Document de présentation Loi ALUR

Rappel chronologique
 Projet de loi présenté au Conseil des ministres du 26 juin 2013.
 Loi votée les 20 et 21 février 2014.
 Décision du Conseil constitutionnel rendue le 20 mars 2014.
 Loi promulguée le 25 mars 2014 et publiée au J.O. du 26 mars.
Organisation thématique de la loi ALUR
177 articles
Des obligations nouvelles
pour les professionnels intermédiaires
Les professionnels intermédiaires mieux encadrés :
 Toute publicité effectuée par un professionnel devra désormais mentionner
le montant TTC de ses honoraires.
L’annonce devra également contenir les caractéristiques essentielles du bien
(situation, état, composition, prix, coordonnées du professionnel…décret).
 Renforcement du rôle des garants financiers (contrôles internes, référentiel,
suivi des risques…décret à paraître).
 Obligation de formation continue pour tous les professionnels loi Hoguet
(titulaires carte, négociateurs, habilités…décret à paraître).
 Clause d’exclusivité avec les bailleurs pour les marchands de listes
(conditions de remboursement règlementées…décret à paraître).
 Création d’une commission de contrôle (pouvoirs disciplinaires) et d’un
Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (déontologie).
Frais d’intermédiaires
Antérieurement, les frais d’intermédiaires étaient intégralement
partagés par moitié (quel que soit leur montant = honoraires libres)
entre le bailleur et son locataire.
Désormais (art.1, I, 8°) :
La rémunération des intermédiaires intervenant lors de la mise
en location est à la charge du bailleur seul, à l’exception des frais de :
- visite du logement,
- constitution du dossier de location,
- rédaction du bail,
- établissement de l’état des lieux d’entrée,
mais la part réclamée au locataire ne peut excéder un prix plafond
par m2 de surface habitable (fixé par décret).
Ces frais ne sont dus qu’à la signature du bail.
Des nouveautés liées à l’accès au logement
 Prohibition des pratiques discriminatoires dans la sélection des candidats :
alignement du dispositif sur le droit pénal (CP art.225-1) :
nouveaux motifs de discrimination pris en compte tels que
âge, grossesse, caractéristiques génétiques.
 Liste des pièces exigibles
mécanisme inversé par rapport au
dispositif antérieur : liste limitatives de ce qui pourra être réclamé au
candidat locataire au lieu d’une liste de documents interdits.
 Cautionnement personnel ou assurance impayé de loyer ?
il faudra choisir…
si cumul = nullité du cautionnement.
 Pour bénéficier de la Garantie Universelle des Loyers
janvier 2016…
Des nouveautés liées à l’accès au logement
Un contrat-type pour les nouvelles locations (et lors du renouvellement de celles
en cours) :
 Pas de formulaire CERFA uniforme mais un modèle, qui sera repris par les
éditeurs, avec des mentions obligatoires :
montant et date du dernier loyer versé par le précédent locataire (si parti il y a
moins de 18 mois); nature et date des travaux effectués depuis la fin du
dernier bail.
 En cas d’absence des informations essentielles, possibilité pour le locataire
d’engager une action judiciaire en diminution du loyer (après mise en
demeure dans le mois qui suit la prise d’effet du bail).
 Interdiction d’insérer des clauses pénales.
 Surface habitable (déjà obligatoire) mais si différence de plus d’1/20eme
le locataire peut engager une action en diminution du loyer.
 Dans les zones tendues (encadrement des loyers) loyer de référence
et loyer majoré.
Des nouveautés liées à l’accès au logement
Un contrat-type et des documents à joindre :
 L’état des lieux (selon des modalités fixées par décret).
Possibilité pour le locataire de demander à le compléter dans les 10 jours de
son établissement.
 Une notice d’information, reprenant les droits et obligations des parties,
ainsi que les recours amiables et contentieux possibles
(information sur la commission départementale de conciliation).
 Un dossier de diagnostic technique comportant 2 nouveaux documents
- état relatif à la présence d’amiante,
- état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz.
 Totale gratuité des quittances et avis d’échéance.
Une définition légale de la résidence principale :
« le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle,
raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint,
soit par une personne à charge au sens du CCH ».
Des nouveautés liées à l’équipement du logement
Modification de la charge d’installation des détecteurs de fumée :
 L’installation de détecteur de fumée demeure obligatoire pour tout
logement d’habitation d’ici le 8 mars 2015.
 Désormais, son installation est à la charge du propriétaire, qui doit vérifier
son bon fonctionnement lors de l’état des lieux d’entrée.
 Pour les contrats conclus avant le 26 mars 2014, cette obligation est
satisfaite par la fourniture d’un détecteur à son locataire ou s’il le souhaite,
par le remboursement au locataire de l’achat du détecteur.
 Pendant la durée du bail, le locataire doit veiller :
- à l’entretien de l’équipement
- à son bon fonctionnement (remplacement des piles)
- à son renouvellement éventuel.
