Construction neuve - Syndicat Mixte du Léon
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Construction neuve - Syndicat Mixte du Léon
L’OBSERVATOIRE LA CONSTRUCTION NEUVE Avril 2007 Le boom de la construction neuve Le niveau de la construction neuve a fortement augmenté ces dernières années. En 2005, le Léon enregistrait deux fois plus de logements autorisés qu’en 2000, passant ainsi de 406 autorisations en 2000 à 818 en 2005. Cette explosion de la construction neuve est à mettre en lien avec l’accroissement démographique particulièrement important sur certaines communes. Evolution du nombre de logements autorisés (2005) 400 352 305 300 300 Données de cadrage SYNDICAT MIXTE DU LÉON (SCOTPLH)/ 200 174 183 167 236 159 177 171 131 122 61 70 75 2000 2001 2002 100 166 115 116 2003 2004 0 Baie du Kernic Pays Léonard 2005 Pays de Landivisiau Source : DRE - Sitadel Qui construit sur le Léon ? Une enquête réalisée en 2006 a permis de mettre en évidence les facteurs explicatifs de la hausse du niveau de la construction neuve. On peut tout d’abord évoquer le phénomène d’étalement urbain que vit actuellement le Pays de Landivisiau. Les ménages brestois sont de plus en plus réticents à payer un loyer qu’ils jugent trop élevé. Le désir de vivre à la campagne, d’avoir un jardin et surtout de devenir propriétaire les incitent à s’éloigner de l’agglomération brestoise pour accéder à la propriété. La proximité de la RN12 et les prix de l’immobilier et du foncier plus abordables sont des facteurs explicatifs de l’accroissement de la construction neuve sur le Pays de Landivisiau. L’arrivée de retraités sur le littoral constitue un deuxième élément de réponse. Beaucoup d’actifs en fin de carrière, vivant dans la Région Parisienne, souhaitent « revenir au pays ». Certains préfèrent acheter un bien, d’autres le faire construire. Dans un premier temps, il s’agit généralement d’une résidence secondaire, devenant principale au moment de la retraite. Sommaire : • La part du collectif • Une forte implantation de résidences secondaires sur le littoral • Une part importante de « logement-investissement » • L’explosion des lotissements communaux • Le coût de la construction neuve • La construction des logements sociaux • Les enjeux du développement de l’urbanisation • « Données de cadrage » est une publication du Syndicat mixte du Léon (SCOT/PLH) éditée dans le cadre de la diffusion des données de l’observatoire du logement et du marché immobilier. • Les statistiques et analyses complémentaires peuvent être consultées au syndicat mixte , mairie , 29430 PLOUESCAT. Tél: 02.98.61.91.51 La part du collectif Le logement individuel domine largement sur le Léon. Sur la période 2000-2005, l’individuel représentait 80 % des logements autorisés. Le collectif est néanmoins présent sur les pôles urbains que sont Landivisiau, St Pol de Léon et Roscoff. Répartition individuel / collectif des logements autorisés (2000-2005) 100% 9,0% 13,5% 19,6% 86,5% 80,4% Pays de Landivisiau Léon 31,7% 80% 60% 91,0% 40% 68,3% 20% Sur cette même période, 64 % des logements autorisés à Roscoff étaient en collectif, 35 % à Landivisiau et 31 % à St Pol de Léon . 0% Baie du Kernic Pays Léonard Individuel Collectif Source : DRE - Sitadel Une forte implantation de résidences secondaires sur le littoral Sur l’ensemble du Léon, les résidences secondaires représentaient, en 2005, 11 % des logements autorisés. Toutefois, sur la Baie du Kernic et le Pays Léonard, elles atteignent respectivement 25 % et 15 %. Sur certaines communes, les résidences secondaires représentent une part prédominante des constructions neuves comme sur Santec (59 % des logements autorisés) ou encore Cléder (43 %), un phénomène qui peut paraître préoccupant à long terme. Baie du Kernic Pays Léonard Destination des logements autorisés (2005) 15% 25% 75% Résidences principales Résidences secondaires 85% Une part importante de « logement-investissement » La majorité des logements sont destinés à une occupation personnelle, néanmoins la part de l’investissement représentait 43 % de la construction neuve en 2005. En effet, 26 % des logements autorisés avaient pour vocation la vente et 17 % la location. Les logements destinés à la vente constituaient l’essentiel de la construction neuve sur deux communes : Landivisiau (71 % des logements autorisés) et Roscoff (64 %). Quant aux logements destinés à la location, leur part était particulièrement importante certaines communes, notamment Lanhouarneau (44 %), Plouescat (35 %), Guiclan (33 %), Plouvorn (31 %), Roscoff (16 %) Page 2 Vocation des logements autorisés (2005) 26% 57% 17% Vente Location Occupation personnelle Source : DRE - Sitadel DONNÉES DE CADRAGE L’explosion des lotissements communaux De nombreux lotissements communaux ont été commercialisés depuis 2000, au total 954 sur l’ensemble du Léon. Le Pays de Landivisiau a proposé 76 % des lots du Léon, pourtant la part de la construction neuve privée sur cette communauté de communes est loin d’être aussi élevée (43 % en 2005). Nb de lots proposés entre 2000 et 2007 Nb annuel moyen de lots proposés Baie du Kernic 76 