De l`impayé à l`expulsion

Transcription

De l’impayé à l’expulsion
Régime applicable aux locations soumises
à la loi du 6.7.89
Loi du 9.7.91 modifiée : JO du 14.7.91
Décret du 31.7.92 : JO du 5.8.92
CCH : art. L. 613-1 à L. 613-5
Circulaire du 26.8.94
Loi du 29.7.98 : JO du 31.7.98
Circulaire du 9.2.99 : JO du 17.2.99
Loi SRU du 13.12.00 : JO du 14.12.00
Loi du 6.7.89 : JO du 8.7.89
Circulaire mai 2004
Loi de cohésion sociale du 18.1.05 : JO du 19.1.05
Décret du 27.5.05
Décret du 13.9.05 : JO du 15.9.05
Loi ENL du 13.7.06 : JO du 16.7.06
Loi Dalo du 5.3.07 : JO du 6.3.07
Décret du 26.2.08 : Jo du 28.2.08
Loi MLLE du 25.3.09
Loi du 1.7.10 : JO du 2.7.10
Décret du 29.10.10 : JO du 31.10.10
Bibliographie
- Assemblée Nationale / Commission chargée d’examiner le projet de loi relatif à l’exclusion :
Rapport N° 856 du 30 avril 1998
- Jurisclasseur Loyer
- Actualités Sociales Hebdomadaires « Le logement des personnes défavorisées » Mars 2000
- Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées : 7e rapport année 2001 « La lutte
contre les exclusions : le besoin d’un nouvel élan »
- Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées : 14ème rapport année 2008 « Eclairer
la décision »
- Ministère de l’Equipement, des Transports et du Logement / Bureau des Politiques Sociales : Loi
relative à la lutte contre les exclusions : « évaluation du dispositif de prévention des expulsions
locatives » UNIOPSS – ANIL Publication Octobre 2001
- Ministère de l’Equipement, des Transports et du Logement / Charte de prévention des
expulsions : Aide à l’élaboration 1er Trimestre 1999
- ANIL : Dispositif de prévention des expulsions : « Bilan des ADIL octobre 2001 »
- DGUHC : Prévention des expulsions locatives : guide de l’enquête sociale Mars 2005
- Rapport Pinte sur l’hébergement d’urgence et l’accès au logement des personnes sans abri ou
mal logées, 2008
ANIL / DE L’IMPAYE A L’EXPULSION
DECEMBRE 2010
Sommaire
De l’impayé à l’expulsion
Introduction ................................................................................................................................................................................ 3
Présentation de la réforme ...................................................................................................................................................... 3
Constats et premiers bilans ..................................................................................................................................................... 3
Bilan réalisé a l’occasion de la loi de cohésion sociale ........................................................................................................... 3
Les chartes de préventions...................................................................................................................................................... 4
La commission de coordination des actions de prévention ..................................................................................................... 5
La création de la commission .............................................................................................................................................. 5
La saisine de la commission................................................................................................................................................ 5
La composition de la commission........................................................................................................................................ 5
Le champ de compétence de la commission....................................................................................................................... 6
Les missions confiées à la commission............................................................................................................................... 6
Les règles de fonctionnement de la commission................................................................................................................. 7
Les conséquences de la création de la commission ........................................................................................................... 7
L’instruction et le suivi des dossiers des locataires ............................................................................................................. 8
Les délais impartis de la commission .................................................................................................................................. 8
Le traitement amiable de l’impayé de loyer ............................................................................................................................ 9
La constitution de l’impayé....................................................................................................................................................... 9
Dans la relation bailleur / locataire....................................................................................................................................... 9
Pour les aides au logement ................................................................................................................................................. 9
Le traitement amiable de l’impayé dans le parc social .......................................................................................................... 10
Le traitement amiable de l’impayé par les bailleurs eux-mêmes ....................................................................................... 10
La saisine obligatoire de la Commission Départementale des Aides Publiques au Logement (CDAPL) ou de
l’organisme payeur de l’AL (CAF ou CMSA) avant l’assignation........................................................................................... 10
Le rôle de la CDAPL ou de la CAF (ou CMSA) ................................................................................................................. 11
Le traitement amiable de l’impayé dans le parc prive............................................................................................................ 14
Méconnaissance des dispositifs d’aides dans le parc privé .............................................................................................. 14
Le traitement judiciaire de l’impayé ....................................................................................................................................... 15
Réforme profonde de cette phase par la loi du 29.7.98......................................................................................................... 15
La phase préalable a l’audience ............................................................................................................................................ 15
Le commandement de payer ............................................................................................................................................. 16
Le traitement de l’impayé entre l’assignation et l’audience ................................................................................................... 17
Les étapes de la phase préalable à l’audience.................................................................................................................. 17
Les procédures particulières.............................................................................................................................................. 18
La communication des éléments de la procédure administrative et sociale au juge ......................................................... 20
La décision du juge ................................................................................................................................................................ 21
Les nouveaux pouvoirs du juge en matière d’octroi de délais pour le règlement de la dette ............................................ 21
La résiliation du bail ........................................................................................................................................................... 22
Conséquences de la résiliation du bail ................................................................................................................................. 23
Incidences sur les aides au logement.................................................................................................................................... 23
Protocole d’accord entre le bailleur et l'occupant en vue du rétablissement du bail / parc social ......................................... 23
Conséquences de l’apurement de la dette au jour d’entrée en vigueur de la loi ................................................................... 27
Articulation de la procédure d’expulsion avec la procédure de surendettement ................................................................... 28
L’expulsion ............................................................................................................................................................................... 29
Les conditions de l’expulsion ................................................................................................................................................. 29
La décision de justice ou le procès verbal de conciliation exécutoire................................................................................ 29
Le commandement d’avoir à libérer les lieux .................................................................................................................... 29
L’octroi d’un délai de grâce pour quitter le logement ............................................................................................................. 30
Le juge compétent ............................................................................................................................................................. 30
La demande de délais ....................................................................................................................................................... 30
La durée du délai ............................................................................................................................................................... 31
L’expulsion proprement dite................................................................................................................................................... 31
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Le moment de l’expulsion .................................................................................................................................................. 31
L’intervention de l’huissier ................................................................................................................................................. 31
Le concours de la force publique ........................................................................................................................................... 32
La demande de concours de la force publique.................................................................................................................. 32
L’octroi ou le refus du concours de la force publique ........................................................................................................ 32
L’indemnisation du bailleur par l’Etat ................................................................................................................................. 33
Le sort des meubles............................................................................................................................................................... 33
Meubles se trouvant sur les lieux ne faisant pas l’objet d’une saisie antérieure ............................................................... 33
Meubles indisponibles du fait d’une saisie antérieure ....................................................................................................... 33
Vente des biens non retirés ............................................................................................................................................... 34
Les papiers et documents de nature personnelle.............................................................................................................. 34
Autres situations...................................................................................................................................................................... 35
Expulsion du logement d’un conjoint violent...................................................................................................................... 35
Squat du domicile : expulsion sans recours au juge.......................................................................................................... 35
Expulsion des locaux inhabitables..................................................................................................................................... 35
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INTRODUCTION
PRESENTATION DE LA REFORME
La réforme de la procédure d’expulsion constitue un volet essentiel de la loi de lutte contre les
exclusions.
L’expulsion pour impayés du loyer et des charges a des conséquences graves sur la personne ou la
famille impécunieuse et c’est un facteur d’exclusion et de rupture sociale. Le nouveau dispositif, mis
en place par la loi de lutte contre les exclusions, vise donc à substituer à une logique d’ordre public,
une logique de traitement social et préventif des impayés de loyers afin d’éviter l’expulsion.
Le dispositif de prévention des expulsions concerne les locataires de bonne foi qui ne peuvent honorer
leurs obligations locatives en raison de la diminution de leurs ressources. Les locataires de mauvaise
foi devant rester seuls concernés par la procédure d’expulsion.
La réforme repose sur :
- une saisine obligatoire de la CDAPL ou de la CAF pour les organismes sociaux de manière à
mieux mobiliser les procédures de prévention et de règlement des impayés ;
- l’instauration d’un délai de deux mois entre l’assignation et l’audience afin de permettre aux
services sociaux du département de mettre en place toutes les solutions adaptées aux difficultés
rencontrées par le locataire ;
- une modification des modalités de mise en jeu de la clause résolutoire et l’accroissement des
pouvoirs du juge ;
- une meilleure coordination des procédures administratives et judiciaires : l’obligation d’informer le
préfet lors de la délivrance des assignations en résiliation afin de permettre une mobilisation des
aides, l’information du juge sur les éléments de la procédure administrative et sociale, la transmission
au préfet des décisions d’expulsion par le juge ;
- la mise en place dans chaque département d’une charte de prévention des expulsions.
CONSTATS ET PREMIERS BILANS
Les différents bilans réalisés (par le ministère du Logement, le Haut Comité pour le Logement des
Personnes Défavorisées, ou l’ANIL) sur l’application de ce texte, font état d’une mise en place très
progressive du dispositif et constatent d'énormes disparités entre les départements.
Ainsi, l’ANIL considère que l’efficacité du dispositif semble dépendre du volontarisme des pouvoirs
publics locaux, des moyens qu’ils y consacrent mais aussi de la présence d’acteurs disponibles et
fortement motivés. Or la motivation, comme le choix des acteurs ou leur implication, varie très
fortement d’un département à l’autre. Des pratiques innovantes ont pu être relevées dans plusieurs
départements. En tout état de cause, cette nouvelle procédure ne semble pas répondre aux difficultés
des personnes en situation de grande précarité.
BILAN REALISE A L’OCCASION DE LA LOI DE COHESION SOCIALE
Après une baisse des contentieux en 1998 et 1999, leur nombre n’a cessé d’augmenter, tout comme
celui des décisions prononçant l'expulsion, des commandements de quitter les lieux, des demandes et
décisions d'octroi du concours de la force publique.
Cette situation peut s’expliquer par l’accroissement de la précarité des ménages dans un contexte de
hausse des loyers, mais également par les difficultés à mettre en place le dispositif de prévention
instauré en 1998.
Les différents bilans d'évaluation menés en 2000, ont montré que les objectifs attendus n’ont pas été
réalisés.
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Certains volets du dispositif de prévention se sont mis en place relativement lentement et de façon
assez inégale selon les départements (enquête sociale, mobilisation et articulation des dispositifs,
chartes pour la prévention des expulsions...).

Les sections départementales des aides personnalisées au logement (APL) ont des difficultés à faire
face à l'augmentation du nombre de dossiers. Une partie de ces commissions fonctionne comme de
simples chambres d'enregistrement au détriment de leur rôle de prévention.
L'enquête sociale à diligenter par le préfet dès réception de l'assignation est menée de façon variable
selon les départements, aussi bien en ce qui concerne leur nombre, notamment pour le parc privé, leur
contenu et leurs maîtres d'œuvre. Dans ces conditions, le juge qui a, désormais, la possibilité
d'accorder des délais de paiement à tout moment, ne dispose pas toujours à temps des éléments
administratifs et sociaux lui permettant d'accorder ces délais.
La mobilisation des dispositifs d'aide est insuffisante, en particulier celle du FSL dont le mode de
fonctionnement n'est pas toujours adapté aux difficultés rencontrées, en ce qui concerne notamment les
délais de constitution et d'instruction des dossiers, les conditions d'octroi des aides, le niveau et la
nature de l'aide, même si, dans le cadre d'une procédure d'expulsion, le délai d'instruction pour une
demande d'aide du FSL a été ramené de deux à un mois.
Les mesures de prévention et de suivi des locataires, notamment après le jugement, sont encore trop
rares.

