residence garden side - Miroma Immo Construct
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RESIDENCE GARDEN SIDE Chaussée de Gand – Gentsesteenweg 1146-1156-1160 1082 Berchem-Sainte-Agathe – Sint-Agatha-Berchem 0840.001.390 Statuts coordonnés en vertu de la loi du 2 juin 2010 modifiée par la loi du 15 mai 2012 Gecoördineerde statuten ingevolge de wet van 2 juni 2010 gewijzigd bij wet van 15 mei 2012 Y&E Invest BVBA Ooststraat 46 bus 301 8630 Veurne RPR Veurne BTW BE837.611.133 www.aanpassen-basisakte.be 1 ACTE DE BASE L’AN MIL NEUF CENT QUATRE-VINGT-NEUF. Le six décembre. Devant Nous, Maître Olivier TIMMERMANS, Notaire à Berchem-Saint-Agathe/1080 Bruxelles. A COMPARU La Société Anonyme MIROMA, dont le siège social est établi à Berchem-SainteAgathe/1080 Bruxelles, Chaussée de Gand, numéro 1140. Registre du Commerce de Bruxelles numéro 510.272. Taxe sur la Valeur Ajouté numéro 435.357.576. Constituée suivant acte reçu par le notaire Olivier Timmermans prénommé, en date du quinze septembre mil neuf cent quatre-vingt-huit, publié aux Annexes du Moniteur Belge du quatorze octobre suivant, sous le numéro 881014-139. Ici représentée en vertu de l’article 25 des statuts, par : - Madame Michèle VANDROOGENBROECK, employée, épouse de Monsieur HOCKE, demeurant à Molenbeek-Saint-Jean, Boulevard Louis Mettewie, 9 ; - Monsieur Léon DOCHEZ, employé, demeurant à Berchem-Sainte-Agathe, Chaussée de Gand, 1140 ; Agissant respectivement en qualité d’administrateur délégué et d’administrateur, nommés à ces fonctions aux termes de l’assemblée générale extraordinaire ayant suivi la constitution de ladite société. Laquelle, représentée comme dit est, préalablement à l’ACTE DE BASE, objet des présentes, nous a exposé ce qui suit : EXPOSE PRELIMINAIRE 1. La société anonyme MIROMA est propriétaire d’un terrain à bâtir à BerchemSainte-Agathe, sis à front de la Chaussée de Gand, où il est côté sous les numéros 1146 à 1156, plus amplement décrit ci-après. 2. La société anonyme MIROMA se propose d’édifier sur ce terrain : - un immeuble résidentiel dénommé « GARDEN SIDE » - une surface parkings jour. 3. Les plans ont été dressés par le bureau d’architectes Hugo LAHON et collaborateurs, dont les bureaux sont établis à Berchem-Sainte-Agathe, rue de l’Eglise, 69. 4. L’autorisation de bâtir a été délivrée par le Collège des Bourgmestre et Echevins de la commune de Berchem-Sainte-Agathe, en date du cinq juin mil neuf cent quatre-vingt-neuf, sous la référence 4020 – 268/AB/71735. Une photocopie de cette autorisation de bâtir avec les conditions qu’elle contient demeurera ci-annexée (Annexe 4). CET EXPOSE FAIT, la comparante, représentée comme dit est, Nous a requis d’acter authentiquement ce qui suit : 2 ACTE DE BASE La comparante a requis le notaire soussigné, d’acter authentiquement sa volonté de placer la Résidence « GARDEN SIDE » dont l’édification est projetée sur le terrain ci-après décrit, conformément à la loi du huit juillet mil neuf cent vingt-quatre formant l’article 577 bis du Code Civil, actuellement l’article 577-2 et suivants du Code Civil. Ce terrain se trouve ainsi divisé en deux fonds distincts ayant chacun comme accessoire inséparable, un certain nombre de quotités dans l’ensemble du terrain. La division du terrain en deux fonds, tels qu’ils sont figurés au plan d’implantation cijoint, est irrévocable. Dans le but d’opérer cette division, la comparante a établi un règlement de copropriété régissant la résidence GARDEN SIDE, ayant pour objet de déterminer les droits de propriété et de copropriété, d’établir la manière dont les parties communes seront gérées et administrées, régler la part de chacun dans les dépenses communes et de régler les détails de la vie en commun. La comparante nous a ensuite remis, pour être déposés au rang de nos minutes, les documents suivants : 1. La description de l’immeuble avec le tableau de répartition des quotités dans les parties communes dont le terrain (annexe 1) ; 2. Les différents plans (annexe 2 – 19 pièces). - pièce première - plan d’implantation - pièce deuxième - coupe transversal AA - pièce troisième - coupe longitudinale BB - pièce quatrième - coupe longitudinale CC - pièce cinquième - coupe longitudinale DD - pièce sixième - façade nord-est front chaussée de Gand - pièce septième - façade sud-est front rue intérieure - pièce huitième - façade sud-ouest front placette intérieure - pièce neuvième - niveau sous-sol -1 - pièce dixième - niveau rez-de-chaussée - pièce onzième - niveau premier étage - pièce douzième - niveau deuxième étage - pièce treizième - niveau troisième étage - pièce quatorzième - niveau quatrième étage - pièce quinzième - niveau cinquième étage - pièce seizième - niveau sixième étage - pièce dix-septième - niveau septième étage - pièce dix-huitième - niveau huitième étage - pièce dix-neuvième - toiture 3 3. Le règlement de copropriété (annexe 3). Ces divers documents forment ensemble l’ACTE DE BASE qui est ainsi juridiquement créé ; ils se complètent et forment un tout et doivent se lire et s’interprêter les uns en fonctions des autres. Ces documents demeureront en conséquence ci-annexés après avoir été certifiés véritables par la comparante, signés « ne varietur » par ses représentants et revêtus de la mention d’annexe par le notaire soussigné ; ils seront enregistrés en même temps que les présentes et feront désormais partie intégrante du présent acte. Les représentants de la société MIROMA, Nous ont ensuite déclaré reconnaître leur signature apposée au bas de ces documents et réitérer les conditions et conventions qu’ils renferment, voulant que ces conditions et conventions acquièrent le même degré d’authenticité que si elles étaient ici même reproduites. D’un même contexte, la comparante nous a requis d’acter authentiquement les déclarations suivantes : 1. Destination du terrain Le terrain, dans son ensemble, est destiné, conformément aux prescriptions urbanistiques à : - une zone de bâtisse, réservée à un immeuble résidentiel avec zone de parkings jour ; - une zone réservée à dix-huit emplacements de parkings jour. 2. Droit de division – Modifications aux plans La comparante nous a déclaré qu’elle se réserve expressément le droit d’apporter, en cours de construction, tous changements et toutes modifications aux plans et constructions. Elle se réserve le droit de modifier la destination des locaux situés au premier étage, moyennant l’autorisation des instances administratives compétentes. Il en sera de même pour tous les changements et toutes modifications jugés nécessaires par le bureau d’architectes pour des raisons techniques ou esthétique et dont ce dernier décidera, en accord avec le maître de l’ouvrage. Il en sera de même pour tous les changements et toutes modifications à apporter à la disposition intérieure des parties privatives par rapport aux plans, soit afin d’en faciliter la vente, soit à la demande des propriétaires et avec leur accord. Les plan annexés aux présentes ne serviront dès lors qu’à titre de renseignement ; aussi longtemps que le bâtiment ne sera pas complètement parachevé, ils pourront toujours être modifiés à la condition que ces modifications ne nuisent en aucune façon à la structure et à la solidité des constructions ou à l’intérêt commun des copropriétaires. Ces modifications ne pourront en aucun cas, diminuer ni les volumes, ni les surfaces des parties privatives qui seraient déjà vendues. 4 La comparante aura entre autre, le droit jusqu’à l’achèvement des constructions, d’incorporer plusieurs locaux privatifs ou parties de locaux privatifs en un seul, de rediviser les parties privatives, de modifier la surface des parties communes pour permettre éventuellement d’agrandir un élément privatif ou de créer d’autres parties privatives et dès lors d’en ventiler les quotités. De plus, les cotes et mesures, portées sur les plans ne sont données qu’à titre purement indicatif ; toute différence entre les mesures réelles et celles portées sur les plans, ne donnera par conséquent lieu à aucune indemnité. 3. Cahier des charges La cahier général des conditions régissant la vente des appartements et autres locaux privatifs en voie d’édification avec la description des travaux et matériaux à mettre en œuvre, sera déposé au rang des minutes du notaire soussigné, ce jour, immédiatement après les présentes. Ce cahier des charges sera applicable à toutes les ventes de locaux privatifs dans l’immeuble, à moins qu’il n’y soit dérogé par des conditions particulières. 4. Observations A. La description et la configuration des appartements, bureaux, locaux commerciaux, caves et emplacements de parking, sont reprises à la description de l’immeuble et aux divers plans annexés à l’acte de base. En cas de modification à la description type, l’acte de vente donnera une description nouvelle des locaux vendus, accompagnée, le cas échéant, d’un nouveau plan. B. Les conditions générales de vente et la description des matériaux sont en principe identiques à celles qui sont annexées aux conventions particulières de vente. Si, toutefois, par suite de modification apportées aux conditions générales de vente ou à la description des matériaux, des différences de texte devaient apparaître entre les conditions et descriptions annexées aux conventions particulières de vente et celles qui sont annexées à l’acte de dépôt dont question ci-avant, les premières seules seront d’application. 5. Mitoyennetés Les clôtures éventuelles vers les propriétés voisines sont mitoyennes. La mitoyenneté de ces clôtures est réservée au profit de la société anonyme Miroma. Cette dernière pourra percevoir à son seul profit le prix d’acquisition de tout ou partie de cette mitoyenneté par des voisins, sur sa seule quittance et sans intervention des copropriétaires de l’immeuble et des parkings jour. Si jamais l’intervention de ces copropriétaires était nécessaire pour permettre à la société Miroma de toucher le prix de cession de cette mitoyenneté, cette intervention sera fournie par les intéressés, gracieusement et à première demande. Il est également prévu que la société anonyme Miroma pourra, le cas échéant, utiliser cette mitoyenneté pour elle-même ou des tiers de son choix, sans devoir de ce chef quoi que ce soit, aux copropriétaires de l’immeuble et des parkings jour. 5 Les droits que la comparante se réserve n’entraînent pour elle aucune obligation de protection ou d’entretien, ni de responsabilité. 6. Dispositions transitoires A titre transitoire et pour assurer une mise en place harmonieuse des organes de la copropriété, il est prévu : a) que la première assemblée générale des copropriétaires sera réunie par la société Miroma, qui en assurera la présidence ; b) que la gérance de l’immeuble sera assurée par la société Miroma, aux conditions d’usage, pour une durée de dix ans ; c) que les premières polices d’assurances seront souscrites par la société anonyme Miroma auprès d’une compagnie de premier ordre, pour un terme de dix ans. 7. Servitudes 1. Servitudes conventionnelles ou par destination du père de famille La construction de l’immeuble peut entraîner entre les divers fonds privatifs qui la composent l’existence d’un état de choses qui eut constitué une ou des servitudes, si ces fonds avaient appartenu à des propriétaires différents. Le présent acte de base ayant établi la division juridique de la propriété, ces servitudes prendront effectivement naissance de plein droit dès la première vente d’un élément privatif de l’immeuble ; elles trouvent leur origine dans la destination de « bon père de famille », consacrée par les articles 692 et suivants du Code Civil ou doivent être considérées comme résultant du fait de l’existence de la convention des parties. Il en est notamment ainsi : - des vues qui pourraient exister d’une partie privative sur l’autre, des communautés des descentes d’eaux pluviales et résiduaires, d’égoûts et caetera. - du passage des canalisations et conduites de toute nature (eau, électricité, gaz, téléphone et caetera…) et de façon générale de toutes les communautés et servitudes entre les diverses parties privatives ou entre celles-ci et les parties communes que révèleront les plans ou leur exécution au fur et à mesure de la construction de l’immeuble ou encore l’usage des lieux. 2. Servitudes de passage Il est constitué à titre perpétuel et gratuit, à charge de la Résidence Garden Side au profit de la surface parkings, une servitude de passage pour piétons et véhicules, permettant l’accès permanent, à travers l’aire de circulation Chaussée de Gand – Rue des Soldats. Les frais d’entretien et de réparation de l’assiette de la servitude de passage Chaussée de Gand – Rue des Soldats, seront supportés comme suit : - à concurrence de septante pour cent (70%) par les propriétaires de la Résidence Garden Side, en proportion des quotités que chacun d’eux possède; 6 - à concurrence de trente pour cent (30%) par les propriétaires de la surface parkings jours. DESCRIPTION DES BIENS COMMUNE DE BERCHEM-SAINTE-AGATHE Parcelle de terrain sise à front de la Chaussée de Gand, y côtée sous les numéros 1146 à 1156, dénommée « Ilot Chaussée de Gand – Rue des Soldats » contenant en superficie d’après titres trente ares vingt-quatre centiares quatre dixmilliares, cadastrée ou l’ayant été section B, numéros 81 Z/2, 81 Y/2, 81 R/2, 81 V et partie du numéro 81 X/2 ; l’ensemble de ladite parcelle est destinée à : A. l’édification d’un immeuble à usage résidentiel avec rez-de-chaussée commercial dénommé « GARDEN SIDE » sur une parcelle de terrain d’une superficie d’après mesurage de vingt-sept ares trente-cinq centiares vingt-quatre dixmillaires. Cette surface sera éventuellement agrandie d’une parcelle de terrain à acquérir de la commune de Berchem-Sainte-Agathe d’une superficie approximative de trente-quatre mètres carrés vingt-quatre décimètres carrés. B. Une surface de parkings jours d’une superficie d’après mesurage de deux ares quatre-vingt-neuf centiares cinquante-huit dixmilliares ; Telles que ces parcelles A. et B. sont figurées au plan d’implantation précité (annexe 2 – pièce première) respectivement sous teinte orange et bleue. ORIGINE DE PROPRIETE La comparante est propriétaire du bien prédécrit, savoir : - partie, étant un terrain pour l’avoir acquis à concurrence de treize ares trois centiares quarante dixmilliares, aux termes d’un acte reçu par le notaire Olivier Timmermans prénommé et le notaire André Philips à Koekelberg, en date du quatorze avril mil neuf cent quatre-vingt-sept, transcrit au troisième bureau des hypothèques à Bruxelles, le vingt-trois avril suivant, volume 9735, numéro 18, de : 1. Monsieur Jacques Albert Victor Chemay, artiste-peintre, à Paris et 2. Madame Françoise Chemay, sans profession, épouse de Monsieur Kenneth Frederick Matti à Uccle. Originairement le bien appartenait à Madame Georgette Lucie Vanbreuze, sans profession, épouse de Monsieur Marcel François Chemay, à Uccle, pour lui avoir été attribué aux termes d’un acte de partage intervenu entre elle-même et Monsieur Victor Alfred Georges Nestor Vanbreuze à Bruxelles, acte reçu par le notaire Robert Philips ayant résidé à Koekelberg, le dix-huit novembre mil neuf cent cinquante-deux, transcrit au troisième bureau des hypothèques à Bruxelles, le douze janvier suivant, volume 4252, numéro 6. Aux termes d’un acte reçu par ledit notaire André Philips en date du dix février mil neuf cent quatre-vingt-quatre, transcrit au troisième bureau des hypothèques à Bruxelles, le vingt-neuf février suivant, volume 9247, numéro 18, Madame Chemay-Vanbreuze a fait donation dudit bien à ses deux enfants prénommés sub 1. et 2. Aux termes de l’acte précité du notaire Olivier Timmermans en date du quatorze avril mil neuf cent quatre-vingt-sept, Madame Chemay-Vanbreuze a renoncé au droit de retour résultant à son profit de l’acte de donation dont question ci-avant ; 7 - partie, étant un terrain avec la construction existante et démolie depuis pour l’avoir acquis à