Lettre de l`Expert 20 - Expert immobilier, expertise et évaluation

Janvier / Février 2015 (#20)
► Bureau RHONE
LOI DE FINANCES RECTIFICATIVE 2014 ET LOI DE FINANCES 2015 : PROJETS ADOPTES
40 rue Belfort
69004 LYON
► Bureaux SAVOIE
10 rue de la Tour
L’Assemblée
Nationale
a
adopté définitivement le projet
de loi de finances pour 2015
ainsi que le projet de loi de
finances rectificative pour 2014.
Récapitulatif de quelques-unes
de ces mesures.
74940 ANNECY LE VIEUX
Libérer le foncier
1, Place de la Libération
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Tél. : +33 (0)9 61 49 09 36
Mail : [email protected]

SOM MAIRE :
 LOI DE FINANCES
RECTIFICATIVE 2014 ET LOI
DE FINANCES 2015 :
PROJETS ADOPTES
 LOI ALUR ET LOCATION
MEUBLEE
 LUTTE DU
GOUVERNEMENT CONTRE
LES INCENDIES
DOMESTIQUES
 TENDANCES DU MARCHE /
MAISON
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La fiscalité des plus-values des
terrains à bâtir est alignée sur
celle des immeubles bâtis, soit
une exonération totale au bout de
22 ans de détention. En outre,
pour toute promesse de vente
conclue avant le 31 décembre
2015, le vendeur bénéficiera d’un
abattement exceptionnel de 30%
de l’impôt sur le revenu et des
prélèvements sociaux sur les
plus-values
réalisées.
Les
donations de terrain réalisées en
2015 bénéficieront également
d’un abattement exceptionnel
pouvant aller jusqu’à 100.000 €, à
la condition que le terrain soit
ultérieurement construit.
Aide aux maires bâtisseurs
Les crédits budgétaires ont été
augmentés de 100 millions
d’euros afin de permettre la mise
en œuvre de l’« aide pour les
maires bâtisseurs » à laquelle
s’était engagé le Premier Ministre
devant les maires de France.
Ainsi, tout logement construit audelà de la croissance habituelle
du parc ouvrira droit à 2.000 €
d’aide, sous réserve du respect
d’un plafond de richesse des
communes et des obligations de
construction
de
logements
sociaux fixées par la loi SRU.
Favoriser
propriété
l’accession
à
la
Le prêt à taux zéro (PTZ) a été
ouvert à l’acquisition dans l’ancien
dans des communes rurales sous
réserve de la réalisation de
travaux.
Le taux de TVA à 5,5% sera
appliqué pour l’accession à la
propriété des ménages modestes
dans les 1.300 nouveaux quartiers
prioritaires
définis
dans
la
politique de la ville et ceci afin de
favoriser la mixité sociale et le
renouvellement urbain.
Encourager
locatif
l’investissement
Afin de créer une nouvelle offre de
logements intermédiaires dans les
zones tendues et répondre aux
problèmes de logement des
classes moyennes, le « dispositif
d’incitation fiscale des particuliers
pour l’investissement locatif » est
revu depuis 1er septembre 2014
afin
de
permettre
aux
investisseurs de choisir de
s’engager pour 6, 9 ou 12 ans.
L’avantage fiscal du dispositif pour
les sociétés civiles de placement
immobilier (SCPI) qui réalisent
des investissements locatifs sera
aligné sur celui des particuliers. Il
sera également possible, pour les
investissements réalisés à partir
du 1er janvier 2015, de louer le
logement
concerné
à
son
ascendant ou son descendant,
appartenant à un foyer fiscal
séparé.
Améliorer l’habitat
Les
travaux
de
rénovation
énergétique, qui apportent de
l’activité immédiate aux artisans et
du pouvoir d’achat aux ménages
modestes,
bénéficieront
d’un
soutien conforté de l’ANAH qui
voit son plafond de ressources
augmenté jusqu’à 61 millions
d’euros.
