At A Glance OFFICE Q2 2015 FR.pub

 At a glance
LES PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L’OUEST
2015 T2
LES FONDAMENTAUX IMMOBILIERS EN EUROPE DEVRAIENT RESTER BONS EN 2015
La situation économique de la zone Euro continue de
Le taux de vacance moyen des 14 villes européennes a décru
s’améliorer. La chute du prix du pétrole, la baisse de l’euro et
la politique d’assouplissement monétaire de la BCE, stimulent
la demande intérieure et les exportations. Pourtant la reprise
reste fragile, la zone Euro doit toujours faire face aux risques
liés à la crise de la dette grecque. D’ici à fin 2015, la
croissance du PIB devrait rester solide en Irlande, en
Allemagne et au Royaume-Uni, elle verra même une hausse
sensible en Espagne et aux Pays-Bas, et se redresse
lentement en Italie et en France. Le marché du travail montre
des signes encourageants mais la croissance de l’emploi ne
dépassera pas 0,8% en 2015 dans la zone Euro.
Malgré ce contexte macro-économique positif, la reprise de
la demande placée en bureaux s’est essoufflée au cours des 3
derniers mois. Le volume de transactions au 2ème trimestre
2015 a diminué de 8% par rapport à 2014, alors qu’il s’était
stabilisé lors du 1er trimestre. Néanmoins, les résultats à miannée restent en phase avec leur niveau standard, totalisant
3,4 millions de m². Milan (-15%), « Central Paris » (-20%),
Amsterdam (-35%) et Bruxelles (-42%) ont connu un net repli
de leur activité locative, les grandes transactions ayant fait
défaut. Au contraire, « Central London » (+5%), les villes
allemandes (+10%) et Dublin (+18%) confirment leur
dynamique, en dépassant leurs niveaux standard de demande
placée à mi- année.
de 20 points de base sur les 12 derniers mois, s’inscrivant
dans une baisse graduelle depuis début 2010 de -5 points de
base en moyenne chaque trimestre. D’une part, les taux de
vacance ont continué à diminuer à Dublin, Londres et les
villes allemandes et se rapprochent de leur point bas. D’autre
part, la vacance à Paris, Milan et Madrid a augmenté durant
les 12 derniers mois et reste à des niveaux élevés. En 2015,
les livraisons de bureaux neufs devraient garder le même
rythme qu’en 2014, ne comportant qu’une faible part de
lancement « en blanc ».
La forte demande de produits de qualité dans les quartiers
d’affaires centraux reste supérieure à l’offre de locaux neufs,
rare dans ces secteurs. Ce déséquilibre a contribué à tirer les
loyers « prime » vers le haut depuis un an : les progressions
de loyers les plus fortes se sont de nouveau produites à
Londres et à Dublin. Les valeurs locatives ont été légèrement
orientées à la hausse à Munich, Madrid et Amsterdam, tandis
qu’elles se stabilisent partout ailleurs, excepté à Milan (-2%).
Cycle des bureaux - glissement annuel
Loyers « prime » de bureaux & taux de vacance
Europe de l’Ouest (14 villes)
Julien Scarpa
Analyste bureaux
Offre
Transactions
millions m²
10
20
9
18
16.4
8
16
7
7.5 14
6
12
5
10
07 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
%
BNP Paribas Real Estate ‐ Research ‐ Juillet 2015 millions m²
15
Loyer « prime » moyen**
Taux de vacance moyen*
Indice
11
105
10
100
9
95
8
90
7
85
6
80
07 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
BNP Paribas Real Estate ‐ Research ‐ Juillet 2015 Europe de l’Ouest (14 villes)
15
*croissance annuelle
** Base 100 en 2007 T4
1 Transactions de bureaux
Evolution des volumes de transactions - en année glissante
Europe de l’Ouest (14 villes)
2015 T2 vs 2014 T2
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Milan
Bruxelles
Vienne
Francfort
Munich
Amsterdam
2009
-30
"Central Paris"
2008
-10
Madrid
2
10
Hambourg
4
30
Berlin
6
50
"Central London"
8
0
%
70
T4
Dublin
T3
Lisbonne
T2
BNP Paribas Real Estate ‐ Research ‐ Juillet 2015 T1
Luxembourg
millions m²
10
BNP Paribas Real Estate ‐ Research ‐ Juillet 2015 AT A GLANCE ‐ LES PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L’OUEST—JUILLET 2015 Transactions de bureaux
milliers m²
300
1,000
250
800
200
600
150
400
100
200
50
0
2014 T2
Moyenne 5 ans
2015 T2
0
4 villes "Central Paris"
allemandes
"Central
London"
Madrid
Bruxelles
Vienne
Milan
Dublin
Luxembourg Amsterdam
