x. plk central fac 7

Saint-Pierre
Ile de la Réunion
Central Fac 7
Distribué par
®
L' Expertise en Distribution Immobilière
Promoteur
Loi Girardin
Le point de vue du Comité
d’Engagement
CECIM
A ce jour, le Comité d’Engagement CECIM avait exclu toute commercialisation d’opérations dans les DOM TOM. Les promoteurs et les
produits qui nous avaient été proposés n’entraient pas dans les critères que nous jugions être ceux d’un produit patrimonial réalisé par
de véritables professionnels.
Le Comité d’Engagement CECIM a validé l’opération CENTRAL FAC
7 à St-Pierre sur l’Ile de La Réunion pour 6 raisons principales :
• le département ne vit pas que du tourisme. L’économie dépend
principalement d’activités tertiaires et agricoles, (gage de sécurité
économique).
• il existe une harmonie parfaite entre les différentes populations,
(gage de stabilité politique).
• l’Ile de la Réunion est le seul département européen au cœur de
l’Océan Indien, ce qui représente un énorme potentiel en terme de
développement, car c’est par l’Ile que les pays de l’Océan Indien et
de l’Afrique de l’est accédent à l’Europe.
• la commune de St-Pierre, avec la commune voisine “Le Tampon”,
est un point de développement très important. Située au sud de l’île,
elle est le contrepoids économique de St-Denis (au nord) et beneficie
d’atouts importants en terme de développement : foncier, population
jeune et instruite, port récent et dynamisme...
• la résidence apporte toutes les garanties d’un bon investissement.
Pour preuve, l’opération bénéficie de subventions de la Région (développement du logement étudiant).
Le concept CENTRAL FAC a fait ses preuves (St-Denis, Le Tampon) et
le promoteur (métropolitain) maîtrise parfaitement le concept. Il est
d’une transparence totale dans ses relations commerciales avec
CECIM et les investisseurs (chose rare en Outre-Mer).
• la gestion locative est assuré par l’agence l’AMI qui a des années
d’expérience dans ce domaine et qui est un gage de sécurité totale
en terme de revenus locatifs.
Une convention a été passée entre le Crous, l’Université de La
Réunion, le promoteur Aedificare et l’administrateur de bien, l’agence AMI.
Tous ces critères positifs, ajoutés à un avantage fiscal exceptionnel,
font de CENTRAL FAC 7 un produit d’investissement “sans surprise”.
Sa “sortie” est certaine. 2 possibilités :
• vendre à des investisseurs à la recherche de rentes en loyer libre
au terme de l’avantage fiscal (forte rentabilité)
• conserver avec des loyers libres (près du double du loyer plafonné
en Girardin dans ce type de logement) qui autofinancent en grande
partie l’investissement.
Cahier
Technique
Une réalisation AEDIFICARE
Distribution CECIM
Situation géographique
Ile de 2 500 km2 de l’hémisphère sud, La Réunion se situe dans l’Océan Indien, à 800 km à l’est de
Madagascar, 180 km de l’île Maurice… et 9300 km de Paris.
Véritable carrefour culturel, La Réunion est le point de rencontre privilégié entre 3 continents : l’Afrique, l’Asie et
l’Europe.
Relief montagneux volcanique, végétation luxuriante, paysages grandioses, plages ensoleillées tout au long de
l’année et lagons émeraude sous un ciel polynésien contribuent au charme de cette île qui bénéficie de standards européens en terme de qualité de vie (infrastructures routières, médicales, sanitaires, etc.). Bénéficiant d’un
climat tropical, c’est par ailleurs le pays de la canne à sucre mais aussi des plantes à parfum telles le vétiver, le
géranium et la vanille.
La population en 1999 : 706 300 habitants
SAINT-DENIS
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La Possession
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Les Avirons
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Saint-Joseph
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Saint-Philippe
La Réunion d’un point de vue économique
L’île de La Réunion est composée de personnes d’origines diversifiées (Créoles, Métis, Indiens, Africains,
Européens) vivant en symbiose à l’opposé des communautarismes tant redoutés en Occident. Sa population, très dynamique, a connu un accroissement de plus de 18 % en moins de 10 ans, les récentes projections tendent vers une population au 1er janvier 2010 de 820 000 habitants.
La pyramide des âges est marquée par une proportion très importante de personnes de moins de 30 ans
(56 % du total). L’ensemble de cette jeune population, à la différence des autres départements d’outremer, bénéficie d’un niveau de formation particulièrement élevé et constitue une ressource économique
inestimable pour l’île.