Le crédit d’impôt développement
durable (CIDD) est élargi et
transformé en un crédit d’impôt
pour la transition énergétique
(CITE) et bénéficie d’un taux
unique de 30% dès la première
dépense
réalisée.
Il
peut
désormais être utilisé pour
installer des compteurs individuels
pour le chauffage et l’eau chaude
dans les copropriétés ou encore
des bornes de recharge pour les
véhicules électriques.
Respect des engagements de l’
« Agenda HLM »
Ces deux lois de finances
transcrivent
également
les
engagements de l’Etat dans
l’ « Agenda HLM » signé le 25
septembre 2014 avec les bailleurs
sociaux. Parmi les mesures
adoptées,
nous
pouvons
notamment citer :
- Le
prolongement
de
l’exonération sur 25 ans de la
taxe
foncière
pour
les
constructions
neuves
de
logements sociaux,
- Le « gel » des conditions
d’appréciation
du
cadre
juridique applicable au prêt à
taux zéro (PTZ), ce qui permet
de donner aux ménages
susceptibles
de
solliciter
ultérieurement un PTZ une
visibilité sur le cadre normatif
qui s’appliquerait à eux dans
l’avenir.
- La reconduction de l’abattement
sur la taxe foncière pour les
organismes de logement social
dans les zones urbaines
sensibles.
Soutenir l’égalité des territoires
La loi de finances pour 2015
prévoit d’importantes mesures
destinées à donner à chaque
français une égalité d’accès aux
services et à améliorer la qualité
de vie dans les territoires,
notamment ruraux.
Il s’agit d’abord du lancement de
la nouvelle génération des
contrats de plan Etat-Région
(CPER) avec une enveloppe de
12 milliards d’euros entre 2015 et
2020 soit 1,6 milliards d’euros par
an. La mise en œuvre d’un volet
territorial dans chaque contrat
permettra de soutenir les projets
territoriaux, notamment ruraux, en
matière d’accès aux services
publics, de création de maisons
de santé pluridisciplinaires ou
encore de projets numériques.
Il s’agit enfin de redynamiser les
territoires ruraux dans le cadre
d’un dispositif de revitalisation des
centres-bourgs qui concernera 54
communes sélectionnées qui
bénéficieront de 40 millions
d’euros pendant 6 ans. L’objectif
de cette mesure est de favoriser
l’attractivité de ces territoires tout
en limitant l’étalement urbain.
LOI ALUR ET LOCATION MEUBLEE
Les locations meublées bénéficiaient
jusqu'à aujourd’hui d'une réglementation
assouplie. Mais la loi ALUR, votée en
mars 2014, leur impose de nouvelles
contraintes.
Depuis la loi ALUR, lorsque le logement
meublé constitue la résidence principale du
locataire, il est quasiment soumis aux
mêmes règles qu'une location vide.
Ainsi, le logement doit être décent et équipé
de mobilier pour «permettre à une personne
de manger, dormir et vivre convenablement
au regard de la vie courante».
Un prochain décret va reprendre la liste
complète des équipements devant être
fournis par le bailleur.
La loi ALUR impose aussi l'utilisation de
formulaires types pour établir le contrat de
location. Leur contenu devra, là aussi, être
précisé dans de futurs décrets…
Cette mesure, emblématique de la loi
ALUR, ne devrait au final s'appliquer qu'à
Paris et dans les communes volontaires
(Lille
et
Grenoble,
notamment).
Initialement prévue pour l’automne, son
entrée en vigueur est repoussée au
premier semestre 2015.
Par ailleurs, le dossier de diagnostic
technique remis au locataire devrait s'étoffer
de trois nouveaux documents : le diagnostic
amiante et les états d'installation intérieure
de gaz et d'électricité.
Enfin, les locations meublées sont, tout
comme les locations vides, potentiellement
concernées par le plafonnement des loyers.
LUTTE DU GOUVERNEMENT CONTRE LES INCENDIES DOMESTIQUES
La prévention contre les incendies
domestiques, une mesure d’ampleur peu
suivie du fait d’une communication trop
souple, devrait prendre plus d’importance
d’ici le 8 mars 2015...