L'information et l'implication des locataires sont insuffisantes.
LES CHARTES DE PREVENTIONS
(circulaire du 14.10.08)
Selon la loi contre les exclusions, une charte de prévention des expulsions devait être élaborée avant le
30.7.00 dans chaque département, avec l’ensemble des partenaires concernés, à savoir les
départements, les communes ou groupements de communes, les organismes payeurs de l’aide
personnalisée au logement ou des allocations logement, les bailleurs publics ou privés, les
commissions de surendettement, la commission d’action sociale d’urgence et les associations (loi du
29.7.98 : art. 121).
L’objectif de ces chartes est de renforcer la mobilisation des différents acteurs en faveur de la
prévention et de réduire le nombre des résiliations de bail et d’expulsions. Les chartes présentent une
dimension partenariale, fondement de la démarche de prévention des expulsions, une dimension
territoriale, qui explique que leur élaboration ait lieu à l’échelle départementale, une dimension
informative lors de leur élaboration puis lors de leur application en direction de toutes les personnes
concernées, enfin une dimension évaluative : les chartes doivent prévoir d’évaluer leurs effets et
proposer les éventuelles améliorations à apporter.
Certains départements ont réalisé une charte avant la loi de lutte contre l’exclusion (ex : Dordogne,
Doubs, Drôme, Pas de Calais, d’autres élaborent encore actuellement, ce document).
Ces retards, dans l’élaboration de la charte s’expliquent par le fait que l’on a privilégié la volonté
réelle de tous les partenaires concernés de mobiliser et coordonner leurs moyens plutôt que d’exiger la
réalisation d’un document formel et fictif dans les délais impartis par le législateur.
Les chartes pour la prévention des expulsions dont la mise en œuvre effective relève de la
responsabilité du préfet et de celle du président du conseil général, doivent être l’expression d’une
démarche volontariste de tous les acteurs, permettre une bonne articulation entre le travail social et la
procédure judiciaire et comporter un dispositif de suivi. Les chartes doivent constituer le cadre d’une
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véritable définition de la stratégie départementale en matière de prévention des expulsions locatives
(circulaire du 11.5.05).
Cette même circulaire souligne l’appui que peuvent apporter les ADIL : certaines d’entre elles
notamment, dans le cadre d’une expérimentation lancée par le ministère chargé du logement
(circulaire du 10.3.03) ont développé une action spécifique à travers l’animation de chartes
départementales pour la prévention des expulsions, l’information juridique aux locataires en impayés,
l’expertise de la dette et la mise en place d’actions de formation ».
En 2008, une nouvelle circulaire est publiée en vue de réactiver les chartes, et privilégier le traitement
en amont des situations d’impayés de loyers. Elle fait le constat qu’au 1er janvier 2007, seuls 36
départements disposent d’une charte.
La circulaire donne certaines indications sur le contenu des chartes. Elles doivent comporter :
les engagements des partenaires de la charte : ils doivent être concrets et répondre à des besoins
identifiés dans le département ;
un suivi des actions listées pour constater la concrétisation des engagements pris au travers
d’indicateurs qui peuvent notamment porter sur l’évolution entre le nombre de procédures engagées et
le nombre de jugement d’expulsion, sur le nombre d’enquêtes sociales transmises au juge…
LA COMMISSION DE COORDINATION DES ACTIONS DE PREVENTION
(loi ENL du 13.6.06 : art. 60 /décret du 26.2.08 : JO du 28.2.08) (Décret 26.2.08 – Circulaire 14.10.08-loi
25.3.09
Le plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD) définit des
mesures adaptées concernant notamment la prévention des expulsions locatives ainsi que les actions
d’accompagnement social correspondantes.
A cette fin, une commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions
locatives est instaurée par le comité responsable du plan.
Les modalités de création de cette commission, sa composition ainsi que ses règles de fonctionnement
sont fixées par le décret du 26 février 2008, la circulaire du 14 octobre 2008 ainsi que la loi du 25 mars
2009.
La création de la commission
Sa création est obligatoire dans tous les départements, et est laissée à l’initiative du comité responsable
du PDALPD.
Elle ne peut être mise en place qu’après l’accord du représentant de l’Etat dans le département, du
président du Conseil général et des organismes payeurs des APL.
La saisine de la commission
Elle peut être saisie par :
- le bailleur,
- le ménage en impayé,
- le préfet,
- toute personne y ayant intérêt ou vocation (tels les travailleurs sociaux, les associations).
Elle peut également être auto-saisie par l’un des membres de la commission.
La composition de la commission
Elle est coprésidée par le préfet et le président du conseil général ou leurs représentants.
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Les membres de droit sont :
- le préfet du département ou son représentant ;
- le président du conseil général ou son représentant ;
- le représentant de chacun des organismes payeurs des aides personnelles au logement (APL) ;
- le maire de la commune ou son représentant, sur le territoire de laquelle se trouve le logement des
ménages concernés ;
- le président de l’établissement public de coopération intercommunale ou son représentant ayant
conclu, an application de l’article L 350-5-1 du code de la construction et de l'habitation, une
convention avec l'Etat et sur le territoire duquel se trouvent les logements concernés.
A la demande des membres de droit, participent à la commission avec voix consultative, au moins un
représentant :
- des bailleurs sociaux ;
- des propriétaires bailleurs privés ;
- des associations de locataires ;
- des associations dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées ou la
défense des personnes en situation d'exclusion par le logement ;
- des associations locales d'information sur le logement ;
- de la commission de surendettement des particuliers ;
- des organismes collecteurs de la participation des employeurs à l’effort de construction.
Le champ de compétence de la commission
La commission est compétente pour l’ensemble des impayés locatifs. Tous les locataires sont
concernés y compris les locataires ne bénéficiant pas d’une aide personnelle au logement, les souslocataires, les résidents de résidences sociales, logements foyers, maisons relais…
La commission examine également les expulsions locatives non liées à des impayés locatifs (tels les
troubles de voisinage, récupération de logement en fin de bail).
La commission n’est toutefois pas compétente pour les accédants à la propriété en difficulté.
Les missions confiées à la commission
Le rôle de la commission est de permettre aux différents partenaires d’avoir une approche et un avis
sinon partagés du moins coordonnés sur les solutions à mettre en œuvre pour éviter l’expulsion.
Elle formule des avis destinés aux instances décisionnelles ou des recommandations aux partenaires de
la prévention des expulsions, en tenant compte des orientations et objectifs de la charte de prévention
des expulsions locatives (loi du 29.7.98 : art 121). Elle peut également, si le préfet le juge utile,
assurer une mission d’expertise en matière d’octroi ou non de la force publique.
Les avis de la commission sont pris à la majorité des voix des membres présents ou représentés. La
commission est informée des suites réservées aux avis et aux recommandations qu'elle a émis et de
leur suivi. Cela suppose que les destinataires de ces avis et recommandations informent la commission
de leur décisions et actions.
Elle peut, en outre, émettre des avis et suggestions en vue d'améliorer le fonctionnement du dispositif
local de prévention des expulsions, ainsi que les différents dispositifs et actions prévus par le
PDALPD.
La commission rend compte de son activité devant le comité responsable du plan. A ce titre, elle
établit chaque année un bilan de son activité qui comporte un bilan des suites réservées à ses avis et
recommandations.
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La commission peut formuler des avis aux instances décisionnelles sur :
- le maintien ou de la suspension du versement des aides personnelles au logement aux caisses
d’allocations familiales et aux caisses de la mutualité sociale agricole ;
- les aides financières et l'accompagnement social au FSL ;
- l'utilisation du contingent préfectoral par le préfet ou son délégataire.
La commission peut formuler des recommandations :
- aux bailleurs dont les locataires sont en situation d'impayés de loyer en vue d’envisager leur
relogement dans des conditions mieux adaptées à leur situation financière ;
- aux autres bailleurs, aux réservataires de logements ou aux instances spécialisées pouvant
concourir au relogement des ménages de bonne foi à tout stade de la procédure d'expulsion ;
- aux maires ou leurs représentants pour les ménages habitant des logements situés dans leurs
communes respectives en vue d'assurer leur relogement ;
- aux représentants des établissements publics de coopération intercommunale ou des communes
responsables des fonds locaux du fonds de solidarité pour le logement s'agissant des ménages habitant
des logements situés sur le territoire respectif de ces établissements ou communes pour aider les
locataires en situation d'impayés à apurer leur dette et mettre en place des mesures d'accompagnement
social adaptées à leur situation ;
- à la commission de surendettement des particuliers afin qu'elle intègre dans ses propositions les
plans d'apurement des dettes locatives ;
- aux responsables du dispositif départemental en charge de l'hébergement pour les ménages
expulsés qui ne sont manifestement pas en situation de se maintenir dans un logement autonome ou
qui sont de mauvaise foi.
Les règles de fonctionnement de la commission
Il est recommandé à la commission de mettre en place des procédures simplifiées de traitement et
d’adopter un mode d’organisation déconcentrée, afin de permettre à la commission de concentrer son
travail sur les dossiers les plus délicats (voir circulaire du 14.10.08).
Le fonctionnement est régi par un règlement intérieur. Il fixe les modalités de saisine, de traitement,
d’instruction, de suivi des dossiers et le cas échant, le ou les lieu(x) d’implantation de la commission
afin de tenir compte de l’organisation territoriale des instances locales du PDALPD.
Le secrétariat peut être assuré par :
- l’Etat ;
- le conseil général ;
- un organisme payeur des aides au logement ;
- un organisme dans lequel l’Etat et le conseil général sont membres de droit de droit du conseil
d’administration (sont particulièrement visées les ADIL), ou l’organisme chargé de la gestion et du
secrétariat des FSL.
Le secrétariat est chargé de :
- préparer l’ordre du jour des réunions de la commission, les projets d’avis et le cas échéant, les prédécisions que les instructeurs soumettent aux membres de la commission ;
- transmettre les avis aux instances décisionnelles ;
- s’assurer de la suite réservée aux avis par les instances décisionnelles ;
- élaborer le bilan d’activité à transmettre au comité responsable du PDALPD, et aux partenaires de
la chartre.
Les conséquences de la création de la commission
La mise en place de cette commission conduit à supprimer la commission départementale des aides
publiques au logement (CDAPL) en tant qu’instance décisionnelle dont les compétences sont
transférées aux CAF et les CMSA.
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Ce transfert de compétences entraîne la conclusion d’une convention entre la commission de
coordination et les organismes payeurs des APL qui définit les conditions pratiques d’organisation des
relations entre ces deux entités.
Ainsi, les organismes payeurs sont compétents pour statuer :
- sur le maintien ou à la suspension des APL en cas d’impayés ;
- sur les contestations des décisions prises par les organismes payeurs, notamment en matière de
prime de déménagement ;
- sur les demandes de remise de dette présentées à titre gracieux par les bénéficiaires de l’APL (CCH
: art. L. 351-14) ;
- sur l’approbation ou le rejet du plan d’apurement joint au protocole d'accord et, le cas échéant, de
son avenant (CCH : art. L. 353-15-2).
L’instruction et le suivi des dossiers des locataires
L’instruction et le suivi des dossiers restent confiés aux services compétents suivants :
- services de l’état (services des ex CDAPL pour les dossiers d’impayés en APL) ;
- les organismes payeurs (CAF et CMSA pour les dossiers d’impayés en allocation logement) ;
- le service social du conseil général pour les dossiers relatifs aux aides financières du FSL ou
nécessitant une mesure d’accompagnement social des ménages.
En outre par voie de convention, la commission peut décider de confier l’instruction et le suivi de la
totalité des dossiers d’impayés de loyers aux organismes payeurs des aides personnelles au logement,
à un organisme dans lequel l'Etat et le conseil général sont membres de droit du conseil
d'administration (sont particulièrement visées les ADIL), ou à un groupement d'intérêt public du
domaine de l'action sanitaire et sociale.
L’organisme assurant le secrétariat de la commission peut également le cas échéant assurer
l’instruction et le suivi des dossiers
Les délais impartis de la commission
Puisque le délai de deux mois auquel l’administration doit se soumettre pour répondre à la demande et
au recours formulés par les administrés s’impose aux organismes payeurs, la commission de
coordination devra :
- rendre un avis dans un délai inférieur à deux mois, compatible avec le délai de deux mois
incombant aux organismes payeurs ; pour les ménages assignés, l’avis devra être rendu suffisamment
tôt avant la date du jugement ;
- réorienter toute demande qui, selon la répartition des missions entre les organismes (secrétariat,
instruction), ne sera pas adressée à l’organisme compétent dans un délai de deux mois sachant que la
loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leur relations avec les administrations
dispose que « lorsqu’une demande est adressée à une autorité administrative incompétente, cette
dernière la transmet à l’autorité administrative compétente et en avise l’intéressé. Le délai au terme
duquel est susceptible d’intervenir une décision implicite de rejet court à compter de la date de
réception de la demande par l’autorité initialement saisie ».
Elle devra également rendre ses avis concernant le FSL dans des délais compatibles avec ceux du FSL,
et notamment avec les modalités d’urgence prévues à l’article 6-1 de la loi du 31 mai 1990 modifiée
visant à la mise en œuvre du droit au logement.
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LE TRAITEMENT AMIABLE DE L’IMPAYE DE LOYER
Lorsqu’un incident de paiement de loyer intervient, la recherche d’une solution amiable permet parfois
de résoudre les difficultés.
Avant d'envisager une procédure judiciaire dont les aléas sont nombreux, le bailleur a intérêt, si le
locataire est de bonne foi, à rechercher avec lui des solutions amiables pour régler les difficultés.
L’incident de paiement peut être exceptionnel, lié à des difficultés réelles momentanées. La bonne foi
du locataire n'est pas forcément en cause.
Sans attendre que la situation ne s'aggrave, le bailleur peut proposer un plan d’apurement,
c’est-à-dire un accord amiable, écrit, qui prévoit un étalement du remboursement de sa dette sur
quelques mois. Le respect de ce plan permet au locataire de conserver son droit à une aide au
logement.
Lorsque le paiement du loyer et des charges est garanti par une caution (une personne physique, le
FSL, un organisme 1% logement…), dès le premier incident de paiement, le bailleur a intérêt à en
informer la personne ou l'organisme qui a donné sa garantie. En cas d'aggravation de la situation, la
caution peut être saisie.
LA CONSTITUTION DE L’IMPAYE
Dans la relation bailleur / locataire
Le défaut de paiement d’un seul terme de loyer même partiel est suffisant pour engager une procédure
en vue de la résiliation du bail dans le secteur privé, comme dans le secteur social.
Pour les aides au logement
z Pour l’AL (Code de la sécurité sociale, art. R. 831-21 III et suivants et art. D. 542-19 et suivants /
CCH : art. R. 351-30) la procédure diffère selon le mode de versement de l’allocation.
AL versée directement à l’allocataire
Lorsque la périodicité de paiement est inférieure à trois mois, l’impayé est constitué, par le nonpaiement de deux échéances totales (loyer et charges), consécutives ou non, ou son équivalent en
montant.