L’Ile de La Réunion génère un PIB annuel de 8 milliards de dollars. Le pouvoir d’achat par habitant est le
plus élevé de la zone Sud Océan Indien.
Ses infrastructures portuaires, aéroportuaires, routières et de télécommunications (au premier rang de la
zone en matière d’équipement) sont comparables aux standards européens et lui permettent d’entretenir
une croissance forte à la différence des autres départements d’outre-mer dont le sous équipement est un
frein au développement.
L’économie est caractérisée par un secteur primaire dominé par la culture de la canne à sucre mais bénéficiant de capacités de croissance importante sur tous les produits manufacturés, d’un secteur secondaire
dont la principale valeur ajoutée est fournie par l’industrie agro-alimentaire et d’un secteur tertiaire devenu premier employeur de l’île (services administratifs et marchands).
L’industrie dispose d’un tissus de plus de 350 PME-PMI avec une augmentation du nombre d’entreprises
de 10 % par an, elle utilise une main d’oeuvre bénéficiant de l’ensemble du système de formation français aussi bien dans les domaines techniques que pour la gestion quotidienne de l’entreprise.
(BTS, écoles de commerce, université jusqu’au 3ème cycle..).
Un emploi sur deux (46 %) est un emploi de service public (fonction publique, collectivités territoriales
et hospitalières…) pour moins d’un tiers en France. Cette proportion, en partie liée au régime de surrémunération de 53 % servi aux fonctionnaires en poste à La Réunion, induit une capacité d’achat
importante sur l’île.
Les services de santé sont assurés selon les normes françaises, on y dénombre plus de 1 400 médecins,
340 chirurgiens-dentistes, plus de 300 pharmacies ainsi qu’une vingtaine d’établissements médicaux.
Le secteur tertiaire, encore dominé par la distribution, connaît une nouvelle répartition des parts avec une
croissance importante des services hôteliers et de l’activité liée au tourisme.
La Réunion est en effet marquée par une croissance spectaculaire de la fréquentation ces dernières années
(400 000 touristes en 1997, le cap des 500 000 visiteurs étant programmé pour les années à venir) en
faisant la seconde destination de la zone Sud de l’Océan Indien derrière l’île Maurice.
Cet afflux massif se fait, grâce à des infrastructures et à une économie beaucoup plus diversifiée, dans de
bien meilleures conditions que dans certains autres départements français d’outre mer et génère une
demande importante en infrastructures d’accueil.
La Réunion d’un point de vue économique
Cet équilibre entre une activité touristique en plein essor et une base économique stable et dynamique
représente un des atouts incontestables de l’île et promet des perspectives rares pour tout le secteur du
logement à la faveur des dispositifs fiscaux de la Loi Paul.
Cet équilibre permettra en outre d’éviter les excès de l’île de Saint Martin ou l’essentiel des équipements se
trouvant en partie néerlandaise et le tourisme étant quasiment la seule activité économique de l’île, la Loi
Pons a entraîné une véritable surcapacité d’accueil (sur un total de 4 500 chambres d’hôtel construites, un
millier ont aujourd’hui dû être transformés en appartement faute de demande touristique suffisante).
Ces différents moteurs économiques alliés à un potentiel démographique hors normes et une stabilité politique certaine lui ont permis un taux de croissance de 5 % par an ces dernières.
LOGEMENT :
En tirant profit d’une conjonction de facteurs favorables, l’année 1999 a été une année exceptionnelle
pour la plupart des marchés immobiliers.
Forte de 7 500 transactions l’île recèle un potentiel de valorisation important.
L’habitat en immeuble collectif est celui qui se développe le plus. Le nombre d’appartements a plus que
doublé entre 1990 et 1997 : ils constituent maintenant près d’une résidence principale sur quatre.
La croissance rapide de la population et la bonne santé économique de l’île entraîne une très forte demande de logements, celle-ci devrait s’établir selon l’INSEE autour de 9 000 par an sur toute la période 20002030. Cette demande est un gage d’opportunités d’investissements rares et recèle pour les professionnels
du secteur du bâtiment ainsi que pour les propriétaires de résidences sur l’île des opportunités rares à
terme.
L’augmentation démographique et la croissance économique constante de ce « porte avion français ancré
sur cet immense marché potentiel d’un milliard trois cent millions de consommateurs » justifie ce développement du parc locatif et les réalisations de qualité sont, tout naturellement, les plus demandées, autant
par les « locaux » que par les « expatriés ».
