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Date : 30/09/2015
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Les Rencontres BNP Paribas Real Estate : le marché des bureaux en Régions
-Le manque d’offre neuve pénalise le marché avec 533 000 m² placés au 1er semestre 2015-Retour des grandes transactions attendu pour le second semestreA l’occasion des Rencontres thématiques du 30 septembre 2015, BNP Paribas Real Estate
analyse le marché des bureaux en Régions.
La demande placée au premier semestre 2015 dans les 16 principales métropoles régionales
étudiées* s’établit à 533 000 m², en recul de 13% par rapport au premier semestre 2014. Cinq
villes progressent : Marseille (+23%), Montpellier (+15%), Bordeaux (+14%), Rennes (+65%) et
Rouen (65%), alors que Toulouse (-6%) et Nantes (-8%) sont en léger recul et les neuf autres
villes accusent une baisse plus marquée. Ce retrait s’explique notamment par le net recul (- 31 %)
des transactions de grandes surfaces (de plus de 5 000 m²). La transaction la plus significative du
premier semestre 2015 a été signée à Toulouse avec les 15 500 m² du Rectorat, alors qu’en 2014
trois transactions de plus de 15 000 m² étaient enregistrées. « Le segment des surfaces inférieures
à 1 000 m², qui constitue le socle des marchés régionaux, soit environ 55% des volumes
commercialisés, est resté stable. Toutefois, le second semestre devrait voir le retour des grandes
transactions, à Lyon, dans le secteur de Gerland notamment, voire à Nantes ou à Toulouse.
Nous anticipons un atterrissage autour de 1 200 000 de m² placés, en retrait d’environ 10% par
rapport à 2014 », précise Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas
Real Estate Transaction France.
L’offre à un an de bureaux en Régions est stable dans l’ensemble des 16 villes, avec deux
tendances fortes. D’une part, le volume d’offre neuve est au plus bas depuis 2006 et atteint même
un plancher historique de 23 % de l’offre globale. Quatre villes seulement offrent une proportion
supérieure à cette moyenne : Lyon, Montpellier, Nantes et Rennes, tandis que la grande
majorité d’entre elles enregistre un manque d’offre neuve, notamment à Lille et à Toulouse.
D’autre part, l’offre de seconde main progresse inexorablement depuis 2011. Le principal frein à la
consommation de l’offre de seconde main est la proportion élevée des locaux nécessitant des
travaux de rénovation.
Malgré le manque d’offre neuve, les bureaux neufs représentent 40% des transactions. Cette
situation s’explique par l’importance des comptes propres et clé-en-main locatifs. A titre d’exemple,
sur 11 transactions supérieures à 5 000 m² comptabilisées au premier semestre, 9 ont été
réalisées en comptes propres ou clé-en-main locatifs. Toutefois, d’ambitieux programmes
prennent place dans les villes régionales, avec notamment des projets de centre-ville bien ancrés
comme Euroméditerranée ou Euronantes, ou des chantiers en démarrage comme
Euratlantique à Bordeaux ou Eurorennes, ainsi que d’autres à plus long terme comme
Toulouse Matabiau.
Les loyers « top » sont stables ou progressent dans la majorité des villes tandis que les
valeurs en seconde main sont sous tension, notamment dans les secteurs diffus. Sur les 15
dernières années, les villes de Régions enregistrent de solides croissances de leurs valeurs
locatives, pour les six principales métropoles régionales. Cette croissance était de 17 % entre
2000 et 2008 et de 14 % entre 2009 et aujourd’hui, soit un niveau similaire malgré des
circonstances de marché différentes. Mais il existe encore des marges de croissance pour les
loyers régionaux en France.
* Aix/Marseille, Bordeaux, Dijon, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nancy, Nice/Sophia, Orléans, Rennes, Rouen,
Strasbourg, Nantes et Toulouse.
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« A l’heure où la compétition entre les métropoles régionales s’inscrit à l’échelle de l’Europe, les
métropoles françaises présentent de sérieux atouts. Ainsi, en termes de volumes de bureaux
commercialisés, la profondeur du premier marché régional français, Lyon, est à comparer à celles
de Milan, Barcelone ou Amsterdam. Lille se positionne au niveau de Luxembourg et de
Manchester ; Toulouse et Marseille ont une profondeur du marché équivalente à celle de Rome
ou Lisbonne, alors que Nantes, Bordeaux et Rennes sont de taille à rivaliser avec certaines
métropoles régionales britanniques et allemandes. En termes de loyers « prime », les métropoles
françaises sont particulièrement compétitives par rapport à leurs voisines européennes », ajoute
Guillaume Delattre, Vice-Président de BNP Paribas Real Estate Advisory France.
L’investissement en bureaux en Régions est en retrait au premier semestre 2015, mais la fin de
l’année devrait être très active. Ces résultats ont pour origine la faiblesse d’offres neuves en
investissement, notamment pour les VEFA (ventes en état futur d’achèvement) à risque, c’est-àdire avec moins de 50 % des surfaces louées à l’acquisition. En effet, depuis 2013 elles sont
minoritaires, le marché étant plus porté par des opérations quasiment louées voire même des cléen-main locatifs (louées à 100 % avant acquisition). Or, avant 2012, les opérations à risque
représentaient une forte proportion des investissements. Cela montre la dichotomie forte entre les
demandes locatives qui se positionnent sur les immeubles neufs et la prise de risque faible des
investisseurs pour alimenter ce marché. Ces éléments impactent à la baisse les taux de
rendement actuels et probablement à venir sur l’ensemble des régions.
« A taille de marché de bureaux équivalente, les marchés de l’investissement des villes régionales
françaises sont plus réduits que dans les pays voisins, en Allemagne, au Royaume-Uni, mais
également en Italie. Les taux de rendement ‘prime’ constatés dans les capitales régionales
françaises sont d’environ 100 points de base supérieurs à ceux des pays voisins », conclut
Guillaume Delattre.
A propos de BNP Paribas Real Estate
BNP Paribas Real Estate, l’un des principaux prestataires de services immobiliers de dimension internationale, offre une gamme complète de
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Investment Management. Avec 3 800 collaborateurs, BNP Paribas Real Estate apporte à ses clients sa connaissance des marchés locaux dans 37
pays (16 implantations directes et 21 via son réseau d’alliances qui représente, aujourd’hui, plus de 3 200 personnes) avec plus de 180 bureaux.
BNP Paribas Real Estate est une société du Groupe BNP Paribas.
Pour d’informations : www.realestate.bnpparibas.com
Twitter : @BNPPRE
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