Exemple : un loyer payable mensuellement de 500 € ; l’impayé est constitué lorsque :
- deux échéances totales de 500 € ne sont pas acquittées, consécutives ou non ;
- la dette s’élève à 1.000 € soit l’équivalent de deux mois de loyers : cette situation correspond à l’hypothèse où le locataire
s’acquitte partiellement de sa dette, il verse chaque mois 200 €. L’impayé ne sera constitué qu’à l’issue d’une période de
quatre mois : 1er mois dette de 300 €, 2ème mois dette totale de 600 €, 3ème mois dette totale de 900 €, 4ème mois dette
totale de 1.200 € ;
- lorsque la périodicité de paiement est égale ou supérieure à trois mois, l’impayé est constitué par le non-paiement d’une
échéance totale (loyer et charges) dans le mois qui suit sa date d’exigibilité, ou son équivalent en montant.
Exemple : un loyer payable par période trimestrielle chaque 1er janvier, 1eravril, 1er juillet, 1er octobre.
Au sens des aides au logement, le non paiement de l’échéance due au 1er janvier sera constitutif d’un impayé de loyer au
1er février.
AL versée en tiers payant (CSS : art. R. 831-21)
Le mécanisme du tiers payant permet au propriétaire bailleur de percevoir directement l’aide de la
CAF ou la CMSA et de la déduire du montant du loyer. Si l’AL est versée en tiers payant la définition
de l’impayé est la même qu’en matière d’APL :
- soit trois termes nets (loyer et charges-allocation logement) consécutifs totalement impayés ;
- soit une somme égale à deux fois le loyer brut mensuel + charges (avant déduction de l’allocation
logement)

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z Pour l’APL, l’impayé est constitué soit par le non-paiement de trois termes nets consécutifs (loyer
+ charges - APL), soit lorsque le locataire est débiteur d'une somme égale à deux mois de loyers bruts
avec charges et avant déduction de l’APL (CCH : art. R. 351-30).
L’impayé peut être constitué le cas échéant uniquement de charges.
Exemple :
Pour un loyer de 600 € et provisions de charges de 100 euros / mensuel, l’APL versée en tiers payant s’élève à 450 €.
L’impayé sera constitué lorsqu’il atteindra :
soit trois termes nets consécutifs (250 € x 3 = 750 €) ;
soit une somme égale à deux mois de loyers bruts avec charges : soit la somme 1.400 € (600 € de loyers + 100 € de charges x
2).
z Conséquences de l’existence d’un impayé
L’existence d’un impayé au moment de la demande ne fait pas obstacle à l’ouverture du droit à l’AL
ou APL, que ce soit pour le logement concerné parla demande ou pour le logement précédent.
La connaissance d’un impayé n’entraîne pas la suspension systématique du versement de l’AL ou
APL.
Lorsqu’une garantie de paiement des loyers de type Locapass du 1 % patronal ou du FSL ou de tout
autre type de caution, est mise en jeu pour pallier un incident de paiement, l’allocataire n’est pas
considéré en impayé de loyer.
En revanche en cas de prise en charge des loyers par une assurance « impayés de loyer » du bailleur
par la Garantie des risques locatifs (PASS-GRL) l’allocataire est considéré comme en impayé.
LE TRAITEMENT AMIABLE DE L’IMPAYE DANS LE PARC SOCIAL
Le traitement amiable de l’impayé par les bailleurs eux-mêmes
La plupart des bailleurs sociaux développent une politique renforcée de prévention, de plans
d'apurement et d'accompagnement des ménages, ce qui leur permet de recouvrer une part importante
des impayés de loyers.
Afin de parvenir à un recouvrement amiable de la dette, les moyens utilisés sont de nature diverse :
lettre simple, visite à domicile et relance téléphonique.
Certains bailleurs sociaux disposent de leur propre service social, ou alertent parfois, dès ce stade, les
différents services sociaux et les services municipaux des difficultés rencontrées par les ménages.
Assez fréquemment, le locataire est invité à rencontrer l'assistante sociale afin d’être ensuite orienté
vers un dispositif social d'aide à la réduction de la dette.
La saisine obligatoire de la Commission Départementale des Aides Publiques au Logement
(CDAPL) ou de l’organisme payeur de l’AL (CAF ou CMSA) avant l’assignation
(loi cohésion sociale : art. 99 / CCH : art. L. 353-15-1 et L. 442-6-1)
Cf. § « La commission de coordination des actions de prévention » et Suivi législatif APL 2008
La Section Départementale des Aides Publiques au Logement, ancienne section du conseil
départemental de l'habitat (remplacé par le comité régional de l'habitat par la loi libertés et
responsabilités locales) est renommée Commission Départementale des Aides Publiques au Logement
(CDAPL) (décret du 27.5.05 : JO du 29.5.05)
Le bailleur doit, dans un délai de trois mois après la constitution de l’impayé (tel qu’il vient d’être
défini ci-dessus), informer la CDAPL de la situation du locataire défaillant lorsque le locataire
bénéficie de l’APL (CCH : art R. 351-30).
En allocation logement la situation diffère selon que le bailleur perçoit ou non directement l’aide :
- versement de l’AL en tiers payant : le bailleur doit informer la CAF ou la CMSA dans le même délai de trois mois. A
défaut, il doit rembourser à l’organisme payeur l’allocation logement versée depuis la défaillance du locataire (CSS : art.
D.542-22-4 et R. 831-21-4) ;
- lorsque le locataire perçoit directement l’AL, aucune disposition ne précise dans quel délai le bailleur doit signaler
l’impayé. Cependant lorsqu’il est constaté, l’allocataire est avisé qu’il dispose d’un délai d’un mois pour régler sa dette.
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- Au terme de ce délai, soit l’allocataire s’est mis à jour et le versement de l’AL est maintenu, soit l’allocataire ne s’est pas
mis à jour et l’AL n’est maintenue que si le bailleur a demandé à la percevoir. Le bailleur dispose dans ce dernier cas d’un
délai de six mois pour présenter un plan d’apurement accepté par le locataire (CSS : art. D. 542-22 et R. 831-21).
De plus, une procédure particulière a été instaurée pour le parc social, le législateur a entendu, en effet,
compte tenu de la vocation sociale des bailleurs de ce parc, leur imposer certaines obligations (CCH :
art. L. 442-6-1 et L. 353-15-1).
Le bailleur social ne peut assigner en résiliation que si un délai de trois mois s’est écoulé, depuis la
saisine de la CDAPL (ou de la CAF ou la CMSA), si le locataire perçoit l'APL (si le locataire perçoit
l'AL).
Cette obligation concerne l’assignation fondée sur la mise en jeu de la clause résolutoire pour impayés
de loyer ou de charges, et depuis la loi Dalo, l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail,
lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et la demande
reconventionnelle aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivée par l’existence d’une
dette locative (Dalo : art. 28 / CCH : art. L. 353-15-1 et L. 442-6-1)
Le délai de trois mois peut être abrégé si la décision de la CDAPL ou de la CAF intervient avant
l’expiration du délai.
L’objectif de cette mesure est de permettre une solution négociée de la dette et d’éviter ainsi
l’assignation en résiliation.
Toutefois, aucun dispositif de contrôle ou de sanction n'était prévu en cas d'absence de saisine
préalable de la CDAPL ou de la CAF ou de non respect du délai prescrit.
Depuis le 21 janvier 2005, la demande d'assignation du bailleur aux fins de résiliation peut être
déclarée irrecevable par le juge si les obligations de l’article L. 353-15-1 ne sont pas respectées.
Les bailleurs sociaux visés par ce dispositif sont :
- les organismes HLM pour l'ensemble de leur parc conventionné ou non ;
- les SEM pour leurs logements conventionnés (Rép. Min. JO Sénat : 2.3.00).
Le rôle de la CDAPL ou de la CAF (ou CMSA)
z Moyens d’action de la CDAPL
La CDAPL est saisie par le bailleur dès lors que le logement est conventionné et ouvre droit au
bénéfice de l’APL.
Les moyens d’action varient selon le destinataire de l’APL lors du constat de l’impayé.
APL est versée en tiers payant
Cette structure dispose de deux moyens d’action compte tenu de la situation du locataire :
• La mise en place d’un plan d’apurement peut être demandée au bailleur (CCH : art. R 351-30)
Le maintien de l'aide est admis à titre conservatoire pour une période de six mois et le dossier est
renvoyé au bailleur afin qu’il propose la mise en place d'une solution amiable, sous forme de plan
d'apurement en accord avec le locataire.
Le recours, si nécessaire à une mesure d'accompagnement ou à une aide financière du FSL
notamment, est possible.
A l’expiration de ce délai, soit la CDAPL approuve le plan d'apurement qui lui est présenté et l'aide est
maintenue sous réserve d'une vérification régulière de la bonne exécution du plan et du paiement du
loyer courant ; à défaut de réception ou d'approbation d'un plan d’apurement et après mise en demeure
du bailleur, la CDAPL peut soit :
- interrompre le paiement des aides ;
- saisir le FSL qui dispose d’un délai de douze mois pour faire connaître sa décision. Si le FSL
répond dans les délais, un plan de résorption de la dette est établi et le versement de l’APL poursuivi.
A défaut la CDAPL interrompt les versements.
Toutefois en cas de difficultés dans la mise en œuvre ou l'exécution du plan d'apurement, la CDAPL
peut décider du maintien de l'APL dès lors que le locataire s'acquitte du paiement du loyer courant.

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Dans les cas de mauvaise foi avérée, lorsque la commission suspend le versement de l'APL pour nonrespect du plan d'apurement, elle est habilitée à décider le remboursement par le bénéficiaire de l'aide
versée postérieurement à l'interruption de l'exécution du plan.
L’exécution régulière du plan d’apurement est vérifiée tous les douze mois par la CDAPL.
Lorsque le débiteur saisit la commission de surendettement, le versement de l'APL est maintenu
pendant le délai de 6 mois nécessaire à la commission pour décider de l'orientation du dossier. A
réception du plan de redressement élaboré devant la commission, le versement de l'APL est maintenu
sous réserve de la reprise du paiement du loyer et du respect des conditions prévues par la commission
de surendettement.
•
La saisine directe du FSL
La CDAPL peut saisir directement le FSL qui dispose d’un délai maximum de douze mois pour faire
connaître sa décision. Parallèlement, il est demandé au bailleur de formuler ses propositions en vue de
la mise en place d'un plan d'apurement. Durant ce délai, le versement de l’aide est maintenu, sous
réserve de la reprise de paiement des loyers.
La nécessaire coordination des décisions de la CDAPL et de la commission de surendettement :
modification de l’article R. 351-30 du CCH.
•
Lien avec la commission de surendettement (circulaire du 19.7.05 ; BOMELT 10.9.05)
Cette circulaire recommande d’établir des liens avec la commission de surendettement, de manière à
ce que, selon les dispositions prévues par le décret, la CDAPL puisse décider du maintien de l’APL :
- pendant le temps nécessaire à la commission de surendettement pour orienter le dossier ;
- à réception du plan conventionnel établi par la commission de surendettement, sous réserve de la
reprise du paiement du loyer et du respect des conditions de remboursement de la dette locative
prévues par le plan conventionnel.
Il est à noter que lorsque la commission de surendettement émet des recommandations, telles qu’un
moratoire ou un effacement partiel des dettes, il convient d’attendre la décision du juge de l’exécution
qui leur confère force exécutoire.
Il sera vérifié que ces mesures concernent les dettes locatives. Dans le cas d’un moratoire des dettes
comprenant la dette locative, la CDAPL décidera du maintien de l’APL sous réserve du paiement du
loyer et des charges. Le dossier sera réexaminé au terme du moratoire afin de prendre en compte la
décision de la commission de surendettement et du plan de redressement éventuellement mis en place
par celle-ci.
Dans le cas d’un effacement partiel des dettes, l’effacement vaut régularisation de l’incident de
paiement et le plan d’apurement ne devra porter que sur la partie de la dette locative restante. La
CDAPL décidera du maintien de l’APL sous réserve de la reprise du paiement du loyer et du respect
des conditions de remboursement de la dette locative prévus par le plan conventionnel.
z Moyens d’action de la CAF (ou la MSA) (CSS : art. R. 831-21-1)
Cf. suivi législatif 2008 ALF – ALS
Constatation de l’impayé
Chaque fois que le logement n’est pas conventionné et ouvre droit à l’AL, la CAF (ou la MSA) est
compétente pour traiter l’impayé de loyer.
- Si l’AL est versée en tiers payant, le bailleur doit dans un délai de trois mois après constitution de
l’impayé, saisir l’organisme payeur (CAF ou CMSA). Le versement de l’aide est maintenu sur
décision de l’organisme payeur pendant une période qu’il détermine
- Si l’AL est versée directement au locataire.

