La situation du propriétaire bailleur en Allemagne

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Escale numéro 1
La situation du propriétaire
bailleur en Allemagne
Nous entamons une nouvelle rubrique visant à présenter la situation des propriétaires bailleurs dans
les différents pays de l’Europe. L’Allemagne étant régulièrement citée en référence pour l’efficacité de
son système fiscal, et la Cour des comptes prônant dans son rapport remis à M. Sarkozy en mars dernier
des pistes de convergence fiscale franco-allemande, il apparaît logique de commencer notre tour d’Europe
des propriétaires bailleurs par une escale en Allemagne. Membre de l’UIPI, l’association Haus & Grund a été
créée en 1885 et représente un million d’adhérents détenant 4,9 millions de logements. 80 % des adhérents
sont bailleurs et 15 % sont propriétaires de locaux commerciaux.
Les rapports locatifs
❙ La location à usage d’habitation
Outre-Rhin, les contrats ayant pour
objet un local d’habitation à usage de
résidence principale sont régis par les
articles 535 à 580a du BGB (Bürgerliches
Gesetzbuch, équivalent de notre Code
civil). Les règles posées, d’ordre public et
spécifique à l’habitat résidentiel, tendent
à limiter les droits des propriétaires et à
protéger les locataires. S’il ne respecte
pas les prescriptions légales, un contrat
encourt l’invalidité et c’est alors le régime
par défaut du BGB (Mietrecht) qui s’applique, très favorable aux locataires.
Les principales dispositions d’ordre public concernent :
❙ la durée du contrat : sauf dans quelques cas exceptionnels, le contrat doit
être stipulé à durée indéterminée ;
❙ les parties ne peuvent pas se mettre d’accord sur une durée minimale
du contrat. Elles peuvent seulement
convenir de ne pas résilier le contrat
pendant une certaine période qui ne
peut excéder 48 mois ;
❙ la limitation du dépôt de garantie à
trois loyers mensuels hors charges (Betriebskosten) ;
❙ les possibilités de révision du loyer :
librement négociable à la signature du
contrat, le montant du loyer ne peut
ensuite être augmenté que si le contrat
comporte une clause d’indexation se
référant à l’indice national allemand. Le
propriétaire dispose aussi de la possibilité d’augmenter le loyer en cours de
contrat s’il parvient à démontrer que ce
loyer est sous-évalué par rapport aux
loyers habituellement pratiqués dans le
voisinage, et à condition qu’il n’ait été ni
augmenté dans les douze derniers mois,
ni augmenté de plus de 20 % au cours
des 36 derniers mois. L’insertion au
contrat d’une clause d’indexation empêche donc de procéder ultérieurement
à un « rattrapage » en fonction des prix
du marché. Face à cette alternative, les
propriétaires allemands préfèrent généralement ne pas recourir à une clause
de révision annuelle afin de pouvoir, le
cas échéant, procéder ultérieurement
au rattrapage du loyer par rapport aux
prix pratiqués dans le voisinage. Les possibilités de « rattrapage » demeurent
toutefois étroites : à l’heure actuelle, les
loyers sont en baisse dans 90 % des villes
et villages allemands ;
❙ les conditions dans lesquelles le
bailleur peut mettre fin au bail : les
principaux congés autorisés sont le
congé pour reprise du logement (pour
À l’heure actuelle, les loyers sont en baisse
dans 90 % des villes et villages allemands.
10 - Le Propriétaire immobilier - Avril 2011
le propriétaire ou sa famille proche), délivré le cas échéant sous le contrôle du
juge, qui met en balance les besoins respectifs du locataire et du bailleur, et le
congé motivé par le défaut de paiement
des loyers ;
❙ l’obligation pour le bailleur de maintenir les lieux en bon état et sans risques pour le locataire, pendant toute
la durée du contrat. Seules les peintures du logement peuvent être mises à la
charge du locataire, à moins de prouver
une dégradation anormale ;
❙ la régularisation des charges : le propriétaire doit adresser chaque année au
locataire un relevé de charges, dont le
contenu est strictement encadré. Les
charges ne peuvent pas être récupérées
par le propriétaire au-delà d’un an.