Des nouveautés liées à la décence du logement
Les obligations du bailleur en matière de décence :
 Article 6 loi du 6 juillet 1989 = obligation de délivrer un logement décent
(normes fixées par un décret du 30 janvier 2002).
 Le locataire qui en constate le non-respect peut demander une mise en
conformité au bailleur, à défaut de réalisation des travaux saisir la commission
départementale de conciliation, à défaut d’accord saisir le juge d’instance.
 A compter du 1er janvier 2015, le bénéficiaire d’une allocation logement
peut solliciter la CAF / MSA pour réaliser un diagnostic. Si constat de nondécence = suspension ET confiscation de l’AL jusqu’à 18 mois. Demande de
mise en conformité par la CAF/MSA au bailleur ET versement de l’AL différé
jusqu’à la réalisation des travaux. Le locataire n’est juridiquement tenu
qu’au paiement du résiduel.
 Si réalisation des travaux = versement du rappel d’AL au bailleur.
Si non réalisation, prorogation possible jusqu’à 6 mois supplémentaires,
si travaux non réalisés = AL perdue ET pas de recours contre le locataire.
L’exécution du contrat de bail :
les obligations du locataire
De nouvelles obligations pour le locataire :
 Obligation de laisser s’exécuter les travaux liés à la décence
après notification d’une information préalable par le bailleur.
Interdiction des travaux les samedis, dimanches et jours fériés (sauf accord)
 Pour les réparations urgentes nécessitant des travaux durant plus de 21 jours =
diminution proportionnelle du loyer.
 Face à l’obligation de souscrire une assurance couvrant les risques locatifs
(explosion, incendie, dégât des eaux), si défaut de souscription le bailleur peut:
- faire jouer la clause résolutoire automatique du bail,
OU
- souscrire, 1 mois après mise en demeure, une assurance pour compte du
locataire (cette souscription vaut renonciation au jeu de la clause résolutoire).
 Récupération de la prime par 1/12ème, mentionné sur l’avis d’échéance,
puis sur la quittance.
L’exécution du contrat de bail :
les obligations du locataire
De nouveaux droits pour le locataire :
 Renforcement de la protection des personnes âgées :
limitation de la possibilité de donner congé au locataire de plus de 65 ans ET
dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé par arrêté,
sauf si le bailleur a lui-même plus de 65 ans OU de faibles ressources.
 Extension des cas de préavis réduit :
 dans les zones d’encadrement des loyers (secteurs tendus),
 pour les bénéficiaires de l’allocation adulte handicapée,
 pour les attributaires d’un logement social,
 pour problème de santé.
La motivation (et sa justification) doit figurer dans le congé lui-même, envoyé
en LRAR, signification (acte d’huissier) OU par remise en mains propres contre
récépissé.
L’exécution du contrat de bail :
de nouvelles obligations pour le bailleur
Révision tardive du loyer / régularisation tardive des charges :
 Désormais, l’oubli d’une indexation du loyer ne pourra plus être rattrapé audelà d’1 an.
Si le bailleur exprime sa volonté de réviser le loyer au-delà de la date
anniversaire, mais dans le délai d’1 an = la révision prendra effet à compter de la
demande du bailleur (non rétroactivité).
A défaut de volonté exprimée pendant 1 an = renoncement au bénéfice
de la clause d’indexation pour toute l’année écoulée.
 Obligation de régulariser les charges locatives 1 fois par an.
Désormais, lorsque la régularisation des charges n’aura pas été effectuée
avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement du
solde dû pourra être étalé par 1/12ème dès lors que le locataire en fera la
demande.
La prescription de l’action en paiement des charges est réduite de 5 à 3 ans.
L’exécution du contrat de bail :
de nouvelles obligations pour le bailleur
Remise des clefs et restitution du dépôt de garantie :
 La remise des clefs par le locataire pourra être réalisée en mains propres ou
par envoi en recommandé avec accusé de réception.
 Obligation de fournir sa nouvelle adresse. A défaut il n’y aura pas de
possibilité d’exiger une majoration du dépôt de garantie pour restitution
tardive.
 Délai de restitution du dépôt de garantie = 2 mois, sauf si l’état des lieux de
sortie décrit une situation identique à l’état des lieux d’entrée = 1 mois.
 Dans les immeubles collectifs possibilité de conserver 20% du dépôt de
garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes.
 La restitution tardive est sanctionnée par une majoration de 10% du loyer
par mois de retard.