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- La CAF ou la CMSA qui a connaissance de l’impayé, notifie à l’allocataire qu’il dispose d’un délai
d’un mois pour régler sa dette. Pendant ce délai, l’AL continue à être versée (l’impayé est constaté à
l’occasion soit d’un signalement du bailleur, soit de la non production de la quittance nécessaire au
renouvellement, soit d’un contrôle en cours d’exercice). L’organisme payeur indique au bailleur qu’il
peut demander le versement de l’AL dans le même délai. A l’expiration du délai d’un mois si la dette
est apurée, le versement de l’AL se poursuit.
Si l’allocataire n’a pas payé :
- soit le bailleur a demandé à percevoir l’AL, elle lui est alors versée,
- soit le bailleur n’a pas demandé à percevoir l’AL, le versement de l’aide est suspendu.
Traitement de l’impayé (CSS : art. R. 831-21-1)
Après l’expiration du délai d’un mois, que l’AL soit suspendue ou qu’elle soit versée entre les mains
du bailleur, deux voies s’offrent à la CAF ou à la CMSA selon la situation sociale et financière de
l’allocataire.
- Soit l’organisme payeur renvoie le dossier vers le bailleur afin qu’il mette en place un plan
d’apurement dans un délai de six mois. A défaut de réception d’un plan dans le délai fixé et après
mise en demeure, ou en cas de mauvaise exécution du plan ou de constitution d’un nouvel impayé
l’organisme payeur peut suspendre le versement de l’aide, ou saisir le FSL qui doit faire connaître sa
décision dans un délai de 6 mois.
- Soit l’organisme payeur saisit directement le FSL et en informe le bailleur. Le versement de l’AL
est maintenu dans l’attente de la décision du FSL qui dispose d’un délai d’un an pour faire connaître
sa décision. Si le FSL arrête dans les délais un plan de résorption de la dette, l’allocation est
maintenue. Si le FSL ne fait pas connaître sa décision dans le délai, l’allocation logement est
suspendue.

Dorénavant, même en cas de retard dans la mise en place du plan d’apurement ou de difficultés dans
l’exécution de celui-ci, l’organisme payeur peut décider du maintien de l’AL dès lors que le locataire
s'acquitte du paiement du loyer courant. En outre, lorsque le débiteur a saisi la commission de
surendettement, le versement de l’AL est maintenu pendant les 6 mois nécessaires à la commission
pour décider de l'orientation du dossier et qu'à réception du plan de redressement élaboré devant la
commission, le versement de l’AL est maintenu sous réserve de la reprise du paiement du loyer ou de
l'échéance d'emprunt et du respect des conditions prévues par la commission de surendettement
(décret du 27.5.05).
z Incidence de la décision rendue par la commission de surendettement
Cf. Suivis législatifs ALS-ALF et APL 2008
z Incidence d’une décision judiciaire d’effacement total ou partiel de la dette de loyer consécutive à
une recommandation de la commission de surendettement
(Code. de la Consommation : art. L331-7-1 ; suivis législatifs ALS-ALF et APL)
Cette décision s’impose au bailleur et à la CAF. Il y a lieu de considérer que la dette a été apurée
totalement ou partiellement :
- La CAF calcule un rappel d’AL, si elle avait suspendue, sur la base des loyers initiaux, au prorata
du nombre des échéances couvertes par l’effacement et dans la limite de la prescription biennale,
- Le versement du rappel est effectué au bailleur.
z Le relogement
Dans les situations les plus difficiles où le loyer n’est pas adapté aux ressources du locataire, un
relogement peut être envisagé par la CDAPL dès sa saisine. Il sera réalisé en priorité dans le
patrimoine du bailleur ou à défaut, dans le cadre du PDALPD et des réservations Préfectorales.
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Si le locataire conteste la dette : il a intérêt à saisir le juge d'instance dans les délais les plus brefs
pour faire trancher le litige qui l’oppose au propriétaire.
LE TRAITEMENT AMIABLE DE L’IMPAYE DANS LE PARC PRIVE
Méconnaissance des dispositifs d’aides dans le parc privé
Peu d’informations sont rapportées sur les pratiques des bailleurs privés en matière de suivi et
traitement des impayés.
Les bailleurs institutionnels ou les administrateurs de biens semblent organiser et gérer la phase
précontentieuse de manière plus structurée que les bailleurs privés personnes physiques, avec un suivi
strict des paiements de façon à réagir dès les premières alertes ; cependant, très rapidement, le recours
à l’huissier est engagé pour signifier un commandement de payer ou pour rechercher les mesures de
saisies possibles.
Les bailleurs privés personnes physiques sont, au tout début de la procédure, certainement très
conciliants et tentent la mise en place de solutions amiables ; mais, en règle générale, ils n'ont pas
connaissance des dispositifs d'aides (FSL, dispositifs énergie, secours divers) et les locataires ne sont
pas connus du travailleur social. Aussi, ce n’est que plus tard - à compter de la communication de
l’assignation au Préfet - que le traitement de l’impayé pourra être réalisé et les dispositifs d’aides mis
en jeu, si le locataire se rapproche du travailleur social.
Le délai de trois mois entre la saisine de la CDAPL ou de la CAF (ou MSA) ne leur est pas applicable,
il n’en demeure pas moins qu’ils sont tenus de déclarer les impayés dès lors que ceux-ci sont
constitués, à la CDAPL ou à la CAF (ou CMSA) selon la nature de l’aide (CCH : art. 351-3 / CSS :
art. R. 831-2-1).
Recouvrement de l’indu d’une aide personnelle au logement
(loi de financement de la sécurité sociale pour 2009 : art. 118 et 2010 : art 97, décret du 21.7.09)
Le recouvrement des aides versées par les CAF est facilité : l’indu d’une prestation d’aide au logement
peut être recouvré sur tout type de prestation versée par la CAF et inversement.
Cependant, lorsqu’un indu est constaté sur une prestation versée en tiers payant, l’organisme payeur
peut, si d’autres prestations sont versées directement à l’allocataire, recouvrer l’indu sur ces dernières
prestations selon des modalités et des conditions qui seront précisées par décret à paraître. Sont visées
par cette mesure les prestations familiales, les aides personnelles au logement et l’allocation adulte
handicapé.
Cette dernière disposition concerne principalement les aides personnelles au logement qui sont
majoritairement versées en tiers payant. Elle évite de fragiliser le paiement du loyer, en maintenant au
bailleur le montant total de l’aide.
Un décret est venu préciser les conditions dans lesquelles le recouvrement sur d’autres aides était
possible (CSS : art. D 553-4 / décret du 21.7.09).
Pour les indus de prestations notifiés depuis le 23 juillet 2009, ainsi que ceux en cours de
recouvrement à cette date, la CAF peut procéder à la récupération de l'indu par retenues sur les
échéances à venir dues au titre, soit de l'allocation de logement sociale (ALS), soit de l'aide
personnalisée au logement (APL), soit de l'allocation aux adultes handicapés (AAH), soit du revenu de
solidarité active (RSA) (à compter du 1er janvier 2010 pour cette allocation).
Lorsque l'indu a été constitué au titre d'une prestation qui a cessé ou dont le montant est insuffisant
pour permettre la déduction de la retenue mensuelle, celle-ci est déduite des autres prestations servies
au débiteur (prestations familiales, ALS, APL, AAH). La retenue peut être opérée prioritairement sur
les prestations à échoir versées directement au débiteur.
En cas d'indus multiples, une seule retenue mensuelle est opérée sur les prestations à échoir. Cette
retenue contribue au remboursement du montant de chaque indu, par ordre d'ancienneté, jusqu'à
l'extinction de chacune des créances. En cas d'indus constatés à la même date, l'indu dont le montant
est le plus faible est recouvré en priorité.
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LE TRAITEMENT JUDICIAIRE DE L’IMPAYE
REFORME PROFONDE DE CETTE PHASE PAR LA LOI DU 29.7.98
En matière de location, le non paiement des loyers peut entraîner non seulement la condamnation du
locataire au paiement des loyers échus mais encore la résiliation du contrat de location.
Cette résiliation met fin aux droits du locataire sur le logement et celui-ci devient occupant sans titre
tenu de quitter les lieux. Afin de réduire les situations de rupture du bail, des règles protectrices du
locataire ont été instaurées depuis 1982. Cependant ce sont les dispositions de la loi du 29.7.98 qui
réforment le plus profondément le dispositif en instaurant un traitement des situations dans la phase
précédent l’audience, en favorisant la communication entre l’administration et la justice, et en
renforçant les pouvoirs du juge.
LA PHASE PREALABLE A L’AUDIENCE
z Le tribunal compétent (Code de l’organisation judiciaire : art. L. 221-1et suivants)
Quelle que soit la nature du contrat à l’origine de l’occupation du logement (bail, titre d’occupation en
logement-foyer, commodat…), c’est le tribunal d’instance qui est compétent tant au fond qu’en référé
pour prononcer la résiliation du bail.
Le tribunal d’instance est également compétent pour connaître des actions aux fins d’expulsion d’un
immeuble à usage d’habitation d’occupants sans droit ni titre (squatters). Dans ce dernier cas, si le
local est libéré avant tout jugement, il l’est au titre d’une interpellation pénale, et non au titre d’une
expulsion.
z La forme de la demande en résiliation du bail
En cas d’impayés de loyer ou de charges, le contrat de location peut être résilié par décision du juge.
La demande peut être présentée de deux façons :
- par une demande au fond : la demande en résiliation du bail est fondée sur le non respect par le
locataire de ses obligations : non respect de l’obligation de paiement du loyer ou des charges (loi du
6.7.89 : art. 7 / Code civil : art. 1184) ;
- par une demande en référé visant la mise en jeu de la clause résolutoire prévue au contrat (loi du
6.7.89 : art. 24).
L’action en résiliation fondée sur le non respect des obligations du locataire
La demande est présentée au fond après une simple mise en demeure de payer ou sommation par acte
d’huissier au locataire : la résiliation du bail est fondée sur le non respect par le locataire de ses
obligations (non respect de l’obligation de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie). Il
n’est pas nécessaire de faire précéder la demande d’une sommation ou d’un commandement.

L’action en résiliation fondée sur la clause résolutoire
Cette action n’est possible que si le bailleur a pris le soin d’insérer au contrat de location une clause lui
permettant en cas de manquements du locataire à ses obligations d’obtenir la résiliation automatique
du contrat de location.
Cette clause a été réglementée successivement par les lois du 22.6.82, 23.12.86 et 6.7.89 afin d’assurer
une meilleure protection du locataire. Ainsi pour les logements soumis à la loi du 6.7.89 (logements
vides à usage de résidence principale), la clause résolutoire ne peut produire d’effet qu’après un
commandement resté infructueux :
- pendant deux mois lorsque la clause sanctionne le non paiement des loyers, des charges, du dépôt
de garantie ;
- pendant un délai d’un mois lorsque la clause sanctionne la non souscription d’une assurance
garantissant les risques locatifs.

