Gestion des risques
Dans le cours normal des activités, la fiducie est exposée à un certain nombre de risques qui
découlent de son utilisation d’instruments financiers. Ces risques et les mesures prises pour les
gérer se présentent comme suit :
a) Risque de crédit et dépendance économique
L’exposition de la fiducie au risque de crédit dépend principalement des caractéristiques
propres à chaque locataire.
La fiducie est exposée au risque de crédit dans l’éventualité d’un non-paiement du loyer par
ses locataires et des recouvrements qui leur incombent. Ce risque est atténué au moyen de
dépôts préalables et d’un processus de perception rapide. Au 30 septembre 2015, les
créances clients s’élevaient à 1 734 062 $ (872 856 $ au 31 décembre 2014), y compris un
montant en souffrance de 560 942 $ (546 917 $ au 31 décembre 2014).
Pour la période de neuf mois close le 30 septembre 2015, la fiducie a tiré environ 22 % de
ses produits (16,6 % au 31 décembre 2014) d’un locataire unique en Alberta, en Ontario, au
Québec et aux États-Unis.
Le fonds de réserve hypothécaire détenu par les prêteurs est recouvrable dès que certaines
conditions sont remplies, mais au plus tard à l’échéance des prêts hypothécaires. La fiducie
est d’avis qu’il n’y a aucun risque de crédit significatif lié au fonds de réserve hypothécaire.
23
(non audité)
b) Risque de taux d’intérêt
Le risque de taux d’intérêt découle de la possibilité que la valeur d’un instrument financier, ou
des flux de trésorerie connexes, varie en raison de la fluctuation des taux d’intérêt sur le
marché. La fiducie est exposée au risque de taux d’intérêt découlant des différentiels de taux
d’intérêt entre le taux du marché et les taux utilisés à l’égard de ces instruments financiers.
Les emprunts hypothécaires portent intérêt à taux fixe, à l’exception de cinq emprunts
hypothécaires portant intérêt à taux variable pour lesquels la fiducie a conclu des swaps de
taux d’intérêt afin de réduire son exposition au risque de taux d’intérêt [note 8 d)].
Par conséquent, la fiducie n’est pas exposée à un risque de taux d’intérêt important.
Les emprunts bancaires de la fiducie portent intérêt à un taux variable basé sur le taux
préférentiel du prêteur. Selon l’encours des emprunts bancaires au 30 septembre 2015, une
variation de 1,0 % du taux préférentiel du prêteur entraînerait une augmentation ou une
diminution des charges d’intérêts ou du bénéfice de la fiducie d’un montant de 1 131 957 $
(1 216 829 $ au 31 décembre 2014) annuellement.
c) Risque de liquidité
Les placements immobiliers ont tendance à être relativement illiquides, le degré de liquidité
variant généralement en fonction de la demande à l’égard de ce type de placement et de son
attrait perçu. Cette illiquidité peut tendre à entraver la capacité de PIRET de modifier
rapidement son portefeuille face à l’évolution de la conjoncture économique ou des
conditions de placement. Si PIRET devait liquider un placement immobilier, le produit qu’elle
en tirerait pourrait être nettement inférieur à la valeur comptable globale de l’immeuble en
question.
La fiducie surveille avec diligence les dates de remboursement de ses emprunts
hypothécaires et a l'intention de refinancer tous ses emprunts hypothécaires qui viennent à
échéance au cours des 12 prochains mois. Les dates d’échéance des emprunts
hypothécaires s’échelonnent de 2015 à 2032, comme l’indique le tableau de la note 8 a), la
durée résiduelle moyenne pondérée étant de 4,9 ans (4,7 ans au 31 décembre 2014).
d) Risque de change
La fiducie est exposée au risque lié aux fluctuations du cours de change qui peuvent avoir
une incidence sur sa situation financière, sur les bénéfices liés à la propriété des immeubles
situés aux États-Unis et sur les produits locatifs générés par ces immeubles. Afin d’atténuer
une partie de ce risque, la dette de la fiducie libellée en dollars américains agit à titre de
couverture naturelle.