concurrence d’une superficie de deux ares nonante-deux centiares, de Monsieur Georges Antoine Jean Louis Kauert, pensionné, veuf de Madame Simonne Abeloos, à Jette, aux termes d’un acte reçu par le notaire Olivier Timmermans prénommé et le notaire Roger Lambert à Saint-Josse-Ten-Noode, en date du quatre juillet mil neuf cent quatre-vingt-neuf, en cours de transcription. Originairement, ledit bien dépendait de la communauté de biens ayant existé, à défaut de contrat de mariage, entre Monsieur Henri Louis Kauert, sans profession, et son épouse Madame Marie Madeleine Jeanne De Beue, sans profession, à Saint-Gilles-Bruxelles, pour en avoir fait l’acquisition aux termes d’un acte reçu par le notaire Georges de Ro ayant résidé à Saint-Josse-ten-Noode, le neuf juillet mil neuf cent vingt-quatre, transcrit au quatrième bureau des hypothèques à Bruxelles, le quatorze août suivant, volume 1148, numéro 4. Les époux Henri Kauert-De Beue Madeleine sont décédés respectivement à BerchemSainte-Agathe, le quatre février mil neuf cent cinquante et à Saint-Pierre-Jette, le treize février mil neuf cent quarante, laissant pour seul héritier légal et réservataire leur fils, Monsieur Georges Kauert prénommé. - partie, étant un terrain pour l’avoir acquis à concurrence de sept ares vingt-quatre centiares soixante-quatre dixmilliares de : 1. Monsieur Lucien Jean Emile François Timmermans, notaire honoraire, veuf de Dame Geneviève Nicole Antoinette Ghislaine Andrée Gillet, à Ixelles ; 2. Monsieur Olivier Lucien Georges Marie Timmermans, notaire, époux de Madame Marie Marthe Jacqueline Ghislaine Baronne de Mevius, à Berchem-Sainte-Agathe ; 3. Madame Marie Martine Monique Jeannine Timmermans, sans profession, épouse de Monsieur Reginald Winssinger, aux Etats Unis d’Amérique ; et 4. Madame Sophie Odile Claude Jacqueline Marie Timmermans, sans profession, épouse de Monsieur Didier Florent Pierre Jean Vochelle, à Bondues (France) ; aux termes d’un acte reçu par le notaire Roger Lambert à Saint-Josse-Ten-Noode, en date du quatre juillet mil neuf cent quatre-vingt-neuf, en cours de transcription. Originairement, ledit bien appartenait, à Monsieur Lucien Jean Emile François Timmermans, notaire, et son épouse Madame Geneviève Nicole Antoinette Ghislaine Andrée Gillet, sans profession, à Berchem-Sainte-Agathe, pour en avoir fait l’acquisition de Monsieur Marcel Joseph Berger, agent commercial, à Anderlecht aux termes d’un acte reçu par le notaire Stany MICHEL, à Molenbeek-Saint-Jean, le trois septembre mil neuf cent soixantecinq, transcrit au troisième bureau des hypothèques à Bruxelles, le dix-sept septembre suivant, volume 6014, numéro 20. Madame Geneviève Gillet, épouse de Monsieur Lucien Timmermans, demeurant à Ixelles, est décédée intestat à Uccle, le six août mil neuf cent septante-trois, laissant pour seuls et uniques héritiers réservataires ses quatre enfants issus de son mariage avec son dit époux, étant les prénommés sub 2, 3 et 4 ainsi que Monsieur Laurent Lucien Jean Marie Timmermans, étudiant, à Ixelles. Les époux Timmermans-Gillet étaient mariés sous le régime de la séparation de biens avec adjonction d’une société d’acquêts, tel qu’il est établi par le code civil Français, aux termes de leur contrat de mariage reçu par le notaire Henri Amy résidant à Paris, le huit mai mil neuf cent quarante-sept. Ledit contrat stipulait que la société d’acquêts appartiendrait à l’époux survivant pour moitié en pleine propriété et moitié en usufruit, conformément aux articles 1520 – 1525 du Code Civil. 8 Qu’en outre l’époux survivant recueillait un/quart en usufruit des biens propres dépendant de la succession du défunt et ce en vertu de la loi française du cinq mars mil huit cent nonante et un, Code Civil article 767 nouveau. Suivant déclaration faite au Greffe du Tribunal de première instance séant à Bruxelles, en date du dix-huit mars mil neuf cent septante-quatre, Monsieur Lucien Timmermans prénommé, a déclaré renoncer aux avantages du contrat de mariage précité et renoncer au quart en usufruit des biens propres dépendant de la succession de son épouse. En conséquence, la succession de Madame Timmermans-Gillet est recueillie par ses quatre enfants prénommés, chacun à concurrence d’un/quart en pleine propriété. Monsieur Laurent Lucien Jean Marie Timmermans prénommé, en son vivant étudiant, célibataire, demeurant à Ixelles, est décédé intestat à Woluwe-Saint-Lambert, le treize mars mil neuf cent quatre-vingt, laissant pour seuls héritiers légaux son père Monsieur Lucien Timmermans et ses frère et sœurs Monsieur Olivier Timmermans et Mesdames MarieMartine et Sophie Timmermans, prénommés. Suivant déclaration faite au greffe du Tribunal de première instance de Bruxelles, en date du huit mai mil neuf cent quatre-vingt, ledit monsieur Lucien Timmermans, a renoncé purement et simplement à la succession de son fils, monsieur Laurent Timmermans précité. Suite à cette renonciation, Monsieur Laurent Timmermans a laissé comme seuls héritiers légaux et réservataires ses frère et sœurs prénommés. Et partie, étant : 1) un terrain avec maison d’habitation démolie depuis, à concurrence de deux ares nonante centiares ; 2) un terrain à concurrence de quatre ares quatorze centiares, pour en avoir fait l’acquisition de la commune de Berchem-Sainte-Agathe, aux termes d’un acte d’échange reçu par le notaire Olivier Timmermans prénommé, en date du quatorze juillet mil neuf cent quatre-vingt-neuf, en cours de transcription. La commune de Berchem-Sainte-Agathe était propriétaire desdits biens savoir : Le bien décrit sub 1 pour l’avoir acquis aux termes d’un acte administratif reçu par monsieur le Bourgmestre Guns prénommé, en date du six février mil neuf cent quatre-vingt-deux, transcrit au troisième bureau des hypothèques à Bruxelles, le vingt-deux février suivant, volume 8957, numéro 8, de : 1. Madame Paula Clothilde Henriette Vandenhaute, sans profession, veuve de Monsieur Joseph Ghislain Olemans, à Lokeren ; 2. Monsieur Philippe Emile Ghislain Olemans, opticien, à Lokeren et 3. Madame Marie Thérèse Paulette Olemans, infirmière, épouse de Monsieur Hugo Gustaaf Theodoor Bosmans, à Wemmel. Originairement, ledit bien appartenait à Monsieur Emile Joseph Ghislain OlemansVandenhaute Paula Clothilde Henriette, pour l’avoir acquis aux termes d’un acte reçu par le notaire Jean Van Winckel à Pamel, en date du dix-neuf octobre mil neuf cent cinquante-six, transcrit au quatrième bureau des hypothèques à Bruxelles, le trente et un octobre suivant, volume 4655, numéro 13. Les époux Olemans-Vandenhaute étaient mariés sous le régime de la communauté des biens, suivant contrat de mariage reçu par le notaire Emile De Man à Grammont, le huit octobre mil neuf cent quarante-trois. Monsieur Emile Olemans, en son vivant médecin, est décédé intestat à Alost, le vingttrois août mil neuf cent septante-neuf, laissant pour seuls héritiers légaux et réservataires ses deux enfants prénommés, sous réserve des droits revenant à son épouse survivante également prénommée, en vertu dudit contrat de mariage, lequel stipulait : 9 - que la communauté appartiendrait pour l’usufruit à l’époux survivant en vertu de l’article 1525 du Code Civil ; - donation réduite seulement en cas d’existence de descendants, de telle sorte que l’époux survivant disposera toujours de la plus forte quotité en usufruit et en plein propriété desdits biens. En vertu de quoi, la succession du défunt est échue à ses deux enfants prénommés sous réserve d’un quart en pleine propriété et un quart en usufruit revenant à son épouse survivante ; Le bien décrit sub 2 pour l’avoir acquis, sous plus grande contenance et avec un autre bien, de Monsieur Armand Berger, industriel, et son épouse Madame Lucie Victorine Louise Raedts, sans profession, à Berchem-Sainte-Agathe, aux termes d’un acte administratif reçu par Monsieur Arthur Percque, bourgmestre de la commune de Berchem-Sainte-Agathe, en date du vingt-sept juillet mil neuf cent cinquante-deux, transcrit au quatrième bureau des hypothèques à Bruxelles, le six août suivant, volume 4170, numéro 24. CONDITIONS SPECIALES Reprises de titres de propriété antérieurs L’acte précité des notaires Olivier Timmermans et André Philips en date du quatorze avril mil neuf cent quatre-vingt-sept, contient ce qui suit, ici textuellement reproduit : « L’acte précité du notaire André Philips prénommé, du dix février mil neuf cent quatrevingt-quatre, contient ce qui suit : L’acte préappelé, reçu le dix-huit novembre mil neuf cent cinquante-deux, par le notaire Robert Philips prénommé, stipule notamment ce qui suit : L’acte du notaire Emile Willocx, en date du premier septembre mil neuf cent vingt-quatre, étant le titre de propriété d’une partie de la propriété sise à Berchem-Saint-Agathe, Chaussée de Gand, 1154 Servitudes La partie de limite du jardin, figurée au plan sous les lettres A et B ne pourra être clôturée par un mur dépassant la hauteur d’un mètre cinquante centimètres au-dessus du niveau actuel du terrain restant appartenir au vendeur, afin de laisser une vue sur la chaussée de Gand. Il existe une conduite souterraine dans la cour, pour l’écoulement vers la chaussée de Gand des eaux de la propriété du fond restant appartenir aux vendeurs ; cette conduite pourra être maintenue jusqu’à ce que les égoûts communaux soient construits rue des Soldats. Les eaux des caves déchargent également par des tuyaux de drainage dans la chaussée de Gand et sur les tuyaux sont amorcés les tuyaux de drainage de la cave de la maison numéro 163, chaussée de Gand. Cette situation devra être également maintenue. Le puits à eaux qui se trouve dans la cour du bien vendu est commun avec la propriété du fond restant appartenir aux vendeurs, ceux-ci auront le droit d’y installer des tuyaux pour alimenter une pompe. Les vendeurs auront le droit de prendre le courant électrique à la Chaussée de Gand, pour éclairer leur maison rue des Soldats et de faire passer les câbles par la cour du bien vendu jusqu’à ce que l’électricité soit installée dans la rue des Soldats ». L’acte précité du Notaire Roger Lambrecht du quatre juillet mil neuf cent quatrevingt-neuf, contient ce qui suit, ici textuellement reproduit : « L’acte préappelé du notaire Stany MICHEL du trois septembre mil neuf cent soixante-cinq, stipule en outre ce qui suit, ici textuellement reproduit : 10 Un ancien titre de propriété étant un acte du notaire Edmond Ectors ayant résidé à BerchemSainte-Agathe, en date du vingt-sept novembre mil neuf cent trente-sept, contient, entre autres, les stipulations ci-après : Les vendeurs déclarent que la palissade en bois clôturant le terrain présentement vendu, chaussée de Gand, est la propriété de l’Agence Rossel, qui s’est engagée à l’enlever en cas de vente du terrain ou de bâtisse sur celui-ci. Un autre titre de propriété antérieur, étant un acte du notaire Hauchamps, alors de résidence à Uccle, en date du vingt-quatre août mil neuf cent dix-huit, contient notamment : L’acquéreur devra se conformer aux alignements et niveaux qui lui seront donnés par le vendeur, aux règlements imposés par les autorités compétentes, ainsi qu’aux Arrêtés Royaux intervenus, sollicités ou à intervenir. S’il y a lieu, il établira sur toute l’étendue de la façade à rue de son terrain, un trottoir conformément aux prescriptions du vendeur ; les bordures devront être posées sur des massifs en maçonnerie. L’acquéreur devra régler directement avec les voisins conformément aux prescriptions du Code Civil et aux usages locaux, sans intervention du vendeur ni recours contre lui, la mitoyenneté des murs et pignons qui seraient élevés sur les limites séparatives. L’acquéreur mettra ses pignons et murs non susceptibles de devenir mitoyens en harmonie avec les façades principales. Le plan des façades à rue de toute construction à ériger sur le terrain vendu devra être approuvé préalablement par le vendeur. L’acquéreur permettra éventuellement le passage dans le terrain vendu d’un câble électrique à travers le fond du jardin. L’acquéreur s’interdit pour lui et ses ayants droit d’établir sur le terrain vendu toute usine ou atelier incommode, débit de boissons, magasin de bières ou de houille et, en général, tout établissement de nature à déprécier les propriétés voisines ». L’acte précité du Notaire Olivier Timmermans prénommé en date du quatorze juillet mil neuf cent quatre-vingt-neuf, contient ce qui suit, ici textuellement reproduit : « L’acte administratif du six février mil neuf cent quatre-vingt-deux, contient ce qui suit, ici textuellement reproduit : De afsluiting met betonnen palen en ursusdraad langsheen de aanpalende eigendom Kauert Georges is gemeen op de gehele lengte ». Les futurs propriétaires d’une partie quelconque de l’immeuble à ériger et surface parkings jours, seront subrogés purement et simplement dans les droits et obligations résultant des stipulations qui précèdent, pour autant qu’elles soient encore d’application. MANDAT I. La société anonyme MIROMA, représentée comme dit est, déclare constituer, outre ses administrateurs, pour mandataire spécial avec pouvoir d’agir ensemble ou séparément : Monsieur Gilbert VICCA, demeurant à 1710 Dilbeek, Elzendreef, numéro 3. Monsieur Serge RIGA, demeurant à Koekelberg/1080 Bruxelles, avenue de la Basilique, 345 – boîte 29. A qui elle donne pouvoir de pour et au nom de la société : 11 - vendre aux personnes physiques ou morales, moyennant les prix et aux charges, clauses et conditions que le mandataire jugera convenables, tout ou partie de l’immeuble, juridiquement créé aux termes du présent acte, en ce compris le terrain ; - stipuler toutes conditions et servitudes, établir la désignation, l’origine et la situation hypothécaire du bien à vendre, faire toutes déclarations quelconques ; fixer les époques d’entrée en jouissance et le paiement du prix, recevoir ce-dernier en principal, intérêts et accessoires, en donner quittance avec ou sans subrogation, mais sans garantie ; - accepter des acquéreurs toutes garanties tant mobilières qu’immobilières pour assurer le paiement de leur prix ; - obliger la société constituante à toutes garanties de droit et de fait, à toutes justifications et au rapport de toutes mainlevées et certificats de radiation ; - faire tous échanges généralement quelconques, signer tous actes modificatifs au présent acte de base ainsi qu’à tous actes de vente ou d’échange quels qu’ils soient ; - modifier s’il y a lieu, le cahier général des conditions régissant la vente avec description des travaux et des matériaux à mettre en œuvre ; - acquérir et vendre toutes mitoyennetés, toucher et recevoir toutes sommes, en donner ou exiger quittance, régler toutes questions à ce sujet, discuter, compromettre et transiger ; - dispenser le conservateur des hypothèques compétent de prendre inscription d’office pour quelque cause que ce soit, donner mainlevée avec renonciation à tous droits réels de privilège, d’hypothèque et à l’action résolutoire et consentir à la radiation partielle ou définitive de toutes inscriptions d’office ou autres, le tout avant comme après paiement, comme aussi avec ou sans paiement ; - à défaut de paiement par l’acquéreur et en cas de difficultés quelconques, paraître tant en demandant qu’en défendant devant tous juges et tribunaux compétents ; exercer toutes poursuites éventuellement même par exécution forcée contre l’acquéreur défaillant, jusqu’à paiement intégral du prix, provoquer tous ordres, tant amiables que judiciaires, y produire, toucher et recevoir toutes sommes et collocations, en donner quittance ; - faire toutes demandes de dégrèvement ou de réduction d’impôts, présenter à cet effet, toutes requêtes et pétitions, recevoir toutes sommes restituées ; - introduire toutes requêtes et restitutions de droit d’enregistrement et solliciter toutes restitutions et notamment celles de l’article 212 du Code des droits d’enregistrement ; signer valablement toutes requêtes et pétitions ; recevoir toutes sommes restituées et en donner quittance ; - aux effets ci-dessus, passer et signer tous actes, pièces et documents généralement quelconques, élire domicile, substituer et généralement faire tout ce qui sera utile ou nécessaire pour l’exécution du présent mandat. II. Les futurs acquéreurs d’une partie quelconque de l’immeuble, donnent dès à présent, toutes les procurations nécessaires au vendeur et à ses mandataires, qui acceptent et qui pourront agir séparément ou ensemble, afin de signer en leur lieu et place tous actes de base modificatif relatif à l’immeuble, objet des présentes. ELECTION DE DOMICILE Pour l’exécution des présentes, la comparante élit domicile, en son siège social. DONT ACTE Fait et passé à Berchem-Sainte-Agathe. Date que dessus. Lecture faite, la comparante, représentée comme dit est, a signé avec Nous, Notaire. 