L`Opération Programmée pour l`Amélioration de l`Habitat

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L'OPAH s'inscrit dans le domaine des opérations d'amélioration de l'habitat privé vétuste,
appartenant lui-même aux politiques de réhabilitation urbaines. Il s'agit d'un outil opérationnel d'une
grande souplesse par le nombre d'objectifs réalisables et le choix des partenaires de l'opération. Cette
fiche propose un éclairage sur les principaux points de ce dispositif et une présentation schématique
de certaines OPAH thématiques. L'OPAH copropriété fait l'objet d'une fiche spécifique.
Définition.
L'OPAH identifie un périmètre géographique dans lequel est lancé un ensemble de travaux de
réhabilitation du parc immobilier et d’amélioration du confort des logements, le tout en intégrant les
foyers aux ressources modestes. Si le périmètre s'étend au moins à de l'ensemble d'une
agglomération, il est préférable d'établir un PIG (Programme d'Intérêt Général).
Elle est une opération incitative vis à vis des propriétaires, ce qui peut être une difficulté redoutable
dans le cas où un ou plusieurs propriétaires (suivant les situations) ne la percevraient pas comme une
opportunité de réhabiliter et de valoriser leur bien à un coût avantageux. Après acceptation, ceux-ci
doivent conventionner les logements ayant bénéficiés des aides publiques sur une durée variable de 9
à 15 ans.
Objectifs et enjeux de l'OPAH.
L'OPAH permet principalement d'améliorer les conditions de confort des logements loués ou
occupés par les propriétaires. Elle favorise la remise sur le marché des logements abandonnés car
vétustes et de répondre ainsi aux demandes de logements locatifs, notamment sociales. Ce type
d'opération peut transformer en profondeur l'image d’une commune, en accompagnant
l'amélioration des immeubles d'habitation par des actions de qualification et de valorisation des
espaces publics et du patrimoine de la commune ou du territoire.
Elle favorise la dynamisation sociale d'une commune par l'installation de nouveaux ménages (plus
grande fréquentation des commerces locaux, nouveaux élèves, etc) ou des personnes âgées qui
désirent se rapprocher des services offerts en centre bourg. Elle permet aussi de suppléer au déficit
chronique de logements publics sociaux en milieu rural, …
En tant qu’outil opérationnel, l’OPAH thématique constitue une stratégie d’action pour des
politiques locales de l’habitat. Elle peut servir à atteindre les objectifs du PLH.
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Source; Habitat et Développement.com, adai13.asso.fr, documentations ANAH, DGUHC, Legifrance.fr
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Jean-Clément Bouvier
Urbanistes des Territoires
La procédure commune à tous les types d'OPAH
L'initiative de la mise en oeuvre revient à la ville ou à l'ÉPCI compétent en cas
d'intercommunalité. Pour atteindre ses objectifs, l'OPAH peut bénéficier d'une MOUS, chargée de
définir, avec la ville, les objectifs de l'OPAH et de la mobilisation des acteurs susceptibles de
favoriser l'émergence de projets immobiliers (banques, notaires, artisans du bâtiment, etc). Elle est
aussi à disposition des particuliers (du périmètre de l'opération) qui souhaitent améliorer leur
logement ou investir dans l'immobilier, pour les accompagner tout au long de leur projet.
Dans la première étape, la réalisation d'une étude pré-opérationnelle détermine les objectifs et le type
d'OPAH. Une concertation d'un mois (LOV du 13.7.91), avec les habitants, précède la signature de
la convention d'OPAH. Les associations, les commerçants et autres catégories de la population du
site concerné peuvent participer à cette concertation (circulaire du 8.11.02).
La signature de la convention entre les collectivités territoriales, l’état et l'ANAH est la seconde étape.
Cette convention précise le périmètre de l'opération, son montant financier et les actions prévues. Á
ce partenariat classique, d'autres acteurs peuvent être signataires, tel que l'ANRU. Le partenariat
dépend, en partie, du type d'OPAH engagée. En général, l'opération dure 3 ans, renouvelable.
Certaines OPAH demandent une durée plus longue par dérogation (cf. OPAH-RU). Les travaux
débutent après l'accord de la délégation locale de l'ANAH.
