Sur la notion de comparaison - Chaire Ivanhoé Cambridge d

Sur la notion de comparaison
Ünsal Özdilek
ESG-UQAM
Département de Stratégie,
Responsabilité sociale et environnementale (DSRE)
8 mai 2012
Comparaison unidirectionnelle
Les hommes rationnels pensent à leur utilité
Les propriétés immobilières procurent des utilités
Alors les propriétés identiques (ou semblables) auront des prix,
coûts, revenus ou valeurs qui convergent.
L’estimation de la valeur (inconnue) d’une propriété (sujet)
On utilise des propriétés comparables (ou semblables).
Les approches existantes permettent d’estimer la valeur par la
comparaison des prix, coûts ou revenus.
La comparaison est unidirectionnelle (tend vers la ressemblance)
Voir exemple suivant avec les prix
Exemple
Estimation de la valeur par la comparaison des prix de vente
Sales Comparison Adjustment Grid
Variables
Subject
Comparable 1
Comparable 2
Comparable 3
Comparable 4
Price
N/A
114 000
120 000
105 000
135 000
Date
Recent
Recent
Recent
Recent
Recent
4000
4 000
4 000
4 000
8 000
1
1
2
Localisation (proximité)
non
non
non
1
Stat.
essence
2
Stat.
essence
Conditions of sales
non
non
non
non
non
Lot size
Garage (# espaces)
Adjustments
Garage (comp. 1 & 2)
-6 000
Proximity to Gaz Station (comp. 1 & 3)
-6 000
9 000
Lot Size (comp. 1 & 4)
Total adjustements
Adjusted prices
Value indication according to price : 114 000 $
9 000
-24 000
0
-6 000
9 000
-21 000
114 000
114 000
114 000
114 000
Théorie de comparaison bidirectionnelle
Les hommes se comparent (ou comparent les biens) à d’autres…
Théorie sociale de comparaison (Festinger, 1954)
On se compare à des semblables, mène à l’assimilation
On se compare à ceux moins bons ou meilleurs, mène au contraste
Les propriétés immobilières sont comparées entre elles…
Exemple:
On veut prévoir le prix le plus probable d’un sujet à partir de ses caractéristiques,
comparées à celles des comparables. On sait que le prix de vente du sujet est 158 500 $
Après avoir calculé les distances de toutes les propriétés comparables par rapport au
sujet, on peut filtrer celles qui sont les plus proches (à l’intérieur d’un rayon fixe).
Supposons que cette requête amène 50 propriétés comparables, parmi lesquelles 30 sont
meilleures et 20 de qualité inférieure.
GOOD
SAME
BAD
Moyenne
196,633
172,036
148,525
517,194
172,398
Pondération équivalente
0.33 65,544
0.33 57,345
0.33 49,508
1.00
Miroirs pleine
172,398
SAME PRÉDIT
172 000$
BAD PREDIT
148 525$
PRIX RÉEL 158 500
GOOD
PRÉDIT
196 663 $
Observations:
Pour la propriété sujet, le marché des 50 propriétés comparables suggère une valeur de 172 036
$. Cela signifie aussi que les effets psychologiques des miroirs convex et concaves du marché
sont égaux.
Toutefois, le vendeur a décidé sur un prix inférieur, avec un effet réducteur et significatif du miroir
à droite.
Le cas semble être dans un marché d’acheteur.
Qu’en est-il pour d’autres cas et dans quel moroir le marché regarde le plus ?