Informations spécifiques
au parc social
Enregistrement des demandes de logement social
 Toutes les demandes sont enregistrées sur un système
informatique national (SNE) ainsi que les pièces justificatives
nécessaires à l’instruction de la demande,
via un bailleur social, Action Logement, le SIAO, un EPCI,
un service de l’Etat ou le demandeur lui-même sur internet
(décret en Conseil d’Etat avant le 1er janvier 2016).
voir portail internet :
www.demande-logement-social.gouv.fr
 Affirmation d’un droit à l’information pour tout demandeur
notamment sur les modalités de dépôt, les caractéristiques du
parc social, le niveau de satisfaction des demandes exprimées par
territoire et les principales étapes du traitement de sa demande
(décret en Conseil d’Etat avant le 1er janvier 2016).
Portail internet d’enregistrement des demandes
Articulation territoriale de la réforme de la demande
de logement social
 Sur le ressort territorial de tout EPCI doté d’un Programme Local
de l’Habitat doivent être instaurés :
 Un dispositif partenarial de mise en commun des dossiers de
demande de logement social (interconnecté avec le SNE).
 Un Plan Partenarial de Gestion de la Demande de Logement
Social et d’Information des Demandeurs (PPGDLSID).
 Au nombre des actions du PPGDLSID doit être créé un Service
d’Information et d’Accueil des Demandeurs de Logement (SIADL)
comportant au moins un lieu d’accueil de toute personne
susceptible de demander un logement social ou ayant déjà déposé
une demande.
En cas de carence, le préfet peut se substituer à l’EPCI.
Appréciation des ressources
 Aménagements dans l’appréciation des ressources du demandeur:
• Demandeurs en instance de divorce (CCH L.441-1) :
 Prise en compte des seules ressources du demandeur
dès l’acte de saisine du JAF
ou si production d’une attestation délivrée par un organisme de
médiation familiale lors de l’engagement de la démarche de divorce par
consentement mutuel (= mesure transitoire pour 5 ans).
 Possibilité d’attribution d’un logement social au conjoint en instance de
divorce malgré l’existence d’un bail en cours au nom du couple.
 Maintien de l’ancienneté acquise pour les demandes déposées avant la
séparation.
Amélioration de la prévention
des expulsions
Renforcement de la protection des ménages
menacés d’expulsion
 Durée du plan d’apurement proposé par le juge étendu à 3 ans maximum.
 Délais de grâce (pour se reloger) fixés à 3 mois minimum et 3 ans maximum.
 Extension de la trêve hivernale au 31 mars.
 Information sur la possibilité de saisine de la commission DALO portée dans
la notification de la décision de justice.
 Sanctions pénales contre une expulsion abusive, réalisée par contrainte
(Code Pénal L. 226-4-2).
Ces dispositions sont d’application immédiate
Pouvoir traiter l’impayé le plus en amont possible
A compter du 1er janvier 2015 :
 Signalement à la CCAPEX de certains commandements de payer :
 selon un montant et une ancienneté de dettes décidées localement
par arrêté du préfet,
 l’obligation incombant à l’huissier de justice,
 pour tous les bailleurs personnes physiques et les SCI familiales.
 Saisine de la CCAPEX obligatoire 2 mois avant l’assignation :

pour tous les bailleurs personnes morales (hors SCI familiales),

sous peine d’irrecevabilité de la demande,

le signalement de l’impayé aux organismes prestataires des aides au
logement valant saisine de la CCAPEX.
 L’enquête financière et sociale, rebaptisée diagnostic financier et social
(réalisée par un organisme désigné par le PDALHPD) est communiquée à la
CCAPEX (tenue au secret professionnel partagé).
Prévenir les expulsions : commandement de
quitter les lieux / demande de concours FP
 Le préfet doit informer la CCAPEX de toutes les situations visées
par un commandement de quitter les lieux, et toutes les demandes
de concours de la force publique en vue d’une expulsion (art. 28)
 Les membres de la CCAPEX sont soumis au secret professionnel
(art. 226-13 du Code Pénal).La composition, les modalités de
fonctionnement et le système d’information qui en permet la
gestion sont fixés par décret en Conseil d’Etat.
 La place de la Charte départementale est réaffirmée (art. 28) :
approuvée par le CR du plan et fait l’objet d’une évaluation annuelle,
devant ce même comité ainsi que devant la CCAPEX.
Un décret fixe la liste des dispositions appelées à figurer
dans la charte.
Déroulé de la procédure conduisant à
une expulsion
Impacts institutionnels
 Extension des compétences de la Commission Départementale
de Conciliation (art.6, I, 6°): reformulation de ses attributions.
Litiges portant sur :
- les loyers,
- la décence,
- l’état des lieux,
- le dépôt de garantie,
- les charges locatives,
- les réparations locatives,
- les congés.
 Mandat d’agir en justice (art. 6, I, 13°) :
Possibilité pour un ou plusieurs locataires face à un même bailleur
de donner mandat d’agir en justice à une association (…) ou à une
collectivité territorialement compétente en matière d’habitat
ainsi qu’à la CAF (décence).
Toute l’information actualisée :
www.adil30.org
Merci pour votre attention… à suivre !