Droit fiscal / Droit immobilier

Droit fiscal / Droit immobilier
Automne - Hiver 2004
Fasken Martineau DuMoulin s.r.l.
TPS et vente d’un immeuble : attention aux numéros d’inscription
Par Jean-François Perreault
La Cour canadienne de l’impôt (la « CCI ») a récemment rendu une décision1 digne de mention en matière de taxe
sur les produits et services (la « TPS ») et, implicitement, en matière de taxe de vente du Québec (la « TVQ »)
dans le cadre de la vente d’un immeuble commercial.
1. Les faits
Une société de personnes de la Colombie-Britannique, propriétaire d’un immeuble commercial situé dans cette
province et dans lequel une entreprise était exploitée, décida de vendre cet immeuble à une tierce partie sans
percevoir la TPS, d’où le présent litige.
Comme l’acheteur était une société s’étant représentée comme étant inscrite aux fins de la TPS, et suivant les
recommandations de son conseiller selon qui un vendeur n’avait pas, dans un tel cas, de TPS à percevoir et à
remettre, la société venderesse ne perçut pas et ne remit pas la TPS applicable à cette vente à l’Agence du revenu
du Canada (l’« ARC »).
En effet, suivant le paragraphe 221(2) de la Loi sur la taxe d’accise 2 (la « LTA »), un vendeur n’est pas tenu de
percevoir la TPS normalement payable sur la vente d’un immeuble si l’acheteur est un inscrit pour les fins de la
LTA. Toutefois, dans ce contexte, l’acheteur doit s’autocotiser sur le montant de TPS autrement payable et
réclamer, le cas échéant, un crédit de taxe sur les intrants.
À la suite d’une vérification de l’ARC effectuée subséquemment à la vente, il a été déterminé que l’acheteur
n’était pas dûment inscrit aux fins de la TPS au moment de la vente. La venderesse a alors été cotisée pour défaut
d’avoir perçu et remis la TPS exigible lors de la vente, incluant les pénalités et les intérêts y afférents.
2. La décision
La CCI a condamné la venderesse au versement de la TPS qu’elle aurait dû percevoir de l’acheteur ainsi qu’à des
pénalités et des intérêts et ce, malgré la fausse représentation commise par l’acheteur dans l’acte de vente au sujet
de la validité de son numéro d’inscription de TPS. Même s’il existe, aux termes de l’article 224 de la LTA, un
droit pour un vendeur d’intenter une action en recouvrement contre l’acheteur à l’égard de la TPS qu’il a dû payer
à l’ARC, cet article ne semble toutefois pas autoriser le recouvrement des pénalités et des intérêts qui ont été
imposés.
En d’autres mots, le tribunal était d’avis que la venderesse, avant de vendre son immeuble commercial à
l’acheteur sans percevoir la TPS applicable, aurait dû vérifier l’exactitude et la validité du numéro de TPS de ce
dernier au moment de la vente.
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DROIT FISCAL / DROIT IMMOBILIER 2
Bien que cette décision ait été rendue via un processus simplifié, soit en « procédure informelle », et qu’elle n’a
pas théoriquement l’autorité pour servir de précédent jurisprudentiel, il est dorénavant certainement beaucoup plus
prudent de s’assurer de l’exactitude et de la validité des numéros de TPS (et de TVQ) d’un acheteur afin de ne pas
être exposé aux conséquences découlant de cette décision.
Non seulement une clause d’indemnisation complète (droits, pénalités et intérêts) devrait être incluse dans le
contrat de vente mais, qui plus est, une vérification des numéros d’inscription de TPS (et de TVQ) de l’acheteur
devrait systématiquement être effectuée. Cette recommandation de vérification devrait également être faite dans le
cas où il y a vente d’une entreprise ou d’une partie d’entreprise et que les parties font un choix conjoint pour qu’il
n’y ait pas de TPS (et de TVQ) applicable à la vente.
Il est maintenant possible de confirmer et d’obtenir une preuve de l’exactitude et de la validité d’un numéro de
TVQ sur le site Internet du ministère du Revenu du Québec (le « MRQ »)3. Malheureusement pour l’instant, en ce
qui a trait au numéro de TPS, il faut valider ce numéro verbalement, soit auprès de l’ARC4, soit auprès d’un des
bureaux du MRQ5.
Jean-François Perreault exerce sa profession dans le domaine du droit fiscal et, en particulier, le droit fiscal
applicable en droit commercial et en droit des sociétés. Il a, en outre, acquis des compétences spécialisées en
matière de réorganisation et de planification fiscale des sociétés, notamment en financement transfrontalier et
dans la mise en place de structures de placements tant au Canada qu’à l’étranger. S’ajoutent à ses compétences,
l’émigration et l’immigration de particuliers ainsi que le domaine des taxes à la consommation.
On peut communiquer avec Me Jean-François Perreault au 514 397 7460 ou à [email protected].
1) Lee Hutton Kaye Maloff & al c. La Reine, Cour canadienne de l’impôt, no dossier 2004-804 (GST)I, juge L. M. Little, 20
août 2004. Copie de cette décision sera éventuellement disponible sur le site Internet de la CCI, à : www.tcc-cci.gc.ca;
2) L.R.C. 1985, c. E-15;
3) www.revenu.gouv.qc.ca;
4) 1 800 959 7775;
5) 514 380 8850 pour le bureau du district de Montréal/Centre.