24
(non audité)
15. Transactions avec des parties liées
PIRET est liée à Sunstone Realty Advisors (2005) Inc., à Sunstone Industrial Investments Inc. et
à Sunstone Industrial Advisors Inc. puisqu’elle partage certains dirigeants et administrateurs avec
ces sociétés.
a) PIRET est liée à une entreprise de courtage hypothécaire puisqu’elle partage un fiduciaire
avec cette entreprise. PIRET a payé des frais de courtage hypothécaire de néant pour la
période de neuf mois close le 30 septembre 2015. PIRET avait payé des frais de courtage
hypothécaire de 54 125 $ pour l’exercice clos le 31 décembre 2014 pour le nouveau
financement de deux immeubles de placement. De l’avis de la direction, les frais de courtage
hypothécaire sont conformes aux taux du marché actuels.
b) Le personnel clé a l’autorité et la responsabilité de la planification, de la direction et du
contrôle des activités de la fiducie, directement ou indirectement. Le personnel clé de la
fiducie comprend le chef de la direction, le chef des finances, les vice-présidents et les
fiduciaires. Les salaires, les primes, les honoraires des fiduciaires et les autres avantages et
incitatifs à court terme des membres du personnel sont comptabilisés lorsqu’ils sont gagnés
et se présentent comme suit :
closes les
30 septembre
2015
2014
Salaires, primes, honoraires des fiduciaires et
autres avantages et incitatifs du personnel à
court terme
Rémunération fondée sur des parts
Trimestres clos les
30 septembre
2015
2014
2 527 $
805
1 773 $
303
522 $
41
610 $
16
3 332 $
2 076 $
563 $
626 $
c) Le 17 décembre 2013, des prêts ont été consentis à certains membres du personnel de la
fiducie pour leur permettre d’acquérir des parts de catégorie A de la fiducie par l’intermédiaire
de la Bourse de Toronto. Les prêts ont pris effet le 17 décembre 2013 et viennent
à échéance le 31 décembre 2023.
En 2014, deux prêts additionnels ont été consentis à des membres du personnel et viennent
à échéance en 2024. Quatre prêts additionnels ont été consentis à des membres du
personnel en 2015 et viennent à échéance en 2025.
Les prêts portent intérêt mensuellement au taux d’emprunt annuel de la fiducie, ce qui
correspond, pour le moment, au taux préférentiel de la Banque Canadienne Impériale de
Commerce majoré de 1,0 %. Afin de garantir les obligations des membres du personnel, un
accord de nantissement des parts a été mis en place à l’égard des parts détenues.
Au 30 septembre 2015, l’encours des prêts s’élevait à 1 434 653 $ (1 604 712 $ au
31 décembre 2014).
25
(non audité)
16. Secteurs d’exploitation
La fiducie a cinq secteurs à présenter, soit la Colombie-Britannique (C.-B.), l’Alberta (Alb.),
l’Ontario (Ont.), les États-Unis d’Amérique (É.-U.) et le secteur Autre. Pour chaque emplacement
géographique, le chef de la direction analyse les résultats en fonction du bénéfice lié à
l’exploitation des immeubles par emplacement géographique, comme il est présenté ci-dessous.
État du résultat net et du résultat global
Période de neuf mois close le 30 septembre 2015
Produits
Charges d’exploitation recouvrables liées aux
immeubles
Assurances
Frais de gestion
Impôt foncier
Perte sur la sortie d’immeubles
Ajustement de la juste valeur des immeubles de
placement
Ajustements de la juste valeur des instruments financiers
Ajustements de la juste valeur des immeubles de
placement en raison de l’application de l’IFRIC 21
Profit de change
C.-B.
20 380 $
Alb.
Ont.
27 454 $ 44 973 $
É.-U.
Autre
24 050 $ 10 113 $
Siège
social
Total
493 $
127 463 $
219
419
1 774
3 445
5 857
81
739
1 359
3 954
6 133
232
2 027
4 047
9 606
15 912
28
169
3 309
3 564
7 070
38
243
790
2 172
3 243
-
598
3 597
11 279
22 741
38 215
14 523
21 321
29 061
16 980
6 870
493
89 248
-
-
184
-
-
(5 459)
-
4 873
(2 323)
1 236
-
20 471
(410)
34 749
-
2 616
-
2 550
1 236
20 245
785
35 534
2 616
172
(5 287)
785
172
56 894
17 073
22 557
49 306
52 514
9 486
(4 794)
146 142
Produits financiers
(5 417)
(5 417)
(7 145)
(7 145)
(9 284)
(9 284)
(3 210)
(3 210)
(1 434)
(1 434)
417
(1 669)
(1 252)
417
(28 159)
(27 742)
Bénéfice net avant l’impôt sur le résultat
Impôt sur le résultat
11 656
-
15 412
-
40 022
-
49 304
(14 920)
8 052
-
(6 046)
-
118 400
(14 920)
Bénéfice net
11 656
15 412
40 022
34 384
8 052
(6 046)
103 480
-
-
-
25 809
-
11 656 $
Attribuable aux participations ne donnant pas le
contrôle
15 412 $ 40 022 $
-
-
-
Alb.
