TAUX HYPOTHÉCAIRES AU PLUS BAS: FAut-IL
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TAUX HYPOTHÉCAIRES AU PLUS BAS: FAut-IL
immobilier // DoSSier immobilier // DoSSier DoSSier TAUX HYPOTHÉCAIRES taux hYpothécaireS au pluS BaS: FAut-IL INvEStIR? Aurélia Brégnac A lors que les taux d’intérêts des prêts hypothécaires défient depuis plusieurs mois les lois de la gravité, le moment semble a priori plus qu’opportun pour investir dans la pierre, devenue valeur refuge. Dans le même temps, le marché de l’immobilier, avec un accès à la propriété qui coûte en moyenne un tiers de plus qu’il y a dix ans, revêt un attrait modéré, auquel vient s’ajouter le risque d’une remontée brutale des taux d’intérêts, surtout lorsqu’on a emprunté à taux variable. Dans ces conditions, la situation est-elle aussi propice à l’investissement qu’elle en a l’air? Et si oui, à quel type de crédit hypothécaire recourir? Rencontre avec deux experts bancaires qui dressent pour nous l’état des lieux en matière d’hypothèque et nous délivrent leurs conseils pour mieux investir. 98 // 99 market.ch - avril 2012 market.ch - avril 2012 98 // 99 immobilier // DoSSier immobilier // DoSSier DoSSier TAUX HYPOTHÉCAIRES MANUEL PRADO, geStionnaire proDuitS prÊtS hYpothécaireS, BanQue cantonale vauDoiSe STEFAN RÜESCH, Directeur Bancaire et expert Du Secteur Bancaire cheZ compariS.ch Depuis quelques années, les taux hypothécaires observent un important fléchissement et rendent de ce fait la période favorable à l’investissement immobilier. Quelles en sont, selon vous, les causes et les répercussions? La baisse des taux hypothécaires est une conséquence de la baisse générale observée au niveau des taux d’intérêt. Par exemple, le rendement des obligations à dix ans de la Confédération s’inscrit à moins de 0,85% au cours des deux premiers mois de l’année, alors qu’il était encore d’environ 3% à fin 2008. Cela a eu une influence positive sur la popularité de la propriété de son logement. Les taux hypothécaires affichent, depuis quelques mois, des valeurs historiquement basses. Comment cela influet-il sur la demande en prêts hypothécaires? Les taux actuels rendent évidemment la contraction d’une hypothèque alléchante. Bon nombre de locataires souhaitent saisir leur chance de pouvoir acquérir un bien immobilier à des conditions particulièrement avantageuses pour eux. Toutefois, ils doivent faire face aux prix exorbitants de l’immobilier, qui ont connu une forte hausse dans les centres-villes ces dernières années. L’année passée, le marché des hypothèques a augmenté de 5,2 %, tous modèles confondus. C’est ce qu’ont révélé les chiffres de la Banque nationale suisse, la BNS. Ces résultats restent à peu près équivalents à ceux observés sur les années précédentes. À l’heure où l’attention des investisseurs se porte de plus en plus sur l’économie énergétique dans l’acquisition d’un bien immobilier, votre établissement a mis en place un «Prêt Hypothécaire Vert». Pouvez-vous nous en dire plus? Quelles en sont les conditions? Le Prêt Hypothécaire Vert est destiné aux propriétaires d’une habitation individuelle certifiée Minergie® ou souhaitant le devenir. Le logement concerné doit répondre à des normes garantissant une baisse de consommation d’énergie, par l’installation d’une meilleure isolation thermique notamment. En optant pour cette solution, le client peut bénéficier d’un bonus de 0,25% sur l’ensemble du prêt hypothécaire et les coûts liés à la certification Minergie® sont offerts, jusqu’à hauteur de CHF 2000 maximum. Quelles seraient les conséquences sur le marché immobilier d’une éventuelle remontée des taux d’intérêt? L’impact serait limité, dans la mesure où une majorité des financements hypothécaires sont maintenant à taux fixe, en particulier chez les propriétaires individuels. Cela signifie que ceux-ci auraient plusieurs années pour adapter si nécessaire leur budget à une hausse des coûts de financement, qui ne surviendrait que lors du renouvellement du contrat. Enfin, quels conseils donneriez-vous aux personnes voulant actuellement contracter un