❙ Location meublée
La location meublée, telle qu’on l’envisage en France, est très rare en Allemagne. Elle ne concerne pratiquement que
la location par un propriétaire d’une ou
deux pièces à l’intérieur de son propre
logement. Les règles strictes concernant
l’augmentation du loyer ou la résiliation
du contrat n’ont pas vocation ici à s’appliquer.
Dès qu’un logement entier est loué à titre de résidence principale, ce sont les
règles du BGB ci-dessus étudiées qui
s’appliquent, que ce logement soit loué
nu ou meublé.
Outre-Rhin il n’y a pas
d’impôt spécial sur la
plus-value : le gain en
capital est considéré
comme un revenu.
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❙❙OutreRhin, le
dépôt de
garantie
est limité à
trois mois
de loyer
hors
charges.
❙ Bail commercial
Les baux commerciaux laissent en Allemagne beaucoup plus de place à la
liberté contractuelle que les baux d’habitation. Si les articles 535 à 580 précités
du BGB restent applicables, la plupart
des dispositions protectrices du locataire ne sont plus d’ordre public. Il est ainsi
possible de prévoir une durée minimum
du contrat supérieure à 48 mois comme
de stipuler une durée maximale, ou encore de mettre à la charge du locataire
une partie des frais d’entretien du local.
De même, la loi n’oblige pas le bailleur
comme le preneur à motiver un congé.
Enfin, les deux parties peuvent négocier
librement le montant du loyer et son
évolution dans le temps.
❙ Locations professionnelles
Ces locations (qui s’adressent aux professions libérales) sont régies par les mêmes
règles que les locaux commerciaux.
❙ Expulsions
En Allemagne, une procédure d’expulsion du locataire peut durer jusqu’à trois
ans. S’agissant d’un local d’habitation et
d’une procédure pour impayés, le parcours à suivre comporte généralement
les étapes suivantes :
❙ l’envoi d’un avis de résiliation pour
défaut de paiement du locataire. La résiliation ne peut être notifiée qu’après
un loyer impayé et deux mensualités de
loyers impayés quelconques, ou deux
mensualités consécutives de loyers plus
un centime ;
❙ aucune action en justice ne peut être
intentée avant un délai de deux mois,
auquel s’ajoute un autre délai de deux
mois octroyé par le juge pour permettre
au locataire de régler les loyers impayés ;
❙ si le locataire ne régularise pas sa situation, il peut encore se passer 18 mois
avant que le juge ne rende une décision
d’expulsion ;
❙ l’avis d’expulsion est notifié au locataire dans un délai de deux mois après
la décision de justice ;
❙ il faut jusqu’à six à neuf mois pour réellement faire expulser le locataire du logement par l’huissier ;
❙ à l’issue de la procédure, l’huissier de justice
opérera conjointement avec un déménageur professionnel payé par le bailleur. Dans
certains cas, il en coûte jusqu’à 8 000 €.
Le propriétaire et l’impôt
❙ Impôt sur les revenus provenant
de la location
Les revenus provenant de la location d’un
appartement résidentiel ou d’un local
professionnel sont soumis à l’impôt sur
le revenu dans la catégorie des revenus
de location. Il existe des déductions spécifiques pour cette catégorie de revenus,
notamment un système d’amortissement des biens fonciers sur une base de
1/50 par année avec des taux plus avantageux pour les logements sociaux, selon
les Länder (« régions » allemandes) ou
les communes. Néanmoins, ces revenus
seront en définitive ajoutés aux autres revenus du propriétaire et imposés au taux
personnel. Sur la même base, sont calculées la Solidaritätszuschlag (une taxe spéciale instaurée suite la réunification de
l’Allemagne) et la taxe à destination des
églises. Cette dernière taxe est laissée à
l’appréciation de chacun alors que la Solidaritätszuschlag est obligatoire.
❙ Imposition des plus-values réalisées
par les particuliers dans le cadre de
la vente de biens immobiliers
En Allemagne, seules les plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens
immobiliers qui ne constituent pas la résidence principale du propriétaire ou qui
sont vendus dix ans au moins après leur
acquisition, sont imposables.
