copie 2 Copier 7

C.N.E.C. - La lettre
mars 2010
Chambre nationale des experts en copropriété
Association loi de 1901 fondée en 1971
Sièg e
1 7 , r u e du
S e rg en t Bau ch at
7 50 1 2 Pa ri s
Té lé ph on e
0 1 4 4 74 6 8 40
Té léc op ie
0 1 4 4 74 3 6 89
Re jo ign e z-n ou s sur
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Di re ct eu r d e la
p ub lic at ion
Pat r ice L eb at t eu x
P ré sid e nt d e la
CNEC
Rédacteur en chef
Catherine Rousselet
Les textes examinés par le Parlement...
Loi renforçant la lutte contre les violences de groupes
et la protection des personnes chargées
d'une mission de service public
(Loi n° 2010-201 du 2 mars 2010 Décision n° 2010-604 DC du 25 février 2010
du Conseil Constitutionnel)
...
Raccordement des forces de l'ordre aux systèmes de vidéosurveillance - Article 5
Cet article a été déclaré contraire à la Constitution par le Conseil Constitutionnel.
Il autorisait les propriétaires ou exploitants d'immeubles à usage d'habitation (ou
leurs représentants) à adresser à la police, à la gendarmerie ou à la police municipale, les images des systèmes de vidéosurveillance installés dans les parties
communes des immeubles collectifs d'habitation.
Bien qu’il fut précisé que la transmission des images devait s'effectuer en temps réel
et à la seule initiative des propriétaires ou exploitants d'immeubles collectifs d'habitation et que cette transmission devait être strictement limitée au temps nécessaire à l'intervention des services de police, de gendarmerie ou de police municipale, le Conseil
Constitutionnel a considéré “ que le législateur a permis la transmission aux services de police et de gendarmerie nationales ainsi qu'à la police municipale
d'images captées par des systèmes de vidéosurveillance dans des parties non
ouvertes au public d'immeubles d'habitation sans prévoir les garanties nécessaires à la protection de la vie privée des personnes qui résident ou se rendent
dans ces immeubles ; qu'à l'égard de cette situation, qui n'entre pas dans le
champ d'application de l'article 10 de la loi du 21 janvier 1995 susvisée, il a omis
d'opérer entre les exigences constitutionnelles précitées la conciliation qui lui
incombe ; que, dès lors, il a méconnu l'étendue de sa compétence ; qu'en conséquence, l'article 5 de la loi déférée doit être déclaré contraire à la Constitution.”
Délit d'occupation abusive des halls d'immeubles - Article 6
Cet article adapte la définition du délit d'occupation abusive des halls d'immeubles afin de permettre aux tribunaux de réprimer plus efficacement ce type de
comportement.
L'article 126-3 du code de la construction et de l'habitation punit de deux mois d'emprisonnement et de 3.750 euros d'amende le fait d'occuper en réunion les espaces
communs ou les toits des immeubles collectifs d'habitation en entravant délibérément
l'accès ou la libre circulation des personnes ou en empêchant le bon fonctionnement
des dispositifs de sécurité et de sûreté. Lorsque cette infractiond est accompagnée de
voies de fait ou de menaces, de quelque nature que ce soit, elle est punie de six mois
d'emprisonnement et de 7.500 euros d'amende.
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Les travaux du
Parlement
Ce délit, créé par la loi du 18 mars 2003 pour la sécurité intérieure, a déjà fait l'objet
d'une nouvelle rédaction à l'occasion du vote de la loi n° 2007-297 du 5 mars 2007
relative à la prévention de la délinquance, afin de tirer les conséquences du faible
nombre de poursuites judiciaires engagées sur son fondement. Dans son avis rendu
le 12 mars 2009 sur la mise en oeuvre de la loi du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance, le Conseil national des villes (CNV) fait observer que les dispositions relatives à l'occupation abusive des halls d'immeubles sont difficilement
applicables car il faut, pour ce faire, qu'une personne dépose plainte pour entrave à
la libre circulation ».
Pour le CNV, « l'occupation des halls constitue effectivement une des principales difficultés. Il peut s'agir d'occupation bruyante mais pacifique, ou de trafics réguliers.
Pour maintenir les lieux en bon état, des dépenses importantes d'entretien et de réparation doivent être engagées. Le sentiment général est que la lutte contre l'occupation des halls d'immeubles est peine perdue, malgré des opérations de police
régulières et des coups importants portés aux actions de recel. Dès le lendemain
d'une opération importante, les délinquants se réorganisent. Il est extrêmement difficile de caractériser l'infraction d'occupation d'un hall.
En effet, cette infraction nécessite, pour être constituée, une certaine inscription dans
la durée : la preuve doit être rapportée par des pétitions, des contrôles d'identité successifs, etc. permettant d'établir dans la durée l'occupation abusive des parties communes des immeubles”.
Le dispositif prévu par l'article 6 substitue, au mot « entravant » figurant à l'article L. 126-3 précité, le mot « empêchant ». De fait, le terme « empêcher» est
moins fort que le terme « entraver », qui suggère une attitude agressive. Ainsi, l'infraction permettra de viser les personnes qui occupent en réunion les parties communes des immeubles et empêchent, par leur attitude passive, la circulation des
personnes.
