LE CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE

Adil Information Logement – dossier autopromotion – octobre 2011
LE CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIERE
Promotion interne ou externe
La société constituée par les autopromoteurs est le maître d’ouvrage.
La maîtrise d’ouvrage en autopromotion est exigeante : elle ne s’improvise pas.
Si la société fait le choix de la promotion interne, son représentant a les mêmes responsabilités qu’un
constructeur et tous les risques non couverts seront à la charge des gérants.
Ex : en cas de blocage du chantier, une maîtrise d’ouvrage en promotion interne ne permettra
pas d’assurer l’achèvement du chantier. En revanche, le contrat de promotion immobilière
(promotion externe) assurera l’achèvement du chantier dans tous les cas, puisque le promoteur
est garant de l’achèvement (garantie d’achèvement).
Si la société fait le choix d’une promotion externe : il est obligatoire de conclure un contrat de
promotion immobilière avec un professionnel.
Définition
Le contrat de promotion immobilière est décrit par la loi comme :
« Un mandat d’intérêt commun par lequel le promoteur s’engage envers le maître d’ouvrage pour un
prix convenu, à faire procéder à la construction d’un édifice en passant des contrats de louage
d’ouvrage ».
Le promoteur procède aux formalités juridiques, administratives et financières nécessaires.
C’est un mandat : le promoteur conclu avec les architectes, entrepreneurs et fournisseurs au nom du
maître d’ouvrage, ce qui implique que seul le maître d’ouvrage est juridiquement engagé.
Le promoteur accompagne le projet à chaque étape.
Attention, le mandat d’intérêt commun est irrévocable : le promoteur pourra conserver sa mission,
même contre l’avis de la société maître d’ouvrage, sauf cas de force majeure ou faute du promoteur.
Le contrat de promotion immobilière
Il peut éventuellement être précédé d’un contrat spécial d’études préliminaires (art. R222-4 CCH) par
lequel le promoteur s’engage à réaliser des études au nom et pour le compte du maître d’ouvrage (la
société) moyennant honoraires.
Son contenu est librement fixé par convention.
Attention : ce n’est pas un avant-contrat = la signature d’un contrat spécial d’études préliminaires
n’engage pas le maître d’ouvrage à signer par la suite un contrat de promotion immobilière. Ils sont
totalement indépendants.
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Adil Information Logement – dossier autopromotion – octobre 2011
Le contrat de promotion immobilière (CPI) peut être signé sous seing privé. Dans ce cas, le promoteur
l’adresse au maître d’ouvrage (par LRAR ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes en
termes de date certaine). Au lendemain de la présentation de la lettre, le maître d’ouvrage dispose d’un
délai de rétractation de 7 jours.
Si le CPI est dressé devant notaire (acte authentique), le maître d’ouvrage dispose d’un délai de
réflexion de 7 jours entre le projet d’acte adressé par le promoteur (par LRAR ou tout autre moyen
présentant des garanties équivalentes en termes de date certaine) et la signature devant notaire.
Clauses contractuelles obligatoires
-
la description du terrain : situation et surface
la description détaillée et les caractéristiques techniques de la maison
les devis descriptifs et les conditions d’exécution technique des travaux
le délai dans lequel la construction doit être terminée
le prix global convenu
Attention : le contrat de promotion immobilière peut contenir une clause de dépassement du prix pour
poste pour imprévus (5% du prix convenu). Si la dépense supplémentaire entre dans les 5%, elle sera
prise en charge par le maître d’ouvrage.
Appréciation de la cour de cassation : la dépense imprévue ne doit pas avoir pour objet de contourner
la garantie de dépassement du prix. La dépense doit réellement être imprévue… appréciation au cas
par cas.
Les garanties du promoteur
Le promoteur est garant des prix, des délais, des détails, des prestations et de la qualité des entreprises
intervenantes :
-
le promoteur est contractuellement responsable de la bonne exécution des contrats et marchés
qu’il conclu au nom de la société avec les entreprises
-
le promoteur est garant du principe de « prix convenu » (art. 1831-1 code civil). Il s’agit d’une
garantie de dépassement du prix : tout dépassement du prix convenu contractuellement sera à
la charge du promoteur.
-
Le promoteur est garant de l’achèvement des travaux : la garantie de dépassement de prix doit
faire l’objet d’une garantie extrinsèque de remboursement en cas de résolution du contrat
pour défaut d’achèvement (garantie financière sous forme d’une caution ou d’une ouverture de
crédit qui permet la restitution des sommes par la banque) ou d’une garantie extrinsèque
d’achèvement (garantie financière permettant l’achèvement de la construction).
-
Le promoteur, en tant qu’intervenant à la construction, est tenu de toutes les garanties légales :
garantie biennale, garantie décennale (sauf garantie de parfait achèvement : seul l’entrepreneur
la doit).
Fin de la garantie : à l’achèvement de la mission du promoteur.
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