Ont.
60 193 $
1 236 $
8 052 $
-
(5 459)
184
(6 046)$
-
-
Autre
Siège
social
63 945
(2 733)
25 809
129 289 $
1 236 $
Autres informations tirées de l’état de la situation financière
30 septembre 2015
C.-B.
É.-U.
314 519 $ 429 398 $ 757 610 $ 397 062 $ 117 803 $
Total des actifs
316 630
437 761
780 501
400 151
119 915
Total
- $ 2 016 392 $
6 928
2 061 886
Emprunts hypothécaires et autres emprunts
159 832
235 330
352 818
168 717
33 005
63 074
1 012 776
Total des passifs
162 402
241 332
382 239
173 062
34 484
88 540
1 082 059
26
(non audité)
État du résultat net et du résultat global
Période de neuf mois close le 30 septembre 2014
Produits
Charges d’exploitation recouvrables liées aux
immeubles
Assurances
Frais de gestion
Impôt foncier
C.–B.
20 020 $
Alb.
Ont.
25 377 $ 48 014 $
Siège
social
É.-U.
Autre
Total
1 866 $
7 668 $
- $
102 945 $
204
395
1 310
3 271
5 180
75
605
1 310
3 497
5 487
234
1 950
3 472
10 272
15 928
3
534
195
732
40
192
577
1 670
2 479
-
556
3 142
7 203
18 905
29 806
14 840
19 890
32 086
1 134
5 189
-
73 139
-
-
264
-
-
(3 760)
-
(3 760)
264
5 250
5 250
1 102
1 102
7 076
7 340
(822)
(822)
1 088
1 088
2 575
(1 185)
13 694
2 575
12 773
20 090
20 992
39 426
312
6 277
(1 185)
85 912
Produits financiers
(5 465)
(5 465)
(6 919)
(6 919)
(10 717)
(10 717)
(176)
(176)
(1 644)
(1 644)
Bénéfice net
14 625 $
-
14 073 $ 28 709 $
-
136 $
-
4 633 $
-
(756)$
3 212
61 420 $
3 212
Bénéfice net et résultat global
14 625 $
14 073
28 709
136
4 633
2 456
64 632
Ont.
É.-U.
Autre
Siège
social
Total
Profit sur la sortie d’immeubles de placement
Ajustement de la juste valeur des immeubles
de placement
Profit de change
884
(455)
429
884
(25 376)
(24 492)
Autres informations tirées de l’état de la situation financière
31 décembre 2014
C.–B.
Alb.
Total des actifs
310 671 $ 410 573 $ 676 490 $ 236 768 $ 110 374 $
- $ 1 744 876 $
313 863
413 686 693 681 236 768 112 617
12 840
1 783 455
Emprunts hypothécaires et emprunts bancaires
Total des passifs
164 990
166 964
224 172
229 653
317 063
331 103
92 874
94 882
37 538
38 725
28 816
37 420
865 453
898 747
17. Contrats de location
PIRET a conclu des contrats de location à l’égard des immeubles de son portefeuille. De façon
générale, les contrats de location des immeubles commerciaux ont une durée de 3 ans à 25 ans
et comportent des options de renouvellement assorties de tarifs de location qui sont fonction des
conditions du marché en vigueur. Au 30 septembre 2015, 74 % de la superficie locative brute de
la fiducie visait des immeubles loués à des locataires uniques (71 % au 31 décembre 2014).
Le tableau qui suit présente les produits locatifs minimaux futurs à recevoir au titre de contrats de
location simple non résiliables.