Article 6
Le premier alinéa de l’article L. 126-3 du code de la construction et de l’habitation est
ainsi rédigé :
« Le fait d’occuper en réunion les espaces communs ou les toits des immeubles collectifs d’habitation en empêchant délibérément l’accès ou la libre circulation des personnes ou le bon fonctionnement des dispositifs de sécurité et de sûreté est puni de
deux mois d’emprisonnement et de 3 750 € d’amende. »
Instauration d'une peine complémentaire de TIG pour occupation
abusive de halls d'immeubles - Article 7
Cet article permet au juge de prononcer contre les auteurs de délits d'occupation abusive de halls d'immeubles une peine complémentaire de travail d'intérêt général (TIG).
Le travail d'intérêt général est défini par l'article 131-8 du code pénal comme un travail « non rémunéré au profit soit d'une personne morale de droit public, soit d'une
personne morale de droit privé chargée d'une mission de service public ou d'une association habilitée ». La peine de TIG ne peut pas être prononcée contre le prévenu
qui la refuse ou qui n'est pas présent à l'audience.
A l'heure actuelle, la durée du TIG ne peut être inférieure à 40 heures, ni supérieure
à 210 heures.
2
Les travaux du
Parlement
Comme le soulignait un parlementaire, Jean-René Lecerf, dans son rapport portant sur
le projet de loi pénitentiaire, « le travail d'intérêt général présente un triple intérêt : sanctionner le condamné en lui faisant effectuer une activité au profit de la société, dans
une démarche réparatrice, tout en lui laissant la possibilité d'assumer ses responsabilités familiales, sociales et matérielles ; permettre au tribunal d'éviter de prononcer une
peine d'emprisonnement de courte durée, dès lors qu'elle ne s'avère pas indispensable
eu égard à la personnalité du condamné et à la gravité des faits qui lui sont reprochés;
impliquer la collectivité dans un dispositif de réinsertion sociale des condamnés. Telles
sont les raisons pour lesquelles il doit être encouragé».
D'ores et déjà, l'article 131-8 du code pénal permet à la juridiction, lorsqu'un délit est
puni d'une peine d'emprisonnement, de prescrire, à la place de l'emprisonnement, une
peine de TIG. Le dispositif prévu par l'article 7 permet au juge de prescrire cette peine
en complément d'une peine d'emprisonnement ferme ou avec sursis et/ou d'une
amende.
Article 7
L’article L. 126-3 du même code est complété par un alinéa ainsi rédigé :
« Les personnes coupables des infractions prévues aux deux premiers alinéas encourent également, à titre de peine complémentaire, une peine de travail d’intérêt général.
...
******************
3
La jurisprudence
Action individuelle - parties communes - remise en état - prérogative de l’assemblée générale - saisine préalable nécessaire
Cass. 3è civ. 13 janvier 2010 pourvoi n° 08-21110
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 mars 2008), que M. et Mme X..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, se plaignant de désordres occasionnés aux parties communes par les époux Y..., ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 29 rue de la Rotonde (le syndicat) pour obtenir la mise en
œuvre de toutes les dispositions nécessaires à la remise en état des parties communes ;
Sur le moyen unique :
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, que le fait pour
un copropriétaire d'être titulaire de tantièmes de parties communes l'autorise à agir pour faire cesser les emprises d'un
autre copropriétaire sur les parties communes ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a violé l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant exactement énoncé que, "prendre toutes les dispositions nécessaires afin de faire réaliser par
Mme Y... les travaux nécessaires à la remise en état des parties communes", constituait une prérogative appartenant à l'assemblée générale des copropriétaires et constaté que les époux X... ne justifiaient pas l'avoir saisie
en demandant que cette question soit inscrite à l'ordre du jour, la cour d'appel en a déduit à bon droit que leur
demande devait être rejetée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi…
Lot - mutation - combles - partie privative non caractérisée - mesurage " loi Carrez " - nonapplication
Cass. 3è civ. 15 décembre 2009 pourvoi n° 09-12908
…Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que les combles n'étaient pas mentionnés, tant dans la désignation du lot n° 113 de l'acte
modificatif du règlement de copropriété-état descriptif de division que dans l'acte de vente aux époux X..., reprise
dans celui emportant vente par ceux-ci aux consorts A...-B..., ni compris dans l'énumération des parties communes
de l'immeuble figurant dans le règlement de copropriété, et retenu que, s'il était constant que ces combles n'étaient
accessibles qu'à partir d'une trappe située dans le lot n° 113, cette configuration ne suffisait pas à elle seule
à caractériser l'usage exclusif revendiqué, alors que ces locaux qui abritaient depuis l'origine une volumineuse
gaine VMC externe étaient ainsi affectés à l'utilité de tous les copropriétaires, que lors de la construction de l'immeuble ces combles n'existaient pas, que ce n'était qu'ultérieurement qu'une petite toiture avait été réalisée, et qu'il ressortait des assemblées générales des 2 mars 2004 et 10 mai 2005 que le syndicat des copropriétaires considérait que
ces combles relevaient des parties communes, la cour d'appel a pu déduire, sans inverser la charge de la preuve et
abstraction faite d'un motif surabondant relatif au pourcentage d'occupation de la surface par la VMC, que les époux
X... n'établissaient pas que les combles constituaient une partie privative entrant dans le mesurage " loi Carrez " ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi…
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Syndic - action au nom du syndicat - défaut d'autorisation à agir en justice - régularisation de la procédure devant intervenir avant l'expiration du délai d'exercice de l'action
Cass. 3è civ. 13 janvier 2010 pourvoi n° 09-10398
Sur le moyen unique :
Vu les articles 55, alinéa 1, du décret du 17 mars 1967, ensemble les articles 121 du code de procédure civile et L.