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L’action en référé permet en principe d’obtenir une décision dans des délais très brefs (variables
suivant les tribunaux) pour les demandes incontestables et urgentes.
Le commandement de payer
z La forme du commandement
Le commandement est un acte délivré par un huissier ordonnant à une personne d'exécuter ses
obligations dans un délai. Ainsi le bailleur qui souhaite mettre en jeu la clause résolutoire inscrite au
bail doit préalablement délivrer au locataire un commandement de payer. Le locataire a alors un délai
de 2 mois à compter de la date de délivrance du commandement pour régulariser sa situation.
Le commandement de payer doit reproduire les dispositions de l'article 24 de la loi du 6.7.89 modifiée.
Il doit indiquer la possibilité de saisir le FSL ainsi que l'adresse du FSL.
Il est à la charge du débiteur (celui qui a une dette à régler) (loi du 6.7.89 modifiée : art. 24 / loi du
9.7.91 : art. 32).
Mention des dispositions de l’article 24 sur une page annexée au commandement
La reproduction des dispositions de l’article 24 de la loi du 6.7.89 sur une page annexe au
commandement est valable dès lors qu’elle permet à l’intéressé d’en avoir une lecture claire (CA
Paris : 28.4.98 / CA Grenoble : 1.9.98).

Omission des dispositions relatives à la faculté pour le locataire de saisir le FSL (loi du 31.5.90 :
art. 6)
La nullité prévue par l’article 24 de la loi du 6.7.89 est une nullité de forme qui reste subordonnée à la
preuve d’un grief causé par l’irrégularité.
C’est ainsi que la Cour d’appel de Nîmes a rejeté la demande du locataire d’annulation du
commandement pour vice de forme à défaut pour lui d’alléguer un préjudice.

Commandement délivré pour une somme supérieure à la somme due
Le commandement doit reproduire le montant exact de la somme due. Le commandement délivré pour
obtenir le paiement d’une somme supérieure à celle due n’est pas nul : il reste valable pour la partie
non contestable de la dette (Cass. Civ. III : 16.2.00).

z Démarches à engager durant le délai accordé par le commandement
Ce délai doit être mis à profit par le locataire pour tenter une négociation permettant de fixer à
l'amiable un étalement de la dette directement avec le propriétaire ou par l'intermédiaire de l'huissier
de justice. Il est impératif de formaliser cet accord par écrit.
Le logement est peut être inadapté à sa situation et le loyer trop élevé : il peut être à ce stade envisagé
d’en changer.
La préfecture, les services sociaux (mairie, centre médico-social, commission d'action sociale
d'urgence) ou l’ADIL peuvent orienter vers le dispositif le plus adapté :
- le fonds de solidarité logement (FSL) peut être sollicité directement par le locataire en difficulté ou
par l'intermédiaire d'un travailleur social ;
- la commission de surendettement ;
- la caisse d'allocations familiales (CAF) ou de mutualité sociale agricole (CMSA) peut réexaminer
la situation du locataire s’il est bénéficiaire d'une aide au logement, ceci afin de permettre notamment
la mise en place du tiers-payant et la reprise de l'aide si elle a été suspendue.
Si les engagements contractuels pris par le locataire ne sont pas respectés, le bail peut être
immédiatement résilié.
A défaut d’accord amiable, selon le principe de l’indivisibilité de la dette, le créancier peut refuser un
paiement partiel (CC : art. 1244). Lorsque le débiteur a plusieurs dettes, l’imputation des paiements
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intervient par priorité sur la dette que le débiteur déclare vouloir acquitter en priorité (CC : art. 1253).
Tout paiement partiel s’impute prioritairement sur les intérêts puis le capital, sauf si le créancier
donne son accord pour une imputation sur le capital (CC : art. 1254).
LE TRAITEMENT DE L’IMPAYE ENTRE L’ASSIGNATION ET L’AUDIENCE
Les étapes de la phase préalable à l’audience
Durant la phase précédent l’audience, le préfet et les services de l’Etat sont chargés d’orchestrer le
traitement social des dossiers.
Le préfet doit dans son département :
- alerter les organismes sociaux des procédures engagées contre les locataires afin que des solutions
adaptées soient recherchées ;
- communiquer avant l’expiration du délai de deux mois les éléments de la procédure administrative
et sociale au juge.
z L’assignation à comparaître
Le locataire qui ne s’acquitte pas de sa dette, est convoqué à comparaître devant le juge du tribunal
d'instance par une assignation en résiliation du bail.
Il s’agit d’un acte établi par un huissier informant son destinataire qu'un procès est engagé contre lui et
qu’il est invité à se présenter devant le tribunal (NCPC : art. 836 et suivants).
La procédure devant le tribunal d’instance est orale. Le défendeur peut se défendre lui-même, ou être
assisté de :
- son avocat ;
- son conjoint, concubin ou la personne avec laquelle il a conclu un PACS ;
- un parent ou allié en ligne directe ou collatérale (NCPC : art. 827 et 828).
Bien que les textes ne prévoient pas cette possibilité, afin de faciliter la compréhension du litige,
certains tribunaux acceptent la présence d’un travailleur social.

Tarif d’huissier
• Coût de l’assignation (décret 12.12.96 : art. 6, art 7 et annexe I)
Le calcul du droit fixe est le suivant :
Taux de base (soit 2,2 € depuis 2007) x coefficient 8.5 intégré au tableau annexe I (formalité 1assignation) x coefficient selon le montant de la créance à recouvrer.
Le coût de l’assignation varie selon le montant de la créance à recouvrer. L’huissier peut alors
prétendre à la rémunération d’un droit fixe d’une somme totale de 18,70 € HT, laquelle sera multipliée
par un coefficient fonction du montant de la créance à recouvrer :
- créance comprise entre 0 et 128 € : coefficient 0,5 = 9,35 € HT ;
- créance supérieure à 128 € et inférieure ou égale à 1 280 € : coefficient 1 = 18,70 € HT ;
- créance supérieure à 1 280 € : coefficient 2 = 37,40 € HT.
L’huissier peut y ajouter les honoraires visés à l’article 16-1 s’il est confronté à une situation
d’urgence ou à des difficultés particulières, des frais de déplacement, et les débours (la TVA et la taxe
fiscale forfaitaire de 9,15 €).
Exemple pour une créance impayée de 3 000 € : Droit fixe
18,70 x 2 =
TVA (19,6 %)
Taxe fiscale forfaitaire
Coût total
17
37,40
7,33
9,15
53,88 € TTC
DECEMBRE 2010
z L’information du Préfet (loi du 6.7.89 : art.24 al. 2)
Dans le parc social comme dans le parc privé, une nouvelle formalité est instituée pour s’appliquer
tant à l’action en référé qu’à l’action au fond (SRU : art. 188) : à peine d'irrecevabilité de la demande,
l'huissier de justice à qui est confié la mise en œuvre de la procédure doit notifier au préfet
l'assignation destinée à obtenir la résiliation du bail et donc l'expulsion du locataire. L’information du
préfet est réalisée par lettre recommandée au moins deux mois avant l’audience. Les magistrats
semblent toutefois admettre la validité de la procédure même si l’information du préfet ne s’est pas
faite par lettre recommandée (CE : 12.12.08).

Tarif d’huissier
• Coût de l’envoi de l’assignation en préfecture (décret 12.12.96 : art. 6, art. 7 et annexe II)
Taux de base (soit 2,2 €depuis 2007) x coefficient 14 intégré au tableau II (formalité 24 - information
au représentant de l’Etat du commandement d’avoir à quitter les lieux) x coefficient selon le montant
de la créance à recouvrer.
L’huissier peut prétendre à la rémunération d’un droit fixe d’une somme totale de 30,80 € HT (14 x
2,2), laquelle sera multipliée par un coefficient fonction du montant de la créance à recouvrer :
- créance comprise entre 0 et 128 € : coefficient 0.5 = 15,40 € HT
- créance supérieure à 128 € et inférieure ou égale à 1 280 € : coefficient 1 = 30,80 € HT
- créance supérieure à 1 280 € : coefficient 2 = 61,60 € HT
L’huissier doit y ajouter les débours (la TVA et la taxe fiscale forfaitaire de 9,15 €).
30,80 x 2 =
61,60
TVA (19,6%) 12,07
Taxe fiscale forfaitaire 9,15
Coût total
82,82 € TTC
Exemple pour une créance impayée de 3 000€ : Droit fixe
Les procédures particulières
z Demande reconventionnelle de résiliation du bail
De la même manière, la demande aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail faite par
le bailleur sous forme reconventionnelle doit obligatoirement être notifié au préfet (loi cohésion
sociale : art. 100 / loi du 6.7.89 : art. 24).
Cette hypothèse couvre les situations où un bailleur, assigné devant les tribunaux par son locataire,
saisit cette occasion pour demander la résiliation du bail pour dette locative.
La notification au représentant de l'Etat incombe au bailleur, auteur de la demande reconventionnelle.
Cette situation n’était pas jusque-là visée par la loi et la Cour de cassation en avait déduit très
logiquement que l’obligation de notifier au préfet ne concernait que l’assignation et non la demande
reconventionnelle (Cass. Civ. III : 10.2.02).
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (dernier alinéa) est complété afin de préciser que l'obligation de
notifier au préfet et de respecter le délai de deux mois entre l’assignation et l’audience est applicable
dans les mêmes conditions aux demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la
résiliation, lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative.
z La résiliation du bail d’une location meublée (loi MLLE : art. 6 / CCH : art. L. 632-1)
Cette mesure concerne le logement loué à titre de résidence principale et vise particulièrement
l’exploitant d’un établissement hébergeant du public.
18
DECEMBRE 2010
A peine d’irrecevabilité de la demande, l’huissier de justice doit notifier au préfet l’assignation aux
fins de constat de résiliation du bail (mise en jeu de la clause résolutoire) ou de prononcé de la
résiliation du bail (demande de résiliation pour manquement aux obligations). L’information du préfet
est réalisée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au moins 1 mois avant
l’audience, afin de permettre au préfet d’informer les services compétents, notamment les organismes
chargés du service des aides au logement et le FSL.
Ce délai permettra aussi au préfet de vérifier si l’établissement concerné n’est pas frappé d’une mesure
de police (en sécurité incendie, notamment) ce qui justifie le non paiement des loyers ou redevances et
rendent illégales la résiliation et l’expulsion.
Ces dispositions visent donc à mieux protéger les occupants des hôtels meublés où les résiliations de
baux et expulsions sont souvent effectuées au mépris du droit des résidents.
Cette disposition ne concerne pas les autres locations meublées.
z Le rôle du Préfet
L’enquête financière et sociale qui doit être réalisée dans le délai de deux mois entre l’assignation et
l’audience et transmise au magistrat pour le jour de l’audience, n’était mentionnée que dans une
circulaire (circulaire de 9.2.99). Elle est introduite dans la loi, et a donc maintenant une base légale.
De plus, pour lui conférer un caractère contradictoire, les organismes chargés par le préfet de la
réaliser doivent mettre en mesure le locataire et le bailleur de présenter leurs observations. Le cas
échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes à l’enquête (loi MLLE : art. 60 / loi du
6.7.89 : art. 24).
L’alerte des organismes sociaux
Le schéma de l’organisation
Le préfet informe les organismes sociaux, détermine l'organisme habilité à réaliser les enquêtes
sociales en urgence afin de mobiliser pour les ménages le nécessitant, les aides susceptibles d’être
octroyées. Il organise également les modalités de saisine de cet organisme et fixe la date à laquelle les
renseignements lui sont transmis.
La nécessité pour l’organisme chargé de réaliser les enquêtes sociales, de proposer un contact aux
personnes en situation d’impayé afin de leur permettre d’exposer leurs difficultés, est soulignée
(circulaire du 9.2.99).
Selon l’importance du nombre de résiliation de contrats dans le département, le préfet a la possibilité
de proposer dans le cadre du PDALPD, l’intervention d’un ou plusieurs organismes ou associations
agréées à cet effet pour assurer la mission de diagnostic et de recherche de solutions en faveur des
locataires en difficulté.