12 (suivent les signatures) Enregistré huit rôles, un renvoi à Berchem-Sainte-Agathe, le 7 décembre 1989, volume 683, folio 68, case 19. Reçu deux cent vingt-cinq francs. Le receveur a/i (s) De Backer M.J. 13 Résidence GARDEN SIDE Ilot Chaussée de Gand – Rue des Soldats Berchem-Sainte-Agathe Annexe I – DESCRIPTION DE LA RESIDENCE 1. Généralités L’ensemble du terrain est destiné à l’édification de la Résidence « Garden Side » et à l’établissement d’une surface de 18 emplacements de parkings-jour. La Résidence Garden Side comporte : - un sous-sol affecté à des parkings et caves ; - un rez-de-chaussée affecté à une surface commerciale avec zone de vingt emplacements de parkings couverts ; - 8 étages (affectés en partie à un étage technique (Duplex) ; - un neuvième étage (étage technique + grenier). Il comprend une surface commerciale (éventuellement magasins, agence bancaire), éventuellement une surface pour bureaux, profession libérale ou commerciale, des emplacements de parkings, des caves et locaux à usage polyvalent, outre les parties communes. La description détaillée qui va suivre est fondée sur les plans annexés à l’acte de base ; elle n’a rien d’immuable. La configuration des locaux privatifs, de même que leur destination ne seront définitivement arrêtées que dans l’acte de vente, sous réserve des droits acquis par des tiers. 2. Description détaillée par niveau SOUS-SOL a) parties communes les aires de manœuvre, les rampes d’accès entrée et sorties, 4 trémies d’ascenseurs avec lifts, dégagements vers caves, emplacements parkings et locaux techniques ; b) parties privatives - 47 emplacements de parkings, numérotés P1.01 à P1.47 - 1 local réservé numéroté R1.01 - 64 caves numérotées C1.01 à C1-64. - 1 local privatif d’une superficie de quarante-cinq mètres carrés quatre-vingt-six centimètres carrés, constitué par acte de base modificatif reçu par le Notaire Olivier Timmermans le 17 décembre 1991. REZ-DE-CHAUSSEE a) parties communes 14 l’aire de circulation Chaussée de Gand – rue des Soldats ; aire de circulation et rampe d’accès-sortie pour voitures vers le sous-sol et, dégagement vers emplacements parkings, 4 halls d’entrées, halls communs avec cages d’escaliers vers étages et sous-sol, trémies d’ascenseurs avec lifts, 4 locaux poussettes ; b) parties privatives 20 emplacements de parking numérotés P0.01 à P0.20 ; 13 locaux commerciaux ou bancaires dénommés : A – AB – B – C – CD – D – E – FG- FD – G – H – HI – I PREMIER ETAGE a) parties communes - cages d’escaliers vers les étages ; - trémies d’ascenseurs avec lifts ; - dégagements vers les locaux privatifs ; b) parties privatives Appartement A11 – N°1, comprenant : Cuisine, living avec terrasse, water-closet, salle de bains, hall de nuit, trois chambres. Appartement A12 – N°6, comprenant : Hall d’entrée, cuisine, living, water-closet, dégagement vers hall de nuit avec réserve, salle de bains, deux chambres Appartement B11 – N°12, comprenant : Hall d’entrée avec dégagement vers hall de nuit et réserve, cuisine, living, water-closet, salle de bains, trois chambres. Appartement B12 – N°19, comprenant : Hall d’entrée avec dégagement vers hall de nuit, réserve, salle de bains, water-closet, cuisine, living, deux chambres. Appartement C11 – N°26, comprenant : Hall d’entrée, living, cuisine, cellier, water-closet, salle de bains, réserve, deux chambres, hall de nuit. Appartement C12 – N°34, comprenant : Hall d’entrée, réserve, cuisine, cellier, living, hall de nuit, salle de bains, water-closet, local douche, trois chambres. Appartement C13 – N°42, comprenant : Hall d’entrée, water-closet, living, cuisine, cellier, hall de nuit, réserve, salle de bains, deux chambres. Appartement D11 – N°50, comprenant : Hall d’entrée, dégagement, hall de nuit, réserve, salle de bains, water-closet, living, cuisine, trois chambres. 15 Appartement D12 – N°58, comprenant : Hall d’entrée, dégagement vers hall de nuit, living, cuisine, salle de bains, water-closet, une chambre. DEUXIEME ETAGE a) parties communes - cages d’escaliers vers étages ; - trémies d’ascenseurs avec lifts ; - dégagements vers locaux privatifs ; b) parties privatives Appartement A21 – N°2, comprenant : Hall d’entrée, water-closet, cuisine, living avec deux terrasses, salle de bains, hall de nuit, trois chambres Appartement A22 – N°7, comprenant : Hall d’entrée, cuisine, living, terrasse, water-closet, dégagement, réserve, salle de bains, hall de nuit, deux chambres. Appartement B21 – N°13, comprenant : Hall d’entrée, living, terrasse, cuisine, water-closet, salle de bains, réserve, dégagement, hall de nuit, trois chambres. Appartement B22 – N°20, comprenant : Hall d’entrée, cuisine, living, terrasse, water-closet, salle de bains, réserve, dégagement, hall de nuit, deux chambres Appartement C21 – N°27, comprenant : Hall d’entrée, living, cuisine, terrasse, cellier, salle de bains, water-closet, réserve, hall de nuit, deux chambres. Appartement C22 – N°35, comprenant : Hall d’entrée, water-closet, cuisine avec cellier, living avec accès terrasse, hall de nuit, réserve, trois chambres dont une avec accès à la terrasse, local douche. Appartement C23 – N°43, comprenant : Hall d’entrée, cuisine, cellier, water-closet, dégagement, hall de nuit, réserve, deux chambres, terrasse. Appartement D21 – N°51, comprenant : Hall d’entrée, water-closet, living, cuisine, dégagement, hall de nuit, salle de bains, réserve, trois chambres, terrasse. Appartement D22 – N°59, comprenant : Hall d’entrée, cuisine, living, dégagement, water-closet, salle de bains, une chambre, terrasse. 16 TROISIEME ET QUATRIEME ETAGES a) parties communes - cages d’escaliers vers étages ; - trémies d’ascenseurs avec lifts ; - dégagements vers locaux privatifs ; b) parties privatives Appartement A31 – N°3, Appartement A41 – N°4, Comprenant : hall d’entrée, living avec terrasse, cuisine, water-closet, salle de bains, hall de nuit, trois chambres. Appartement A32 – N°8, Appartement A42 – N°9, Comprenant : hall d’entrée, living, cuisine, water-closet, dégagement, hall de nuit, salle de bains, réserve, deux chambres, terrasse Appartement B31 – N°14, Appartement B41 – N°15, Comprenant : hall d’entrée, living, cuisine, water-closet, dégagement, salle de bains, réserve, hall de nuit, trois chambres, terrasse. Appartement B32 – N°21, Appartement B42 – N°22, Comprenant : hall d’entrée, living, cuisine, cellier, réserve, salle de bains, water-closet, hall de nuit, deux chambres, terrasse. Appartement C31 – N°28, Appartement C41 – N°29, Comprenant : hall d’entrée, living, cuisine, cellier, réserve, salle de bains, water-closet, hall de nuit, deux chambres. Appartement C32 – N°36, Appartement C42 – N°37, Comprenant : hall d’entrée, water-closet, cellier, cuisine, living avec accès sur terrasse, hall de nuit, réserve, trois chambres dont une avec accès à la terrasse, local douche. Appartement C33 – N°44, Appartement C43 – N°45, Comprenant : hall d’entrée, living, cuisine, cellier, water-closet, dégagement, hall de nuit, réserve, salle de bains, deux chambres Appartement D31 – N°52, Appartement D41 – N°53, Comprenant : hall d’entrée, water-closet, living, cuisine, dégagement, réserve, salle de bains, hall de nuit, trois chambres, terrasse. 17 Appartement D32 – N°60, Appartement D42 – N°61, Comprenant : hall d’entrée, living, cuisine, dégagement, water-closet, salle de bains, une chambre, terrasse. CINQUIEME ETAGE a) parties communes - cages d’escaliers vers étages ; - trémies d’ascenseurs avec lifts - dégagements vers les locaux privatifs ; b) parties privatives Appartement A51 (Duplex) – N°5, Comprenant : hall d’entrée, salle de bains avec water-closet, salle de bains, water-closet, hall de nuit, quatre chambres, dégagement, terrasse, escalier d’accès au sixième étage se composant d’un living avec terrasse et cuisine. Appartement A52 – N°10, Comprenant : hall d’entrée, salle de bains avec water-closet, séjour, cuisine. Appartement A53 (duplex) – N°11, Comprenant : hall d’entrée, water-closet, salle de bains, hall de nuit, deux chambres, dégagement et escalier d’accès au sixième étage se composant de cuisine et living Appartement B51 – N°16, Comprenant : hall d’entrée, living, cuisine, water-closet, salle de bains, dégagement, réserve, hall de nuit, trois chambres, terrasse Appartement B52 – N°23, Comprenant : hall d’entrée, living, cuisine, terrasse, dégagement, réserve, water-closet, salle de bains, hall de nuit, deux chambres. Appartement C51 – N°30, Comprenant : hall d’entrée, living, cuisine, cellier, réserve, salle de bains, water-closet, hall de nuit, deux chambres. Appartement C52 – N°38, Comprenant : hall d’entrée, living avec accès à la terrasse, cuisine, cellier, water-closet, réserve, hall de nuit, trois chambres dont une avec accès à la terrasse, local douche. Appartement C53 – N°46, Comprenant : hall d’entrée, water-closet, cellier, cuisine, living, hall de nuit, réserve, salle de bains, deux chambres Appartement D51 – N°54, Comprenant : hall d’entrée, living, cuisine, terrasse, water-closet, salle de bains, dégagement, hall de nuit, réserve, trois chambres 18 Appartement D52 – N°62, Comprenant : hall d’entrée, cuisine, living, terrasse, salle de bains, water-closet, une chambre. SIXIEME ETAGE a) parties communes - cages d’escaliers vers les étages ; - trémies d’ascenseurs avec lifts ; - dégagements vers les locaux privatifs ; b) parties privatives Appartement B61 – N°17, Comprenant : hall d’entrée, cuisine, séjour, salle de bains avec water closet Appartement B62 (Duplex) – N°18, Comprenant : hall d’entrée, salle de bains, water-closet, dégagement, hall de nuit, deux chambres, escalier d’accès vers le septième étage se composant de living, cuisine et terrasse. Appartement B63 – N°24, Comprenant : hall d’entrée, cuisine, salle de bains avec water closet, séjour Appartement B64 (Duplex) – N°25, Comprenant : hall d’entrée, water-closet, salle de bains, hall de nuit, deux chambres, dégagement avec escalier d’accès vers le septième étage se composant de cuisine, living et terrasse Appartement C61 – N°31, Comprenant : hall d’entrée, living, cuisine, cellier, water-closet, réserve, salle de bains, hall de nuit, deux chambres Appartement C62 – N°39, Comprenant : hall d’entrée, living avec accès à la terrasse, cuisine, cellier, réserve, hall de nuit, salle de bains, local douche, trois chambres dont une avec accès à la terrasse Appartement C63 – N°47, Comprenant : hall d’entrée, water-closet, cellier, cuisine, living, réserve, hall de nuit, salle de bains, dégagement, deux chambres Appartement D61 – N°55, Comprenant : hall d’entrée, living, cuisine, water-closet, dégagement, réserve, hall de nuit, salle de bains, trois chambres, terrasse. Appartement D62 – N°63, Comprenant : hall d’entrée, cuisine, living, water-closet, salle de bains, dégagement, une chambre, terrasse. SEPTIEME ETAGE 19 a) parties communes - cages d’escaliers vers les étages ; - trémies d’ascenseurs avec lifts ; - dégagements vers les locaux privatifs ; b) parties privatives Appartement C71 – N°32, Comprenant : hall d’entrée, cuisine, séjour, salle de bains, water-closet. Appartement C72 (Duplex) – N°33, Comprenant : hall d’entrée, water-closet, salle de bains, dégagement, hall de nuit, réserve, deux chambres, escalier d’accès vers le huitième étage se composant de living, cuisine, terrasse. Appartement C73 (Duplex) – N°40, Comprenant : hall d’entrée, water-closet, salle de bains, dégagement, hall de nuit, trois chambres, escalier d’accès vers le huitième étage se composant de cuisine, living, terrasse. Appartement C74 (Duplex) – N°41, Comprenant : hall d’entrée, water-closet, salle de bains, dégagement, hall de nuit, trois chambres, escalier d’accès vers le huitième étage se composant de cuisine, living, terrasse. Appartement C75 – N°48, Comprenant : hall d’entrée, dégagement, cuisine, séjour, water-closet et salle de bains Appartement C76 (Duplex) – N°49, Comprenant : hall d’entrée, réserve, hall de nuit, water-closet, salle de bains, deux chambres, escalier d’accès vers le huitième étage se composant de cuisine, living, terrasse. Appartement D71 – N°56, Comprenant : hall d’entrée, réserve, living, cuisine, water-closet, salle de bains, dégagement, hall de nuit, trois chambres, terrasse. Appartement D72 – N°64, Comprenant : hall d’entrée, living, cuisine, dégagement, water-closet, salle de bains, une chambre, terrasse. HUITIEME ETAGE a) parties communes - cages d’escaliers vers les étages ; - trémies d’ascenseurs avec lifts ; - dégagements vers les locaux privatifs b) parties privatives Appartement D81 – N°57, 20 Comprenant : hall d’entrée, réserve, dégagement, living, cuisine, water-closet, salle de bains, hall de nuit, trois chambres Appartement D82 – N°65, Comprenant : hall d’entrée, living, cuisine, dégagement, water-closet, salle de bains, une chambre. Réserve n° R8.01 NEUVIEME ETAGE (étage technique) + Niveau TOITURE Parties communes Toiture b) parties privatives Grenier n° G9.01 N.B. La machinerie des ascenseurs, axes 2/3, 5/6 et E/9 est située au niveau supérieur des Duplex. La machinerie des ascenseurs, des axes B/C est prévue hors toiture. 