225-254 du code de commerce ;
Attendu que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision
de l'assemblée générale ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 octobre 2008), que la société LRAAI, anciennement dénommée
société Lefrançois Reynaud, a été syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence l'Amiral (le syndicat) jusqu'à
l'assemblée générale du 23 août 1991 qui a procédé à la désignation d'un nouveau syndic ; que ce dernier n'ayant
pu obtenir d'explications de son prédécesseur quant à l'existence de certaines dépenses, le syndicat a exercé une
action contre son ancien syndic représenté par M. X..., son liquidateur amiable, laquelle a abouti à la condamnation
de la société LRAAI ; qu'à l'occasion de l'exécution de cette décision, M. X... a informé le syndicat que les opérations
de liquidation de la société étaient terminées depuis le 20 janvier 1992 ; qu'estimant que M. X... avait frauduleusement dissimulé la situation de son ancien syndic pendant toutes les années de procédure, le syndicat l'a assigné en
réparation de son préjudice ;
Attendu que pour déclarer recevable l'action du syndicat, l'arrêt retient qu'aux termes de l'article L. 225-254 du code
de commerce, l'action en responsabilité contre les administrateurs se prescrit par trois ans à compter du fait dommageable ou, s'il est dissimulé, de sa révélation, que Michel X... a totalement dissimulé la situation réelle de la société LRAAI jusqu'au 27 avril 2004, date à laquelle le syndicat a eu révélation de ce que les opérations de liquidation
étaient terminées depuis douze ans, que le syndicat verse aux débats un procès-verbal de l'assemblée générale des
copropriétaires du 26 juillet 2008 ayant expressément autorisé le cabinet Taboni à ester en justice contre Michel X...;
qu'il est admis que l'assemblée générale puisse donner une autorisation d'agir a posteriori à condition qu'une décision définitive n'ait pas été rendue et avant que le syndicat ait perdu son droit d'agir ; qu'en l'espèce, ladite autorisation est intervenue alors que la procédure était pendante devant la cour d'appel, le délai de prescription ayant par
ailleurs été interrompu par l'assignation délivrée le 27 juin 2005 ; qu'elle est donc parfaitement valable ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la régularisation de la procédure était intervenue postérieurement à l'expiration
du délai de prescription, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE…
5
Syndic - pouvoir propre - personnel employé par le syndicat - licenciement
Cass. Chambre sociale 9 février 2010 pourvoi n° 08-45461
Sur le moyen unique :
Vu l'article 31 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. X..., qui avait été engagé le 10 octobre 1994 en qualité de gardien-concierge par
le syndicat de copropriétaires de l'immeuble " Le Vallon d'Ecully " à Lyon, a été licencié le 5 juillet 2004 pour insubordination ; qu'il a saisi la juridiction prud'homale d'une demande de paiement de diverses sommes au titre tant de l'exécution que de la rupture du contrat de travail ;
Attendu que pour déclarer nul le licenciement et allouer des dommages et intérêts à ce titre au salarié, l'arrêt retient
qu'il n'était pas justifié que la société Rosier Modica Motteroz, dont il n'était pas contesté qu'elle était au moment du
licenciement syndic de la copropriété, ait, en licenciant le salarié, agi en qualité de mandataire du syndicat de copropriétaires ;
Attendu, cependant, qu'aux termes de l'article 31 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic engage et congédie le personnel du syndicat et fixe les conditions de son travail suivant
les usages locaux et les textes en vigueur, l'assemblée générale ayant seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois ;
Qu'en statuant comme elle l'a fait, alors qu'il résulte de ce texte que le syndic n'a pas à recevoir mandat pour licencier le personnel du syndicat de copropriétaires, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE…
Administrateur du syndicat - désignation - ordonnance du TGI - notification aux copropriétaires - tierce opposition - irrecevabilité
Cass. 3è civ. 10 février 2010 pourvoi n° 08-21862
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 octobre 2008), que par ordonnance du 13 décembre 2007, rendue par le président d'un tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, Mme X... a été désignée en qualité d'administrateur du syndicat des copropriétaires du 20 rue Moncey, sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet
1965 ; que, les consorts Y..., copropriétaires, ont formé tierce opposition contre cette décision ;
Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt de déclarer leur tierce opposition irrecevable, alors, selon le moyen :
1°/ qu' est recevable à former tierce opposition toute personne qui y a intérêt, à la condition qu'elle n'ait été ni partie
ni représentée au jugement, peu important que ce dernier ait été porté à la connaissance de l'intéressé, ni que l'acte
portant la décision à sa connaissance mentionne l'existence d'une autre voie de recours ; qu'en l'espèce, pour déclarer irrecevable la tierce opposition formée par les consorts Y... contre l'ordonnance du 13 décembre 2007, la cour
d'appel a relevé que cette décision a été portée à leur connaissance par une lettre recommandée reproduisant le texte
de l'article 490 du code de procédure civile, de sorte qu'en cet état, seule était ouverte la voie de l'appel, exclusive de
tout autre recours ; qu'en statuant ainsi, quand il est constant que les consorts Y... n'étaient ni parties ni représentés
en première instance, et alors que les mentions portées sur la lettre recommandée portant l'ordonnance attaquée à
leur connaissance ne pouvaient déroger aux dispositions des articles 546 et 583 du code de procédure civile, la cour
d'appel a violé les textes susvisés ;
6
2°/ que les mentions d'un acte portant une décision à la connaissance d'une personne sont, en soi, dépourvues de
toute portée quant à la détermination de la qualité de partie au litige, laquelle, conformément aux dispositions des
articles 546 et 583 du code de procédure civile, est seule à même de permettre d'identifier la nature de la voie de recours offerte au destinataire de l'acte ; que dès lors, en estimant, par motif adopté du premier juge, que les consorts
Y... ont reçu notification de l'ordonnance attaquée, pour en déduire qu'ils ont eu la possibilité d'en relever appel et,
partant, ne peuvent soutenir qu'ils n'étaient pas parties à cette procédure, la cour d'appel a violé les textes susvisés;
3°/ que seule une disposition expresse de la loi peut déroger aux principes consacrés par les articles 546 et 583 du
code de procédure civile ; que si l'article 62-5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 prévoit que l'ordonnance rendue
sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 est portée à la connaissance des copropriétaires aux
termes d'une communication qui, quelle que soit sa forme, reproduit le texte de l'article 490 du code de procédure
civile, ce texte spécial n'indique aucunement que la voie de l'appel serait, à l'égard de ces décisions, ouverte aux copropriétaires destinataires qui n'auraient pas été parties en première instance, et, partant, n'a ni pour objet ni pour
effet, par dérogation aux dispositions légales susvisées, d'instituer un droit d'appel au profit des destinataires de
cette communication ; qu'en estimant au contraire qu'en l'état de la reproduction, dans l'acte portant l'ordonnance à
la connaissance des consorts Y..., des dispositions de l'article 490 du code de procédure civile, seule la voie de l'appel était recevable, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Mais attendu que la voie de l'appel étant seule ouverte, en application de l'article 62-5 du décret du 17
mars1967, aux copropriétaires auxquels l'ordonnance rendue sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du
10 juillet 1965 a été notifiée, la cour d'appel, qui a constaté que cette notification avait été faite aux consorts Y...
par l'acte reproduisant les dispositions de l'article 490 du code de procédure civile, en a déduit à bon droit qu'ils
étaient irrecevables en leur tierce opposition ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi…
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L’actualité
La France passe à la télévision tout numérique entre 2009 et 2011
Calendrier général du passage à la Télévision Tout Numérique
Pour chaque région, la date d’arrêt de la diffusion analogique et son remplacement par la diffusion numérique
est déterminée par le CSA en fonction de l’état d’avancement de la planification des fréquences. Le schéma
national d'arrêt est régulièrement mis à jour pour intégrer ces dates.
Il existe deux calendriers :
. le calendrier général : le passage à la télévision tout numérique se déroule progressivement, région par région, depuis début 2009 et sera achevé sur l’ensemble du territoire français, fin 2011;
. le calendrier de Canal+ : le passage au tout numérique de cette chaîne suit un calendrier en partie spécifique
car elle arrête sa diffusion analogique au plus tard le 6 décembre 2010 sur l’ensemble du territoire national, donc
hors Dom Tom.
