Document Alto - Résidence du Colombier

M. et Mme INVESTCERGY
SIMULATION FINANCIERE ET FISCALE
25/02/2014
VOTRE CONSEILLER :
M. Michel Boileau DV
SVM IMMO
27 rue desportes
93400 Saint Ouen
Tél. : 0622012132
Ce document est une simulation qui ne saurait avoir de valeur contractuelle.
ETUDE DE FINANCEMENT
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M. Michel Boileau DV
SVM IMMO - Tél. : 0622012132
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SIMULATION DE FINANCEMENT
Votre situation
Situation de famille
Personnes à charge
Revenu mensuel net
Revenu fiscal N-1
Revenu fiscal N-2
Votre endettement actuel
:
:
:
:
:
marié(e)
1 personne
5.800 €
62.640 €
62.640 €
Votre projet immobilier
Nature
: achat neuf en VEFA
Destination : résidence locative nue
Dépenses
Logement
Montant
180.000 €
Sous-total
Frais de notaire (¹)
180.000 €
4.200 €
Total des dépenses
184.200 €
Date prévisionnelle
Coût du projet
Plan de financement
Apport personnel
Prêt lissage TF - 25 ans
Total
: 25/02/14
: 184.200 €
Montant
0€
184.200 €
184.200 €
Taux
3,80
Durée
300 mois
300 mois
(¹) Il s'agit d'un montant estimé.
Remboursements (assur. incluse)
Prêt lissage TF - 25 ans
Mensualités totales
En % du revenu (**)
300 mois
1.005,77
1.005,77
8%
(**) taux d'endettement déduction faite de 80% du loyer perçu.
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ETUDE D'INVESTISSEMENT LOCATIF
Situation fiscale actuelle
Situation familiale : marié(e)
Enfants à charge
:1
Parts fiscales
: 2,5
Revenu imposable
Dont revenus fonciers
Taux marginal d'impôt
Impôt payé
:
:
:
:
62.000 €
0€
30,00%
5.878 €
Loyer mensuel initial
Charges (TF incluse)
Revalorisation du loyer
Revalorisation du bien
:
:
:
:
690 €/mois
149 €/mois
1,50% par an
1,00%
Investissement immobilier
Régime fiscal
Coût d'acquisition
Date d'acte prév.
Date livraison prév.
: Duflot
: 184.200 €
: 25/02/14
: 25/02/14
Financement
Placement
Prêt
: Prêt lissage TF - 25 ans
Montant : 184.200 € sur 25 ans à 3,80%
Mensualité : 1.006 €
Nature
:
Vers. initial :
Vers. mens. :
BILAN AU TERME DES 15 ANS
Participation mensuelle moyenne
Il s'agit de votre effort d'épargne mensuelle (moyenne sur 15 ans) correspondant à la différence entre les recettes
courantes générées par l'investissement (loyers perçus, économies d'impôts et de CSG) et les dépenses
courantes (mensualités du prêt, charges de location, versements mensuels en cas de placement, impôts et CSG
payés).
261 €/Mois
Economies d'impôt et de CSG
Il s'agit des économies d'impôt liées aux réductions directes d'impôt sur le revenu et aux déficits fonciers générés
par l'investissement. Ces déficits fonciers entrainent également des économies de CSG s'il viennent diminuer des
revenus fonciers existants.
33.741 €
Capital constitué
C'est le patrimoine supplémentaire dont vous disposez au terme des 15 ans. Il correspond à la valeur de revente
du bien immobilier, plus l'épargne capitalisée en cas de placement, moins le capital restant éventuellement dû sur
le prêt. Notez qu'en cas de décès, ce capital restant dû est pris en charge par l'assurance-décès-invalidité.
114.052 €
Bénéfice net d'impôt (si vous revendez le bien)
Il s'agit du total, cumulé sur 15 ans, des recettes (loyers percus, économies d'impôt et CSG, revente du bien et le
cas échéant du placement) moins les dépenses (apport initial, remboursement total du prêt, charges de location,
impôts et CSG payés, et, le cas échéant, sommes versées sur le placement).
65.303 €
Complément annuel de revenu (si vous conservez le bien)
Il s'agit du montant des loyers perçus si vous décidez de conserver le bien au terme des 15 ans. Les loyers sont
revalorisés chaque année. Enfin, en cas de décès et à la différence de certaines rentes, ce supplément de revenu
continue de bénéficier en totalité à vos proches.
10.199 €/An
Document non contractuel. Il s'agit d'une simulation indicative, sous reserve de la validité des éléments saisis et de l'évolution de la législation fiscale.
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SYNTHESE DES RESULTATS
Duflot - Plan de financement n°1
Calcul de l'impact fiscal du projet
Impôt et CSG sur les revenus fonciers hors projet
- Impôt et CSG sur les revenus fonciers après projet
+ Economie d'impôt liée aux déficits imputés sur le RGI
+ Réduction d'impôt
+ Récupération de TVA
- Impôt payé sur la plus-value immobilière
0€
8.435 €
585 €
33.156 €
0€
-
= Gain (+) ou débours (-) fiscal global
25.306 €
Calcul du gain financier lié au placement
Valeur du placement à son terme
+ Intérêts perçus avant le terme
- Prélèvements fiscaux et sociaux
- Sommes versées sur le placement
0€
0€
0€
0€
= Gain financier net lié au placement
0€
Calcul du gain net de l'opération
Valeur nette de revente du bien immobilier
+ Loyers perçus - charges de propriété
+ Gain financier net lié au placement
+ Gain (+) ou débours (-) fiscal global
- Montant d'acquisition du bien immobilier
- Coût net du financement
208.974 €
108.787 €
0€
25.306 €
184.200 €
93.565 €
= Gain net de l'opération
Soit un taux de rentabilité nette après impôt
65.303 €
13,20%
Document non contractuel. Il s'agit d'une simulation indicative, sous reserve de la validité des éléments saisis et de l'évolution de la législation fiscale.
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RENTABILITE BRUTE DU BIEN IMMOBILIER
Duflot
Principales caractéristiques du projet
Nature du projet immobilier
Montant du projet
Délai de mise en location
Loyer prévu
Charges (hors taxe foncière)
Taux de revalorisation des loyers
Taux de valorisation du bien
:
:
:
:
:
:
:
achat neuf en VEFA
184.200 €
690 €/mois
99 €/mois
1,50% par an
1,00%
Valeur du bien immobilier à terme
Total des loyers nets de charges
Taux de rendement brut
Année
Valorisation
du bien
Loyers
prévus
:
:
:
208.974 €
108.787 €
4,63%
Charges de
propriété
Loyers nets
de charges
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
181.529
183.344
185.178
187.029
188.900
190.789
192.697
194.624
196.570
198.535
200.521
202.526
204.551
206.597
208.663
208.974
7.590
8.394
8.520
8.648
8.777
8.909
9.043
9.178
9.316
9.456
9.597
9.741
9.888
10.036
10.186
850
1.089
1.817
1.844
1.872
1.900
1.928
1.957
1.986
2.016
2.046
2.077
2.108
2.140
2.172
2.205
184
6.501
6.577
6.676
6.776
6.878
6.981
7.086
7.192
7.300
7.409
7.520
7.633
7.748
7.864
7.982
666
Totaux
208.974
138.128
29.341
108.787
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