Simulation Immobilière

DOSSIER
PATRIMONIAL
SIMULATION IMMOBILIERE
Paramètres de l'étude
Evolution des flux fiscaux
Evolution de la fiscalité
Evolution de la trésorerie
Bilan de l'étude
SIMULATION IMMOBILIERE
Paramètres de l'étude
Simulation établie sur les bases suivantes :
Désignation de l'étude
Type de simulation
Durée de l'étude
Date d'acquisition
Date d'achèvement des travaux
Evolution annuelle des biens
Evolution annuelle des revenus
Valeur d'acquisition
Frais d'acquisition
Valeur globale du bien
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
Mon beau Pinel
U - Pinel avec engagement de location de 9 ans
10 ans
01/01/2015
31/12/2016
1.00 %
1.50 %
200 000 euros
10 000 euros
200 000 euros
Flux prévisionnels
Année
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Revenus
Frais gérance
Taxes
Charges
Total
8 000
8 120
8 242
8 365
8 491
8 618
8 748
8 879
9 012
800
812
824
837
849
862
875
888
901
7 200
7 308
7 418
7 528
7 642
7 756
7 873
7 991
8 111
76 475
7 648
68 827
(Montants exprimés en euros)
Le présent document reprend l'ensemble des informations que vous nous avez communiquées, il ne saurait avoir valeur d'expertise.
Gérard ARNAUD
SIMULATION IMMOBILIERE
Paramètres de l'étude (suite)
Financement
Un emprunt amortissable d'un montant de 200 000 € sera souscrit le 01/01/2015, pour une durée de 180 mois, au taux annuel de 2.50 %,
avec un différé d'amortissement de 17 mois.
L'emprunt est débloqué de la manière suivante :
- déblocage n° 1 le 01/01/2015 pour 60 000 €
- déblocage n° 2 le 01/06/2015 pour 60 000 €
- déblocage n° 3 le 01/01/2016 pour 60 000 €
- déblocage n° 4 le 01/06/2016 pour 20 000 €
Année
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
(30%)
(30%)
(30%)
(10%)
Tableau d'amortissement de l'emprunt
Intérêts
Capital
Capital
payés
remboursé
restant dû
2 125
4 596
4 733
4 448
4 156
3 856
3 549
3 234
2 911
2 580
2 241
1 893
1 536
1 170
795
411
58
5 530
11 270
11 555
11 847
12 147
12 454
12 769
13 092
13 423
13 762
14 110
14 467
14 833
15 208
15 592
7 943
120 000
194 470
183 200
171 645
159 798
147 652
135 198
122 429
109 338
95 915
82 153
68 043
53 576
38 744
23 536
7 943
44292
(Montants exprimés en euros)
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Gérard ARNAUD
SIMULATION IMMOBILIERE
Evolution des flux fiscaux
Année
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Evolution sans l'investissement
immobilier
Revenus
Déficits
Déficits
Déficits
fonciers
fonciers
fonciers
fonciers
sur global
à imputer
Evolution avec l'investissement
immobilier
Revenus
Déficits
Déficits
Déficits
fonciers
fonciers
fonciers
fonciers
sur global
à imputer
2 550
5 521
1 467
1 860
2 262
2 672
3 093
3 522
3 962
4 411
4 870
28 119
2 550
8 071
6 604
4 745
2 483
8 071
(Montants exprimés en euros)
Remarques :
Les déficits fonciers sont déductibles des revenus fonciers.
Les déficits fonciers imputables sur le revenu global sont déductibles de l'ensemble des revenus du contribuable.
Les déficits fonciers à imputer sont reportables pendant une durée maximale de 10 années. Au-delà de cette période, la portion du déficit
non imputée est perdue.