Dans la troisième étape, le suivie des travaux engagés, dépend des enjeux et du type de l'OPAH. Une
équipe de techniciens a pour mission d'aider et de conseiller les propriétaires, et les occupants des
logements en cours d'amélioration.
Le montant des subventions.
Ce montant dépend principalement du partenariat institutionnel et de la zone où se trouve
le(s) logement(s). L'État intervient dans le financement de l'équipe d'animation. Les conseils généraux
et régionaux apportent très fréquemment leur soutient financier.
Les aides de l'ANAH aux propriétaires privés – Elle peut participer au financement de la partie
ingénierie (diagnostique et étude pré-opérationnelle) par voie de convention ou par subvention (art.
321-16 du CCH).
Les propriétaires particuliers doivent déposer la demande de subventionnement auprès de la
délégation locale du département où se situe l'immeuble dans lequel les travaux sont prévus. La DDE
transmet ensuite ces demandes à la Commission de l'Amélioration de l'Habitat (CAH).
L'ANAH conditionne l'octroie de ses aides à la mise en location du logement subventionné. Il peut y
avoir des conditions supplémentaires pour les propriétaires bailleurs comme l'obligation de louer
pendant 9 ans et/ou des engagements de modération de loyers.
Le taux de subvention varie en fonction du montant des loyers, de la localisation du logement
(tableau ci-dessous), des types de travaux réalisés et donc du thème de l'OPAH.
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Jean-Clément Bouvier
Urbanistes des Territoires
Taux de subvention selon la localisation
Type d'intervention
Zone A2
Zone B3
Zone C4
Loyers conventionnés
50 %
50 %
30 %
Loyers intermédiaires en OPAH ou PIG
40 %
30 %
20 %
Loyers libres
opérations)
et
intermédiaires
(hors
Travaux de sortie d'insalubrité ou de péril:
parties communes, parties privatives
20 %
50 %
Selon la zone et les engagements souscrits par le
propriétaire
(sources; circulaire N° 2002 – 68 du 8 novembre 2002)
Les travaux subventionnables peuvent être de gros oeuvre ou de second oeuvre. Le fait de se situer
dans un périmètre d’OPAH permet à un particulier de bénéficier de taux majorés pour les aides à
l’amélioration de l’habitat servies par l’ANAH.
D’autres financements que les aides de l’ANAH peuvent intervenir (caisse de retraite, CAF, etc..).
Dans certains cas, le montant total des travaux pris en charge va jusqu'à 80% ou 90%.
Réglementation.
L'OPAH est réformé par la circulaire N°2002 – 68 du 8 novembre 2002 de la DGUHC,
relative aux OPAH et aux PIG. Elle rend caduques les circulaires antérieures, à l'exception de celles
qui concernent l'OPAH "copropriété", thème non traité par cette circulaire.
Dans celle-ci, trois types d'outils permettent la mise en oeuvre de projets d’ensemble d’évolution des
territoires urbains ou ruraux, sur la base d’un diagnostic préalable; l'OPAH de droit commun,
l'OPAH-RU et l'OPAH-RR
OPAH de droit commun – Elle concerne les quartiers au bâti dégradé, ou indigne, en milieu rural,
péri-urbain ou urbain.
Un des principaux objectifs est le développement d'une offre locative à vocation sociale (parc privé
et public).
OPAH de renouvellement urbain (OPAH – RU) – Elle met en oeuvre un projet global de
rénovation d’un secteur urbain continu, particulièrement dégradé. Elle traite les dysfonctionnements
urbains et sociaux les plus graves qui nécessitent en plus des incitations et des actions
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Zone A : Agglomération parisienne, Côte d'Azur et Genevois français.
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Zone B : Agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes chères situées aux franges de l'agglomération
parisienne, zones littorales et frontalières.
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Zone C : Autres communes situées en France ou dans les DOM.
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Jean-Clément Bouvier
Urbanistes des Territoires
d'accompagnent des OPAH classiques, la mise en place d'outils coercitifs (démolition, traitements de
l'insalubrité, …). Le recours à une OPAH – RU est justifié lorsque le diagnostic met en évidence la
présence significative d'immeubles insalubres ou menaçant ruine ou révèle d'importants problèmes
d'habitabilité liés aux friches urbaines, à la vacance ou à l'extrême vétusté des immeubles. Elle peut
être adossée à la durée d'un contrat d'agglomération, soit 6 ans.