•
Le rôle des travailleurs sociaux
Le traitement des impayés fait partie intégrante des missions des professionnels du travail social
(assistants sociaux, conseillers en économie sociale et familiale).
Les travailleurs sociaux du service polyvalent de secteur sont compétents pour mener l’enquête sociale
et solliciter si besoin, les aides susceptibles d’être accordées. Ils sont impliqués dans l’évolution de la
situation des personnes, de l’apparition de l’impayé de loyer à la phase extrême finale de la procédure
d’expulsion.
Ce service est sous la responsabilité de la Direction Départementale de l’Action Sociale du Conseil
Général. Il est organisé territorialement en circonscriptions d’action sociale.
Commentaire
Selon l’étude réalisée par l’ANIL auprès des ADIL, cette phase s’organise selon les modalités
suivantes :
- soit la recherche d’information est réalisée « a minima ». Il s’agit alors de collecter les informations
en faisant circuler dans les services une fiche de renseignements qui est ensuite transmise au juge.
Dans cette hypothèse (on est très loin de l’enquête sociale), le juge dispose tout au
19
DECEMBRE 2010
plus le jour de l’audience d’un descriptif de la situation du ménage qui n’est pas toujours précis, ni
actualisé faute d’avoir rencontré le locataire ;
- soit une « fiche de liaison » circule dans les services et parallèlement une enquête sociale est
diligentée par les services sociaux du Conseil Général ;
- soit en complément du travail réalisé par les travailleurs sociaux du département, il est fait appel
aux associations ;
- enfin, certains départements confient la totalité de la mission à une structure associative qui
travaille en étroite collaboration avec les travailleurs sociaux.
• La mobilisation des aides du FLS
Les aides du FSL peuvent être utilisées pour financer :
- L’élaboration d’un plan d’apurement ;
- les missions d'enquêtes sociales (lorsqu’elles sont confiées à des organismes ou des associations
agréées).
• Le relogement
A ce stade, une solution de relogement doit être envisagée, si la mise en place d’un plan d’apurement
en rapport avec les ressources du locataire n’est pas réaliste.
La communication des éléments de la procédure administrative et sociale au juge
z Le contenu de l’information
La circulaire (circulaire du 9.2.99) prévoit la transmission au juge avant l’audience des informations
qui lui permettent d’être éclairé et de se prononcer en connaissance de l’ensemble des éléments de la
procédure administrative et sociale.
Ce document doit être adapté à la mission du juge qui peut soit accorder des délais, et le cas échéant,
suspendre la clause résolutoire, soit décider de la résolution du bail et de l'expulsion.
Le juge a donc besoin de renseignements concernant :
- la situation pécuniaire du locataire ;
- ses ressources ;
- les aides auxquelles il peut prétendre ;
- ses charges ;
- ainsi que l’évolution dans le temps de ces différents éléments ;
- les causes de l'impayé (pour apprécier la bonne foi ou non du locataire) ;
- une proposition de plan d’apurement, le cas échéant.
Commentaire
Très rapidement, un débat est intervenu sur les éléments susceptibles d’aider le juge dans sa décision
et donc devant lui être transmis. A ce jour, la réponse à cette question varie selon les départements.
Lorsque l’enquête a été réalisée « a minima » c’est-à-dire par la mise en circulation dans les services
d’une fiche de renseignements, ce document est intégralement communiqué au juge, mais les éléments
transmis sont administratifs et l’information souvent insuffisante.
Lorsqu’une rencontre a lieu entre le ménage en difficulté et le travailleur social ou une association et
qu’alors un véritable travail d’analyse de la situation est réalisé, le contenu intégral ou partiel de
l’enquête peut être transmis ; la décision est parfois prise par l’assistante sociale seule mais le plus
souvent cette enquête est « retravaillée » avant d’être remise au Préfet sous forme de bilan, car bien
évidemment seuls les éléments de l’enquête en rapport avec le contentieux intéressent le juge.
Désormais, le guide de l’enquête sociale propose une grille d’enquête sociale type, qui a été élaborée
avec l’aide de magistrats, juges d’instance en exercice. Elle regroupe l’ensemble des éléments utile au
juge. Ce document précise également les modalités de transmission de la grille au magistrat avant
l’expiration du délai de deux mois précédent la date d’audience.
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DECEMBRE 2010
LA DECISION DU JUGE
Les nouveaux pouvoirs du juge en matière d’octroi de délais pour le règlement de la dette
(loi du 6.7.89 : art. 24 al. 3 / code civil : art. 1244-1 et suivants)
z Demande fondée sur la mise en jeu de la clause résolutoire
La demande de délai du locataire n’est plus enfermée dans un délai de deux mois à compter du
commandement de payer et le juge peut d’office et à tout moment accorder des délais au locataire en
situation de régler la dette locative (auparavant, le défaut de recours du locataire dans ce délai de deux
mois entraînait automatiquement la résiliation du bail même en cas de règlement partiel de la dette ou
de mise en place d’un plan d’apurement). Les effets de la clause résolutoire sont alors suspendus.
Le juge peut donc accorder des délais que le locataire soit présent ou non à l’audience et qu’il
demande ou non le bénéfice de cette mesure. Les délais sont accordés dans les conditions de l'article
1244-1 et suivants du Code civil, c'est-à-dire en considération de la situation du débiteur et des besoins
des créanciers et pour une durée qui ne peut excéder deux ans.
Au terme de l’article 1244-1 alinéa 2, outre l’octroi d’un délai de paiement sur une durée maximale de
24 mois, le juge peut également décider :
- d’affecter les paiements du locataire prioritairement sur le capital, ou
- de porter à un taux d’intérêt réduit (qui ne peut être inférieur au taux légal) les échéances reportées.
Ces mesures non cumulatives, doivent être précises et motivées par le juge : il doit fixer la ou les dates
auxquelles le débiteur devra se libérer (Cass. Civ II : 7.1.98).
En principe, en cas de condamnation pécuniaire par décision de justice, le taux d’intérêt légal est
majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter du jour où la décision est devenue
exécutoire, même par provision. Toutefois, le juge de l’exécution peut, à la demande du créancier ou
du débiteur, et en considération de la situation du débiteur, l’exonérer de cette majoration ou en
réduire le montant (code monétaire et financier : art. L. 313-3).
Si les délais sont respectés par le locataire qui ainsi se libère de sa dette locative : la clause résolutoire
est réputée ne pas avoir joué. A défaut la clause résolutoire reprend son plein effet. Au paiement
échelonné de la dette, s’ajoute évidemment le règlement des loyers courants.
Ce pouvoir d’appréciation accordé au juge dans le cadre des clauses résolutoires pour impayés de
loyers, de charges ou du dépôt de garantie ne concerne que les logements entrant dans le champ de la
loi du 6.7.89 soit les locations vides à usage de résidence principale. Ainsi pour les locations meublées
notamment, la clause résolutoire est régie par les seules dispositions du Code civil beaucoup moins
protectrices des intérêts du locataire.
z Demande fondée sur le non respect des obligations du locataire
Le juge du fond peut accorder des délais afin de permettre un réaménagement ou un rééchelonnement
de la dette dans les mêmes conditions que ci-dessus c’est-à-dire dans la limite de deux ans et compte
tenu de la situation du débiteur et du créancier (Code civil : art. 1244-1).
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DECEMBRE 2010
Bailleur soumis aux règles de la comptabilité publique
La Cour de cassation dans un avis précise que « l’article 24 de la loi du 6.7.89, modifié par l’article
114 de la loi du 29.7.98 » est d’application générale, sans distinction relative à la qualité du bailleur et
au mode de recouvrement du loyer ou des charges et que le juge judiciaire peut donc accorder des
délais de paiement au locataire, conformément aux dispositions de ce texte, même lorsque le bailleur
est soumis aux règles de la comptabilité publique (Cass. Avis : 29.6.01).

La résiliation du bail
z Demande fondée sur une clause résolutoire
Deux situations sont à examiner :
Le juge constate la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire et ordonne l’expulsion.
Lorsque le juge ordonne l’expulsion, il peut accorder à l’occupant un délai pour quitter les lieux dans
la limite de 1 mois minimum (loi MLLE : art. 57 / CCH : art. L. 613-1) ; ce délai peut être accordé
d’office par le juge (CCH : art. L. 613-1 al. 2 / loi du 31.5.90).
Le constat de la résiliation du bail n’exclut pas la possibilité pour le juge d’accorder des délais pour le
paiement de la dette (Code civil : art. 1244-1).
En tout état de cause, l’octroi des délais doit être motivé.
Le locataire ne respecte pas le plan d’échelonnement de la dette
Selon les modalités fixées par le Tribunal, la clause résolutoire reprend son plein effet.
Deux situations sont alors à envisager :
- le jugement qui suspend la clause résolutoire prévoit qu’en cas de non-respect du plan d'apurement
la clause résolutoire est acquise au bailleur. Dans ce cas le bailleur doit simplement saisir l'huissier
pour poursuivre l'expulsion ;
- soit le jugement n’a pas prévu les conséquences du non-respect du plan, le bailleur doit dans ce cas
reprendre la procédure, procéder à une nouvelle assignation et le juge devra à nouveau statuer.
z Demande fondée sur le non respect des obligations du locataire
La résiliation du bail est prononcée par le juge si le manquement du locataire à ses obligations est
suffisamment grave. Le pouvoir d’appréciation du juge sur la demande de résiliation était plus large
dans cette hypothèse que dans la situation précédente. Cependant depuis la loi du 21.7.98, la
distinction entre la mise en jeu d’une clause résolutoire et l’action fondée sur le non-respect des
obligations du locataire est supprimée.
z Information du Préfet
Que la demande soit formée au fond ou en référé le juge peut décider de transmettre sa décision au
préfet par les soins du greffe afin que le relogement de la personne expulsée soit prise en compte le
plus tôt possible dans la procédure (loi du 29.7.98 : art. 117).
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DECEMBRE 2010
CONSEQUENCES DE LA RESILIATION DU BAIL
INCIDENCES SUR LES AIDES AU LOGEMENT
z Les principes réglementaires
En principe, lorsque le bail est résilié par décision du juge ou parce que le plan d’apurement qu’il a
autorisé n’est pas respecté, le versement de l’aide est interrompu. L’APL n’est ouverte qu’au locataire
titulaire d’un bail conforme à la convention conclue entre le bailleur et l’Etat (CCH : art.
R. 351-3).
Cependant, pour prendre en considération les améliorations dans la situation financière des ménages,
une réponse ministérielle (JO Sénat du 22.2.01) mentionne la possibilité de verser un rappel d’APL,
sous réserve qu’un nouveau bail soit établi avec une date d’effet rétroactive. A cette condition, le
rappel d’aide est possible sur deux ans, voire au-delà si la CDAPL lève la prescription biennale.
z Les pratiques locales
Les premiers bilans d’application de la loi ont montré, que dans le parc social essentiellement, lorsque
le ménage manifeste une réelle volonté de reprendre les paiements, des protocoles d’accords ou
concordats étaient mis en place, avec maintien de l’APL.
L’organisme bailleur s’engageait à établir un nouveau bail lorsque la dette serait apurée, mais les
délais n’étaient pas toujours précisés et cette situation pouvait faire peser un risque énorme sur
l’occupant, car, sans droit ni titre, la procédure d’expulsion pouvait être reprise à tout moment. Le FSL
parfois de subordonner ses interventions à la signature d’un nouveau bail, mais il ne réussissait le plus
souvent qu’à obtenir un courrier du bailleur s’engageant sur une durée limitée à maintenir l’occupant
dans le logement ou un accord de principe du bailleur.
Remarque :
En matière d’allocation logement, le paiement d’une indemnité d’occupation est assimilé à un loyer,
aussi l’aide au logement n’est pas suspendue par la résiliation judiciaire du bail.
Le maintien dans les lieux prévu par jugement ou accord du bailleur, assorti du paiement d’une
indemnité d’occupation, est assimilé à la location (suivi législatif 2008 : ALS-ALF).
PROTOCOLE D’ACCORD ENTRE LE BAILLEUR ET L'OCCUPANT EN VUE DU
RETABLISSEMENT DU BAIL / PARC SOCIAL
(loi cohésion sociale : art. 98)
Afin de mettre un terme aux expulsions pour impayés de loyers dans le parc social, le Ministre de la
cohésion sociale en accord avec l’Union Sociale pour l’Habitat avait précisé, les modalités de
traitement des situations dues aux difficultés financières réelles des locataires (de bonne foi) du parc
social dans une circulaire (circulaire mai 2004).
Ces dispositions sont aujourd’hui partiellement prolongées par la loi de cohésion sociale qui précise le
champ des bénéficiaires, les modalités et les conséquences des protocoles d’accord pouvant être
conclus entre le bailleur et l’occupant en vue du rétablissement du bail.
Un décret d’application (décret du 29.5.05 : JO du 29.5.05) assouplit les conditions de versement de
l’APL en cas d'impayés et fixe les modalités de rétablissement et de paiement de l’aide à titre
rétroactif. Des dispositions quasiment identiques sont prises pour l’allocation logement (décret du
13.9.95 : JO du 15.9.05).
Une circulaire devrait encore préciser les modalités d’articulation des protocoles conclus avant la loi
de cohésion sociale avec les nouvelles dispositions de l’article 98.
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DECEMBRE 2010
z Bénéficiaires
- Les locataires du parc HLM conventionné (loi cohésion sociale : art. 98-I / CCH : art. L. 353-15-2
nouveau) ;
- les locataires du parc HLM non conventionné (loi cohésion sociale : art. 98-III / CCH : art.
L. 442-6-5) ;
- les locataires du parc des SEM conventionné (loi cohésion sociale : art. 98-II / CCH : art.
L. 353-19) ;
- les sous locataires du parc HLM conventionné ou non (loi cohésion sociale : art. 98-VI / CCH : art.
L. 442-8-1 et art. L. 442-8-2). Cette hypothèse vise principalement les sous-locations consenties par
des associations déclarées ayant pour objet de les sous-louer meublés ou non à titre temporaire à des
personnes en difficulté. Elle concerne également les sous-locations consenties notamment par des
centres communaux d'action sociale, dans le cadre de leurs attributions, afin d’être sous-louées à titre
temporaire à des personnes physiques ; par des associations déclarées qui les sous-louent à titre
temporaire à des jeunes, à des personnes âgées ou à des personnes handicapées ;
- les locataires du parc des SEM dans les DOM (loi cohésion sociale : art. 98-IV / CCH : art.
L. 472-1-2) ;
- les locataires de l’établissement public de gestion immobilière du Nord-Pas-de-Calais
(EPINORPA) (loi cohésion sociale : art. 98-VII) ;
les locataires des logements appartenant à des organismes concourant aux objectifs de la politique
d’aide au logement visés à l’article L. 365-1 du CCH (il s’agit des logements appartenant à des
organismes sans but lucratif ou des unions d’économie sociale) (loi cohésion sociale : art. 98-VIII).
z Mise en place et durée du protocole
- Le protocole est conclu entre le bailleur et le locataire et vise uniquement l’hypothèse où le bail est
résilié par décision judiciaire pour défaut de paiement de loyers et de charges ; (à la différence de ce
qui était prévu dans le circulaire du 13 mai 2004, le préfet n’y participe pas et les protocoles ne
peuvent être réalisés à tous les stades de la procédure).
- Dans le cadre des sous-locations, le bailleur principal (l’organisme HLM) est associé à la
conclusion du protocole.
- La durée du protocole est de deux ans au plus. En cas de nouvelle négociation, elle peut être
prolongée par avenant, de trois ans au plus. Un protocole peut donc avoir une durée maximale de
5 ans.
Les magistrats déduisent de la signature d’un tel protocole, la volonté du bailleur social de renoncer à
la procédure d’expulsion. L’Etat n’a donc plus à prêter son concours pour mettre en œuvre l’expulsion
(CE 16.4.08 n° 300268).
z Les engagements contenus dans le cadre du protocole
Le locataire s’engage :
- à payer régulièrement l’indemnité d’occupation et les charges fixées dans la décision judiciaire de
résiliation,
- à respecter un plan d’apurement de sa dette locative joint au protocole.