21 Tableau de répartition des quotités dans les parties communes - SOUS-SOL - parkings N° s P1.01 à P1.47 Ayant chacun neuf/dixmillièmes, soit ensemble quatre cent vingt-trois/dixmillièmes 423/10.000 - caves N°s C1.01 à C1.04 C1.06 à C1.30 C1.32 à C1.44 C1.47 à C1.58 C1.61 à C1.64 Ayant chacune un/dixmillièmes soit ensemble cinquante-huit/dixmillièmes 58/10.000 N°s C1.05 – C1.31 – C1.45 C1.46 – C1.59 – C1.60 Ayant chacune un demi/dixmillièmes soit ensemble trois/dixmillièmes 3/10.000 - Réserve N° R1.01 ayant deux/dixmillièmes 2/10.000 - Local privatif Numéro L.01 : quarante-huit/dixmillièmes 48/10.000 REZ-DE-CHAUSSEE - Parkings N°s P0.01 à PO.20 Ayant chacun neuf/dixmillièmes, soit ensemble cent quatre-vingts/dixmillièmes 180/10.000 - Locaux commerciaux N° N° N° N° N° N° N° A ayant nonante-trois/dixmillièmes AB ayant vingt-six/dixmillièmes B ayant nonante-cinq/dixmillièmes C ayant quatre-vingt-cinq/dixmillièmes CD ayant vingt-six /dixmillièmes D ayant nonante-deux/dixmillièmes E ayant quatre-vingt-un/dixmillièmes 93/10.000 26/10.000 95/10.000 85/10.000 26/10.000 92/10.000 81/10.000 22 N° N° N° N° N° N° FG ayant quatre-vingt-trois/dixmillièmes FD ayant quatre-vingt-trois/dixmillièmes G ayant cent trente-trois /dixmillièmes H ayant cent dix-huit/dixmillièmes HI ayant quarante-neuf/dixmillièmes I ayant cent trente-quatre/dixmillièmes 83/10.000 83/10.000 133/10.000 118/10.000 49/10.000 134/10.000 PREMIER ETAGE A11 – N° 1 – ayant cent quarante-huit/dixmillièmes A12 – N° 6 – ayant cent douze/dixmillièmes B11 – N° 12 – ayant cent quarante/dixmillièmes B12 – N° 19 – ayant cent treize/dixmillièmes C11 – N° 26 – ayant cent trente-et-un/dixmillièmes C12 – N° 34 – ayant cent soixante-cinq/dixmillièmes C13 – N° 42 - ayant cent trente-et-un/dixmillièmes D11 – N° 50 – ayant cent quarante-quatre/dixmillièmes D12 – N° 58 – ayant quatre-vingt-cinq/dixmillièmes 148/10.000 112/10.000 140/10.000 113/10.000 131/10.000 165/10.000 131/10.000 144/10.000 85/10.000 DEUXIEME ETAGE A21 – N° 2 – ayant cent quarante-cinq/dixmillièmes A22 – N° 7 – ayant cent neuf/dixmillièmes B21 – N° 13 – ayant cent trente-huit/dixmillièmes B22 – N° 20 – ayant cent dix/dixmillièmes C21 – N° 27 – ayant cent trente-et-un/dixmillièmes C22 – N° 35 – ayant cent septante-et-un/dixmillièmes C23 – N° 43 – ayant cent trente-et-un/dixmillièmes D21 – N° 51 – ayant cent quarante/dixmillièmes D22 – N° 59 – ayant quatre-vingt-un/dixmillièmes 145/10.000 109/10.000 138/10.000 110/10.000 131/10.000 171/10.000 131/10.000 140/10.000 81/10.000 TROISIEME ETAGE A31 – N° 3 – ayant cent quarante-cinq/dixmillièmes A32 – N° 8 – ayant cent neuf/dixmillièmes B31 – N° 14 – ayant cent trente-huit/dixmillièmes B32 – N° 21 – ayant cent dix/dixmillièmes C31 – N° 28 – ayant cent trente-et-un/dixmillièmes C32 – N° 36 – ayant cent septante/dixmillièmes C33 – N° 44 – ayant cent trente-et-un/dixmillièmes D31 – N° 52 – ayant cent quarante/dixmillièmes D32 – N° 60 – ayant quartre-vingt-un/dixmillièmes 145/10.000 109/10.000 138/10.000 110/10.000 131/10.000 170/10.000 131/10.000 140/10.000 81/10.000 QUATRIEME ETAGE A41 – N° 4 – ayant cent quarante-cinq/dixmillièmes A42 – N° 9 – ayant cent neuf/dixmillièmes B41 – N° 15 – ayant cent trente-huit/dixmillièmes B42 – N° 22 – ayant cent dix/dixmillièmes C41 – N° 29 – ayant cent trente-et-un/dixmillièmes 145/10.000 109/10.000 138/10.000 110/10.000 131/10.000 23 C42 – N° 37 – ayant cent septante/dixmillièmes C43 – N° 45 – ayant cent trente-et-un/dixmillièmes D41 – N° 53 – ayant cent quarante/dixmillièmes D42 – N° 61 – ayant quatre-vingt-un/dixmillièmes 170/10.000 131/10.000 140/10.000 81/10.000 CINQUIEME ETAGE A51 – N° 5 – ayant deux cent vingt-neuf/dixmillièmes (Duplex) A52 – N° 10 – ayant cinquante-et-un/dixmillièmes A53 – N° 11 – ayant cent vingt-sept/dixmillièmes (Duplex) B51 – N° 16 – ayant cent trente-huit/dixmillièmes B52 – N° 23 – ayant cent dix/dixmillièmes C51 – N° 30 – ayant cent trente-et-un/dixmillièmes C52 – N° 38 – ayant cent septante/dixmillièmes C53 – N° 46 – ayant cent trente-et-un/dixmillièmes D51 – N° 54 – ayant cent quarante/dixmillièmes D52 – N° 62 – ayant quatre-vingt-un/dixmillièmes 229/10.000 51/10.000 127/10.000 138/10.000 110/10.000 131/10.000 170/10.000 131/10.000 140/10.000 81/10.000 SIXIEME ETAGE B61 – N° 17 – ayant cinquante-deux/dixmillièmes B62 – N° 18 – ayant septante-quatre/dixmillièmes (Duplex) B63 – N° 24 – ayant cinquante-et-un/dixmillièmes B64 – N° 25 – ayant cent vingt-huit/dixmillièmes (Duplex) C61 – N° 31 – ayant cent trente-et-un/dixmillièmes C62 – N° 39 – ayant cent septante/dixmillièmes C63 – N° 47 – ayant cent trente-et-un/dixmillièmes D61 – N° 55 – ayant cent quarante/dixmillièmes D62 – N° 63 – ayant quatre-vingt-un/dixmillièmes 52/10.000 174/10.000 51/10.000 128/10.000 131/10.000 170/10.000 131/10.000 140/10.000 81/10.000 SEPTIEME ETAGE C71 – N° 32 – ayant soixante-six/dixmillièmes C72 – N° 33 – ayant cent vingt-sept/dixmillièmes C73 – N° 40 – ayant cent quatre-vingt-un/dixmillièmes C74 – N° 41 – ayant cent quatre-vingt-un/dixmillièmes C75 – N° 48 – ayant soixante-six/dixmillièmes C76 – N° 49 – ayant cent vingt-quatre/dixmillièmes (Duplex) D71 – N° 56 – ayant cent quarante/dixmillièmes D72 – N° 64 – ayant quatre-vingt-un/dixmillièmes 66/10.000 127/10.000 181/10.000 181/10.000 66/10.000 124/10.000 140/10.000 81/10.000 HUITIEME ETAGE D81 – N° 57 – ayant cent trente-neuf/dixmillièmes D82 – N° 65 – ayant quatre-vingts/dixmillièmes N° R8.01 (réserve) un/dixmillième 139/10.000 80/10.000 1/10.000 NEUVIEME ETAGE N° G9.01 (grenier) un/dixmillièmes 1/10.000 24 Total : dix mille/dixmillièmes 10.000/10.000 SURFACE PARKINGS JOUR Les 18 emplacements prévus à la surface parking ne possèdent pas de quotités dans les parties communes, étant une entité séparée. Signé « ne varietur ». (suivent les signatures) Enregistré 7 rôles, sans renvoi à Berchem-Sainte-Agathe le 7 décembre 1989, volume 186, folio 79, case 25. Reçu deux cent vingt-cinq francs. Le Receveur a/i De Backer M.J. 25 Résidence GARDEN SIDE Ilot Chaussée de Gand – Rue des Soldats Berchem-Sainte-Agathe Annexe 2 – Plans pièce première - plan d’implantation pièce deuxième - coupe transversal AA pièce troisième - coupe longitudinale BB pièce quatrième - coupe longitudinale CC pièce cinquième - coupe longitudinale DD pièce sixième - façade nord-est - front chaussée de Gand pièce septième - façade sud-est - front rue intérieure pièce huitième - façade sud-ouest - front placette intérieure pièce neuvième - niveau sous-sol -1 pièce dixième - niveau rez-de-chaussée pièce onzième - niveau premier étage pièce douzième - niveau deuxième étage pièce treizième - niveau troisième étage pièce quatorzième - niveau quatrième étage pièce quinzième - niveau cinquième étage pièce seizième - niveau sixième étage pièce dix-septième - niveau septième étage pièce dix-huitième - niveau huitième étage pièce dix-neuvième - toiture Tous ces plans enregistrés un rôle, sans renvois à Berchem-Sainte-Agathe, le 7 décembre 1989, volume 186, folio 79, case 25. Reçu deux cent vingt-cinq francs. Le Receveur a/i De Backer M.J. 26 Résidence GARDEN SIDE Ilot Chaussée de Gand – Rue des Soldats Berchem-Sainte-Agathe Annexe 3 – REGLEMENT DE COPROPRIETE Chapitre I – Exposé général L’immeuble est placé sous un régime de copropriété et d’indivision forcée, dans le cadre de la loi du 8 juillet 1924, formant l’article 577bis du Code Civil, actuellement l’article 577-2 et suivants du Code Civil suivant la loi du 30 juin 1994, modifiée par les lois du 2 juin 2010 et du 15 mai 2012. Il comprend des parties privatives qui font l’objet d’une propriété privative et exclusive et des parties communes qui sont rattachées à titre d’accessoires inséparables à ces parties privatives dans une proportion déterminée. Cette division en parties privatives et en parties communes trouve son fondement légal dans la loi précitée et plus spécialement dans le paragraphe II de cette loi. Le présent règlement de copropriété a pour objet essentiel de régler tout ce qui concerne la division de la propriété. Toujours dans le cadre de l’article 577-3 – 577-14 du Code Civil qui est supplétif de la volonté des parties et qui restera d’application pour les cas où il n’y aurait pas été autrement pourvu, le présent règlement définit les parties privées et les parties communes et traite de la conservation de l’immeuble (administration, répartition des charges et recettes communes, travaux et réparations, assurances, occupation) et, éventuellement de sa reconstruction. Les obligations qu’il édicte ont le caractère d’obligations réelles grevant les locaux privatifs eux-mêmes, en quelques mains qu’ils passent et opposables à tous par la transcription à la conservation des hypothèques. Ce règlement peut être modifié dans les conditions qu’il détermine ; l’unanimité des copropriétaires ne sera nécessaire que lorsqu’il s’agira de modifier la répartition des quotités dans les choses communes. Chapitre II – Propriété privative – copropriété indivise Article 1.- Principes Comme il est dit ci-avant, l’immeuble comporte des parties privatives dont chaque propriétaire a la propriété exclusive et des parties communes dont la propriété appartient indivisément à tous les copropriétaires, chacun pour une fraction. Section I – Parties privatives Article 2. 27 A. Description des parties privatives La dénomination et la description des parties privatives sont établies dans la « Description de l’immeuble » - annexe 1 de l’acte de base. Ces parties privatives sont figurées aux divers plans annexés audit acte (annexe 2) ; elle ne sont pas teintées à ces plans. En cas de modification à la description type reprise à ce document, l’acte de vente contiendra une nouvelle description des locaux vendus, accompagnée, le cas échéant, d’un nouveau plan. B. Etendue de la propriété privative Chaque propriété privative comporte les parties constitutives de l’appartement ou local (à l’exclusion des parties communes) et notamment le plancher ou revêtement, à l’exclusion des poutres et solives qui le soutiennent, les cloisons intérieures avec leurs portes, la mitoyenneté des cloisons séparant entre eux les locaux, le plafond attaché aux poutres du plancher de l’étage supérieur, les fenêtres avec leurs volets ou garde-corps, les parties vitrées des portes et fenêtres, les portes palières, les menuiseries, quincailleries, les installations sanitaires, les terrasses à l’exclusion de l’infrastructure, les canalisations intérieures avec les compteurs, les placards armoires et, de façon générale, la décoration intérieure des murs et plafonds ; en résumé toute ce qui se trouve à l’intérieur des parties privatives et qui est à l’usage exclusif de leur propriétaire ou même ce qui se trouve à l’extérieur de ces locaux, mais sert à leur usage exclusif, par exemple : Compteurs particuliers et canalisations particulières des eaux, électricité, téléphone, installations de parlophone et ouvre-porte, sonneries aux portes d’entrée, à l’exclusion de la partie de ces installations qui est commune, les boîtes aux lettres, et caetera… Article 3.- Droits sur les choses privées A. Parties privatives proprement dites Chacun des propriétaires a le droit de jouir et disposer de son appartement dans les limites fixées par le présent contrat et à condition de ne pas nuire aux droits des autres propriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble. Chacun peut modifier comme bon lui semblera la distribution intérieure de ses locaux, mais sous sa responsabilité à l’égard des affaissements, dégradations et autres accidents et inconvénients qui en seraient la conséquence pour les parties communes et les locaux des autres propriétaires. Il est interdit aux propriétaires de faire, même à l’intérieur de leurs locaux privés, aucune modification aux choses communes, sauf à se conformer au paragraphe suivant. En aucun cas cependant, un appartement type ne pourra être subdivisé en plusieurs appartements. Le ou les propriétaires de locaux contigus à un même niveau ou à des niveaux différents peuvent changer, à leur gré, à tout moment, la composition de leurs locaux privatifs à condition de répartir entre les parties privatives ainsi constituées, la totalité des quotités dans les parties et les dépenses communes attribuées aux locaux primitifs. Cette transformation devra se faire avec l’autorisation et sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, sans devoir recourir aux formalités prescrites au paragraphe 28 suivant, pour autant bien entendu, qu’elle soit effectué dans les règles de l’art et dans le respect des droits acquis par des tiers. B. Parties communes à l’intérieur d’un appartement Les travaux de modification aux choses communes ne pourront être exécutés qu’avec l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité requise des voix et sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble. Les honoraires dus à ce dernier, de même que le coût des travaux, seront à la charge du propriétaire, qui fait exécuter ceux-ci, sauf décision contraire de l’assemblée autorisant ces travaux et statuant sur la contribution à ses frais dans les mêmes conditions de majorité. Les honoraires de l’architecte ne pourront dépasser ceux qui sont prévus par le barème de l’Ordre National des Architectes. C. Style et harmonie de l’immeuble Rien de ce qui concerne le style et l’harmonie de l’immeuble ne pourra être modifié que par décision de l’assemblée générale prise à la majorité requise des voix de l’immeuble et sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble. Il en sera ainsi notamment des portes d’entrée des appartements et autres locaux privatifs, des fenêtres, des balcons, terrasses, volets et de toutes les parties visibles de l’extérieur ou des parties communes et cela même en ce qui concerne la peinture. D. Persiennes – T.S.F. – téléphone – télévision – télédistribution Les propriétaires pourront établir des persiennes ; elles devront être de modèle agréé par l’assemblée générale et de type identique. Les propriétaires pourront avoir des postes privés de téléphonie sans fil, de radiodiffusion ou de télévision. Le téléphone peut être installé dans les locaux, le tout aux frais, risques et périls des propriétaires respectifs, qui devront faire usage des tubes spéciaux placés à cette fin dans l’immeuble. Pour la télévision et la fréquence modulée, les copropriétaires ou occupants devront s’y raccorder à leurs frais ; aucune antenne ne pouvant être placée sur le toit de l’immeuble. E. Terrasses privatives Les terrasses qui ne sont accessibles qu’aux occupants d’un élément privatif, sont choses privées ; l’infrastructure à l’exclusion du seul revêtement, reste chose commune. Le revêtement et la balustrade de ces terrasses sont choses privées, dont l’entretien incombera au propriétaire intéressé ; seuls les travaux de réparations éventuels à l’infrastructure, chose commune, seront supportés par la copropriété. 29 Il est expressément interdit aux occupants de laver les terrasses à grande eau, d’y déposer des armoires, frigos ou ustensiles de ménage ou d’y pendre des vêtements ou du linge. F. Emplacements de parkings privatifs Les emplacements pour voiture sont en principe destinés au stationnement des véhicules servant au transport de personnes, à l’exclusion de voitures de louage et de toute voiture servant au transport de marchandises. Il est interdit aux occupants des emplacements de faire usage d’appareils avertisseurs sonores, de procéder à la combustion d’huile ou d’essence et, de façon générale, de rien faire qui puisse incommoder les autres occupants et voisins. Les ateliers de réparations sont interdits. Il est également interdit d’y déposer des meubles et objets mobiliers quelconques. L’entrée et la sortie des véhicules, spécialement la nuit, se feront le moins bruyamment possible, de façon à ne pas incommoder les occupants de l’immeuble. Le lavage des voitures y est interdit. G. Plantations communes Il appartiendra au syndic – en accord avec l’assemblée générale – de passer un contrat d’entretien avec un entrepreneur de travaux de jardinage, pour tous les travaux relatifs à l’état de parfaite conservation des plantations et arbres. Les frais à en résulter feront partie des charges communes et seront répartis comme tels entre tous les copropriétaires. H. Sanctions Le syndic puise dans le présent règlement le droit de poursuivre en justice au nom des propriétaires, l’annulation de toute location qui a été consentie en violation des interdictions citées ci-avant. Section II – Parties communes Article 4. Principe Les parties communes sont divisées en quotités attribuées aux locaux commerciaux, agence bancaire, appartements et autres locaux privatifs, emplacements pour parking, dans la proportion de la valeur respective de ces éléments privatifs. Cette valeur sera acceptée irrévocablement par tous comme définitive, quelles que soient les modifications dans les parties privatives par amélioration, embellissement ou autrement. Les parties communes de l’immeuble ne sont pas teintées aux plans annexés à l’acte de base. (Annexe 2) Détermination des parties communes Les parties communes comprennent le terrain, les fondations, les égoûts, les murs de façade et de refend, la mitoyenneté des clôtures vers les propriétés voisines, l’armature en béton de l’immeuble, les hourdis, poutres et solives qui soutiennent le plancher ou 30 revêtement, les ornements extérieurs des façades (mais non les garde-corps des terrasses, les persiennes ou volets), les canalisations et conduites générales de toute nature (eau, électricité, chauffage, les installations de parlophone, ouvre-porte et accessoire dans la mesure où elles desservent plusieurs propriétés sauf toutefois, la partie de ces canalisations et conduites se trouvant à l’intérieur des locaux et servant à l’usage exclusif des dits locaux), les portes d’entrée de l’immeuble, les halls d’entrée, les locaux réservés à l’entretien, les escaliers, les cages d’escaliers, les paliers, les dégagements, les