La ville de St-Pierre
Capitale du Sud et deuxième ville de l’Ile (derrière Saint Denis) avec 70 000 habitants, Saint Pierre est
le siège de la sous-préfecture. A la ville historique, aux demeures créoles construites autour du port de
commerce de l’Ile (devenu aujourd’hui port de pêche et de plaisance) sont venus s’ajouter des quartiers
modernes ouverts vers les activités commerciales et industrielles.
Saint-Pierre bénéficie de la présence de l’Institut Universitaire de Technologie de la Réunion (+ de 400
étudiants) ainsi que du Centre Hospitalier Intercommunal dont l’extension, prévue dans le cadre de l’opération ZAC de l’Océan Indien, se traduira par la mise en place de nouvelles formations.
L’Université de la Réunion, qui compte au total plus de 11 000 étudiants, verra d’ici 2010 le doublement
des effectifs du Pôle Universitaire Sud : Le Tampon et Saint Pierre. L’absence de logement dans cette zone
est aujourd’hui un frein à son développement.
Central Fac 7 est l’un des programmes qui va permettre de contribuer au déblocage de la situation. C’est
de plus la première résidence étudiante de la ville, située à proximité de l’IUT. Elle propose un emplacement exceptionnel qui en garantit pour longtemps la valeur patrimoniale.
La résidence
Central fac 7 propose, dans un immeuble de 4 étages, 145 logements étudiants de type Studio et T2
Duplex dans un quartier en plein développement. La ville de Saint Pierre va en effet réaliser une importante opération d’urbanisme : La Zac de l’Océan Indien, autour de L’IUT et de l’Hôpital Intercommunal.
Conçue pour un usage intensif et une clientèle jeune, elle offre toutes les prestations qu’un étudiant peut
espérer trouver aujourd’hui : confort, volumes adaptés, isolation phonique, facilité d’entretien…
La résidence, entièrement clôturée, disposera d’espaces verts constituant un environnement privilégié et
sera placée sous la responsabilité d’un animateur, résidant sur place, chargé de veiller à une bonne utilisation des équipements collectifs et de coordonner les activités de la résidence.
Les appartements
Largement ouvert vers l’extérieur, chaque logement est livré avec un équipement
de base adapté aux besoins de l’étudiant :
Kitchenette avec bloc complet comprenant évier avec robinetterie mélangeur, plaques de cuisson électrique, réfrigérateur, placards.
Salle de bains avec baignoire ou douche, vasque avec robinet mélangeur, meuble avec miroir et porte
serviette.
Placards avec étagères et penderie
2 prises téléphone, prise TV avec antenne et parabole
De nombreuses prises électriques pour les installations informatiques, Hi Fi…
Exemple de logement / Type 2 duplex / 33,87 m2
Exemple de logement / Type 1 / 19,66 m2
Exemple de logement / Type 2 duplex / 32,99 m2
Exemple de logement / Type 2 duplex / 42,99 m2
Exemple de logement / Type 2 / 29,66 m2
Le promoteur
Pierre-Marie Meynadier, dirigeant historique d’Aédificare, a une vision moderne et novatrice de la promotion immobilière... depuis près de 30 ans.
Débutant dans la profession comme agent immobilier dans les années 70, Pierre-Marie Meynadier a trés
rapidement créé un groupe d'envergure basé à Nîmes.
Il s'installe en quelques années, au travers de ses opérations développées dans les plus grandes villes de
l'hexagone, comme un professionnel reconnu principalement dans 3 domaines :
• La rénovation d'immeubles
• La promotion immobilière
• L'aménagement de foncier et de lotissements
A ce jour, il est à mettre à son actif plus de 4000 logements et plus de 250 000 m2 de surfaces aménagées
en habitations, commerces ou bureaux.
Pierre-Marie Meynadier a été l'un des précurseurs en immobilier d'investissement. Crise de la consommation, maîtrise de l'inflation... il a été l'un des premiers promoteurs à appréhender la nouvelle donne économique et à comprendre la nécessité de proposer aux investisseurs un immobilier non spéculatif, support d'épargne et garantie de revenus pérennes.
L'aboutissement de cette reflexion à été la création et le développement de deux concepts d'immobilier d'investissement s'appuyant sur les mesures fiscales déployées par les différents gouvernements :
• CENTRAL FAC
Résidences étudiantes avec ou sans services, situées à proximité des pôles universitaires des principales villes
de France.
