Dossier Complémentaire

Préambule
Alors que la bourse est malade, que ‘l’immobilier connaît de légères difficultés, que la consommation de vin baisse régulièrement en France et
que les vins standardisés du nouveau monde envahissent nos linéaires, est ce vraiment le bon moment pour investir ?
Tout cela est vrai, mais paradoxalement, de nouveaux investisseurs et consommateurs dans le Monde entier recherchent plus que jamais les
vins incontournables pour eux que sont les Grands Crus de Bordeaux, de Bourgogne et de Champagne..
Nous ne sommes plus dans le domaine de la boisson mais dans l’univers du luxe et de la Culture : le terroir, la vigne, son vigneron.. son
artiste..
De ce fait, le vin et la vigne apparaissent de plus en plus comme d’incontestables valeurs refuges déconnectées des marchés financiers et
immobiliers comme en témoignent l’article de Le Journal des Finances paru fin 2008 :
Depuis le début de l'année, leur fonds a gagné 17,48%. Qui dit mieux ? Miriam Mascherin et Michel Tamisier, qui ont fondé Elite Advisers en 2007, ne spéculent pas sur
l'or ou sur la baisse de la Bourse. Leur fonds luxembourgeois Nobles Crus est dédié exclusivement au vin. « Les grands crus sont recherchés car ils sont rares, et la demande
sur ces produits de luxe est croissante », explique Michel Tamisier. Et surtout, l'actif du fonds est bel et bien tangible. Mouton-Rothschild 1945, Château d'Yquem 1921, ou
Ausone 1961 sont quelques-uns des 20.000 flacons qui attendent patiemment de prendre de la valeur dans les caves du Port franc de Genève.
Et, malgré la crise financière, le marché reste actif. Les résultats de ventes aux enchères repris dans la dernière newsletter de Nobles Crus laissent rêveur. « Un double
magnum de Petrus 1990 estimé entre 10.000 et 15.000 dollars a été adjugé à 17.000 dollars, 12 bouteilles de Lafite-Rotchschild 1982 estimées entre 19.000 et 31.000
dollars ont été adjugées à 35.000 dollars. » Ce genre de fonds n'est pas isolé. « Depuis quelques années, nous assistons à une montée en puissance des fonds
d'investissements, constate Pascal Kuzniewski, expert agréé en vins à Mougins. De même, on voit de plus en plus de professionnels devenir de véritables conseillers privés
pour investisseurs désirant se lancer à titre personnel sur le marché du vin. »
Ce type de fonds reste réservé à quelques happy few pouvant investir au moins 125.000 euros, montant nécessaire pour souscrire une part de Nobles Crus. Ce n'est
toutefois pas le seul moyen d'investir sur ce créneau. Il est même possible de devenir propriétaire de vignes par procuration. Les groupements fonciers viticoles (GFV) sont
souvent proposés comme des produits financiers. Il s'agit d'une société civile ayant pour but d'acquérir des vignes pour les mettre à disposition d'un fermier qui va les
exploiter. En contrepartie, l'investisseur va bénéficier de nombreux avantages fiscaux lui permettant d'optimiser sa situation patrimoniale (lire également ci-dessus).
Diversifier son patrimoine
Si l'opération comporte de nombreux avantages fiscaux, il ne faut pas la considérer qu'à l'aune des économies d'impôt attendues. « Il s'agit avant tout d'une opération de
diversification de patrimoine, précise André Manière, dirigeant de Gestion Finance Saint-Vincent. En théorie, son rendement est relativement faible. Il n'excède pas 1.5%.
Mais il peut être sensiblement amélioré lorsque le groupement prévoit d'acquitter tout ou partie du revenu en bouteilles. » Le choix du fermier est alors déterminant.
Un des GFV gérés par André Manière a confié ses vignes à Jean-Nicolas Méo, l'un des vignerons les plus réputés de Vosne-Romanée. « Le loyer des terres viticoles est
indexé sur le prix du vin à l'hectolitre. Pour les premiers crus de cette appellation, il équivaut à 17 euros la bouteille. Or, son premier cru Les Chaumes se négocie dans le
commerce quatre à six fois plus cher suivant les millésimes. » La revente des bouteilles reçues en paiement du fermage permet d'améliorer le rendement de l'opération.
Qu’est ce qu’un GFV ?
Le Groupement Foncier Viticole est une formule originale d'investissement réservée à des particuliers désireux de diversifier leur patrimoine en
choisissant pour support des terroirs et des propriétés françaises sélectionnées. Investir dans un GFV, c'est détenir les parts d'une société civile
régie par la loi n° 701299 du 31 décembre 1970, mod ifiée par la loi n° 80502 du 4 juillet 1980. Cette société civile réunit par essence un nombre
limité d'associés. Leur objectif est de détenir des biens fonciers viticoles exclusifs dont ils confient l'exploitation à un fermier par bail à long
terme.
Bordeaux, Vallée du Rhône, Val de Loire et Bourgogne : ces quatre régions viticoles majeures vous promettent la richesse de terroirs
mondialement enviés.
BORDEAUX
Ce vignoble est le plus vaste en appellation contrôlée de France et produit chaque année plus de 750 millions de bouteilles.
De nombreuses appellations qualitatives et géographiques se partagent le marché. Tout d’abord des appellations génériques comme le
Bordeaux ou Bordeaux blanc sec puis Bordeaux supérieur… Ensuite de nombreuses régions l’Entre Deux mers , le Saint Emilion, Pomerol et
enfin le Médoc qui comme chacune des appellation précédentes se déclinent sous plusieurs identités telles que Médoc, Listrac, Margaux, Saitn
Julien ,Pauillac et bien sûr Saint Estèphe..