ascenseurs avec la machinerie, les cage d’ascenseurs, l’appareillage électrique des locaux communs, la toiture, l’infrastructure des terrasses, les descentes d’eau, en un mot, toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires ou qui seront communes d’après la loi et l’usage. En principe, une chose n’est commune que dans la mesure où elle sert à l’usage de deux propriétaires au moins. Répartition des parties communes La répartition des quotités dans les parties communes entre les divers locaux privatifs est établie dans un tableau demeurant annexé au présent acte de base (Annexe I). Activité bancaire Si, une activité bancaire était exercée dans l’immeuble, autorisation sera donnée : - de placer le groupe de conditionnement d’air dans un local technique, commun à l’immeuble ; - pour le placement d’une réclame-néon, simple ou double, sur la façade Chaussée de Gand (lettre type étant normalement de quarante centimètres de hauteur). Les éventuelles plantations à front de la Chaussée de Gand, ne peuvent gêner la publicité du local bancaire. Partage – Droits réels La propriété indivise des choses communes résultant de la nature même de ces choses, le partage ne pourra jamais en être demandé. Les choses communes ne pourront être aliénées, grevées de droits réels ou saisies qu’avec les éléments privatifs dont elles sont l’accessoire et pour les quotités attribuées à chacun de ces éléments. L’hypothèque et tout droit réel établi sur un appartement, grève de plein droit, la fraction des choses communes qui en dépend. Chapitre III – Service et organisation de l’immeuble Article 5. L’assemblée générale des copropriétaires est souveraine maîtresse de l’administration et de la disposition de l’immeuble en tant qu’il s’agit d’intérêts communs ; elle oblige par ses délibérations et décisions tous les copropriétaires, qu’ils aient été représentés ou non, sur tous les points portés à l’ordre du jour. Le fonctionnement, les pouvoirs et les obligations de ces divers organes seront précisés dans le présent règlement. Le syndic 31 Article 5bis. Le syndic est nommé par l'assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge à la requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt. Son mandat ne peut excéder trois ans. Il est renouvelable par décision expresse de l’assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à indemnité. Si le syndic est une société, l'assemblée générale désigne en outre la ou les personnes physiques habilitées pour agir en qualité de syndic. Elle peut choisir le syndic parmi les copropriétaires ou en dehors d'eux. Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l’association des copropriétaires doivent figurer dans un contrat écrit. Si le syndic est absent ou défaillant, le propriétaire du plus grand nombre de quotités en fait les fonctions. En cas d’égalité de droit, la fonction est dévolue au plus âgé. L'assemblée générale peut en tout temps révoquer le syndic. Elle ne doit pas motiver sa décision. Elle peut également lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées. Le juge peut également, à la requête d'un copropriétaire, désigner un syndic provisoire pour la durée qu'il détermine, en cas d'empêchement ou de carence du syndic. Celui-ci est appelé à la cause. Un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic est affiché dans les huit jours à dater de la prise en cours de sa mission de manière inaltérable et visible à tout moment à l'entrée de l'immeuble, siège de l'association des copropriétaires. L'extrait indique, outre la date de la désignation ou de la nomination, les nom, prénoms, profession et domicile du syndic ou, s'il s'agit d'une société, sa forme, sa dénomination sociale ainsi que son siège et son numéro d’entreprise si la société est inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises. Il doit être complété par toutes autres indications permettant à tout intéressé de communiquer avec le syndic sans délai et notamment le lieu où, au siège de l'association des copropriétaires, le règlement d'ordre intérieur et le registre des décisions de l'assemblée générale peuvent être consultés. L'affichage de l'extrait se fait à la diligence du syndic. Assemblée ordinaire – assemblée extraordinaire Article 6. L'assemblée générale annuelle se tient dans la période du douze (12) mai au vingt-six (26) mai à l'endroit indiqué dans les convocations et, à défaut, au siège de l'association des copropriétaires. Le syndic doit convoquer l'assemblée générale ordinaire. Il peut, en outre, convoquer une assemblée générale à tout moment lorsqu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété. Un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins un/cinquième des quotes-parts dans les parties communes peuvent demander la convocation de l'assemblée générale. Cette requête doit être adressée par pli recommandée au syndic qui sera tenu d'envoyer les convocations dans les trente jours de sa réception. 32 Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des propriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l’assemblée générale. Tout copropriétaire peut également demander au juge d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige ou refuse abusivement de le faire. Composition de l’assemblée générale - représentation. Article 7. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations. Chaque copropriétaire peut désigner un mandataire, copropriétaire ou non, pour le représenter aux assemblées générales, mais personne ne pourra représenter un copropriétaire s'il n'est pas porteur d'un mandat écrit sur lequel il sera stipulé expressément la date de l'assemblée générale et le nom du mandataire, à peine de considérer que le mandat est inexistant. Elle peut être générale ou spéciale et ne peut concerner qu’une assemblée générale, hormis le cas d’une procuration notariée générale ou spéciale. Le bureau de l'assemblée générale vérifie la régularité des procurations et statue souverainement à ce sujet. Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés. Nul ne peut accepter plus de trois procurations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois procurations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas dix pour cent du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété. Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d’un copropriétaire à l’assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s’il est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations l’assemblée. Les procurations resteront annexées aux procès-verbaux. Tout copropriétaire peut se faire assister à l'assemblée générale par un expert. Aucune personne mandatée ou employée par l'association des copropriétaires ou prestant pour elle des services dans le cadre de tout autre contrat, ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée. En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d’un lot privatif est grevée d’un droit d’emphytéose, de superficie, d’usufruit, d’usage ou d’habitation, le droit de participation aux délibérations de l’assemblée générale est suspendu jusqu’à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l’un des intéressés et son représentant légal ou conventionnel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce 33 dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l’association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l’identité de leur mandataire. Convocation – Ordre du jour – Bureau Article 8. Convocation. a) Principes La convocation indique l’endroit, le jour et l’heure auxquels aura lieu l’assemblée, ainsi que l’ordre du jour avec le relevé des points qui seront soumis à discussion. b) Délais Sauf dans les cas d'urgence, la convocation est communiquée quinze jours au moins avant la date de l'assemblée, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Les frais administratifs afférents à la convocation à l’assemblée générale sont à charge de l’association des copropriétaires. La convocation est envoyée par lettre recommandée à la poste, à moins que les destinataires n’aient accepté, individuellement, explicitement et par tout mode de communication écrit, même non signé, de recevoir la convocation par un autre moyen de communication. c) Adresse de convocation Les intéressés doivent notifier au syndic par lettre recommandée ou contre accusé de réception tous changements d'adresse. Les convocations sont valablement faites à la dernière adresse connue du syndic à la date de l’envoi. d) Syndic et syndic provisoire Lorsque le syndic ou le syndic provisoire n'est pas copropriétaire, il sera convoqué aux assemblées générales, mais il n'aura que voix consultative, sans préjudice de l'application de l'article 577-6, § 7 alinéa 6 du Code civil. e) Consultation La convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l’ordre du jour. Ordre du jour. L’ordre du jour est arrêté par celui qui convoque l’assemblée. Tous les points de l’ordre du jour doivent être indiqués dans les convocations d’une manière claire. Les délibérations ne peuvent porter que sur les points inscrits à l’ordre du jour, à l’exclusion de tous autres points. A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil de copropriété s'il en existe un, peuvent notifier au syndic les points dont ils demandent qu'ils soient inscrits à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Ces points sont pris en compte par le syndic, conformément au article 577-6 § 3. Toutefois, compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, si ces points ne peuvent être inscrits à l'ordre du jour de cette assemblée, ils le sont à l'ordre du jour de l'assemblée générale suivante. Bureau. 34 L'assemblée désigne annuellement, à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, son président et au moins deux assesseurs qui forment le bureau. Ils peuvent être réélus. S’il est désigné par l’assemblée générale, conformément à l’article 577-6, § 10, alinéa 2, le syndic remplit le rôle de secrétaire. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire. La présidence de la première assemblée appartiendra au propriétaire disposant du plus grand nombre de quotes-parts dans les parties communes ; en cas d'égalité de voix, au plus âgé d'entre eux. Il est tenu une feuille de présence qui sera signée, en entrant en séance, par les propriétaires qui assisteront à l'assemblée ou par leur mandataire ; cette feuille de présence sera certifiée conforme par les membres du bureau. Validité des délibérations Article 9. L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l’assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes. Néanmoins, l’assemblée générale délibère aussi valablement si les propriétaires présents ou représentés au début de l’assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes. Si aucun des deux quorums n’est atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires, sauf si la décision requiert l'unanimité des voix de tous les copropriétaires. Voix – Majorité Article 10. Les copropriétaires disposent chacun d’autant de voix qu’ils ont de quotités dans les parties communes. 1° Majorité absolue. Les délibérations sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés, au moment du vote, sauf le cas où une majorité spéciale ou l'unanimité est requise par la loi ou les présents statuts. 2° Majorité spéciale - Unanimité. L'assemblée générale décide : 1° à la majorité des trois-quarts des voix présentes ou représentées : a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes ; b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic ; c) de la création et de la composition d’un conseil de copropriété, exclusivement composé de copropriétaires, qui a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudicie de l’article 577-8/2. 35 S’il est créé, le conseil de copropriété pourra prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces et documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. Sous réserve des compétences légales du syndic et de l’assemblée générale, le conseil de copropriété pourra recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l’assemblée générale prise à la majorité des trois-quarts des voix des copropriétaires présents ou représentés. Une mission ou une délégation de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour un an. Le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport triel circonstancié sur l’exercice de sa mission. d) du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l’article 577-8, § 4, 4° ;; e) moyennant une motivation spéciale, de l’exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l’association des copropriétaires. Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l’exécution de ces travaux entre les copropriétaires. 2° à la majorité des quatre-cinquièmes des voix présentes ou représentées : a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété ; b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci ; c) de la reconstruction de l'immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle ; d) de toute acquisition de biens immobiliers destinés à devenir communs ; e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs ; f) de la modification des statuts en fonction de l'article 577-3, alinéa 4; g) sans préjudice de l'article 577-3, alinéa 4, de la création d'associations partielles dépourvues de la personnalité juridique, celles-ci pouvant uniquement préparer les décisions relatives aux parties communes particulières indiquées dans la décision. Ces propositions de décisions doivent être ratifiées lors de l'assemblée générale suivante. Il est statué à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires : - sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l'assemblée générale de reconstruction totale de l'immeuble ; - sur la décision de dissoudre l'association des copropriétaires. Toutefois, lorsque l’assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide de travaux ou d’actes d’acquisition ou de disposition, elle peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire. 3° Considérations pratiques. Sans préjudice de la règle de l'unanimité prévue ci-dessus, lorsque plus de deux propositions sont soumises au vote et lorsqu'aucune d'elle n'obtient la majorité requise, il est procédé à un deuxième tour de scrutin, seules les deux propositions ayant obtenu le plus de voix au premier tour étant soumises au vote. Lorsque l'unanimité est requise, elle ne doit pas s'entendre de l'unanimité des membres présents ou représentés à l'assemblée générale, mais de l'unanimité de tous les copropriétaires. Lorsqu'une majorité spéciale et requise, elle doit s'entendre de la majorité des membres présents ou représentés à l'assemblée générale. 36 Le copropriétaire défaillant est celui qui n'assiste pas personnellement à l'assemblée générale et qui n'y est pas valablement représenté. Il est assimilé à un copropriétaire non présent. Il est censé s'opposer à la proposition soumise au vote à l'assemblée générale. Le copropriétaire ou son mandataire qui s'abstient est celui qui est présent à l'assemblée générale sans exprimer son vote. Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise. Procès-verbaux – Consultation Article 11. Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l’assemblée générale avec indication des majorités obtenues et du nom des propriétaires qui ont voté contre ou qui se sont abstenus. A la fin de la séance et après lecture, ce procès-verbal est signé par le président de l’assemblée générale, par le secrétaire désigné lors de l’ouverture de la séance et par tous les copropriétaires encore présents à ce moment ou leurs mandataires. Le syndic consigne les décisions visées aux §§ 10 et 11 de l’article 577-6 dans le registre prévu à l’article 577-10 § 3 dans les trente jours suivant l’assemblée générale et transmet celles-ci, dans le même délai, aux copropriétaires. Si un copropriétaire n’a pas reçu le procès-verbal dans le délai fixé, il doit en informer le syndic par écrit. Tout copropriétaire peut demander à consulter le registre des procès-verbaux et en prendre copie sans déplacement, au siège de l'association des copropriétaires. Actions en justice Article 11bis. a) par l’association des copropriétaires L’association des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant. Nonobstant l’article 577-5, § 3, l’association des copropriétaires a le droit d’agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde de tous les droits relatifs à l’exercice, à la reconnaissance ou la négation de droits réels ou personnels sur les parties communes, ou relatifs à la gestion de celles-ci. Elle est réputée avoir la qualité et l’intérêt requis pour la défense de ce droit. Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire en ce qui concerne les parties communes, à charge d’en obtenir ratification par l’assemblée générale dans les plus brefs délais. Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l’assemblée générale des actions intentées par ou contre l’association des copropriétaires. b) par un copropriétaire Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale. Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois à compter de la date à laquelle l’assemblée générale a eu lieu. 37 Si la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes. Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui sont utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif. Lorsqu'une minorité des copropriétaires empêche abusivement l'assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire lésé peut également s'adresser au juge, afin que celui-ci se substitue à l'assemblée générale et prenne à sa place la décision requise. Par dérogation à l’article 577-2 § 7 du Code civil : - Le copropriétaire dont la demande, à l’issue d’une procédure judiciaire, l’opposant à l’association des copropriétaires, est déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Si la prétention est déclarée partiellement fondée, le copropriétaire est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, mis à charge de l’association des copropriétaires en application de l’article 1017 alinéa 4 du Code judiciaire. - Le copropriétaire défendeur engagé dans une procédure judiciaire intentée par l’association des copropriétaires, dont la demande a été déclarée totalement infondée par le juge, est dispensé de toute participation aux honoraires et dépens, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Si la demande est déclarée fondée en tout ou en partie, le copropriétaire défendeur participe aux honoraires et dépens mis à charge de l’association des copropriétaires. Ces dérogations ne seront cependant applicables que lorsque les décisions judiciaires seront coulées en force de chose jugée. c) par un occupant Toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale peut demander au juge d'annuler ou de réformer toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision de l'assemblée générale adoptée après la naissance de son droit, si elle lui cause un préjudice propre. Cette action doit être intentée dans les trois mois de la communication de la décision telle que cette communication doit lui être faite en vertu de l'article 577-10, § 4 du Code civil. Le juge peut, avant de dire droit, et sur demande du requérant, ordonner la suspension de la disposition ou de la décision attaquée. Chapitre IV.- Charges et recettes communes 1. Répartition des charges et recettes communes Principe Article 12. Toutes les charges d’entretien et de consommation des choses communes seront supportées par les copropriétaires suivant les quotités de chacun dans les parties communes, sans autre exception que celle ci-après au profit des emplacements pour voiture privatifs à ciel ouvert. Les emplacements de parking jour, numérotés PJ.01 à PJ.18, ne participeront pas aux dépenses communes générales de l’immeuble, à l’exception de leur contribution dans les frais d’entretien et de réparation de l’assiette de la servitude de passage Chaussée de Gand – Rue des Soldats, comme précisé dans l’acte sous la rubrique « 2. Servitude de passage ». 38 Composition des charges communes Article 13. Les charges communes comprennent entre autres : 1) l’électricité et l’eau de la Ville pour le service des parties communes 2) la rétribution du syndic; 3) le salaire de l’homme/femme de peine ou service de nettoyage ; 4) les frais d’achat, d’entretien, de réparation et de remplacement du mobilier commun ; 5) les frais d’achat des poubelles et divers ustensiles nécessaires au nettoyage et à l’entretien de l’immeuble et, de façon générale, toutes les dépenses nécessaires à l’entretien des parties communes ; 6) les frais d’entretien des aires de circulation en surface ; 7) le paiement des primes d’assurances contractées par le syndic, dans l’intérêt de tous ; 8) les frais d’entretien des ascenseurs ; 9) les frais d’entretien des plantations ; 10) les peintures extérieures et intérieures des parties communes ; 11) les frais de justice exposés pour la copropriété ; 12) le placement et la location des extincteurs imposés par la loi ; Augmentation des charges par le fait d’un copropriétaire Article 14. Dans le cas où un copropriétaire augmenterait les charges communes pour son usage personnel, il devra supporter seul cette augmentation. Ce supplément d’intervention sera établi, souverainement, par le syndic. Recettes Article 15. Dans le cas où des recettes communes seraient effectuées à raison des parties communes, elles seront acquises à chaque propriétaire dans la proportion indiquée par le tableau de répartition des quotités dans les parties communes. Impôts Article 16. A moins que les impôts relatifs à l’immeuble ne soient établis directement par le pouvoir administratif sur chaque propriété privée, ces impôts seront répartis entre les copropriétaires, proportionnellement à leurs quotités dans les parties communes de l’immeuble. 2. Paiement des charges communes Article 17.- Provision pour les dépenses communes Approbation des comptes du syndic Pour faire face aux dépenses communes, le syndic est autorisé à réclamer trimestriellement une provision aux copropriétaires. Le montant initial de cette provision est fixé par le syndic, sur base de ses évaluations et exigible le jour de la réception provisoire des parties privatives, préalablement à la prise de 39 possession de celles ci ; le montant de la provision trimestrielle sera ultérieurement fixé par l’assemblée générale, lequel déterminera s’il y a lieu le montant du fonds de réserve. Tous les ans, le syndic enverra aux copropriétaires leur compte particulier ; ces derniers signaleront au gérant les erreurs qu’ils auraient pu relever dans ce compte. Si le compte est débiteur, le copropriétaire intéressé devra dans la huitaine, même s’il y a contestation ou erreur, couvrir le syndic du débit, sans préjudice au versement de la provision pour le trimestre suivant ; si au contraire, il est créditeur, le syndic imputera ce crédit sur la provision du nouveau trimestre. Les comptes de gestion sont tenus par le syndic. Les comptes de gestion du syndic sont présentés trimestriellement ou annuellement à l’approbation de l’assemblée générale. Article 17bis.- Le commissaire aux comptes. L'assemblée des copropriétaires désigne annuellement un commissaire aux comptes, à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés. Celui-ci aura pour mission de faire rapport lors de l’assemblée générale de la vérification des comptes établis par le syndic, dont la concordance entre les chiffres repris en comptabilité et les extraits bancaires du dernier jour de l’exercice comptable. Son rapport écrit sera annexé au procès-verbal de l’assemblée générale. Si ce commissaire est un copropriétaire, sa responsabilité civile sera assurée et les primes d’assurances seront à charge de l’association des copropriétaires. Article 18. Moyens de contrainte vis-à-vis du copropriétaire défaillant Si un copropriétaire ne versait pas la provision réclamée ou ne couvrait pas le syndic de sa quote-part des dépenses de l’année écoulée, dans la huitaine du rappel qui lui aurait été adressé sous pli recommandé, dans l’un et l’autre cas, le syndic disposera des moyens de contrainte suivants : Le syndic pourra : 1° assigner le défaillant en paiement des sommes dues (provision et dépenses effectuées en principal, intérêts, frais et accessoires) devant Monsieur le Juge de Paix compétent en conformité du Code Judiciaire ; l’assignation sera lancée au nom de tous les copropriétaires individuellement, mandat contractuel et irrévocable étant donné par ceux-ci, à cette fin, au syndic, aussi longtemps qu’il sera en fonction ; 2° bloquer les services communs de l’appartement (eau, électricité) dans la mesure où cela est techniquement possible. Toutes les sommes réclamées par le syndic pour compte de la copropriété seront, de plein droit, productives d’intérêts au taux de dix pour cent l’an, nets de toutes taxes et retenues quelconques, à compter du jour de l’envoi de la lettre recommandée de rappel précitée. A titre de dommages-intérêts fixés forfaitairement, le copropriétaire défaillant sera redevable envers la copropriété d’une somme équivalent aux frais d’avocat et d’huissier, 40 exposés par elle ; ceci sans préjudice à toutes autres condamnations qui seraient prononcées contre lui. Vis-à-vis du copropriétaire défaillant, si le local est donnée en location, le syndic pourra toucher lui-même les loyers revenant au copropriétaire défaillant, à concurrence des sommes dues en principal, intérêts, frais et accessoires, sur sa seule quittance ; délégation de loyers contractuelle et irrévocable est, en effet, consentie au profit de la gérance, par chacun des copropriétaires, pour le cas où il serait défaillant envers la copropriété. Provision sera due sur ce point à la déclaration du syndic, même si le copropriétaire incriminé conteste son compte, et le locataire sera valablement libéré vis-à-vis de son bailleur des sommes qui seront quittancées par le syndic. Article 19.- Fonds de réserve L’assemblée générale pourra également, s’il le juge utile, décider la création d’un fonds de réserve, destiné à faire face à des réparations ou des travaux qui s’averaient nécessaires dans l’avenir et qui seraient régulièrement décidés par les organes compétents de la copropriété. Il déterminera le placement de ce fonds de réserve en attendant son utilisation et fixera la quote-part contributive de chacun des copropriétaires. Le recouvrement de cette quote-part s’exercera suivant les règles établies à l’article qui précède. Article 20.- Cession d’un lot. a) Obligations antérieures à la cession de la propriété d’un lot. Avant la signature de la convention, ou de l’offre d’achat ou de la promesse d’achat, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le cédant transmet au cessionnaire les informations et documents communiqués par le syndic dans les quinze jours de leur demande, à savoir : 1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve dont question ci-après; 2° le montant des arriérés éventuels dus par le cédant; 3° la situation des appels de fonds destinés au fonds de réserve et décidés par l’assemblée avant la date certaine du transfert de propriété; 4°le cas échéant, le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété; 5° les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges de deux dernières années; 6° une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires. Le notaire, toute personne agissant en tant qu’intermédiaire professionnel ou le cédant avise les parties de la carence du syndic si celui omet de répondre totalement ou partiellement dans les quinze jours de la demande. b) Obligations du notaire. En cas de cession entre vifs ou pour cause de mort de la propriété d'un lot, le notaire instrumentant est tenu de requérir le syndic, par lettre recommandée, de lui transmettre les informations et documents suivants : 41 1° le montant des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation et de réfection décidées par l'assemblée générale ou le syndic avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ; 2° un état des appels de fonds approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires avant la date certaine du transfert de la propriété et le coût des travaux urgents dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ; 3° un état des frais liés à l'acquisition de parties communes, décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date ; 4° un état des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires à la suite de litiges nés antérieurement à la date certaine du transfert de la propriété, mais dont le paiement est demandé par le syndic postérieurement à cette date. Si le copropriétaire entrant n’est pas encore en possession des documents repris au point a) du présent article et que la convention sous seing privé ne mentionne pas leur réception par celui-ci, le notaire requiert le syndic, par lettre recommandée, de lui fournir ceux-ci dans les trente jours qui suivent sa demande. Le notaire transmet ensuite ces documents au cessionnaire. A défaut de réponse du syndic dans les trente jours de la demande visée au point b) du présent article, le notaire avise les parties de la carence de celui-ci. c) Obligation à la dette. Sans préjudice de conventions contraires entre parties concernant la contribution à la dette, le copropriétaire entrant supporte le montant des dettes mentionnées au point b) du présent article sous les numéro 1°, 2°, 3° et 4° ainsi que les charges ordinaires à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes. Toutefois, en cas de cession du droit de propriété, le cessionnaire est tenu de payer les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l’acte authentique et s’il disposait d’une procuration pour y assister. En cas de transmission de la propriété ou de démembrement du droit de propriété d'un lot privatif: 1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas joui effectivement des parties communes ; le décompte est établi par le syndic ; 2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association. On entend par "fonds de roulement", la somme des avances faites par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les dépenses périodiques telles que les frais de chauffage et d'éclairage des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie. On entend par "fonds de réserve", la somme des apports de fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un ascenseur ou la pose d'une nouvelle chape de toiture. 3° les créances nées après la date de la transmission à la suite d’une procédure entamée avant cette date appartiennent à l'association des copropriétaires. L'assemblée générale des copropriétaires décide souverainement de son affectation. 4° le notaire instrumentant informe le syndic de la date de la passation de l’acte, de l’identification du lot privatif concerné, de l’identité et de l’adresse actuelle et, le cas échéant, future des personnes concernées. d) Décomptes. 42 Pour les charges périodiques clôturées annuellement, le décompte est établi forfaitairement tant à l’égard de l’association des copropriétaires qu’entre les parties sur base de l'exercice précédent. Tous les frais résultant directement ou indirectement de la rédaction des décomptes et de la transmission des informations visées aux points a) et b) du présent article par le syndic lors de la cession d'un lot privatif sont supportés par le copropriétaire cédant. e) Arriérés de charges. Lors de la signature d’un acte authentique de cession d’un lot, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant. Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance. Si le cédant conteste ces arriérés, le notaire instrumentant en avisera le syndic par pli recommandé envoyé dans les trois jours ouvrables qui suivent la passation de l’acte authentique. A défaut d’une saisie-arrêt conservatoire ou d’une saisie-arrêt exécution mobilière notifiée dans les vingt jours ouvrables qui suivent la passation de cet acte, le notaire pourra valablement payer le montant des arriérés au cédant. Chapitre V – Réparations et travaux Principe Article 21. Les réparations et travaux aux choses communes seront supportés par les copropriétaires suivant la quotité de chacun dans les parties communes, sauf ce qui sera dit ciaprès. Ces réparations et travaux seront répartis en trois catégories : - réparations urgentes ; - réparations indispensables, mais non urgentes ; - réparations et travaux non indispensables. Réparations urgentes Article 22. Pour les réparations présentant un caractère d’absolue urgence, le syndic a pleins pouvoirs pour les faire exécuter sans en demander l’autorisation et les propriétaires ne pourront jamais y mettre obstacle. Il en est notamment ainsi du débouchage des égoûts, du dépannage des ascenseurs, de l’adoucisseur d’eau, des machines à laver et autres, conduites, tuyauteries et gouttières bouchées ou crevées etc… Article 23. Ces réparations sont décidées par l’assemblée générale statuant à la majorité requise des voix. Réparations et travaux indispensables, mais non urgents Article 24. 43 Ces travaux et réparations devront être demandés et seront soumis à une assemblée générale. Ils ne pourront être décidés qu’à la majorité des trois/quarts des voix des copropriétaires. Modalités Article 25. Les copropriétaires et les occupants devront donner accès à leurs locaux privatifs, appartements, studios et emplacements pour voitures pour toutes les réparations et nettoyage des parties communes. Les copropriétaires devront supporter, sans indemnité, toutes les réparations aux choses communes qui seront décidées d’après les règles qui précèdent. Chapitre VI – Assurances – Reconstruction Article 26.- Principe L’assurance, tant des parties privatives, à l’exclusion des meubles, que des parties communes, sera souscrite auprès d’une ou plusieurs compagnies de premier ordre, tant contre l’incendie que contre la foudre, les explosions et les dégâts provoqués par les eaux, les accidents causés par l’électricité, la chute des avions, le recours éventuel de tiers et le bris de vitres, les frais d’expertise et de déblais. Les premières polices seront souscrites par le promoteur pour une durée de dix ans. Au-delà de cette période, elle sera reconduite ou résiliée par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité requise des voix. De façon générale, le syndic est habilité de plein droit pour représenter la copropriété vis-à-vis des assureurs, sans qu’il doive justifier dans chaque cas d’une délibération de l’assemblée générale. Le syndic paie les primes et touche les indemnités sous sa seule quittance. Article 27.- Polices Chaque copropriétaire aura le droit de posséder un exemplaire des polices. Article 28.- Surprime Si une surprime et/ou un supplément de prime est dû du chef de la profession exercée par un des copropriétaire ou du chef du personnel qu’il occupe ou, plus généralement, pour toutes les causes personnelles à l’un des copropriétaires, cette surprime ou supplément de prime sera à la charge exclusive de l’intéressé, sauf recours éventuel contre l’occupant. Article 29.- Sinistres En cas de sinistre, les indemnités allouées en vertu de la police d’assurance, seront encaissées par le syndic en présence des copropriétaires désignés par l’assemblée générale et à charge d’en effectuer le dépôt en banque ou ailleurs, aux conditions déterminées par cette assemblée, mais il sera nécessairement tenu compte des droits légaux d’éventuels créanciers privilégiés ou hypothécaires et la présente clause ne pourra leur porter aucun préjudice, l’intervention de ces créanciers devant toujours être demandée en vue du règlement des indemnités du sinistre. 44 Article 30.- Utilisation des indemnités L’utilisation de ces indemnités sera réglée comme suit : A. En cas de sinistre partiel : Le syndic utilisera l’indemnité à la remise en état des lieux sinistrés, si l’assemblée générale la décide à la majorité requise des voix. Si l’indemnité est insuffisante pour faire face à la remise en état, le supplément sera recouvré par le syndic à charge de tous les copropriétaires proportionnellement à leurs quotités dans les parties communes, sauf le recours de ceux-ci contre celui qui bénéficie du chef de la remise en état d’une plus-value de son bien, et ce jusqu’à concurrence de cette plusvalue. Si l’indemnité est supérieure aux dépenses de la remise en état, l’excédent sera acquis aux copropriétaires en proportion de leurs quotités dans les parties communes. B. En cas de sinistre total : L’indemnité devra être utilisée à la reconstruction si l’assemblée générale la décide à la majorité requise des voix. En cas d’insuffisance de l’indemnité pour acquitter les travaux de reconstruction, le supplément sera à charge des copropriétaires dans la proportion des droits de copropriété de chacun et exigible dans les trois mois de la délibération de l’assemblée qui aura déterminé ce supplément, les intérêts au taux légal courant de plein droit et sans mise en demeure, à défaut de versement dans ledit délai. Lorsque la reconstruction est décidée, les copropriétaires qui n’ont pas pris part au vote ou se sont opposés à la reconstruction, seront dans l’obligation de céder dans le mois de la décision de cette assemblée, aux copropriétaires qui en feront la demande, tous leurs droits dans l’immeuble, mais sous déduction de la part à laquelle ils ont droit dans l’indemnité du sinistre. Le prix de cession, à défaut d’accord entre les parties, sera déterminé par deux experts nommés par le président du tribunal civil de la situation de l’immeuble, par simple ordonnance, à la requête de la partie la plus diligente et avec la faculté pour les experts de s’adjoindre un troisième expert, pour les départager. En cas de désaccord sur le choix du troisième expert, ce dernier sera désigné par le président du tribunal de la façon susindiquée. Le prix sera payé comptant. Si l’immeuble n’est pas reconstruit, l’indivision prendra fin et les choses communes seront alors partagées ou licitées. L’indemnité d’assurance, ainsi que le produit de la licitation éventuelle, seront partagés entre les copropriétaires dans la proportion de leurs droits respectifs établis par leurs quotités dans les parties communes de l’immeuble. Article 31 – Assurance commune 45 L’assurance, tant des choses communes que des choses privées, à l’exclusion des meubles, sera faite à la même compagnie, pour tous les copropriétaires, par les soins du syndic contre l’incendie, la foudre, les explosions, les accidents causés par l’électricité, le recours éventuel de tiers. La première assurance sera souscrite par la société anonyme Miroma, au nom des copropriétaires et à leurs frais, auprès d’une compagnie de premier ordre à son choix, pour un délai maximum de dix ans. Le syndic fera à cet effet toutes les diligences nécessaires ; il acquittera les primes comme charges communes, elles seront remboursées par les copropriétaires, chacun contribuant en proportion de ses droits dans les parties communes. Les copropriétaires seront tenus de prêter leur concours quand il leur sera demandé pour la conclusion de ces assurances et signer les actes nécessaires, à défaut de quoi le syndic pourra, de plein droit et sans mise en demeure, les signer valablement à leur place. Article 32.- Encaissement des indemnités En cas de sinistre, les indemnités allouées en vertu de la police seront encaissés par le syndic, en présence des copropriétaires désignés par l’assemblée, et à charge d’en effectuer le dépôt en banque ou ailleurs, dans les conditions déterminées par l’assemblée. Mais il sera tenu compte du droit des créanciers privilégiés et hypothécaires et la présente clause ne pourra leur porter préjudice ; leur intervention sera donc demandée. Article 33.- Assurances complémentaires A. Si des embellissements ont été effectués par des copropriétaires à leur propriété, il leur appartiendra de les assurer à leurs frais ; ils pourront néanmoins les assurer sur la police générale, mais à charge d’en supporter la surprime et sans que les autres copropriétaires n’aient à intervenir dans les frais de reconstruction éventuelle. B. Les copropriétaires qui, contrairement à l’avis de la majorité, estimeraient que l’assurance est faite pour un montant insuffisant, auront toujours la faculté de faire pour leur compte personnel une assurance complémentaire, à condition d’en supporter seuls toutes les charges et primes. Dans les deux cas, les copropriétaires intéressés auront seuls droit à l’excédent d’indemnité, qui pourrait être alloué par suite de cette assurance complémentaire et ils en disposeront librement. Article 34.- Mobilier – Risques locatifs – Recours des voisins Chaque copropriétaire ou occupant devra contracter personnellement, à ses frais, une assurance suffisante pour couvrir contre l’incendie et tous risques connexes, son mobilier de même que ses risques locatifs et le recours des voisins. Article 35.- Assurance responsabilité Une assurance sera contractée pour couvrir la responsabilité des copropriétaires, chaque fois que l’assemblée le jugera utile. Il en sera notamment ainsi : a) de la responsabilité du fait du bâtiment (article 1386 du Code Civil) qu’il s’agisse de parties communes ou de parties privatives ; 46 b) de la responsabilité des appareils de levage, tels qu’ascenseurs, monte-charges, poutrelles servant aux emménagements et déménagements ; c) de la responsabilité pouvant incomber aux copropriétaires sur base de l’article 1384 du Code Civil pour le personnel ouvrier, employé, utilisé par la copropriété. Les polices « responsabilité » devront contenir la stipulation suivante : « Seront considérés comme « tiers », les copropriétaires, locataires, occupants à un titre quelconque, les gérants, syndics, le syndic, femmes d’ouvrage, les membres du personnel, soit au service de la copropriété, soit au service d’un copropriétaire ». Les indemnités seront affectées par le syndic à réparer le dommage subi par la victime. En cas d’insuffisance du montant de l’indemnité payée par l’assureur, le surplus sera récupéré par le syndic, par toutes voies de droit, à charge de ou des auteurs du dommage, et de ceux qui auront été reconnus civilement responsables. Chapitre VII – Règlement d’ordre intérieur Entretien Article 36.- Travaux Les travaux de peinture aux façades avant et arrière, y compris les châssis, gardecorps, volets (même s’il s’agit d’éléments privatifs) seront dans l’intérêt général, exécutés suivant décision de l’assemblée générale des copropriétaires, décidant à la majorité requise des voix et sous la surveillance du syndic. Le coût en sera réparti entre les copropriétaires au prorata du nombre des quotités affectées aux parties privatives qu’ils possèdent dans l’immeuble. Quant aux travaux relatifs aux choses privées, dont l’entretien intéresse l’harmonie de l’immeuble, ils devront être effectués par chaque copropriétaire en temps utile, de manière à conserver à l’immeuble sa tenue de bon soin et d’entretien. Article 37.- Cheminées Les copropriétaires devront faire ramoner les cheminées, poêles et fourneaux dépendant des locaux qu’ils occupent, toutes les fois qu’il sera nécessaire et au moins une fois l’an, par un ramoneur juré. Ils doivent en justifier au syndic. Article 38.- Appareils de ventilation Les occupants devront assurer l’entretien des appareils de ventilation des cuisines, salles de bains et water-closet, sans pour autant en modifier le réglage. Aspect Article 39.- Esthétique Les copropriétaires et les occupants ne pourront mettre aux fenêtres ni enseigne, ni réclame, linges et autres objets quelconques. Les rideaux en façade devront être uniformes, suivant un modèle déterminé par l’assemblée générale de l’immeuble. Les propriétaires ou occupants de l’immeuble pourront établir des volets, persiennes et autres dispositifs de protection, mais ils devront être de modèle uniforme, agréé par l’architecte de l’immeuble. 47 Ordre intérieur Article 40.- Travaux de ménage Il ne pourra être fait dans les couloirs et sur les paliers aucun travail de ménage, tels que brossage de tapis, literies, habits et meubles, cirage de chaussures et caetera… Les tapis ne pourront être battus, ni secoués. Les occupants devront faire usage d’appareils ménagers appropriés à cet effet. Les occupants ne pourront scier, casser, fendre du bois que dans les caves. Article 41.- Aspect des parties communes Les parties communes, notamment les halls d’entrée, les rampes donnant accès aux emplacements de voiture, les escaliers et dégagements devront être maintenus libres en tout temps ; en conséquence, il ne pourra jamais y être accroché ou déposé quoi que ce soit. Cette interdiction s’applique en particulier aux vélos et voitures d’enfants. Article 42.- Animaux Les copropriétaires, les locataires ou occupants, ne pourront avoir que des chiens, des chats ou des oiseaux (tous ces animaux de petite taille) et ce, à titre de simple tolérance. Si l’un ou l’autre de ces animaux était une cause de trouble dans l’immeuble par bruit, odeur ou autrement, l’assemblée générale pourrait ordonner, à la simple majorité des votants, de retirer la tolérance pour l’animal, cause de trouble. Si le propriétaire de l’animal ne se conformait pas à la décision de l’assemblée, celleci pourra le soumettre au paiement d’une somme pouvant atteindre cent francs par jour de retard après signification de la décision de l’assemblée et le montant de cette astreinte sera versé au fonds de réserve, le tout sans préjudice à une décision de l’assemblée, à prendre à la majorité des trois quarts des votants et portant sur l’enlèvement d’office de l’animal par la société protectrice des animaux. Article 43.- Droit de l’assemblée générale L’assemblée générale, peut à tout moment et sur n’importe quelle matière, établir un règlement d’ordre intérieur pour tous les occupants de l’immeuble. Il en sera ainsi notamment pour l’usage des ascenseurs et des locaux communs, ainsi que l’occupation des terrasses et leur éclairage. Moralité – Tranquillité Article 44.- Occupation de l’immeuble Les copropriétaires, locataires, domestiques et autres occupants de l’immeuble, devront toujours habiter l’immeuble bourgeoisement, et en jouir suivant la notion juridique de « bon père de famille ». Ils devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait ou le fait de celui des personnes à leur service, de leurs locataires ou visiteurs. Il ne pourra être fait aucun bruit anormal. L’emploi d’instruments de musique, postes de T.S.F. et pick-up est autorisé : toutefois, les occupants seront tenus d’éviter que le fonctionnement de ces appareils n’incommode les occupants de l’immeuble. 48 L’assemblée générale aura seul tous pouvoirs pour déterminer ce qui est bruit ou usage normal ou anormal. S’il est fait usage dans l’immeuble d’appareils ou moteurs électriques produisant des parasites, ils devront être munis de dispositifs atténuant ces parasites, de manière à ne pas troubler les réceptions radiophoniques ou de télévision. Aucun moteur ne peut être placé dans les appartements, à l’exception de ceux actionnant les ascenseurs, les appareils de nettoyage, de cirage mécanique et ceux des appareils frigorifiques et de chauffage individuel, ainsi que les moteurs actionnant les appareils ménagers ou les machines de bureau. Article 45.- Baux Les baux accordés contiendront l’engagement des locataires d’habiter l’immeuble bourgeoisement en bon père de famille et de se conformer aux prescriptions du présent règlement, dont ils devront reconnaître avoir pris connaissance. En cas d’infraction grave, dûment constatée, les baux pourront être résiliés à la demande du délégué des copropriétaires ; Article 46.- Echange de caves Les caves ne peuvent appartenir en propriété qu’à des propriétaires de l’immeuble ; elles ne pourront être occupées que par des occupants de l’immeuble. Il peut être procédé à des échanges de caves ; ces échanges de caves devront être constatés par acte notarié. Article 47.