Bleu : Passage à la télévision tout numérique en 2009 ou 2010 (*)
Rouge : Passage au tout numérique en 2011 (*)
(*) hors Canal+, pour Canal+ se reporter au calendrier Canal+
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Régions
Nord Cotentin
Alsace
Basse Normandie
Pays de la Loire
Bretagne
Champagne Ardenne
Lorraine
Centre
Poitou Charente
Bourgogne
Franche Comté
Nord - Pas de Calais
Haute Normandie
Picardie
Ile de France
Aquitaine
Limousin
Auvergne
Corse
Côte d'Azur
Rhône
Provence Alpes
Alpes
Midi Pyrénées
Languedoc Roussillon
Dom Com (Dom Tom)
Calendrier général
18 novembre 2009
2 février 2010
9 mars 2010
18 mai 2010
8 juin 2010
28 septembre 2010
28 septembre 2010
19 octobre 2010
19 octobre 2010
16 novembre 2010
16 novembre 2010
7 décembre 2010
1er février 2011
1er février 2011
8 mars 2011
29 mars 2011
29 mars 2011
10 mai 2011
24 mai 2011
24 mai 2011
14 juin 2011
5 juillet 2011
20 septembre 2011
8 novembre 2011
29 novembre 2011
2ème semestre 2011
Régions
Nord Cotentin
Alsace
Basse Normandie
Pays de la Loire
Bretagne
Champagne Ardenne
Lorraine
Centre
Poitou Charente
Bourgogne
Franche Comté
Nord - Pas de Calais
Haute Normandie
Picardie
Ile de France
Aquitaine
Limousin
Auvergne
Corse
Côte d'Azur
Rhône
Provence Alpes
Alpes
Midi Pyrénées
Languedoc Roussillon
Dom Com (Dom Tom)
Calendrier anticipé
Canal+
18 novembre 2009 *
2 février 2010 *
9 mars 2010 *
18 mai 2010 *
8 juin 2010 *
28 septembre 2010 *
28 septembre 2010 *
19 octobre 2010 *
19 octobre 2010 *
16 novembre 2010 *
16 novembre 2010 *
14 avril 2010 **
9 mars 2010 **
14 avril 2010 **
24 novembre 2010 **
6 mai 2010 **
2 juin 2010 **
2 juin 2010 **
6 mai 2010 **
25 novembre 2009 **
22 septembre 2010 **
25 novembre 2009 **
22 septembre 2010 **
13 octobre 2010 **
13 octobre 201 0 **
2ème semestre 2011 **
* Dates officielles de passage anticipé Canal+
** Périodes prévisionnelles de passage anticipé Canal+
Les zones affichées correspondent aux régions 'France3' et notamment :
Rhône : Ain, Ardèche, Drôme, Loire, Rhône
Alpes : Isère, Savoie, Haute-Savoie
Provence Alpes : Bouches-du-Rhône, Alpes-de-Haute-Provence, Hautes-Alpes, Vaucluse
Côte d’azur : Alpes-Maritimes, Var
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Bilan 2009 du Grenelle Environnement
11 février 2010 - Développement durable
Alors que l’examen du projet de loi « Grenelle 2 » a commencé le 2 février en commission à l’Assemblée nationale, Jean-Louis BORLOO, ministre d’Etat, ministre de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement durable
et de la Mer a présenté lors du dernier Comité de suivi du Grenelle Environnement le bilan 2009 du Grenelle
Environnement : 88 % des engagements qui devaient être réalisés avant la fin 2009 ont été tenus dans les 13
domaines d'actions du Grenelle Environnement.
DANS LE DOMAINE DU LOGEMENT
DANS LE DOMAINE DU BATIMENT
Réalisations en 2008 et 2009
- Le lancement de l’éco-prêt à taux zéro début avril 2009. On comptait 65 000 prêts accordés à la fin 2009.
- Le programme de formation aux économies d’énergie des entreprises et artisans du bâtiment (FEEBAT) a
d’ores et déjà permis de former 12 000 artisans et entrepreneurs à la prise en compte globale de la performance
énergétique des bâtiments et aux techniques de rénovation thermique.
- Le plan de rénovation des bâtiments de l'État :
- mise en place d’une nouvelle organisation pour la gestion immobilière de l'État ;
- structuration des services déconcentrés du MEEDDM pour répondre à ces nouvelles missions : création
de cellules de pilotage régional de la rénovation des bâtiments de l'État ;
- 200 M€ du plan de relance ont été débloqués début 2009 pour la rénovation des bâtiments de l'État : lancement d’une phase d’audits (50 M€) et de travaux (150 M€).
- Le lancement d'une dizaine de groupes de travail pour l’élaboration de la RT 2012 (réglementation thermique
applicable à la construction neuve).
- Deux décrets ont été publiés, au Journal officiel du 25 novembre 2009, sur la répartition du coût des travaux
de rénovation énergétique entre le bailleur et le locataire.
Réalisations prévisionnelles 2010
- La publication à l’été 2010 de la réglementation thermique RT2012 sur les constructions neuves.
- La finalisation d’ici fin 2010 des audits énergétiques et accessibilité des bâtiments de l'État, puis la définition
de stratégies d’intervention sur le patrimoine (montage financier des opérations, conduite des travaux…).
- L’extension du dispositif de formation FEEBAT aux professions d'architecte et aux bureaux d'études.
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Les réponses ministérielles
Immeubles collectifs - constructions anciennes - compteurs d'eau - individualisation
M. Jean-Luc Warsmann attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur la possibilité de rendre obligatoire l'installation de compteurs d'eau froide individuels dans les
immeubles anciens. Il le prie de bien vouloir lui faire connaître sa position sur ce sujet.
