Marché immobilier - Syndicat Mixte du Léon

L’OBSERVATOIRE
LE MARCHE IMMOBILIER
Mai 2007
Le dynamisme du marché immobilier
La forte attractivité résidentielle, dont bénéficie le Léon, explique le dynamisme du marché
immobilier. Le secteur attire aussi bien les seniors, à la recherche d’une retraite paisible, que
les jeunes ménages, désireux de devenir propriétaire. Toutefois, n’ayant pas le même budget,
les premiers auront tendance à se diriger vers le littoral et les seconds vers des communes rurales.
Données de cadrage
SYNDICAT MIXTE DU LÉON (SCOT/PLH)
L’acquisition en ancien reste la préférence des accédants à la propriété, notamment en raison
de prix globalement moins élevés. La part de la construction neuve a, néanmoins, été prédominante en 2004 et 2005.
Part de l’acquisition en ancien dans les projets d’accession sur le Léon
100%
39%
80%
65%
56%
58%
44%
42%
2002
2003
48%
68%
60%
40%
61%
20%
35%
52%
32%
0%
2001
Construction neuve
2004
2005
2006
Acquisition en ancien
Source : Projets d’accession étudiés par l’ADIL 29
Détail des sources utilisées :
Les prix du marché de l’ancien sont étudiés à partir des offres parues dans la presse locale.
Toutefois, les chiffres énoncés sont des prix de mise en vente, et peuvent être revus à la baisse
après négociations entre le vendeur et l’acheteur. Ainsi, l’analyse des déclarations d’intention
d’aliéner vient compléter ces chiffres. Les études, réalisées par l’ADIL, apportent une information complémentaire sur le financement de l’accession à la propriété.
Sommaire :
• Un marché immobilier en plein essor
• Vers une exclusion des ménages locaux ?
• « Données de cadrage » est une publication du Syndicat mixte du Léon (SCOT/
PLH) éditée dans le cadre de la diffusion
des données de l’observatoire du logement
et du marché immobilier.
- L’offre de logements
- Etude des déclarations d’intention
d’aliéner
• Le coût de l’accession à la propriété
• Les statistiques et analyses complémentaires peuvent être consultées au syndicat
mixte , mairie , 29430 PLOUESCAT.
Tél: 02.98.61.91.51
Un marché immobilier en plein essor
Le nombre de logements proposés
à la vente a fortement augmenté
depuis 2001. Il a atteint son plus
haut niveau en 2005, et amorce
depuis une légère baisse. Néanmoins, entre 2001 et 2006, les mises
en vente ont augmenté de 95 %
sur le Léon. Le plus fort accroissement a été enregistré sur le Pays
Léonard : 201 %, c’est-à-dire trois
fois plus de logements proposés à la
vente.
Evolution du nombre de logements proposés à la vente
500
430
400
366
340
295
313
208
200
194
199
153
188
174
178
100
130
98
0
2001
2002
2003
Baie du Kernic
6%
2004
Pays Léonard
2005
2006
Pays de Landivisiau
Source : Presse locale
Répartition individuel / collectif (2006)
Sur le Léon, 90 % des logements sont des maisons individuelles, ce constat se vérifie également sur le marché de l’immobilier où le collectif ne
représente qu’une faible part. En 2006, 836 maisons individuelles ont
été proposées à la vente pour seulement 58 appartements, soit 6 % des
logements.
94%
Maison individuelle
337
346
335
300
425
Appartement
Source : Presse locale
Vers une exclusion des ménages locaux ?
Les premiers touchés par l’accroissement des coûts de l’immobilier sont les ménages à revenus modestes, qui ont de plus en
plus de difficultés pour se loger. L’arrivée de ménages à haut niveau de vie sur le littoral et le nombre croissant de résidences secondaires contribuent à l’exclusion des familles de certaines parties du territoire. Ces ménages à revenus moyens sont
contraints de se diriger vers des communes aux prix plus abordables. La hausse des prix rend difficilement possible la mixité sociale et générationnelle sur le Léon.
o
L’offre de vente
- Les logements individuels
En 2006, près de la moitié (48 %) des logements
individuels mis en vente se situaient sur le Pays
de Landivisiau. 32 % concernaient le Pays Léonard et 20 % la Baie du Kernic.
Les logements proposés à la vente se situent essentiellement sur Cléder et Plouescat pour la
Baie du Kernic, Roscoff et St Pol de Léon pour le
Pays Léonard et Landivisiau.
Les logements individuels mis en vente sont le
plus souvent des T5 (34 % sur le Léon en 2006) et
des T4 (30 %).
Page 2
Evolution du nombre de maisons proposées à la vente
500
406
400
311
401
306
265
300
200
129
171
176
170
100
0
2004
Baie du Kernic
2005
Pays Léonard
2006
Pays de Landivisiau
Source : Presse locale
DONNÉES DE CADRAGE
Prix moyen d’un logement individuel T5
2004
2005
Baie du Kernic
168 093 € 195 197 € 201 090 €
19,6 %
Pays Léonard
176 750 € 228 815 € 224 404 €
27,0 %
176 468 €
32,4 %
159 378 € 194 682 € 200 654 €
25,9 %
Pays de Landivisiau 133 293 €
Léon
160 035
Evolution du nombre d’appartements proposés à la vente
- Les logements collectifs
Peu d’appartements sont mis en
vente sur le Léon. Les communes
concernées par le logement collectif
sont Roscoff, St Pol de Léon et Landivisiau.
Les appartements T2 représentent
la majorité des mises en vente. Depuis 2004, ces logements ont connu
des hausses de prix, en moyenne
74 % sur le Léon.