prêt immobilier? Le niveau actuel des taux et la prévision de son évolution sont propices à la fixation des taux fixes de longues durées (5 à 10 ans). Cela permet d’assurer des taux bas sur plusieurs années, de connaître la future charge d’intérêts et de maîtriser ainsi son budget. Une combinaison de taux longs (5 à 10 ans) et de taux courts/ moyens (3, 6 mois ou 2 à 4 ans) est également une bonne alternative pour répartir les risques lors de l’échéance des taux. Cela a pour avantage de lisser les taux dans le temps et de faire face à d’éventuelles hausses de ces taux au moment du renouvellement. Naturellement, cela dépend du client, de ses objectifs privés et professionnels à moyen et long termes. n 100 // 101 market.ch - avril 2012 Quelles évolutions entre hypothèques à taux variable et à taux fixe? En quoi l’une est-elle actuellement plus favorable que l’autre ? L’hypothèque à taux variable offre une marge de manœuvre plus grande. Elle peut être résiliée à tout moment, à condition de respecter le délai de préavis. C’est aussi la raison pour laquelle elle est généralement assortie d’un taux d’intérêt plus élevé que ses homologues à taux fixe. Le grand avantage que présente cette dernière est que le taux peut être fixé sur une durée bien précise. Dans la conjoncture actuelle, où les taux s’avèrent particulièrement bas, c’est une aubaine. Au vu de nos chiffres, nous constatons que les clients ÉVOLUTION DES TAUX HYPOTHÉCAIRES 6,0% 5,0% 4,0% 1,0% Janvier 2006 Source: comparis.ch En 2008, les taux hypothécaires se sont mis à chuter de manière considérable et soudaine. Alors que les hypothèques à taux fixe ont baissé TAUX FIXE / 1 AN jusqu’à 3 points, celles à taux variable ont, elles, TAUX FIXE / 5 ANS TAUX FIXE / 10 ANS quasiment stagné. En raison des faibles taux TAUX VARIABLE d’intérêt, les hypothèques Libor ont, quant à elles, continué d’asseoir leur popularité au cours du dernier trimestre 2011. La baisse de l’ensemble des taux amorcée en 2008 n’a, depuis lors, cessé de chuter de trimestre en trimestre, hormis une légère hausse au premier trimestre 2011. Aujourd’hui, les taux apparaissent plus attrayants que jamais. Tels sont les résultats indiqués par le Baromètre des Janvier 2012 Hypothèques, publié par Comparis.ch. market.ch - avril 2012 100 // 101 immobilier // DoSSier Selon les données de votre institut comparis.ch, cette baisse des taux a distinctement fait augmenter les demandes de prêts hypothécaires Libor. Comment s’explique l’attrait pour ce modèle ? Le modèle Libor se base sur un taux d’intérêt par lequel les banques se procurent de l’argent sur le marché des capitaux. Libor est l’abréviation de London Interbank offered rate. Le prêt hypothécaire Libor se caractérise par son taux d’intérêt adapté tous les trois ou six mois. La durée est fixée à l’avance, en règle générale sur trois ans. Ce modèle se révèle particulièrement avantageux quand les taux sur le marché se retrouvent à un niveau bas. Partant, on a pu constater une ruée vers ce type d’hypothèques. Elles recèlent néanmoins un certain risque: au cas où les taux viennent à subir une forte augmentation en peu de temps, la charge d’intérêts que le client doit alors supporter peut également fortement augmenter. une prochaine remontée des taux semble inéluctable. Selon vous, quand se produira-t-elle et quels en seront les effets ? Pour l’instant, une hausse des taux n’est pas en vue mais il existe toutefois des facteurs de risques (crise de l’euro, économie mondiale) dans l’économie globale, et ils seraient susceptibles d’influencer la situation en Suisse. À long ou moyen terme, on peut donc sans doute compter sur une hausse. Les répercussions dépendent largement de la vitesse à laquelle la hausse se fait. Plus l’augmentation est rapide et brusque, plus le contrecoup est conséquent pour les banques et les clients. n DeBonneville-Orlandini se tournent plus facilement vers des périodes très longues depuis 2010 (de 8 à 10 ans). ©Jerome Prebois/Kipa/Corbis DoSSier TAUX HYPOTHÉCAIRES EDDY MITCHELL 102 // 103 market.ch - marS 2012 LA LÉGENDE