En solo, ciblez votre clientèle
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En solo, ciblez votre clientèle
DECEMBRE 07 Mensuel OJD : 248493 Surface approx. (cm²) : 1505 32 RUE NOTRE DAME DES VICTOIRES 75084 PARIS cedex 02 - 01 53 00 20 00 Page 1/3 Immobilier : faites grimper votre rendement JJ J JJJJ J JJ departements de la premiere cou renne parisienne, une contrainte sub biste vous deve/ demander une autorisation préfectorale Meme si sur le terrain les conti oies i estent ra assîmes Ces regles connues prene? le temps de réfléchir a votre offre Car, selon k clientele les tarifs seront plus ou moins eleves Pour un appartement meuble loue a I annee a un etudiant comptez environ 15 % de plus qu avec une location nue Maîs les prix peu vent grimper de 40 % pour un loge ment loue a des touristes ou a des cadres de direction Encore faut il avoir le bien immobilier adapte un appartement a Montmartre est re cherche pai les touristes séduits par ce vieux quartier parisien maîs en aucun cas par un dirigeant plus in teresse par un appartement classique dans un quartier chic Une decoration soignée vous permet de Louer votre bien plus cher En solo, ciblez votre clientèle Du studio pour un cadre en formation aux cinq pieces dans un beau quai tier pour une famille de retour d expatriation on trouve aujourd hui tout type d appartements meubles dans les grandes villes Et le mar che est tres porteur Si vous souhai lez vous lancer seul mieux vaut tout de meme avoir une petite idee de ce que vous alle? faire Louer pour de tres courtes periodes a des touristes préférer une clientele d etudiants du rani I annee scolaire privilegier des cadres en formation Selon les cas, les regles different En effet la gran de liberte caractéristique de la loca lion meublee a ete amoindrie Préférez les locations saisonnières La duree minimale du bail est de sormais d un an ou de neuf mois si le bien est loue a un etudiant Ensuite la revalorisation du loyer est alignée sur I indice de reference des loyers comme pour les locations nues En fin si vous souhaiter récupérer votre bien vous dewez motiver votre choix Toutefois ces regles s appliquent seu HOME2 6370863100501/GFS/MJP lement si le logement est la residen ce principale du locataire Les loca lions saisonnieres par exemple ne sont pas concernees Dans ce cas la relation est totalement libre Le bail n est donc meme pas obligatoire Fn revanche dans les villes de plus de 200 OOO habitants ainsi que dans les, Des inscriptions impératives Pour obtenir le statut de loueur en meuble professionnel il faut s inscrire au registre du commerce et des societes au greffe du tribunal de votre domicile Selon que vous vous inscrivez en nom propre ou via une societe de personnes il vous en coûtera entre 600 et 10OO euros Considérant que vous n etes pas un commercant certains greffes refusent I inscription Dans ce cas demandez une copie de la decision explicitant le refus Ce document vous servira pour vous donner le statut aux yeux du fisc Par ailleurs en tant que professionnel, vous devez également vous acquitter des cotisations sociales ll faut donc vous inscrire a I Urssaf Si vous etes encore en activite vous devrez seulement cotiser a la caisse de retraite des com mercants Tant que vous ne dégagez pas de benefice d exploitation la cotisation reste modique limitee a moins de 500 eu ros paran Ensuite un pourcentage s applique sur les recettes Eléments de recherche : Vous pouvez vous faire aider pour trouver des locataires Selon la clientele aussi une dispom billie plus ou moins grande vous sera demandée Les tounstes sont souvent exigeants Et la courte duree des se jours impose d effectuer un veritable travail commercial pour eviter de trop longues periodes de vacance Pour vous faciliter la gestion de nombreux intermédiaires proposent leurs scr vices Avant de leur confier votre ap partement vérifiez leur statut et leurs moyens L interet de ce type de struc ture si elle est professionnelle vous garantir un meilleur remplissage Home Rental annonce ainsi atteindre un taux de 90 % Maîs leur mterven lion n est pas gratuite il faut comp ter en moyenne 25 % de commission voire plus Dans tous les cas vous de vrez suivre les comptes Le regime du micro-bénéfices industriels et com merciaux