• CENTRAL RESIDENCE
Résidences de centre ville avec ou sans services
L'esprit d'équipe et de partenariat, clé de voute du succès du groupe
Dans un soucis de qualité et d'optimisation des opérations, Pierre-Marie Meynadier s'est entouré au fil des
années de partenaires reconnus pour leur professionnalisme et leur fiabilité. Architectes, entrepreneurs, commercialisateurs, gestionnaires... nous retrouvons cette rigueur et cette cohérence à tous les niveaux, garantie
d'un immobilier en parfaite adéquation avec les besoins du marché.
La reconnaissance de ces formidables capacités lui a permis de s'implanter :
- sur l'ile de La Réunion où, depuis 1998, dans le cadre de conventions signées avec la région, il est devenu le principal acteur de la promotion immobilière et de la gestion de résidences étudiantes
- en Espagne où, depuis 2001, associé au Groupe de Promotion BAMI METROVACESA (coté à la bourse
de Madrid), il réalise des résidences étudiantes.
Le gestionnaire
L’agence AMI est spécialiste depuis plus de sept ans dans la gestion locative de résidences pour étudiants sur toute l’île de la REUNION .
Elle gère à ce jour plus de 1300 logements dans des résidences étudiantes fermées et sécurisées
avec un animateur logé et employé sur place.
AMI est également syndic de copropriété de plus de 1600 lots dans diverses copropriétés.
Le cumul des fonctions de syndic de copropriété et de gestionnaire est également la meilleure garantie pour les propriétaires investisseurs d’une valorisation de leur patrimoine par un regard rigoureux
et quotidien sur les parties communes.
AMI REUNION
60 rue Mac Auliffe
97 400 SAINT DENIS
Tel: 02 62 30 85 40 – Fax : 02 62 30 85 41
Fiscalité de l’opération
LA LOI GIRARDIN INTERMEDIAIRE à 50%
L’INVESTISSEUR S’ENGAGE :
A acquérir un logement neuf dans un département d’outre mer.
A louer ce logement nu pour une durée minimale de Six ans dans les six mois qui suivent son acquisition.
A louer ce logement à un preneur qui y fixera sa résidence principale et dont les ressources (revenus nets de frais professionnels) sont inférieures aux plafonds suivants :
21 350 Euros pour une personne seule
42 700 Euros pour un couple marié
+ 2 470 Euros par personne à charge
+ 3 300 Euros à partir de la troisième personne
A pratiquer un loyer inférieur ou égal à un plafond déterminé à120 Euros par M2 annuels (787
francs) de surface habitable en considérant 14 m2 maximum de terrasse couverte.
PREMIER AVANTAGE : LE FISC OFFRE
Une réduction de 50% du montant de l’investissement dans la limite d’un plafond prix/m2
de 1 795 euros réalisé (prix acte en main).
Une réduction étalée sur cinq ans, soit 10% par an.
Une réduction qui sera imputée directement sur l’impôt sur le revenu de l’investisseur.
DEUXIEME AVANTAGE : L’INVESTISSEUR PROFITE DU REGIME D’IMPUTATION DES
DEFICITS FONCIERS UNE FOIS LE 1ER AVANTAGE ÉPUISÉ
Il bénéficiera d’une déduction forfaitaire de 14% sur ses revenus fonciers, représentant les frais de
gestion, les frais d’assurance, l’amortissement du capital immobilier.
Il pourra déduire de ses revenus fonciers les dépenses d’entretien , de réparation,d’amélioration du
logement, les frais de gérance et de rémunération des gardes et concierges, les primes d’assurances pour loyers impayés , ainsi que les impôts perçus par les collectivités locales.
Il profitera aussi de la déduction des intérêts d’emprunt ayant servi à l’acquisition du bien.
Quand l’ensemble de ces charges est supérieur au montant des loyers perçus, l’investisseur sera en
situation de déficit foncier. Les revenus tirés de la location seront perçus en franchise d’impôt.
A l’issue de la période de réduction d’impôt (5 ans) l’investisseur pourra déduire de son revenu global les déficits fonciers à hauteur de 10 700 Euros par an.
La fraction des intérêts d’emprunt supérieure aux loyers perçus ainsi que celle supérieure au plafond de 10 700 Euros sera imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Les garanties de revenus locatifs
Fiche Technique
Promoteur :
AEDIFICARE / 10 Bd Daudet / 30000 Nîmes
Situation :
ZAC de l’Océan Indien / 97410 St Pierre / Ile de la Réunion
Désignation :
Résidence étudiante de 145 logements sur 3 et 4 étages (studio / T1 / Duplex)
Fiscalité :
Loi Girardin
Gestionnaire :
AMI - 14, boulevard Doret - 97400 Saint-Denis
Livraison :
3 ème trimestre 2005
Signature des actes :
Courant janvier 2005.