Lisbonne
BNP Paribas Real Estate ‐ Research ‐ Juillet 2015 milliers m²
1,200
Loyers « prime » de bureaux
€/m²/an
2,000
€/m²/an
700
1,700
600
1,400
500
1,100
400
800
300
Max. depuis 2007
BNP Paribas Real Estate ‐ Research ‐ Juillet 2015 2015 T2
2014 T2
Min. depuis 2007
500
"Central
London"
200
"Central
Paris"
Dublin Luxembourg Milan
Francfort
Munich Amsterdam Madrid
"Central
Paris"
Bruxelles
Vienne
Hambourg
Berlin
Bruxelles Lisbonne
Taux de vacance
%
24
Max. depuis 2007
BNP Paribas Real Estate ‐ Research ‐ Juillet 2015 2015 T2
2014 T2
20
Min. depuis 2007
16
12
8
4
0
Luxembourg
Berlin
"Central
London"
Munich
Hambourg
Vienne
Dublin
Francfort
Lisbonne
Milan
Madrid
Amsterdam
2 AT A GLANCE ‐ PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE DE L’OUEST– JUILLET 2015
GLOSSAIRE
Taux de change pour les loyers : valeur moyenne trimestrielle du cours livre
Sterling/euro.
BNP Paribas Real Estate travaille à la mise en place d’indicateurs aussi comparables que possible. C’est une question complexe, en raison des différences culturelles existant d’un marché à l’autre. Néanmoins, comme nous visons à contribuer activement à la transparence des marchés, les définitions et les indicateurs
qui sont strictement comparables apparaissent en vert.
Taux de change pour l’investissement : valeur moyenne trimestrielle du cours
livre Sterling /euro. Le volume d’investissement de l’année est obtenu en additionnant les volumes des quatre trimestres dans les deux monnaies.
En outre, nous avons décidé d’adopter les définitions PEPCIG1, sur lesquelles
reposent la plupart des indicateurs publiés par BNP Paribas Real Estate. Les
autres indicateurs sont ceux de INREV2 et de BNP Paribas Real Estate International Research.
Taux de vacance : représente le total de la vacance, sous-locations comprises,
divisé par le parc total de bureaux.
«Central London» : le périmètre comprend les secteurs de marché suivant : West
End, Midtown, City, Docklands, Southbank, Western Fringe et Northern Fringe
Transactions : superficies pour lesquelles un bail (location ou précommercialisation) ou contrat de vente a été signé avec le futur occupant, pendant la période
de l’étude. Sont prises en compte toutes les transactions dans la mesure où elles
sont connues.
«Central Paris» : le périmètre comprend les secteurs de marché suivant : Quartier Central des Affaires, Paris hors QCA, La Défense, Croissant Ouest et Première
Couronne


Chantiers en cours : superficie totale des immeubles en cours de construction ou
de restructuration (voir la définition correspondante) à la date de l’étude. Cela
inclut les biens destinés à une occupation par le propriétaire (compte propre), qui
sont comptés à part.



Un immeuble en construction précommercialisé ou destiné à être occupé par le
propriétaire est le cas échéant compté à part.

Fonds ‘added-value’ : cible des rendements de 11,5 % à 17 % avec des niveaux de
levier compris entre 30 % et 70 % de la valeur brute de l’actif.
Les transactions ne sont prises en compte qu’après la signature d’un contrat
ou d’un accord liant les parties.
La précommercialisation renvoie à une transaction sur un immeuble en construction ou en projet.
Toutes les transactions (y compris les précommercialisations) sont enregistrées sur la période pendant laquelle elles sont signées.
Les renouvellements de baux ne sont pas inclus.
Les opérations de vente associées à une relocation (sales and lease back) ne
sont pas prises en compte, puisqu’il n’y a pas de changement d’occupant.
- Les volumes de transactions cités ne sont pas définitifs et sont susceptibles
de modifications.

La ventilation des transactions par secteur d’activités est compatible avec le
code européen NACE.
Fonds fermé : véhicule à durée limitée, destiné à des investisseurs institutionnels.
Vacance : superficie totale des locaux physiquement vacants, disponibles pour
une occupation dans les trois mois (cette période couvre la période de travaux
d’aménagement) et en cours de commercialisation pendant la période de l’étude.
La vacance inclut les locaux proposés en sous-location (sauf en Allemagne), qui
peuvent être comptabilisés à part.