L'OPAH de Revitalisation Rurale (OPAH-RR) – Après une identification précise du ou des sites
atteint par la dévitalisation et de la paupérisation, l'intervention porte sur l'habitat et le cadre de vie.
Le dispositif est complété par un projet d'ensemble de développement local.
Sont concernées les communes situées dans des espaces à dominante rurale au sens de l'INSEE, soit
des bourgs ou des petites villes de moins de 10 000 habitants. La convention est signée par les
communes concernées ou l'ÉPCI compétent en matière d'habitat, l'État et l'ANAH.
L'OPAH et les autres interventions d'urbanisme et de réhabilitation.
"Les actions opérationnelles d'amélioration de l'habitat mises en place dans le cadre de l'OPAH ont pleinement
vocation à s'inscrire dans un projet de territoire, tel qu'il peut-être exprimé dans les documents d'urbanisme locaux
(PLU, POS, secteurs sauvegardés, …) et doivent contribuer à une meilleure articulation entre les outils de
planification urbaine et les outils opérationnels" (Circulaire N° 2002 – 68 /UHC / IUH4 / 26 du 8
novembre 2002 relative aux OPAH et au PIG). Il est à préciser que l'alternative qu'est le PIG
n'exclue pas la possibilité de mettre en oeuvre une OPAH en son sein (cf. l'OPAH reconquête du
centre ville de Clermont-Ferrand).
Les OPAH thématiques.
En plus de la différence du thème qui implique des objectifs différents, chacune de ces
opérations se distingue sur les critères suivants; le contexte, le(s) financement(s) et les partenaires
spécifiques. Enfin certains thèmes (il en existe une quinzaine), peuvent englober d'autres thèmes; la
reconquête du centre-ville implique souvent une intervention sur la vétusté du bâtie et sa vacance.
La présentation schématique de 3 thèmes illustre la souplesse de l'outil "OPAH".
L'OPAH maîtrise d'énergie – Ce thème fait intervenir l'ADEME qui a lancé des Opérations
Programmées d'Amélioration Thermique des Bâtiments, avec l'ANAH et parallèlement à cette
OPAH. Le dispositif comprend une communication sur la maîtrise de l'énergie dirigée vers les
propriétaires et les locataires, ainsi qu'une valorisation financière pour améliorer la qualité énergétique
des logements.
L'OPAH vétusté - L'étude pré-opérationnelle peut avoir pour but de quantifier la vétusté, de la
qualifier et de la sectoriser. Les enjeux peuvent être la résorption de l'habitat indigne, le maintien de
la mixité sociale en centre-ville, ou favoriser une réhabilitation en adéquation avec le caractère
architectural des centres-ville.
La population concernée est plutôt composée de propriétaires bailleurs. Cette opération peut
s'inscrire dans le cadre du contrat de ville et en parallèle avec une autre OPAH. L'objectif de mixité
peut bénéficier des mesures relatives à la sortie d'insalubrité, avec des taux de subvention de 20% en
loyer libre et de 35% en loyer conventionné.
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Jean-Clément Bouvier
Urbanistes des Territoires
L'OPAH reconquête du centre-ville - Il s'agit d'abord d'intervenir sur les infrastructures en place,
les voiries, les espaces publics, … Pour cela le partenariat ANAH – État – collectivités territoriales
doit jouer à fond. Le Pact-Arim local peut être un partenaire financier dans ce type d'opération.
Textes juridiques. –
o Articles L301-5-2, L302-1, L303-1, L411-2, L421-1, L422-2, L422-3, L442-11 et L521-3-2
du Code de la Construction et de l'Habitat
o Articles R.321-12, R.321-16 et R421-4 du Code de la Construction et de l'Habitat
o La circulaire du 7 juillet 1994 régie et encadre les OPAH «copropriétés dégradées»
o La Circulaire N° 2002 – 68 /UHC / IUH4 / 26 du 8 novembre 2002 relative aux OPAH
et aux PIG.
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Jean-Clément Bouvier
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