Le gouvernement a décidé de s'attaquer
sérieusement au phénomène des incendies
domestiques, qui tue chaque année de 600 à
800 personnes en France. Un constat
alarmant, que l'ancienne Ministre du
Logement, Cécile DUFLOT, avait érigé en
priorité nationale, dès 2013. «Ces incendies
sont trop nombreux en France. Aujourd'hui il
y en a près de 250.000 par an».
Pour réduire ce chiffre, l'installation d'un
détecteur de fumée (DAAF) dans chaque
foyer sera obligatoire d'ici le 8 mars 2015.
La présence de cet appareil dans un
logement permettrait de diviser par deux le
nombre de morts. Cependant, une nouvelle
étude de la Fédération Française des
Métiers de l'Incendie (FFMI) déplore que les
Français n’aient pas été suffisamment mis
au fait de cette nouvelle mesure.
Conséquence directe : tous les logements
concernés ne seront pas équipés à la date
prévue.
Que ce soit pour les résidences principales,
secondaires, logements privés ou publics,
neufs ou anciens, tout le monde est
concerné. Le détecteur doit être en mesure
de détecter la moindre fumée émise dès le
départ de l'incendie et d'émettre un bruit
suffisamment puissant pour pouvoir réveiller
et avertir une personne présente dans le
logement.
Pour être en règle, il suffit de suivre la norme
CE EN 14604. Le détecteur de fumée doit
remplir certains critères : le nom et / ou
marque, l'adresse du fabricant / fournisseur,
le numéro et la date de la norme à laquelle
se conforme le détecteur, la date de
fabrication ou le numéro du lot, le type de
batterie à utiliser, le mode d'emploi pour
l'installation et l'entretien, et enfin le contrôle
du détecteur.
Dans le cas contraire, s'il n'a pas informé
son assureur ou pas équipé son logement du
tout, l'assureur pourra décider d’appliquer
une franchise si un incendie se déclare et
endommage le logement.
Naturellement, il ne faut pas installer le
détecteur de fumée n'importe où et donc
éviter certains emplacements. Par exemple,
il faut bannir les endroits qui dégagent de la
vapeur, comme la cuisine et la salle de bain,
et plutôt privilégier un endroit faisant la
correspondance entre plusieurs pièces,
comme un couloir menant aux chambres.
C'est le propriétaire du logement qui est
responsable de l'installation initiale et de son
bon fonctionnement tandis que le locataire
est en charge de l’entretien.
Dès l’installation du mécanisme par
l'occupant,
ce
dernier
doit
obligatoirement prévenir son assureur
qui pourra alors minorer la prime
d'assurance.
Très heureuse
année 2015 !
TENDANCES DU MARCHE / MAISONS (NOTAIRES DE France – PERVAL)
HAUTE-SAVOIE ▼
Prix médian de vente de 339 800 €
Tendance des prix :
Evolution des prix médians / 3 mois de -1.1
%
Evolution des prix médians / un an de -2.8 %
Evolution des prix médians / 5 ans de 16.4 %
Répartition des ventes :
- 13.6 % de maisons de 1 à 3 pièces
- 22.2 % de maisons de 4 pièces
- 25.6 % de maisons de 5 pièces
- 38.6 % de maisons de 6 pièces et plus
Etat du marché : les prix oscillent dans une
fourchette comprise entre 256 100 € et 470
700 €
- 25.7 % de maisons de 4 pièces
- 30.6 % de maisons de 5 pièces
- 33.7 % de maisons de 6 pièces et plus
RHONE ▼
Etat du marché : les prix oscillent dans une
fourchette comprise entre 207 700 € et 372
400 €
Prix médian de vente de 277 000 €
Tendance des prix :
Evolution des prix médians / 3 mois de 4.1 %
Evolution des prix médians / un an de -2.1 %
Evolution des prix médians / 5 ans de 13.6 %
Répartition des ventes :
- 10 % de maisons de 1 à 3 pièces
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