10 Pays Léonard 147 18 Pays de Landivisiau 731 91 Léon 954 119 Ainsi, on peut s’interroger sur les risques d’une telle production de lotissements communaux et des conséquences non seulement sur le marché mais aussi sur les budgets communaux. Source : Communes Les prix des lotissements communaux varient d’une commune à l’autre. En 2006, les prix au mètre carré allaient de 15 € à Guimiliau et Plouzévédé à 26 € à Guiclan. Les projets 2007 s’annoncent plus coûteux, en moyenne 29 € le m². Le coût moyen au m² d’un lot communal a fortement augmenté, puisqu’il a plus que doublé en 8 ans. Néanmoins, le niveau des prix varie selon la situation de la commune : 40 € le m² à Roscoff, commune littorale contre seulement 11 € à Loc Eguiner, petite commune rurale (pour les arrêtés de lotir de 2007). La surface des terrains dépend également de la commune sur laquelle le lotissement se situe, en 2006, la superficie des lots proposés avoisinait les 1000 m². Lotissements communaux : prix moyen au m² Evolution du prix moyen au m² des lots communaux sur le Léon 2006 35 € Projets 2007 Sibiril 22 € P-Lochrist 25 € Guiclan 26 € Plouénan 30 € Guimiliau 15 € Roscoff 40 € L-Guimiliau 16 € Loc Eguiner 11 € Plougar 20 € Plounéventer 30 € 5€ Plougourvest 20 € Plouvorn 30 € 0€ Plouzévédé 15 € Plouzévédé 25 € St Derrien 18 € Sizun 30 € St Vougay 16 € Trézilidé 15 € 29,01 € 30 € 25 € 22,07 € 19,99 € 20 € 15 € 12,92 € 21,36 € 20,60 € 17,24 € 10 € 11,73 € 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Le coût de la construction neuve Le coût de la construction neuve sur le Léon est en augmentation, en moyenne de 29 % entre 2000 et 2006, passant ainsi de 99 390 € en 2000 à 128 137 € en 2006. Cela s’explique par le coût des terrains à bâtir, qui est également en augmentation constante. Les ménages dépensent plus pour le terrain qu’il y a quelques années, en moyenne 58 742 € en 2006 contre seulement 22 953 € en 2003. Coût moyen des projets de construction neuve étudiés par l’ADIL sur le territoire du Léon 140 000 € 122 728 € 120 000 € 104 167 € 100 000 € 80 000 € 109 607 € 107 778 € 99 390 € 128 137 € 116 083 € 60 000 € 40 000 € 20 000 € 0€ 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Source : ADIL 29 L ’ O B SE R V A T O I R E Page 3 Evolution du prix moyen des terrains à bâtir 80 000 € 60 000 € € Baie du Kernic 2004 2005 Pays Léonard 58 742 € 64 108 € 69 347 € 39 279 € 47 291 € 56 779 € 50 210 € 39 263 € 29 802 € 24 554 € 37 293 € 22 953 € 19 017 € 2003 19 067 € - 29 587 € 20 000 € 14 522 € 40 000 € L’augmentation de la dépense s’explique par deux éléments : la hausse du coût du m², particulièrement forte sur le Pays Léonard et par l’importance des surfaces vendues, en moyenne 2926 m² sur le Pays de Landivisiau en 2006. 2006 Pays de Landivisiau Léon La construction de logements sociaux Au 1er janvier 2007, 1658 logements sociaux se répartissaient sur le territoire du Léon. Au cours des deux dernières années, près d’une centaine de logements ont été construits, en majorité sur le Pays de Landivisiau (52 en 2005 et 26 en 2006), mais aussi sur le Pays Léonard (21 logements en 2005). Le nombre de logements sociaux sur la Baie du Kernic n’a pas évolué depuis 2005. Il faut néanmoins rappeler que la construction de logements sociaux a tendance à se raréfier en raison du renchérissement du coût du foncier. L’équilibre des opérations est de plus en plus difficile à atteindre. Pourtant la hausse du montant des loyers privés entraîne une sollicitation toujours plus forte du parc social. Par ailleurs, le nombre de ménages, quittant le parc public pour se diriger vers le parc privé ou pour accéder à la propriété, a tendance à diminuer. Nombre de logements HLM construits en 2005 et 2006 2005 Plougoulm 8 Ros coff 13 Guiclan 10 Landivisiau 24 Locmélar 5 Plougar 5 Plouvorn 3 St Vougay Total 5 73 2006 Landivisiau 9 Plouzévédé 12 Sizun Total 5 26 Source : Organismes HLM Les enjeux du développement de l’urbanisation Le fort développement de la construction neuve conduit à une urbanisation de plus en plus importante des communes. Ce développement de l’habitat pose le problème de la consommation de l’espace et du risque de dégradation des paysages. En effet, les superficies des terrains du Léon sont importantes, en 2006, les terrains à bâtir soumis à une déclaration d’intention d’aliéner mesuraient, en moyenne, 2 027 m². Par ailleurs, les ménages dissocient plus fortement qu’auparavant leur domicile de leur lieu de travail, notamment en raison de coûts (immobilier et foncier) moins élevés sur les communes rurales. Toutefois, ce comportement engendre un développement des migrations alternantes. Celles-ci ont des conséquences sur le plan environnemental mais aussi sur le budget des familles. En effet, on peut se demander si l’ensemble des ménages, ayant fait le choix de ce mode de vie, va supporter à long terme le coût financier, c’est-à-dire le carburant et l’entretien de deux véhicules car bien souvent le ménage est bi-actif, et le coût en terme de temps pour se rendre chaque jour sur son lieu de travail. Prochain numéro : La demande locative Page 4 DONNÉES DE CADRAGE