Le coût des logements a augmenté ces dernières années, notamment sur le Pays de
Landivisiau (32,4 %), néanmoins, l’acquisition d’un logement individuel sur cette
communauté de communes reste moins
coûteuse. On constate que le Pays Léonard
présente pour les trois années étudiées les
prix les plus élevés.
Evolution
2004/2006
2006
45
40
30
23
Source : Presse locale
26
30
24
24
15
4
2
1
0
2004
2005
Baie du Kernic
2006
Pays Léonard
Pays de Landivisiau
Source : Presse locale
Prix de vente moyen d’un appartement T2
2004
2005
2006
Evolution
2004/2006
Baie du Kernic
42 000 €
-
92 237 €
119,6 %
Pays Léonard
66 836 €
86 704 €
104 627 €
56,5 %
Pays de Landivisiau
47 228 €
63 646 €
77 266 €
63,6 %
Léon
55 725 €
79 018 €
96 677 €
73,5 %
Etude des déclarations d’intention d’aliéner
L ’ O B SE R V A T O I R E
160 000 €
-
121 367 €
116 083 €
144 432 €
126 234 €
115 264 €
90 216 €
129 715 €
40 000 €
145 633 €
80 000 €
93 313 €
120 000 €
75 928 €
Acheter un logement sur le Léon coûte en
moyenne 30 % plus cher qu’en 2006.
Comme on a pu l’observer précédemment,
la hausse a été plus forte pour le Pays de
Landivisiau (53 %). Sur la même période, le
prix moyen augmentait de 23 % sur la Baie
du Kernic et de 28 % sur le Pays Léonard.
Part de l’acquisition en ancien sur le marché de l’immobilier
113 002 €
Dix communes du Léon disposent d’un droit
de préemption urbain. Ainsi, dans les périmètres où existe ce droit, tout propriétaire
souhaitant vendre un bien immobilier est
tenu d’effectuer une déclaration d’intention
d’aliéner (DIA).
102 524 €
o
En moyenne, le coût d’acquisition d’un
appartement sur le Léon est passé de
55 725 € en 2004 à 96 677 € en 2006, soit
une hausse de 73,5 %. La Baie du Kernic a
subi la plus forte hausse, toutefois, très peu
de logements collectifs sont mis en vente
sur cette communauté de communes.
€
2004
Baie du Kernic
2005
Pays Léonard
2006
Pays de Landivisiau
Léon
Source : Presse locale
Page 3
Origine des acquéreurs (2005/2006)
Guiclan
2% 11%
Communes
5 du PLH2
1
93
8%
36%
2
56
16%
15%
21%
5
72
38%
28%
Source : Communes
munes du PLH
22%
Plouescat
Même commune
27%
me
commune
22%
Finistère
Landivisiau Plouénan
Finistère
13%
21%
1
14%
2
22%
France10
Etranger
25%
8
Non renseigné
20%
L’origine des acquéreurs varie selon les communes.
Sur le Léon, les acheteurs locaux (même commune
et communes du PLH) représentaient 43 %.
Les communes littorales attirent davantage les acquéreurs finistériens et français. La part des acheteurs étrangers (2 %) a tendance à diminuer par
rapport à la période 2003/2004 (4 %).
Le coût de l’accession à la propriété
Coût d’une acquisition en ancien et équivalence en terme de revenus
150 000 €
63,22
54,46
206,21
214,76
102 646 €
128 802 €
2003
2004
2005
2006
225,37
246,53
262,5
300
250
200
15 539 €
16 757 €
18 520 €
20 774 €
16 389 €
17 423 €
0€
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Apport personnel
Durée moyenne du prêt principal
Source : ADIL 29
Prochain numéro :
Caractéristiques et évolutions
de la population
Page 4
20
0
Equivalence en terme de revenus (en mois)
150
5 000 €
40
Coût d'une acquisition en ancien
15 000 €
10 000 €
80
60
2002
25 000 €
200,1
59,03
2001
0€
Apport personnel et durée moyenne du prêt principal (en mois)
20 000 €
53,09
100 927 €
Pour faire face à cette inflation, une augmentation de l’apport personnel a été nécessaire, même s’il fluctue selon les années.
Parallèlement à cela, on constate un allongement de la durée du prêt principal de 62
mois, soit plus de 5 ans, entre 2001 et 2006.
50 000 €
54,66
46,33
103 816 €
100 000 €
83 218 €
Le coût de l’acquisition représente désormais plus de 63 mois de revenus.
69 863 €
Le coût d’acquisition d’un logement en ancien a augmenté en moyenne de 84 % en 6
ans, passant ainsi de 69 863 € en 2001 à
128 802 € en 2006.
100
50
0
Les augmentations, ayant touché
l’ensemble des indicateurs, ont l’avantage d’accroître la faisabilité des
projets (81 % en 2006, contre 70 % en
2001).
Malgré une hausse globale des revenus des ménages (1 763 € mensuels en
2001, 2 038 € en 2006), le nombre de
ménages pouvant prétendre au prêt
à taux zéro à augmenter. En 2006,
83 % des ménages venus consulter
l’ADIL étaient susceptibles de bénéficier de ce prêt (75 % sur le Finistère),
contre seulement 71 % l’année précédente.
Dans un contexte de précarisation du marché de l’emploi et
d’augmentation des distances domicile/travail, l’allongement de la
durée des crédits renvoie à la question de la solvabilité des ménages qui risque, sur le long terme, de se poser.
DONNÉES DE CADRAGE