Chèque de résa :
5% à l’ordre de Me Le Goff - SCI Central Fac 7 - Crédit Agricole de la Réunion
Notaires de l’opération à La Réunion :
Me Le Goff - 37, rue A. Badet - BP 24 - 97451 St-Pierre
Notaires de l’opération en Métropole :
Me Vergne - Résidence Villa Roma - 9, quai G. Clémenceau - BP 47143 - 30000 Nîmes cedex 02
Guide
de l’investisseur
Comment réserver ?
R + 3 Jours
1/ Vérifier la disponibilité des logements sélectionnés au 04 66 28 28 28
2/ Compléter le dossier de réservation
Parapher et signer :
• Contrat en 2 exemplaires
• Plan du logement en 2 exemplaires
• Bail commercial en 2 exemplaires
• Descriptif technique en 2 exemplaires
Compléter :
• Lettre de mission notaire concours / procuration
• Fiche renseignements
• Lettre de mission expert comptable (Option)
• Établir un chèque encaissable ou non d’un montant minimum de 5% du prix de vente TTC à l’ordre de :
Me LE GOFF.
3/ Enregistrer la réservation auprès de CECIM
Faxer le jour même ou le lendemain :
• La copie du chèque, la 1ère et dernière page du contrat au 04 66 28 28 27
4/ Confirmer la réservation :
Expédier sous 72 heures maximum le dossier complet à l’adresse suivante :
CECIM 18, rue Alexandre Pieyre 30900 Nîmes
5/ CECIM confirmera l’enregistrement de la réservation par courrier au conseiller et au client.
Ce dernier recevra en recommandé un exemplaire du dossier validé par le promoteur de l’opération.
Comment financer ?
R + 45 Jours
Vous avez confié le financement à CECIM. L’ensemble des pièces nécessaires à la demande de financement doit
être adressé à CECIM dans les 15 jours qui suivent la réservation.
Pièces à fournir :
• Se référer à la liste jointe au dossier de réservation et compléter le questionnaire CECIM financement.
Vous montez votre dossier de financement directement. Vous devez :
1/ Déposer le dossier de demande de financement auprès d’un organisme bancaire dans les 15 jours
qui suivent la réservation.
2/ Transmettre l’attestation de dépôt du dossier en banque par fax à CECIM au 04 66 28 28 27 ou par courrier.
3/ Transmettre sous 8 jours l’accord de principe de la banque pour le financement par fax à CECIM au
04 66 28 28 27 ou par courrier.
4/ Dans les 45 jours qui suivent la réservation transmettre à CECIM la copie de l’offre de prêt émise
par la banque.
5/ Retourner par courrier à la banque l’offre de prêt acceptée au plus tôt le 11ème jour qui suit sa réception.
Devenir propriétaire ?
R + 60/90 Jours
1/ CECIM informe le client et le conseiller de la date définitive de démarrage de signature des actes sur le programme.
2/ Le notaire de l’opération adresse au client le projet d’acte.
3/ Signature chez le notaire :
• Soit le client se déplace pour signer chez le notaire de l’opération
• Soit le client signe par procuration chez un notaire de sa région désigné par CECIM
CECIM, devra être informé à la réservation du mode de signature choisi.
Suivi fiscal
R + 60/90 Jours
Le cabinet d’expertise comptable partenaire du groupe CECIM prend en charge le traitement des démarches fiscales liées à
l’investissement (Dans le cas où le client a signé la lettre de mission expertise comptable jointe au dossier de réservation).
IR CONSEIL
9, avenue du Belvédère
42170 Saint-Just Saint-Rambert
Tél. : 08 71 28 90 41
Port. : 06 89 10 47 85
RCS Montbrison 388 553 240
®
L' Expertise en Distribution Immobilière
18, rue Alexandre Pieyre - 30900 Nîmes - Tél 04 66 28 28 28 - Fax 04 66 28 28 27
S.A. au capital de 1 292 860 Euros / SIRET : 439 443 268 000 16 / APE 703 A
Groupe Différence / 04 66 23 59 97 • 5527/02/05 - Photos Patrick Beghin - Document et illustrations non contractuels.
www.cecim.fr
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