est le plus facile a mettre en place Sachant que quèlques de marches administratives suffiront (umr encadre) pour obtenir le statut de loueur meuble professionnel Maîs si vous avez interet a faire une de claration au reel confiez a un ex perl comptable I etablissement des comptes Au final aye? bien conscien ce que pour doper votre rendement chaque point est important Et que le meuble nécessite un veritable enga gement de votre part HOME RENTAL SERVICE : location temporaire d'appartements meublés à Paris, toutes citations DECEMBRE 07 Mensuel OJD : 248493 Surface approx. (cm²) : 1505 32 RUE NOTRE DAME DES VICTOIRES 75084 PARIS cedex 02 - 01 53 00 20 00 Page 2/3 Immobilier : faites grimper votre rendement Avec un produit package, surveillez l'exploitant C'est en principe la façon la plus simple de se lancer dans la location meublée. Via un conseiller en gestion de patrimoine ou directement auprès d'un opérateur, vous achetez un package cles en main intégrant lc bien immobilier, le montage financier et fiscal. Ainsi que l'engagement d'un exploitant dans le cadre d'un bail commercial de longue durée de neuf à onze ans. Le produit apparaît donc sans soucis pour l'investisseur. Une simplicité qui, cumulée a l'avantage fiscal, fait mouche. Attention toutefois. « Les offres ne tiennent pas toujours bien la route », estime Eric Le Colzer, du cabinet de gestion de patrimoine Borde Le Colzer & Associes. Pour éviter de vous retrouver piege, vous devez valider au moins trois aspects. Premièrement : étudiez le produit proposé. Les différents marchés du meublé ont connu ces dernières années un développement soutenu. Ainsi, le rythme d'ouverture HOME2 6370863100501/GFS/MJP L'ouverture des résidences médicalisées reste encadrée par des dispositions légales strictes. Eléments de recherche : des résidences étudiantes est passé de I 500 logements en 2002 à 8000 cette annee, un chiffre comparable à celui des nouvelles résidences médicalisées (Ehpad). Enfin, pres de 150 résidences de tourisme ouvriront cette année, contre une soixantaine dans les années 2000. Cette explosion se traduit par un marche de plus en plus concurrentiel. Tenez-en compte ' La France a beau être la première destination touristique mondiale, les vacanciers ne vont pas n'importe où. Ainsi, certaines résidences situées notamment dans les zones de revitalisation rurale ont du mal a atteindre le seuil de remplissage necessaire à l'équilibre économique de l'affaire. De même, malgré le 1,4 million d'étudiants qui quittent chaque année le nid familial, l'offre de logements etudiants est pléthorique dans certaines villes. Le feu est clignotant a Valenciennes, Annecy, Nantes ou Tours. Et il passe carrément à l'orange a Amiens, Avignon, Poitiers ou Orléans. La situation est moins problématique pour les Ehpad, car toute ouverture cst encadrée par des dispositions légales strictes impliquant a chaque fois l'autorisation du préfet et cèlle du conseil général. « Toutefois, il faut que les tarifs soient compatibles avec la clientèle locale », prévient Yann Reboulleau, directeur associé du groupe Résideal. Pour choisir votre produit, vous devez donc tenir compte de la localisation, mais aussi de la capacité de l'établissement à générer uri chiffre d'affaires conséquent. Prudence de rigueur si vous achetez sur plan Deuxièmement, vous devez valider le montage fiscal. Exemple : deux ans après avoir investi 518000 euros dans des studios pour étudiants à Montpellier, Gabriel C s'est vu réclamer 80000 euros par le fisc. Le centre des impôts lui reproche d'avoir déduit la première année de ses revenus des frais alors qu'il n'avait pas réalise 23000 euros de recettes. Ce seuil est, en effet, un impératif pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Certes, il peut éventuellement être apprécié au prorata temporis la première année d'activité. Mais comme Gabriel C avait acheté sur plan, il n'avait aucun loyer à dé- HOME RENTAL SERVICE : location temporaire d'appartements meublés à Paris, toutes citations DECEMBRE 07 Mensuel OJD : 248493 Surface approx. (cm²) : 1505 32 RUE NOTRE DAME DES VICTOIRES 75084 PARIS cedex 02 - 01 53 00 20 00 Page 3/3 claret Or pour ce type d mves tissement, il faut respecter un cer tam formalisme < Pour eviter d'être