Réponse du Ministère du logement et de l’urbanisme
(publiée dans le JO Assemblée nationale du 9 février 2010 - page 1467)
L'article 59 de la loi n° 2006-1772 du 30 décembre 2006 sur l'eau et les milieux aquatiques impose, pour
toute construction neuve à usage principal d'habitation, une installation permettant de déterminer la
quantité d'eau froide fournie à chaque local occupé à titre privatif ou à chaque partie privative d'un lot
de copropriété ainsi qu'aux parties communes. Ces dispositions n'ont pas été étendues aux constructions anciennes pour les raisons suivantes : d'une part, à cause de la configuration des réseaux intérieurs de distribution de l'eau dans le parc ancien qui, n'ayant pas été conçus pour le comptage,
engendrent le plus souvent la multiplication des points de mesure ; d'autre part, les installations n'ayant
pas été prévues pour mesurer les quantités qu'elles fournissent, les canalisations ne satisfont pas, la
plupart du temps, aux conditions d'accessibilité nécessaires à la pose de compteurs et encore moins
aux relevés de ceux-ci.
Dans nombre de cas, les coûts de pose et de relevé périodique des compteurs auraient plus
qu'annulé les avantages financiers apportés par les économies d'eau froide. Enfin, il faut remarquer qu'il existe 16 000 distributeurs différents et que le prix du mètre cube varie fortement en fonction
des ressources d'eau locales. L'équation à résoudre est donc très complexe et seuls les copropriétaires sont à même de déterminer au plus près l'intérêt de diligenter une telle opération. C'est pourquoi, il n'est pas envisagé de rendre obligatoire l'installation de compteurs d'eau froide
individuels dans les immeubles anciens.
Maisons individuelles en copropriété - frais de chauffage - individualisation
M. Paul Jeanneteau attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur les frais de chauffage des maisons individuelles en copropriété. Les maisons individuelles en copropriété qui bénéficient d'un chauffage collectif
paient des frais fixes au prorata de leur nombre. Que l'on consomme beaucoup ou que l'on fasse des
économies d'énergie, la facture est la même pour tous. Cette disposition n'incite pas les copropriétaires à réaliser des travaux d'isolation dans leur logement et à réduire leur consommation d'énergie.
Et comme ils ne peuvent pas non plus choisir d'installer un mode de chauffage plus écologique, tel
que les panneaux solaires ou la géothermie, sans l'accord du syndic, ils ne disposent d'aucune liberté
dans le domaine énergétique. Aussi souhaite-t-il connaître les mesures que le Gouvernement envisage de mettre en oeuvre afin de permettre aux copropriétaires de maisons individuelles de payer les
frais fixe de chauffage au prorata de leur consommation réelle, favorisant ainsi une diminution des
consommations et le développement des énergies parallèles.
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Réponse du Ministère de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la mer
(publiée dans le JO Assemblée nationale du 9 février 2010 - page 1376)
La réglementation existante permet déjà, dans les immeubles collectifs pourvus d'un système de chauffage collectif, notamment les maisons individuelles en copropriété, de tenir compte de la consommation
réelle de chaleur dans la répartition des charges de chauffage. En effet, les textes prévoient d'une part
l'obligation d'installer des appareils permettant de mesurer la quantité de chaleur fournie à chaque local
occupé à titre privatif, et d'autre part les critères de répartition des frais de chauffage tenant compte de
la consommation mesurée. Néanmoins, cette réglementation ne concerne que les immeubles dans lesquels la quantité de chaleur fournie est réglable par l'occupant. Les frais annuels de combustible dépassent un seuil qui justifie la pose d'appareils de mesure de la consommation individuelle, et dans
lesquels la pose de tels appareils est techniquement possible pour les immeubles dont la demande de
permis de construire est antérieure au 31 décembre 1988. La mise en oeuvre de cette réglementation,
dans les immeubles en copropriété, nécessite en outre, une décision de l'assemblée générale à
la majorité de l'article 25 e de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis, pour déterminer les modalités de réalisation des travaux obligatoires d'installation d'appareils de mesure.
Lorsque les immeubles sont équipés d'appareils de mesure, la répartition des charges de chauffage
tient alors compte de la consommation de chaque local desservi. Les frais de chauffage sont répartis
selon trois catégories. D'une part, les frais communs de combustible ou d'énergie correspondant à la part
de consommation énergétique qui n'est pas maîtrisable par l'occupant (déperdition de chaleur dans les
réseaux). Ces frais sont répartis indépendamment de la consommation de chaque local desservi, dans
les conditions fixées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu. Ces frais sont obtenus en affectant la dépense annuelle de combustible d'un coefficient de 0,5. Toutefois, l'assemblée générale peut décider à la majorité prévue à l'article 25 de moduler la part des frais communs en fixant un
coefficient inférieur. D'autre part, les frais individuels de combustible ou d'énergie correspondent à la
consommation individuelle des locaux desservis. Ils sont obtenus, par différence, entre les frais totaux
de combustible et les frais communs de combustible. Ils sont répartis en fonction de la consommation
individuelle mesurée de chaque local. Enfin, les autres frais de chauffage, qui correspondent à l'entretien, la réparation, le remplacement des installations, ainsi qu'à la consommation d'énergie nécessaire
au fonctionnement du système de chauffage collectif. Ces frais sont répartis indépendamment de la
consommation des locaux desservis, dans les conditions fixées par le règlement de copropriété ou les
documents en tenant lieu. Au vu de ces éléments, les frais communs de combustible ou d'énergie et les
autres frais de chauffage dépendent d'éléments étrangers à la consommation individuelle des locaux
desservis. Cela justifie l'existence d'une part fixe des frais de chauffage, répartie dans les conditions déterminées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu, et non en fonction de la
consommation individuelle des locaux desservis.