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Gérard ARNAUD
SIMULATION IMMOBILIERE
Evolution de la fiscalité
Evolution sans l'investissement
immobilier
Année Nb
Revenu
TMI Réduction Prélèv.
parts
net
d'impôt
sociaux.
imposable
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
41.0
41.0
41.0
41.0
41.0
41.0
41.0
41.0
41.0
41.0
41.0
Impôt
total
Revenu
net
imposable
189
3 093
3 522
3 962
4 411
4 870
20 047
Evolution avec l'investissement
immobilier
TMI Réduction Prélèv.
Impôt
d'impôt
sociaux.
total
41.0
41.0
41.0
41.0
41.0
41.0
41.0
41.0
41.0
41.0
41.0
4 200
4 200
4 200
4 200
4 200
4 200
4 200
4 200
4 200
37 800
Report Economie
réduction
ou
supplém.
29
479
546
614
684
755
-4 200
-4 200
-4 200
-4 200
-4 093
-2 453
-2 210
-1 962
-1 708
2 752
4 200
4 200
4 200
4 200
4 093
2 453
2 210
1 962
1 708
-2 752
3 107
-26 474
26 474
(Montants exprimés en euros)
Remarques :
Ce tableau détermine l'impact de l'opération sur le plan fiscal, en affichant les catégories modifiées (revenu net imposable, réduction d'impôt, et
prélèvements sociaux).
Pour mémoire :
- Le revenu net imposable correspond à la somme de tous les revenus déclarés auxquels sont déduits les abattements et les déductions de revenus
(pensions alimentaires,...). Il permet de calculer l'impôt au barème.
- TMI, signifie tranche marginale d'imposition. Celle-ci est déterminée en fonction du revenu net imposable et du nombre de parts du foyer fiscal.
- Les réductions d'impôt sont les sommes déduites de l'impôt au barème. Si le total des réductions est supérieur à l'impôt au barème + les impôts
forfaitaires, le supplément n'est pas remboursé.
- Les prélèvements sociaux incluent la CSG (déductible + non déductible), la CRDS, et la contribution additionnelle.
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Gérard ARNAUD
SIMULATION IMMOBILIERE
Evolution de la trésorerie
An
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
Loyers
perçus
Frais
et
charges
Taxes
Abondements
sur CAV
(si in fine)
Rembours.
d'emprunt
8 000
8 120
8 242
8 365
8 491
8 618
8 748
8 879
9 012
- 800
- 812
- 824
- 837
- 849
- 862
- 875
- 888
- 901
-2 550
-11 051
-17 003
-17 003
-17 003
-17 003
-17 003
-17 003
-17 003
-17 003
-1 417
76 475
-7 648
- 151 042
Economie[+]
ou
supplément [-]
d'impôt
Flux
de
trésorerie
annuel
4 200
4 200
4 200
4 200
4 093
2 453
2 210
1 962
1 708
-2 752
-2 550
-11 051
-5 603
-5 495
-5 385
-5 275
-5 268
-6 794
-6 920
-7 050
8 402
-2 752
26 474
-55 741
Flux
de
trésorerie
mensuel
- 213
- 921
- 467
- 458
- 449
- 440
- 439
- 566
- 577
- 588
700
- 229
(Montants exprimés en euros)
Effort d'épargne mensuel moyen : - 387 €
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Gérard ARNAUD
SIMULATION IMMOBILIERE
Bilan de l'étude
Recettes
Désignation
Loyers perçus
Economie d'impôt
Dépenses
Montant
76 475
26 474
Désignation
Montant
Frais de gérance
Capital emprunté
Intérêts remboursés
Assurance emprunt
Apports financiers
7 648
200 000
36 390
9 433
10 000
102 949
263 471
(Montants exprimés en euros)
Le coût de l'opération sur la période s'élève à 160 522 €.
En tenant compte d'une revalorisation annuelle de 1.00 %, le bien possédé est évalué au terme de l'étude à 220 924 €.
Le taux de rendement interne est de : 8.38 %.
Financement de l'opération
L'investisseur (60.93 %)
Economie d'impôt (10.05 %)
Le locataire (29.03 %)
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Gérard ARNAUD