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Le Propriétaire immobilier - Avril 2011 - 11
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Il est courant que la puissance publique achète
à l’amiable les terrains qui l’intéressent, quitte
à proposer un prix supérieur au marché.
▸▸▸ Il faut noter qu’outre-Rhin il n’y a
pas d’impôt spécial sur la plus-value : le
gain en capital est considéré comme un
revenu et, à ce titre, taxé dans le cadre de
l’impôt sur le revenu après avoir été ajouté aux autres revenus du propriétaire.
❙ Les autres taxes
❙ Taxe foncière
Tout propriétaire de terrain, construit
ou non, est soumis à l’impôt foncier.
Le niveau de la taxe foncière est défini
dans une certaine limite par l’autorité
locale. Par conséquent, le taux d’imposition varie dans toute l’Allemagne.
Le calcul est basé sur la valeur fiscale
légale. Une partie de ces valeurs a été
calculée en 1935, une autre partie dans
les années soixante, d’autres ont été définies par un contrôle spécial. En raison
de ce procédé, la propriété est évaluée
bien en deçà des prix du marché et les
valeurs sont très différentes à travers
le pays. C’est pourquoi l’évaluation
et l’impôt lui-même sont considérés
inconstitutionnels. Même si la Cour
constitutionnelle n’a pas encore statué
sur sa constitutionnalité, des discussions politiques sont en cours en vue
de réviser ce système.
12 - Le Propriétaire immobilier - Avril 2011
❙ Taxe sur l’acquisition de propriété
Lors de l’achat, la taxe sur les achats de
biens immobiliers est applicable (Grunderwerbssteuer). Elle est calculée sur le
prix fixé dans l’acte notarié et varie - selon les Länder - d’un maximum de 5 %
(par exemple, en Schleswig-Holstein) à
3,5 % (par exemple, en Saxe).
❙ Taxe sur les résidences secondaires
Il existe une taxe sur les résidences secondaires, qui est due même si cette
résidence est donnée en location
(Zweitwohnungssteuer).
Urbanisme
❙ Les documents de planification
Une autorisation est nécessaire dans
la plupart des Länder pour construire
ou reconstruire un bâtiment. Toutefois, nombreux sont les Länder – en
charge de délivrer les autorisations
d’urbanisme – qui autorisent sans
contrôle préalable la construction de
maisons normalisées (principalement
unifamiliales).
Plus largement, le permis de construire
est délivré en fonction de divers documents d’urbanisme :
- le plan national d’aménagement du
❙❙En Allemagne, des
discussions
sont en
cours en
vue de
réviser le
système
de l’impôt
foncier, dû
par tout
propriétaire de
terrain,
construit
ou non.
territoire (comprenant la protection de
l’environnement) ;
- pour chaque Land, un plan d’utilisation des terres (comprenant la planification des centrales nucléaires, des routes,
aéroports) ;
- une planification urbaine régionale par
la ville, ou un groupe de villages, donnant
des informations détaillées sur l’utilisation
des terres pour l’agriculture, le logement,
l’utilisation commerciale, industrielle, etc. ;
- un plan spécial d’urbanisme (Bebauungsplan) qui donne le schéma très détaillé
pour l’utilisation des terrains, en précisant l’utilisation pour les différents types
de logements, le nombre de bâtiments à
construire sur les lieux, la hauteur du bâtiment, la profondeur du bâtiment…
❙ L’expropriation et le droit
de préemption
Tous deux n’existent pratiquement pas
en Allemagne. L’expropriation suppose
une procédure très complexe, sous le
contrôle des tribunaux, qui peut durer
jusqu’à vingt ans, compte tenu de la
protection renforcée des droits fondamentaux en Allemagne.
Par conséquent, il est courant que la
puissance publique achète à l’amiable
les terrains qui l’intéressent, quitte à
proposer un prix supérieur au marché
qui sera, dans la plupart des cas, accepté
par les propriétaires.
RA Dr. Kai H. Warnecke,
Haus & Grund Deutschland