En revanche, lorsque les immeubles ne sont pas équipés d'appareils de mesure, qu'ils soient en dehors du champ de l'obligation d'installer des appareils de mesure ou compris dans le champ de cette obligation, mais ne l'appliquant pas, l'intégralité des charges de chauffage ne peut qu'être répartie selon les
modalités fixées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu, indépendamment de
la consommation de chacun.
En pratique, la réglementation imposant l'installation d'appareils de mesure a été assez peu mise en
œuvre dans les cas où elle devrait s'appliquer. C'est pourquoi le ministère de l'écologie, de l'énergie, du
développement durable et de la mer en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat
a annoncé en octobre 2009 le lancement d'une démarche visant à faire évoluer cette réglementation, afin de la rendre plus facilement applicable et de modifier la répartition entre part fixe et part
variable des frais de chauffage.
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Syndic - contrôle - renforcement
Mme Françoise Imbert attire l'attention de Mme la ministre du logement sur les charges de copropriétés
et les pratiques tarifaires des syndics de propriété professionnels. En effet, huit millions de logements,
dont 40 % appartiennent à des ménages modestes, sont en copropriété en France, regroupant 21 millions de personnes. Dans son avis du 27 septembre 2007, le Conseil national de la consommation (CNC)
dénonçait le manque de lisibilité des contrats de syndics, notamment en ce qui concerne les honoraires
dus, limitant ainsi la comparabilité des offres et la concurrence entre cabinets. Le CNC formalisait quarante-quatre tâches de gestion courante dans le cadre d'un forfait annuel. Cet avis n'a pas été suivi d'effets. Aujourd'hui, trois mois après l'échéance de l'injonction de mettre fin à ces pratiques, quatre enquêtes
indépendantes portant sur 4 600 contrats montrent qu'à peine 50 % des professionnels respectent les
pratiques préconisées et adoptent des tarifs convenables. Aussi elle lui demande si elle entend faire
respecter l'avis du CNC en le transformant par exemple en arrêté et, si oui, dans quel délai.
Réponse du Ministère de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la mer
(publiée dans le JO Assemblée nationale du 9 février 2010 - page 1374)
Le baromètre des réclamations des consommateurs - constitué à partir de l'ensemble des réclamations
adressées à la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes
(DGCCRF) - a montré qu'une partie significative de ces difficultés venaient du contrat de syndic, et notamment de la répartition entre les charges qui relèvent de la « gestion courante » et qui doivent rentrer
dans le forfait et les « charges particulières », qui sont facturées en sus. L'arrêté n° 86-63/A du 2 décembre 1986 relatif à la publicité des prix des syndics se limite à distinguer deux catégories de charges
mentionnées supra sans fournir aucune définition ni aucun critère d'appréciation. Ainsi, les professionnels conservaient la liberté de déterminer dans le cadre de leur contrat de syndic la nature des charges
de gestion courante, les charges particulières correspondant à toutes les prestations non comprises
dans la gestion courante. Il est important que les prestations incluses dans le forfait de base soient définies et formalisées afin d'introduire plus de transparence dans la tarification des syndics et de mettre
fin à une pratique récurrente consistant à afficher un forfait annuel très bas correspondant aux prestations de gestion courante tout en multipliant le nombre des prestations particulières. L'harmonisation
des prestations relevant de la gestion courante permettrait aux copropriétaires de comparer les prix et
la qualité des prestations des syndics afin de faire jouer la concurrence en toute transparence et de choisir ainsi le moins onéreux pour une qualité de prestations identiques.
L'ensemble des professionnels a été appelé, début octobre 2007, à mettre en œuvre volontairement
l'avis du Conseil national de la consommation (CNC) rendu le 27 septembre 2007 qui détaille la liste
des dix-huit prestations courantes devant être incluses dans le forfait. Un délai de six mois leur a été accordé pour mettre en œuvre volontairement des nouveaux contrats conformes à cet avis. Il a été demandé à la DGCCRF de vérifier l'application de cette mise en oeuvre.
Les premiers résultats de l'enquête menée lors du premier trimestre 2008 auprès de 750 syndics montraient que 89 % des contrats conclus après renouvellement du mandat étaient globalement conformes
aux recommandations du CNC.
La poursuite de l'enquête jusqu'à la fin 2008 dans tous les départements, qui a permis de contrôler au
total 1 446 syndics dont des syndics indépendants et d'examiner 2 500 nouveaux contrats, confirme la
teneur des résultats initiaux.