30 septembre
2015
Moins de un an
De 2 à 5 ans
Plus de 5 ans
27
31 décembre
2014
115 094 $
339 891
590 378
117 035 $
382 067
423 370
1 045 363 $
922 472 $
(non audité)
18. Impôt sur le résultat
La charge d’impôt sur le résultat des filiales canadiennes et américaines de PIRET constituées
en sociétés comprend l’impôt exigible et l’impôt différé. L’impôt exigible et l’impôt différé sont
comptabilisés dans le bénéfice (la perte), sauf s’ils se rapportent à un regroupement d’entreprises
ou à des éléments comptabilisés directement dans les capitaux propres ou dans les autres
éléments du résultat global. L’impôt différé est évalué selon les taux d’impôt qui devront être
appliqués aux différences temporaires lorsque celles-ci s’inverseront, en fonction des lois
adoptées ou quasi adoptées à la date de clôture.
La direction s’attend à ce que sa filiale américaine (la « filiale américaine ») fasse un choix et s’y
tienne à titre de fiducie de placement immobilier (la « FPI américaine ») en vertu du Code et
exerce ses activités de façon à continuer de se qualifier en tant que FPI américaine à l’avenir.
Toutefois, son admissibilité réelle à ce titre sera fonction du respect de diverses conditions
imposées par le Code, par l’entremise des résultats d’exploitation annuels et trimestriels réels. En
cas de défaut de la filiale américaine d’être admissible à titre de FPI américaine au cours d’un
exercice imposable donné, celle-ci sera assujettie aux impôts sur le résultat fédéral et étatiques
des États-Unis aux taux d’imposition courants des sociétés américaines, notamment à tout autre
impôt minimal applicable. De plus, la filiale américaine peut ne pas être en mesure de demeurer
admissible à titre de FPI américaine pour les quatre années d’imposition subséquentes. Même si
la filiale américaine est admissible à titre de FPI américaine aux fins de l’impôt, son bénéfice et
ses immeubles peuvent être assujettis à certains impôts étatiques et locaux des États-Unis, et la
FPI américaine peut être assujettie à l’impôt sur le revenu fédéral des États-Unis et à la taxe
d’accise à l’égard de son bénéfice imposable non distribué ou de certains types de produits dans
des circonstances données.
La direction est d’avis que la filiale américaine a satisfait à toutes les exigences pour être
reconnue à titre de FPI américaine et, par conséquent, en règle générale, le bénéfice imposable
de la filiale américaine ne sera pas assujetti à l’impôt sur le résultat fédéral des États-Unis dans
la mesure où ce bénéfice est distribué aux actionnaires annuellement sous forme de dividendes.
Ces dividendes versés par la filiale américaine à ses actionnaires sont assujettis aux États-Unis à
une retenue d’impôt de 30 % et donnent lieu à une charge d’impôt sur le résultat exigible
de 1 193 522 $.
Impôt différé
L’impôt différé de PIRET est comptabilisé pour tenir compte des différences temporaires entre la
valeur comptable des actifs et des passifs aux fins de la présentation de l’information financière
et leur valeur fiscale. L’impôt différé est évalué selon les taux d’impôt qui devront être appliqués
aux différences temporaires lorsque celles-ci s’inverseront, en fonction des lois adoptées ou
quasi adoptées à la date de clôture. Au 30 septembre 2015, un passif d’impôt différé de
14 856 646 $ avait été comptabilisé et avait trait essentiellement à la juste valeur plus élevée des
immeubles de placement situés aux États-Unis. Un actif d’impôt différé est comptabilisé pour
tenir compte des pertes fiscales, des crédits fiscaux et des différences temporaires déductibles
inutilisés s’il est probable que des bénéfices imposables futurs seront réalisés auxquels ces
éléments pourront être imputés. Les actifs d’impôt différé sont passés en revue chaque date de
clôture s’il n’est plus probable que l’avantage fiscal connexe sera réalisé.
28
(non audité)
19. Informations supplémentaires sur les flux de trésorerie
closes les 30 septembre
2015
2014
Variation des éléments hors trésorerie du fonds de roulement
Augmentation des montants à recevoir et charges payées d’avance
Augmentation des dépôts au titre de la location
Augmentation des créditeurs et charges à payer
29
(7 444) $
(3 381) $
31
804
23 008
9 697
15 595 $
7 120 $

États financiers intermédiaires résumés T3 2015

Transcription

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