- Usage L’usage des ascenseurs sera réglementé par l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité requise des voix. Les frais de consommation, d’entretien, de réparation et de renouvellement éventuel des dits ascenseurs, de même que le coût des assurances relatives à l’utilisation desdits ascenseurs, seront répartis entre les locaux privatifs desservis, à l’exception des locaux privatifs du rez-de-chaussée, au prorata du nombre de millièmes qui leur sont affectés dans les parties communes. L’assemblée générale peut à tout moment prévoir que les frais de réparations ou de renouvellement des ascenseurs, incomberont seuls aux propriétaires dont les locaux privatifs sont desservis par lesdits ascenseurs. Destination des locaux Article 48. A. Magasins – Agence bancaire Les magasins du rez-de-chaussée ne peuvent être affectés qu’à des commerces de luxe, à l’exclusion de débits de boissons, friterie, de poissonnerie, de fromagerie et de tout établissement créant pour les occupants une nuisance par le bruit, l’odeur et émanations. L’exploitation d’agences bancaires est autorisée. Les locaux situés au premier étage peuvent être utilisés à usage de bureaux suivant autorisation délivrée par le Collège Echevinal de la Commune de Berchem-Sainte-Agathe comme stipulé ci-avant. B. Appartements 49 Les appartements sont destinés à l’habitation résidentielle ; ils pourront toutefois être affectés à la fois à l’habitation résidentielle et à l’exercice d’une profession libérale et même être affectés uniquement à l’exercice d’une profession libérale ou à l’installation de bureaux, pour autant que les prescriptions urbanistiques l’autorisent. Les médecins ne pourront exercer leur profession dans l’immeuble, s’ils sont spécialistes de maladies contagieuses. L’exercice d’une profession libérale ou l’installation de bureaux dans l’immeuble, ne pourra jamais troubler la jouissance des autres occupants. Si l’exercice d’une profession libérale ou l’installation de bureaux dans l’immeuble entraînerait de nombreuses visites de personnes utilisant les ascenseurs, les propriétaires de ces locaux devront s’entendre avec la gérance pour fixer un forfait d’indemnité à payer aux copropriétaires participant aux frais de ces ascenseurs, pour cet usage intensif d’une chose commune. Article 49.- Publicité Il est interdit, sauf autorisation spéciale de l’assemblée générale et de l’architecte de l’immeuble, de faire de la publicité sur et dans ledit immeuble, à l’exception de ce qui est dit ci-après. La publicité est autorisée au rez-de-chaussée pour les locaux à usage commercial. Dans l’éventualité où les autorités compétentes accorderaient le droit de modifier la destination des locaux du premier étage, une publicité serait autorisée. Ces publicités pourront être lumineuses ou non. Le design de ces publicités, devra au préalable, recevoir l’agrément de l’architecte de l’immeuble et de l’assemblée générale, à la majorité requise des voix, si l’ensemble des locaux privatifs est vendu. Il est toutefois permis d’apposer sur la porte d’entrée de l’appartement ou à l’endroit prescrit par l’assemblée générale, une plaque de modèle agréé par l’assemblée, indiquant le nom de l’occupant et sa profession. Aux ascenseurs, à l’endroit prescrit par l’assemblée, il sera permis d’établir une plaque de modèle admis par l’assemblée ; cette plaque portera le nom de l’occupant, sa profession, les jours de visite, l’étage qu’il occupe. Chacun disposera d’une boîte aux lettres ; sur cette boîte pourra figurer les noms et profession du titulaire ; ces inscriptions seront de modèle prescrit par l’assemblée générale. Article 50.- Dépôts insalubres Il ne pourra être établi dans l’immeuble aucun dépôt de matières dangereuses, insalubres et incommodes. Services généraux Article 51.- Chauffage individuel L’immeuble est chauffé par appareillage électrique, individuel, à accumulation et convection. 50 Article 52. Electricité L’installation, la location des compteurs particuliers et la consommation incombent à chaque occupant. Pour les parties communes, la location de ces compteurs et la consommation incombent à tous les copropriétaires dans la proportion des quotités dans les choses communes. Eau froide – Abonnement L’abonnement au service des eaux, tant pour les parties privatives de l’immeuble que pour les parties communes, est souscrit en commun par les propriétaires. Le syndic souscrit ou renouvelle la demande d’abonnement au nom des copropriétaires. Tous les avis de paiement seront envoyés au syndic. La première demande d’abonnement peut être souscrite par la société anonyme Miroma, au nom et pour compte des futurs propriétaires. Eau froide – Consommation La consommation incombe à l’occupant de chaque local privatif, suivant le compteur particulier. La location du compteur général et la différence entre la consommation révélée par ce compteur et celle révélée par l’ensemble des compteurs particuliers constituent une charge commune et incombent à tous les copropriétaires dans la proportion de leurs quotités dans les parties communes. La location du compteur de passage incombe aux propriétaires desservis. Article 53.- Concierge – Service d’entretien L’immeuble n’est pas pourvu de concierge. Pour assurer le service et l’entretien de l’immeuble, il sera fait appel au service d’un homme/femme de peine ou un service d’entretien, qui sera choisi par l’assemblée générale, lequel fixera la remunération. S’il est fait appel à un service d’entretien, l’assemblée générale approuvera le prix demandé pour l’entretien de l’immeuble. Le syndic pourra mettre fin à ce service et en réfèrera à l’assemblée générale. Article 54.- Mission Les services de l’homme/femme de peine ou service d’entretien comportera tout ce qui est d’usage dans les immeubles bien tenus. L’homme/femme de peine ou le service d’entretien devra, en général, faire tout ce que la gérance lui demandera pour le service général de l’immeuble. Ils n’auront d’ordre à recevoir que du syndic, ceci sans préjudice à la différence dont ils devront faire preuve envers tous les occupants de l’immeuble. Gérance Article 55.- Conseil de copropriété. 51 L’assemblée générale des copropriétaires peut à la majorité des trois quarts des voix des copropriétaires présents et valablement représentés décider de créer un conseil de copropriété. Dans tout immeuble ou groupe d'immeubles d'au moins vingt lots à l'exclusion des caves, garages et parkings, un conseil de copropriété est obligatoirement constitué par la première assemblée générale. Celui-ci sera exclusivement composé de copropriétaires nommés par l’assemblée générale à la majorité absolue. Le conseil de copropriété aura pour compétence : de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions ; de prendre connaissance de toutes pièces et documents relatifs à la gestion de la copropriété par le syndic. Celui-ci devra au préalable en être avisé; il assistera, dans ce cas, le conseil de la copropriété ; d’exécuter toute mission ou délégation qui lui aurait été octroyée par l’assemblée générale à la majorité des trois quarts des voix. Celles-ci ne peuvent porter que sur des actes expressément déterminés par l’assemblée générale et littéralement repris dans le procès-verbal de délibération. Cette mission ou cette délégation expire de plein droit au terme d’un an à compter du jour de la tenue de l’assemblée générale octroyant celles-ci. Il existe une incompatibilité entre l’exercice de la fonction de syndic et la qualité de membre du conseil de copropriété. Article 56.- Attributions du syndic. Le syndic dispose d'un pouvoir général de représentation. Il est notamment chargé : 1° d’exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l’assemblée générale; 2° d’accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’administration ; 3° d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires ; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l’association des copropriétaires ; 4° de représenter l’association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes. Sous réserve de dispositions contraires dans le présent chapitre, la correspondance recommandée est, à peine de nullité, adressée au domicile, ou à défaut, à la résidence ou au siège social du syndic et au siège de l’association des copropriétaires ; 5° de fournir le relevé des dettes visées à l’article 577-11, § 2, dans les trente jours de la demande qui lui est faite par le notaire ; 6° de communiquer à toute personne occupant l’immeuble en vertu d’un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l’assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l’assemblée. La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l’immeuble ; 7° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l’ensemble du dossier de la gestion de l’immeuble à son successeur ou, en l’absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l’affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas dans les comptes financiers de la copropriété ; 8° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l’exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance ; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite 52 aux frais de l’association des copropriétaires ; 9° de permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale. 10° de conserver, le cas échéant, le dossier d’intervention ultérieure de la façon déterminée par le Roi; 11° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l’article 577-7, §1, 1 °, d) une pluralité de devis établis sur la base d’un cahier des charges préalablement élaboré ; 12° de soumettre à l’assemblée générale ordinaire un rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulières ; 13° de solliciter l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour toute convention entre l’association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu’au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu’au même degré ; il en est de même des conventions entre l’association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent un participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées ; lorsqu’il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte de l’association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital ; 14° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l’assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première demande et au notaire s’il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d’actes qui sont transcrits à la conservation des hypothèques, conformément à l’article 1er, alinéa 1er de la loi hypothécaire du 16 décembre 1851, les noms, adresses, quotités et références des lots des autres copropriétaires ; 15° de tenir les comptes de l’association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi (cfr. Arrêté Royal du 12 juillet 2012 fixant un plan comptable minimum normalisé pour les associations de copropriétaires). La copropriété comportant de moins de vingt lots à l’exclusion des caves, garages et parkings, il est autorisé à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l’article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires ; 16° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ainsi qu’un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles ; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l’association des copropriétaires; ils sont joints à l’ordre du jour de l’assemblée générale appelée à voter ces budgets. De manière générale, le syndic a la charge de la gestion journalière de l'immeuble et partant de sa surveillance générale. C'est ainsi qu'il veille au bon fonctionnement de tout appareillage commun. Il s'occupe des achats nécessaires et veille à ce que la gestion soit faite d'une manière économique. Il souscrit les contrats d'entretien de toute installation qui requerrait un entretien régulier par des spécialistes. Le syndic engage, dirige et licencie les éventuels salariés de la copropriété, leur donne les ordres nécessaires et fait exécuter, à son initiative, les réparations urgentes. 53 Il assure le fonctionnement de tous les services généraux (éclairage - chauffage ascenseur - distribution d'eau - enlèvement des immondices - nettoyage des couloirs et autres parties communes). Tous travaux d'entretien ou de réparation s'effectuent sous la surveillance du syndic ou, le cas échéant, d'un délégué technique désigné par ce dernier. Le syndic a aussi mission de répartir entre les copropriétaires le montant des dépenses communes, de centraliser les fonds et de les verser à qui de droit. Il engage l'association des copropriétaires pour toutes les questions courantes relevant des parties communes, vis-à-vis des sociétés distributrices d'eau, de gaz et d'électricité, les fournisseurs les plus divers et les administrations. Le syndic est seul responsable de sa gestion. Il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord préalable de l'assemblée générale. Cette délégation ne peut intervenir que pour une durée ou à des fins déterminées. Article 57.- Recettes Le syndic est chargé d’effectuer les recettes qui proviendront des choses communes. Emménagements – Déménagements Article 58.Les emménagements et déménagements devront être annoncés au syndic huit jours au moins d’avance. Ceux-ci se feront uniquement par élévateur extérieur, l’usage des ascenseurs est interdit pour ce service. Après chaque emménagement ou déménagement, le syndic sera appelé à constater l’état des lieux. Les frais occasionnés suite à des dégradations commises à la façade ou à d’autres parties de l’immeuble, seront à charge de celui qui aura ordonné le déménagement ou emménagement et ce sur simple demande lui adressée par le syndic avec pièce justificative à l’appui. Dispositions générales Article 59.- Convention d’arbitrage. Abrogé. Opposabilité aux tiers – Minute des actes Article 60. Le règlement de copropriété sera polycopié. Le règlement de copropriété est obligatoire pour tous les copropriétaires actuels et futurs ainsi que pour tous ceux qui possèderont à l’avenir, sur l’immeuble ou partie quelconque de l’immeuble, un droit de quelque nature que ce soit ; il en sera de même des décisions des organes de la copropriété. En conséquence, ce règlement devra ou bien être transcrit en entier dans tous les actes translatifs ou déclaratifs de propriété ou de jouissance, ou bien ces actes devront contenir la mention que les intéressés ont une parfaite connaissance de ce règlement de copropriété et qu’ils sont subrogés de plein droit par le seul fait d’être propriétaire, occupant ou titulaire d’un droit quelconque, sur une partie quelconque de l’immeuble, dans tous les droits et obligations qui peuvent en résulter ou en résulteront. 54 Les premiers actes de vente sont dressés par le notaire, détenteur de la minute de l’acte de base, à l’intervention éventuelle du notaire de l’acquéreur. La minute de ces actes sera confiée au notaire du vendeur, de façon à assurer la conservation de toutes les minutes en une seule étude. Usages Article 61. Pour tout ce qui n’est pas prévu au présent acte de base ou ses annexes, les copropriétaires s’en réfèreront aux usages ou à la décision de l’assemblée générale. Article 62.- Traduction Au cas où une traduction des présentes est délivrée, elle ne servira qu’à titre de simple renseignement et en cas d’éventuelles contradictions entre les textes, l’acte notarié sera seul pris en considération. Article 63.- Election de domicile Dans chaque convention ou contrat relatif à une portion de l’immeuble, les parties devront faire élection de domicile attributif de juridiction ; faute de quoi, ce domicile sera, de plein droit, censé élu dans l’immeuble même. Signé « ne varietur » (suivent les signatures) Enregistré 15 rôles, sans renvoi à Berchem-Saint-Agathe, le 7 décembre 1989, volume 186, folio 79, case 25. Reçu deux cent vingt-cinq francs. Le Receveur a/i De Backer M.J. 55