retoque par le fist, quand on acheté en vente en l'état futur d'achèvement ll convient d'étaler au maximum sur cinq ans les frais d etablissement et d affecter les frais d acquisitions d immobilisations [ndlr frais de notaire, d'intermédiaire etc ] au prix de revient de I immobilier > conseille Dalai Benchenf avocate speLialisee du cabinet Fidal Validez le montage fiscal auprès d'un avocat spécialisé L Administration est, en outre, tres sensible au mode de calcul des amor tissements Surtout depuis 2005 et l'arrivée de nouvelles normes comp tables L'amortissement ne doit plus se calculer de façon uniforme pour la totalité de I immeuble, maîs par com posants Désormais la structure de I immeuble, les menuiseries, le chauf fage, etc , doivent chacun respecter un rythme d amortissement Ainsi le fisc considère que la structure du bâti doit être amortie entre cinquante et quatre vingts ans C est moins avantageux que les vingt cinq ans couramment utilises auparavant « L'important est de pouvoir argu menter » estime Dalai Benchenf Pour cela mieux vaut faire valider le choix des composants et leur duree d amortissement par un expert immo biher Ce qm permet de revenir a des durées d amortissement plus réalistes > En tout etat de cause il nous semble préférable vu le contexte actuel de fai re viser un dossier de LMP par un avocat specialise Troisièmement, privilégiez un ex ploitant fiable Car contrairement a ce qui est annonce aux investisseurs le versement des loyers n'est pas ga ranti Quand le locataire exploitant ne peut plus payer a cause d'une faillite Les clauses du bail à surveiller Le loyer sera au terme de la deuxieme annee entière suivant la date de prise d'effet du bail, revise annuellement au 1er janvier suivant,avec un taux d'augmentation de 1,5% net par an*k if -* Cette revalorisation des loyers nous semble nettement insuffisante De facon generale, mieux vaut indexer le bail sur un indice Si I inflation reprend, la rentabilite de I investissement va se dégrader tres fortement Le bailleur conservera la charge d'une quete part forfaitaire f des charges de copropriete a hauteur de 20 € TTC, par metre carre habitable et par an ll ne faut pas accepter une telle clause les charges de copropriete n ont pas a être fixées forfaitairement Surtout a 20 euros par metre carre, car ce montant est tout simplement exorbitant En tout etat de cause vérifiez que les charges d entretien reviennent bien a I exploitant Au terme de la periode de 9 ans le bail sera renouvelé pour une nouvelle * periode de 3 annees renouvelables et a défaut se renouvellera rf par tacite reconduction dans les termes prévus par la lol Ce type de clause est trop flou Elle ne vous permet pas d avoir une bonne visibilite sur ce qui se passera au terme du bail de neuf ans HOME2 6370863100501/GFS/MJP Eléments de recherche : Les residences touristiques pullulent, maîs pas toujours aux bons endroits ou de problemes de trésorerie, vous n'avez comme seul recours qu'a attendre ou trouver un autre exploitant acceptant de reprendre le flambeau Avec souvent a la cle, une renego elation a la baisse des loyers Actuellement plusieurs operateurs, notamment Transmontagnes, maîs aussi Life Valley ou I VR, sont confron tes a des difficultes (voir Mieux Vivre Votre Argent n° 317), Aussi, la ven table garantie, c'est la qualite de votre produit et de I exploitant Si la signature de Pierre & Vacances ne fait pas de doute le marche compte de nombreux operateurs moins connus Privilégiez les produits avec des taux de rendement raisonnables Alors comment se reperer ? En regardant de pres le contrat Méfiezvous des clauses franchement en défaveur de l'investisseur (voir encadre) Par ailleurs, le rendement pro pose est aussi un bon indicateur Paradoxalement, un taux trop eleve peut se réveler dangereux Cela si gnifie que l'exploitant s est engage sur un loyer qu'il risque d'avoir du mal a honorer ou qu une partie des recettes de la promotion est censée aider l'exploitation, ce qui n est pas sam Un rendement normal est compris entre 4 % et 5,5 % HT Et les bonnes ope rations a 6 % sont rares Ce rendement est net d impot Une difference de taille avec les locations nues HOME RENTAL SERVICE : location temporaire d'appartements meublés à Paris, toutes citations