L’organisme HLM s’engage :
- à renoncer à la poursuite de la procédure d’expulsion et à consentir un nouveau bail dans le délai
maximal prévu au protocole et ne pouvant excéder trois mois,
- si les conditions du protocole ne sont pas respectées par le locataire, l’organisme retrouve le droit
de faire exécuter la décision judiciaire de résiliation du bail. L’absence de bail, dans le délai fixé au
protocole, a pour conséquence la cessation du versement de l'APL ou de l’AL.

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DECEMBRE 2010
La commission départementale des aides publiques au logement (CDAPL) s’il s’agit d’un logement
ouvrant droit à l’APL, ou le représentant de l’organisme payeur de l’allocation (AF ou CMSA) s’il
s’agit d’un logement ouvrant droit à l’AL, sont compétents pour :
- approuver le plan d’apurement de la dette locative joint au protocole,
- saisir, si nécessaire, le FSL.
Pour ce faire, la CDAPL demande au bailleur de lui présenter un plan de résorption de la dette
mentionnant le montant de la dette à la date de l’élaboration du protocole et le montant de toutes les
aides permettant de la réduire.
Il comportera notamment :
- le montant du rappel auquel l’occupant a droit depuis la date à laquelle le versement a été, soit
interrompu après la résiliation du bail soit suspendu après une décision de la commission, même si
cette date est antérieure à deux ans puisque la loi prévoit que lorsqu’un protocole est signé après
résiliation du bail, la prescription biennale ne s’applique pas. Ce montant est calculé par l’organisme
payeur ;
- le montant éventuelle de l’aide du FSL, un abandon de créance éventuel, etc.
La CDAPL (ou la CAF) vérifiera, en tant que de besoin, que le FSL a bien été sollicité : si ce n’est pas
le cas, elle peut le saisir directement.
Des échanges réguliers doivent être organisés avec le secrétariat de la commission de surendettement
afin que la CDAPL soit informée lorsqu’une procédure de surendettement est engagée, de manière à
coordonner les décisions.
A cet effet, le protocole fera mention de la procédure en cours et prévoira un avenant au protocole dès
la connaissance de la décision de la commission de surendettement. L’occupant s’engagera alors à
reprendre le paiement de l’indemnité d’occupation fixée par la décision judiciaire ou à défaut de la
somme correspondant au montant du loyer et des charges, déduction faite du montant de l’APL.
La CDAPL approuve un plan d’apurement réaliste au regard des ressources de l’occupant, de sa
situation familiale et professionnelle, et d’une durée conforme aux dispositions de la loi.
Une attention particulière sera portée sur la nécessité de prendre en compte dès le départ la situation
financière de l’occupant et de vérifier que le plan d’apurement mis en place a toutes les chances
d’aboutir dans le délai fixé.
z Reprise du versement de l’APL pour la durée du protocole
La signature du protocole comportant le plan d’apurement approuvé est l’élément déclencheur du
versement de l’aide.
Pour ce faire, la CDAPL informe l’organisme payeur afin qu’il procède au rétablissement de l’APL ;
le versement est repris à compter du premier jour du mois au cours duquel le protocole est signé. En
effet, le bénéfice de l’aide en cas de signature du protocole doit être assimilé à une continuité du droit
et non pas à une ouverture de droit.
z Le versement du rappel d’APL pour la période comprise entre la résiliation du bail et la
conclusion du protocole (loi du 18.1.05 et décret du 27.5.05)
Le versement de l’APL peut être ouvert pendant la période comprise entre la résiliation du bail et la
conclusion du protocole. Le versement rétroactif de l’APL est autorisé sans application de la règle de
prescription de deux ans ; ainsi le versement de l’APL est possible, y compris lorsque le bail a été
résilié plus de deux ans avant la signature du protocole.
25
DECEMBRE 2010
Sont principalement visés par cette disposition, les logements conventionnés des organismes HLM ou
gérés par eux (y compris ceux affectés à la sous-location) et les logements conventionnés des SEM
métropole.
Dans les situations de sous-locations, la conclusion d’un protocole ne permet pas de bénéficier de la
levée de la prescription biennale.
Les modalités de versement du rappel sont définies par la CDAPL au vu du dossier, selon les
dispositions réglementaires :
- soit par versements semestriels échelonnés sur la durée du plan d’apurement et sous réserve de sa
bonne exécution. Le premier versement interviendra après 3 mois de paiement effectif des échéances
du plan d’apurement et de la charge de logement courante ;
- soit en une seule fois, si le montant du rappel ou de la dette sont peu élevés.
Le choix du versement échelonné sur plusieurs semestres sera notamment privilégié lorsque le rappel
porte sur de nombreux mois, voire plusieurs années, dans un souci de bonne gestion des fonds publics.
Ceci de manière à ce que, en cas de défaillance du plan d’apurement, le versement du rappel soit
interrompu.
Si l’occupant ne respecte pas les conditions du protocole, le bailleur doit en informer la CDAPL qui
suspend le versement du rappel. Sauf en cas de mauvaise foi avérée, la CDAPL maintient l’APL
pendant 6 mois au maximum, délai au cours duquel un nouveau plan d’apurement doit être négocié
entre l’occupant et le bailleur (ce plan fait l’objet d’un avenant au protocole, la durée totale du
protocole ne pouvant excéder 5 ans). Si la CDAPL ne reçoit pas le plan d’apurement dans le délai
précité ou si elle ne l’approuve pas, l’aide est suspendue.
Les dispositions concernant les conditions de versement du rappel d’APL sont applicables aux
locataires de l’établissement public de gestion immobilière du Nord-Pas-de-Calais (EPINORPA) et
aux locataires des logements appartenant à des organismes concourant aux objectifs de la politique
d’aide au logement visés à l’article L. 365-1 du CCH (logements appartenant à des organismes sans
but lucratif ou des unions d’économie sociale).
Il est à noter que le versement échelonné du rappel ne modifie pas le calcul des mensualités du plan
d’apurement, puisque comme il a été précisé ci-dessus le plan d’apurement est calculé à partir de la
dette diminuée notamment du rappel total de l’aide.
Afin de permettre notamment, à l’organisme payeur de procéder régulièrement au versement
semestriel éventuel du rappel de l’aide, la CDAPL vérifie la bonne exécution du plan d’apurement
tous les six mois.
z Le versement de l’AL pendant le protocole
La reprise du versement
Le protocole vaut titre d'occupation et donne droit à l'allocation logement pour les logements non
conventionnés. Le mécanisme de rétablissement de l’AL est exactement identique à celui prévu
ci-dessus pour le versement de l’APL.

Sont principalement visés par cette disposition, les logements non conventionnés des organismes
HLM ou gérés par eux (y compris ceux affectés à la sous-location) et les logements des SEM dans les
DOM.
Dans les situations de sous-location, la conclusion d’un protocole ne permet pas de bénéficier de la
levée de la prescription biennale.
Le versement du rappel
L’organisme payeur (généralement la CAF) fixe les modalités du versement du rappel de l’aide pour
la période comprise entre l’interruption du versement de l’aide et la signature du protocole. En fixant