Le 26 octobre 2009, lors de son intervention en clôture des premières assises de la consommation, le secrétaire d'Etat chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises,
du tourisme, des services et de la consommation a fait part du souhait du Gouvernement de fixer
par arrêté, avant la fin du premier trimestre 2010, la liste des prestations de syndics couvertes par
le forfait payé chaque année par les copropriétaires. A cette occasion, il a également été précisé
que la prise d'un arrêté a vocation à déterminer une liste de prestations, ne prêtant pas à interprétation, et que chaque syndic devra proposer à minima dans son forfait. Cette position ne vise
donc pas à pénaliser les nombreux syndics ayant fait des efforts et répondant déjà à l'avis du CNC, mais
bien à rétablir la confiance pour chaque consommateur envers son syndic.
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Assemblées générales - copropriétaire salarié de la copropriété - présence
M. Yvan Lachaud attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services et de la consommation sur la réglementation
des syndics. Quand un salarié d'une copropriété, un gardien par exemple, devient copropriétaire dans
cette même copropriété, il serait logique et souhaitable qu'il soit obligé de choisir entre son statut de salarié et celui de copropriétaire, ou bien seulement de ne plus avoir le droit d'assister aux assemblées générales ou encore d'être obligé de sortir de l'assemblée générale lorsque cette dernière traite de
questions qui le concernent en tant que salarié de la copropriété. C'est une question de principe : on ne
peut pas être juge et partie. Il souhaite connaître la position du ministère sur cette question.
Réponse du Ministère du commerce, de l’artisanat, des PME, du tourisme, des services et de la
consommation (publiée dans le JO Assemblée nationale du 16 février 2010 - page 1672)
La réglementation n'interdit pas à un salarié du syndicat des copropriétaires de devenir copropriétaire
d'un immeuble géré par un syndic de copropriété, agissant en tant que mandataire du syndicat des copropriétaires. Cette situation pourrait poser quelques inconvénients dans la gestion de la copropriété
lorsque ce salarié occupe un emploi de gardien de l'immeuble. Toutefois, ces difficultés peuvent être
résolues dans le cadre du règlement de copropriété prévu par l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et ainsi ne pas porter atteinte ou restreindre le droit du copropriétaire concerné. Une mention
peut être notamment introduite dans ce règlement pour le traitement des questions concernant
le salarié d'une copropriété devenant lui-même copropriétaire. En tout état de cause, le syndic mandaté à cet effet par le syndicat des copropriétaires gère en toute autonomie les salariés concernés, dans
le cadre notamment des dispositions relatives aux concierges et employés d'immeuble à usage d'habitation du code de travail. Par ailleurs, en cas de manquements du salarié, l'assemblée générale des copropriétaires peut demander au syndic de rendre compte.
Syndicat de copropriétaires - dissolution - lotissement d'habitations individuelles
M. Patrick Labaune interroge M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur les possibilités de pouvoir, sans avoir l'unanimité des voix, casser une copropriété de lotissement d'habitations
individuelles, gérée par un syndic. Alors que les voiries dudit lotissement relèvent du domaine public, une
salle restera néanmoins en copropriété pour la seule utilisation des propriétaires du lotissement.
Réponse du Ministère du logement et de l’urbanisme
(publiée dans le JO Assemblée nationale du 23 février 2010 - page 2146)
L'expression « copropriété de lotissement d'habitations individuelles » peut renvoyer à la notion de copropriété horizontale ou à celle de lotissement comportant des parcelles communes avec des aménagements, bâtiments et équipements collectifs soumis au statut de la copropriété. Si la copropriété
horizontale et le lotissement sont en apparence semblables, ces deux notions recouvrent deux réalités
juridiques différentes. Dans une copropriété horizontale constituée de pavillons individuels, les voiries,
bâtiments collectifs, équipements techniques ou d'agrément, ainsi que le terrain sur lequel ces pavillons
sont construits constituent des parties communes, propriété indivise de tous les copropriétaires. La copropriété disparaît lorsque tous les lots sont réunis entre les mains d'un même propriétaire ou lorsqu'il
n'y a plus aucune partie commune. Les actes de disposition volontaires sur parties communes relèvent
de la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ou de l'unanimité si l'acte de disposition
envisagé entraîne une modification des conditions de jouissance des parties privatives d'un copropriétaire telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ou si la conservation de la partie commune
concernée est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble. Dans un lotissement comportant des éléments communs soumis au statut de la copropriété, les parcelles privatives sont vendues à des acquéreurs en pleine propriété. Le statut de la copropriété ne s'applique que pour les
parcelles communes avec aménagements, bâtiments et équipements collectifs et pour autant que les statuts de l'association syndicale libre, régie par l'ordonnance du 1er juillet 2004, qui aura été généralement
créée pour gérer les équipements collectifs, se référent expressément aux textes relatifs à la copropriété. Pour sortir du statut de la copropriété, il suffit alors de modifier les statuts de l'association.
Les modifications des statuts obéissent aux dispositions qu'ils contiennent à cette fin. Ce n'est
qu'à défaut de disposition statutaire qu'elles requièrent l'unanimité des colotis.
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