Fonds ‘core’ : cible des rendements à 11,5 % ou moins, avec un niveau de levier
allant jusqu’à 60 % de la valeur brute de l’actif.
Fonds opportunistes : cible des rendements supérieurs à 17 %, avec des niveaux
de levier dépassant 60 % de la valeur brute de l’actif.
En France, la vacance exclut les locaux que le propriétaire veut louer rénovés
mais dont les travaux ne démarreront qu’après signature d’un bail. En Espagne,
seules les surfaces vacantes immédiatement disponibles sont prises en compte.
Fonds ouvert allemand : véhicule d’investissement destiné au public, sans durée
limitée, qui accepte de nouveaux capitaux en continu et investit ou revend en
permanence. La liste des fonds ouverts allemands est publiée par le BVI
(Bundesverband Investment und Asset Management e.V.).
Valeur brute de l’actif : valeur de capital brute des biens, augmentée des liquidités et des titres de placement et autres actifs (hors actifs d’exploitation).
Livraisons : représentent la surface totale des locaux terminés et qui sont occupés, prêts à être occupés ou pour lesquels un permis d’occupation, si nécessaire,
a été accordé pendant la période analysée.
Volume d’investissement : prend en compte toutes les transactions de la période
analysée, dont BNP Paribas Real Estate a connaissance, quel que soit le prix
d’achat. Cela inclut les bureaux, les commerces et centres commerciaux, les
immeubles industriels et entrepôts logistiques, ainsi que les autres investissements (hôtels, cinémas, loisirs, parkings, maisons de santé, parties des portefeuilles qui ne peuvent être réparties par produit, ainsi que les terrains à construire en Allemagne). Les volumes d’investissement cités ne sont pas définitifs et
sont susceptibles de modifications.
Loyer moyen dans le Quartier Central des Affaires : moyenne des loyers faciaux,
calculée à partir des loyers faciaux moyens de chacun des quatre derniers trimestres dans le QCA. Le loyer facial moyen de chaque trimestre est pondéré par
la surface prise en location transaction par transaction durant cette période. Le
périmètre du QCA résulte d’une convention entre les acteurs de chaque marché.
Loyer «Prime» : loyer maximum du marché pour un bureau :
- de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché
- d’excellente qualité et offrant les meilleures prestations
Volume d’investissement par type d’investisseur ou de vendeur : réparti selon les
catégories suivantes : assurances, investisseurs privés, secteur public, entreprises, foncières non cotées et foncières cotées, fonds, consortiums et autres
investisseurs.
- dans la meilleure localisation pour un marché donné.
En France, en Allemagne et en Belgique les valeurs citées sont celles de transactions du marché. Cependant les transactions non représentatives sont exclues.
Au Royaume-Uni et en Espagne, s’il n’existe pas de transaction avec un loyer
«prime» durant la période analysée, un loyer de référence est indiqué, à dire
d’experts.
Volume d’investissement par nationalité d’investisseur ou de vendeur :réparti
selon les catégories suivantes : Zone Euro, Europe hors zone Euro, Amérique du
Nord, Reste Amérique, Asie, Moyen-Orient, Australie, Multi-national et Autres.
1 Pan-European Property Common Interest Group. Ce groupe rassemble un vaste
éventail de consultants, d’investisseurs et d’agents européens majeurs.
2 Association européenne des fonds d’investissements immobiliers non cotés.
Offre future : superficie totale des immeubles en construction et/ou des programmes futurs, neufs ou restructurés, y compris ceux qui ont un permis de
construire, mais dont la construction n’a pas débuté. Elle inclut tous les immeubles neufs, ceux qui sont reconstruits derrière des façades conservées et les
immeubles (ou parties d’immeubles) transformés en bureaux.
Avertissement :
La responsabilité de BNP Paribas Real Estate ne saurait être engagée si, malgré
toute sa vigilance, des informations fournies dans le présent document s’avéraient erronées ou non exhaustives. Ce document est édité par BNP Paribas Real
Estate et les informations y figurant sont à l’usage exclusif de ses clients. Le
document et les informations y figurant ne sauraient être reproduits ou diffusés
sans l’accord préalable exprès de BNP Paribas Real Estate.
Rendement initial brut «prime» : exprime le revenu brut (incluant les coûts
d’exploitation) divisé par le prix d’achat hors coûts d’acquisition.
Rendement initial net «prime» : exprime le revenu net (hors coûts d’exploitation)
divisé par le prix d’achat et tous les coûts d’acquisition.