Trois cépages dominent : le Cabernet Sauvignon, le Cabernet Franc, le Merlot. C’est l’assemblage de vins produits par ces différents cépages
au sein du même terroir, qui permet d’obtenir au final le style propre du Château.
BOURGOGNE
Les amateurs de grands bourgognes saliveront à l'évocation du Grand Cru des Bonnes Mares mais pourront également pénétrer les climats
très fermés des Premiers Crus de Puligny Montrachet, Nuits Saint-Georges et autre Chambolle Musigny.
PAYS DE LOIRE
D'autres préféreront peut-être les rives du Val de Loire et de son affluent le Layon : Les fiers Cabernets Francs de Saumur-Champigny
séduiront les amateurs de vins rouges charnus, tandis que les très élitistes Chenin des Bonnezeaux et autres Coteaux du Layon–Chaume
séduiront les inconditionnels de vins rares, moelleux à liquoreux.
VALLÉE DU RHÔNE
Les aficionados du soleil privilégieront la Vallée du Rhône et ses célèbres galets roulés pour retenir Châteauneuf du Pape, la première
Appellation d'Origine Contrôlée de l'histoire vitivinicole française.
Pourquoi investir ?
1. Réaliser une opération rentable de prestige tout en recherchant l’aspect luxe et plaisir, culture et authenticité
2. Diversifier son patrimoine : une des règles d’or dans toute organisation patrimoniale.
3. Optimiser sa fiscalité en revenus fonciers, ISF et Transmission :
a. Son IR
Les fermages officiellement versés sont des revenus fonciers, de nature agricole. L’associé du GFV peut donc déclarer son immeuble soit au « réel » ou au
micro foncier permettant ainsi de pouvoir bénéficier d’un abattement de 30% sur les revenus fonciers.
Les charges relatives à l’acquisition des biens sont déductibles ( = intérêts ) (sauf si déclaration au micro foncier.)
Il est donc aisé face à des revenus de faible niveau, de générer un déficit foncier pouvant s’imputer au final sur l’IR.
b. L’ISF
La valeur à déclarer sera inférieure à la valeur investie sous certaines conditions : La valeur à déclarer est taxable à hauteur de 25% jusqu’à 101 897 € investi
et 50% au delà.
c. Transmission
En matière de transmission et succession, les mêmes dispositions exposées ci-dessus ( ISF ) s’appliquent.
De plus, les parts pourront faire l’objet d’une donation partage ou d’une donation avec réserve d’usufruit, auquel cas s’ajouteront encore des abattements
spécifiques. Pour ce faire, il conviendra cependant de respecter un d »lai de détention des parts de deux ans.
4. Percevoir des revenus annuels numéraires ou … liquide !
5. Sécuriser son patrimoine sur le long terme sans aucune corrélation avec la Bourse et l’Immobilier
6. Se faire plaisir et partager de bons moments de convivialité au Domaine, chaque année lors de l’Assemblée Générale.
7. Participer à la sauvegarde du Terroir Français et de la terre agricole en danger dans notre société urbanisée.
8. Tout ce qui est rare est valorisé
Cas Pratique
Comment investir et ses conditions requises
Le fonctionnement est assez simple. Il s’agit de souscrire à des parts ( à partir de 4000 € environ ) d’un
groupement qui signe un bail de 25 années avec un vigneron.
La cession avant 25 ans est bien sûr possible mais l’investissement dans un GFV est un investissement de long
terme afin de bénéficier des avantages fiscaux pleinement.
Notre avis d’experts
Afin de réussir au mieux son investissement, plusieurs critères sont à retenir :
1. La Qualité du sol
2. La Notoriété de l’appellation
3. Le Prix d’acquisition des terres par le GFV (plus le prix d’acquisition est faible, plus le potentiel de
valorisation est élevé
Nous rajouterons aussi la Notoriété du vigneron mais se fier uniquement à ce critère peut être risqué ; si le
vigneron se devait de quitter l’exploitation ; la qualité du vin s’en ressentirait tandis que les autres critères sont
quasi-inamovibles.
En conclusion, concentrez vous sur des appellations phares et ne pariez pas sur des vignerons à « en devenir » ;
il ne s’agit pas de risquer mais de protéger son patrimoine.
La rémunération
Le revenu distribué correspond au fermage perçu par le GFV. Chaque année, sauf circonstances exceptionnelles,
les associés peuvent convertir leurs revenus en nature suivant le tarif « propriétaire ». Le vin sera livré après la
nécessaire période de vieillissement et les opérations de mise en bouteilles.
Si le GFV est propriétaire d’une vigne exploitée par un vigneron star, mieux vaut opter pour le paiement du
fermage en bouteilles ; ces dernières auront de grandes chances de se valoriser avec le temps et donc
d’augmenter la rentabilité du placement qui varie entre 2% et 3.5% en numéraire.
La revente
Le prix de la part sera revalorisé en fonction de l’évolution des prix des vignobles de la région et le cas échéant
de l’expertise des propriétés. L’associé peut attendre la revente du vignoble ou la dissolution du GFV.
En cas de revente anticipée, il faudra être patient pour sortir du groupement du fait d’un marché secondaire
peu liquide.. C’est pour cela que l’investissement doit se faire sur une optique de conservation d’une quinzaine
d’années au minimum pour optimiser au mieux son investissement.