Si vous ne souhaitez plus recevoir ce document ou voir modifier les modalités
d’envoi de ce présent document, merci d’adresser un e-mail à :
[email protected]
Restructuration : implique des travaux de modification de la structure de l’immeuble et/ou la modification substantielle de l’immeuble, des équipements et
finitions. La qualité de l’immeuble doit avoir été substantiellement améliorée
pour offrir des prestations aux nouvelles normes – mêmes si elles sont différentes de celles d’un immeuble totalement neuf.
Surface prise en compte : diffère en Espagne, où les indicateurs en m²
(transactions, vacance, offre future, livraisons), ainsi que les valeurs locatives,
prennent en compte la surface locative brute (GLA), contrairement aux principaux
autres marchés européens, qui utilisent la surface locative nette (NLA). Pour
rendre les chiffres espagnols comparables, il faut les multiplier par 0,82 (NLA =
0,82 GLA). Ce rapport est appliqué par BNP Paribas Real Estate pour produire des
indices et des comparaisons internationaux.
3 FRANCE
Siège Social
167, Quai de la Bataille
de Stalingrad
92867 Issy-lesMoulineaux
Tel.: +33 1 55 65 20 04
Fax: +33 1 55 65 20 00
ALLEMAGNE
Goetheplatz 4
60311 Frankfurt
Tel.: +49 69 2 98 99 0
Fax: +49 69 2 92 91 4
BELGIQUE
Boulevard Louis
Schmidtlaan 2 B31040
Brussels
Tel.: +32 2 290 59 59
Fax: +32 2 290 59 69
E.A.U
ABU DHABI
Al Bateen Area
Plot n° 144, W-11
New Al Bateen Municipality
Street n° 32
P.O. Box 2742 Abu Dhabi
Tel.: +971 44 248 277
Fax: +971 44 257 817
ALLIANCES
DUBAI
Emaar Square
Building n° 1, 7th Floor
P.O. Box 7233, Dubaï
Tel.: +971 44 248 277
Fax: +971 44 257 817
ESPAGNE
C/ Génova 17
28004 Madrid
Tel.: +34 91 454 96 00
Fax: +34 91 454 97 65
HONG KONG
63 /F Two international
finance Center - 8 Finance
Street
Hong Kong
Tel.: +852 2909 2806
Fax: +852 2865 2523
HONGRIE
Alkotás u. 53.
H-1123 Budapest,
Tel.: +36 1 487 5501
Fax: +36 1 487 5542
IRLANDE
20 Merrion Road,
Dublin 4
Tel.: +353 1 66 11 233
Fax: +353 1 67 89 981
ITALIE
Via Carlo Bo, 11
20143 Milan
Tel.: +39 02 58 33 141
Fax: +39 02 3706 9209
POLOGNE
Al. Jana Pawła II 25
00-854 Warsaw
Tel.: +48 22 653 44 00
Fax: +48 22 653 44 01
JERSEY
3 Floor, Dialogue House
2 - 6 Anley Street
St Helier, Jersey JE4 8RD
Tel.: +44 (0)1 534 629 001
Fax: +44 (0)1 534 629 011
RÉPUBLIQUE TCHÈQUE
Pobřežní 3186 00
Prague 8
Tel.: +420 224 835 000
Fax: +420 222 323 723
LUXEMBOURG
Axento Building
Avenue J.F. Kennedy
441855
Luxembourg
Tel.: +352 34 94 84
Fax: +352 34 94 73
Investment Management
Tel.: +352 26 26 06 06
Fax: +352 26 26 06 26
PAYS-BAS
Antonio Vivaldistraat 54
1083 HP
Amsterdam
Tel.: +31 20 305 97 20
ROUMANIE
Union International Center
11 Ion Campineanu Street
6th floor, 1st district
Bucharest 010031
Tel.: +40 21 312 7000
Fax: +40 21 312 7001
ROYAUME-UNI
5 Aldermanbury Square
London EC2V 8HR
Tel.: +44 20 7338 4000
Fax: +44 20 7430 2628
ALGÉRIE*
AUTRICHE
CHYPRE
CÔTE D’IVOIRE*
ESTONIE
ÉTATS UNIS
FINLANDE
GRÈCE
HONGRIE ***
IRLANDE DU NORD
LETTONIE
LITHUANIE
MAROC
NORVÈGE
RUSSIE
SERBIE
SLOVAQUIE**
SUÈDE
SUISSE
TUNISIE*
TURQUIE
UKRAINE
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** Couverture via notre alliance en Autriche.
*** En Transaction, Expertise et Conseil.
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Research
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