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DECEMBRE 2010
ces modalités, l’organisme payeur doit tenir compte de la situation financière du bénéficiaire et du
plan de résorption de la dette établi avec le bailleur. Le versement du rappel d’aide peut s’effectuer
dans les mêmes conditions que le rappel de l’APL.
Si l’occupant ne respecte pas les conditions du protocole, le bailleur doit en informer l’organisme
payeur qui suspend le versement du rappel. L’aide est maintenue pendant 6 mois au maximum, délai
au cours duquel un nouveau plan d’apurement doit être négocié entre l’occupant et le bailleur. A
défaut, l’aide est suspendue.
z L’accompagnement social
La mise en oeuvre d'un accompagnement social pour aider le locataire à gérer son budget ou faire
valoir ses droits pendant le plan d’apurement peut être prévu dans le protocole.
z Rétablissement du bail
Le rétablissement du bail intervient, sous réserve du respect des engagements de l’occupant au
maximum dans les trois mois qui suivent le terme du protocole.
Afin d’assurer un suivi des dossiers et de vérifier que les dispositions de la loi sont bien appliquées, la
CDAPL demande au bailleur de lui transmettre le bail, au terme du délai fixé par la loi, c’est-à-dire
trois mois après la fin du protocole.
(La signature d’un nouveau contrat de location est prévue pour les logements, conventionnés ou non,
des organismes HLM, pour les logements conventionnés des SEM, dans un délai indiqué au protocole
et qui ne peut excéder de trois mois l’expiration du protocole. Pour les logements sous-loués, la loi
n’évoque pas le rétablissement du bail).
En matière d’AL, les organismes payeurs ont les mêmes attributions.
z es conséquences du non respect des engagements contenus dans le protocole par le locataire
A l’occasion de décisions récentes, les magistrats ont eu à préciser les conséquences du non respect
des termes du protocole par le locataire (CE : 16.4.08 n° 300268 / CE : 30.508 n° 302136, 301574,
30154).
En cas de défaillance de l’occupant suite à la signature du protocole :
- le bailleur doit à nouveau requérir la force publique auprès du Préfet, sans qu’il soit nécessaire que
la réquisition soit faite par huissier,
- le défaut de réponse dans un délai de 2 mois à compter de la nouvelle demande du bailleur entraîne
la responsabilité de l’Etat.
CONSEQUENCES DE L’APUREMENT DE LA DETTE AU JOUR D’ENTREE EN
VIGUEUR DE LA LOI
(loi cohésion sociale : art. 98-V)
Cette disposition vise à régulariser par un bail la situation des ménages à jour du paiement de leur
dépense de logement. Il concerne donc les occupants qui, à la date de publication de la loi, auront déjà
apuré leur dette locative et paieront régulièrement l’indemnité d’occupation et les charges prévues par
la décision judiciaire d’expulsion, sans avoir pourtant signé de nouveau bail avec l’organisme bailleur
auquel appartient le logement.
Les logements concernés sont à la fois les logements conventionnés (ouvrant droit à l’APL) et les
logements non conventionnés (ouvrant droit à l’AL), appartenant à un organisme HLM, une SEM ou
gérés par eux en métropole et outre-mer.
Les occupants sont réputés titulaires d’un bail, ce qui leur permettra de percevoir à nouveau l’aide
personnalisée au logement ou les allocations de logement.
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La signature d’un nouveau bail entre l’occupant et le bailleur doit intervenir dans les meilleurs délais.
ARTICULATION DE LA PROCEDURE D’EXPULSION AVEC LA PROCEDURE DE
SURENDETTEMENT
(C. Consommation : L331-3-2, R 331-12 / Loi du 1.7.10 : art.40/ décret du 29.10.10 )
La suspension des mesures d’expulsion du logement sera désormais possible sous certaines conditions
en cas de dépôt de dossier de surendettement devant la commission de surendettement. L’entrée en
vigueur de cette disposition est fixée au 1er novembre 2010 et concerne les procédures de traitement
des situations de surendettement en cours.
La commission de surendettement peut saisir le juge de l'exécution aux fins de suspension des mesures
d'expulsion du logement du débiteur, à compter de la décision de recevabilité du dossier.
En cas d'urgence, la saisine du juge peut également intervenir à l'initiative du président de la
commission, du délégué de ce dernier, du représentant local de la Banque de France ou du débiteur et
ce avant même que la commission de surendettement ait déclaré recevable le dossier. La commission
est informée de cette saisine.
Cette mesure ne sera accordée par le juge que si la situation du débiteur l'exige, ce qui laisse au juge
un pouvoir d'appréciation important.
Cette suspension est acquise, pour une période maximale d'un an et, selon les cas :
- jusqu'à l'approbation du plan conventionnel de redressement (C. Consommation : art. L. 331-6) ;
- jusqu'à la décision imposant les mesures prévues par l'article L. 331-7 ;
- jusqu'à l'homologation par le juge des mesures recommandées (C. Consommation : art L. 331-7-1,
L. 331-7-2 et L. 332-5) ;
- ou jusqu'au jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation
judiciaire (C. Consommation : art. L.331-3-1).
La lettre par laquelle la commission saisit ainsi le juge indique les nom, prénoms et adresse du
débiteur ainsi que ceux des créanciers poursuivants. Y sont annexés un état des revenus du débiteur,
un relevé des éléments actifs et passifs de son patrimoine et la liste des procédures d’exécution
diligentées à l’encontre de ses biens, des cessions de rémunération qu’il a consenties et des mesures
d’expulsion de son logement, établis au moyen des documents dont dispose la commission. La copie
du commandement de quitter les lieux ou la copie de la décision ordonnant l’expulsion doit également
y être jointe.
Le jugement statuant sur la demande de suspension d’une mesure d’expulsion est susceptible d’appel
(C. Consommation : art. R. 331-12).
Dans certaines hypothèses cependant la mesure d'expulsion ne pourra pas être remise en cause :
lorsqu’un jugement d'adjudication rendu en matière de saisie immobilière, ou lorsque les circonstances
justifient l'expulsion du débiteur pour cause grave (Code civil : 2198).
L’arrêt de la cour de cassation, selon lequel l'ouverture d'une procédure de traitement d'une situation
de surendettement ne rend possible que la suspension des procédures d'exécution portant sur les dettes,
ce que n'est pas une procédure d'expulsion, devient caduc (Cass. Civ. III : 22.1.02 et Cass. Civ. I :
30.5.95).
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L’EXPULSION
LES CONDITIONS DE L’EXPULSION
La décision de justice ou le procès verbal de conciliation exécutoire
L’expulsion ne peut être poursuivie que si elle est fondée sur une décision de justice définitive ou un
procès verbal de conciliation exécutoire (loi du 9.7.91: art. 61).
L’expulsion ne peut donc être exécutée sur le seul fondement d’un bail notarié.
La décision doit être passée en force de chose jugée ou être exécutoire de plein droit.
Le commandement d’avoir à libérer les lieux
z L’expulsion ne peut être poursuivie qu’après signification d’un commandement de libérer les lieux
L’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ne peut être poursuivie qu’après signification à la
personne expulsée, par huissier de justice d’un commandement à libérer les locaux (loi du 9.7.91 : art.
61).
Le commandement de libérer les lieux peut être signifié en même temps que le jugement ordonnant
l’expulsion.
z Contenu du commandement (décret du 31.7.92 : art. 194 : JO du 5.8.93)
A peine de nullité le commandement doit comprendre les informations suivantes :
- l’indication du titre exécutoire en vertu duquel l’expulsion est poursuivie ;
- la désignation de la juridiction devant laquelle les demandes de délais et toutes contestations
peuvent être formées ; il s’agit du juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble ;
- l’indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés ;
- l’information qu’à compter de cette date, il pourra être procédé à l’expulsion forcée du débiteur
ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef.
Le commandement doit être signifié par huissier de justice, à peine de nullité. Est nul le
commandement de quitter les lieux signifié par un clerc assermenté qui n'a pas la qualité d'huissier de
justice, ni la compétence pour établir ce type d'acte (JEX Perpignan : 24.2.03).
z Particularités du commandement portant sur un local d’habitation (loi du 9.7.91 : art. 62)
Lorsque l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale, elle ne peut intervenir qu’à
l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement. Ce délai n’aura pas à être respecté
pour l’éviction du conjoint violent (code civil : art 220-1).
Le délai peut être prorogé par décision spéciale et motivée du juge, lorsque l’expulsion aurait pour la
personne des conséquences d’une exceptionnelle dureté. La durée de report ne peut excéder trois mois
supplémentaires, soit cinq mois au total.
A l’inverse, pour les personnes entrées par voie de fait (squatters), le juge peut, par décision spéciale et
motivée, réduire ou supprimer ce délai.
L’huissier doit communiquer au préfet, copie du commandement d’avoir à libérer les locaux, dès sa
signification, afin de lui permettre de saisir les organismes sociaux en vue du relogement de la
personne. A défaut l’expulsion est suspendue. Cette communication est réalisée par lettre
recommandée avec demande d’avis de réception (décret 31.7.92 : art. 197). Toutefois, la copie du
commandement peut être envoyée par lettre simple au Préfet sans que la procédure ne soit remise en
cause (CE : 14.4.08).
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DECEMBRE 2010

Tarif d’huissier
• Coût de l’envoi du commandement de quitter les lieux en préfecture (décret 12.12.96 : art 6, art 7
et annexe II)
Taux de base (soit 2,2€ depuis 2007) x coefficient 14 intégré au tableau II (formalité 24 bis information au représentant de l’Etat du commandement d’avoir à quitter les lieux) x coefficient selon
le montant de la créance à recouvrer.
L’huissier peut prétendre à la rémunération d’un droit fixe d’une somme totale de 30,80 € HT, laquelle
sera multipliée par un coefficient fonction du montant de la créance à recouvrer :
- créance comprise entre 0 et 128 € : coefficient 0.5 = 15,40 € HT
- créance supérieure à 128 € et inférieure ou égale à 1 280 € : coefficient 1 = 30,80 € HT
- créance supérieure à 1 280 € : coefficient 2 = 61,60 € HT
L’huissier doit y ajouter les débours (la TVA et la taxe fiscale forfaitaire de 9,15 €).
Droit fixe
30,80 x 2 =
TVA (19,6%)
Taxe fiscale forfaitaire
Coût total
Exemple pour une créance impayée de 3 000 € :
61,60
12,07
9,15
82,82 € TTC
L’OCTROI D’UN DELAI DE GRACE POUR QUITTER LE LOGEMENT
Le juge compétent
Alors même que le bail est résilié et l’expulsion ordonnée, l’occupant du logement peut demander un
délai de grâce pour se reloger dès lors que son relogement ne peut intervenir dans des conditions
normales :
- avant le commandement d’avoir à libérer les locaux, au juge des référés ou au juge de l’exécution
(CCH : art. L. 613-1, al. 1) ;
- après le commandement d’avoir à libérer les locaux, au juge de l’exécution (décret du 31.7.92 : art.
198 : JO du 5.8.93). Le juge de l’exécution est le président du tribunal de grande instance ou son
délégataire.
La saisine du juge de l’exécution peut se faire par simple déclaration au secrétariat du greffe du
tribunal ou par lettre recommandée (loi du 29.07.98 : art. 118 / décret du 30.10.98 : JO du 31.10.98).
Le juge qui ordonne l’expulsion peut même d’office accorder les mêmes délais (CCH : art. L. 613-1,
al. 2)
La demande de délais
La demande doit à peine de nullité indiquer :
- son objet ;
- les nom, prénoms, profession et adresse du demandeur ;
- le motif de la demande ;
- le nom et l’adresse du défendeur.
Toute décision accordant des délais doit être notifiée au préfet (CCH : art. L. 613-1 et art. L. 613-2),
ceci afin de prendre en compte la demande de relogement.
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La durée du délai
(loi MLLE : art. 57 / CCH : art. L. 613-1 et L. 613-2)
Le juge doit tenir compte des situations respectives du propriétaire et de l’occupant pour accorder des
délais variant de 1 mois minimum à 1 an au maximum. Les délais accordés par le juge sont
renouvelables, dans la limite du maximum de 1an.
Une disposition spécifique aux locataires HLM est prévue en cas de troubles de jouissance (CCH : art.
L. 442-4.1). L’organisme HLM peut offrir au locataire un relogement correspondant à ses besoins et à
ses possibilités. Si celui-ci refuse le relogement, une demande de résiliation du bail sera formée devant
le tribunal d’instance et si elle aboutit, le juge ne pourra accorder les délais de grâce habituels de trois
mois à trois ans pour quitter les lieux.
L’EXPULSION PROPREMENT DITE
Le moment de l’expulsion
z La trêve hivernale (CCH : art. L. 613-3)
Elle n’interrompt pas la procédure mais empêche uniquement l’acte d’expulsion. Ainsi, l’expulsion ne
peut s’effectuer, même si les délais accordés sont expirés, entre le 1er novembre et le 15 mars de
l’année suivante (trêve hivernale). Il en est de même pour la tentative d’expulsion, l’huissier ne
pouvant dresser de procès verbal de tentative d’expulsion pendant la trêve hivernale (Rép. Min du
29.4.08).
Ce délai de la trêve hivernale ne s’applique pas lorsque :
- le relogement de la famille est assuré dans des conditions normales ;
- l’occupant est un squatter ;
- le logement est situé dans un immeuble faisant l’objet d’un arrêté de péril ;
- l’occupant est un étudiant de locaux spécialement destinés aux logements des étudiants lorsque
l’intéressé ne satisfait plus aux conditions pour lesquelles le logement lui a été attribué (CCH : art. L.
613-4).
z Le jour et l’heure
L’expulsion ne peut intervenir ni entre 21 heures et 6 heures les jours ouvrables, ni les dimanches et
jours fériés (loi du 9.7.91 : art. 28).
L’intervention de l’huissier
z Monopole de l’huissier
Seul l’huissier de justice peut procéder à une expulsion. Il convient ici de distinguer l’expulsion de la
violation de domicile, délit pour lequel les forces de police ou de gendarmerie peuvent intervenir
(NCPC : art. 226-4 / loi du 9.7.91 : art. 18 et 19 : JO du 14.7.91).
z L’occupant accepte de libérer les lieux
Lorsque l’occupant est présent et accepte de libérer les lieux, l’huissier dresse un procès-verbal
d’expulsion, signé par toutes les personnes présentes.
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z L’occupant est absent, ou refuse l’expulsion
Lorsque l’occupant est absent, ou refuse l’expulsion, l’expulsion ne peut pas avoir lieu, et l’huissier ne
peut pénétrer dans le logement (loi du 9.7.91 : art. 21-1). Il dresse un procès-verbal de tentative
d’expulsion et sollicite auprès du préfet le concours de la force publique.
Lorsqu’un locataire quitte les lieux clandestinement, le propriétaire de l’immeuble doit pour reprendre
possession des lieux, respecter la procédure judiciaire et obtenir un titre exécutoire ordonnant
l’expulsion.
Les actes doivent être signifiés selon les règles du droit commun mais ils peuvent signifier à domicile.
En cas d’abandon manifeste, l’huissier peut procéder à l’ouverture des portes pour constater que la
personne a quitté les lieux postérieurement à la signification du commandement de libérer les lieux
(loi du 9.7.91 modifié : art. 21-1).
Il doit se faire assister du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un fonctionnaire
municipal délégué par le maire, d’une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au
déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du
créancier, ni de l’huissier de justice.
Dans ce cas le bailleur est dispensé du délai d’attente de deux mois prévu par le commandement.
Pour mémoire, à côté de ce dispositif particulier à la procédure d’expulsion, la loi autorise sous
conditions, un huissier de justice à pénétrer dans un logement avec un serrurier (loi du 9.7.91 : art. 20
et 21). Ainsi à l’expiration d’un délai de 8 jours à compter d’un commandement de payer signifié par
un huissier de justice et resté sans effet, celui-ci peut, sur justification du titre exécutoire, pénétrer dans
un lieu servant à l’habitation et, le cas échéant, faire procéder à l’ouverture des portes et des meubles ;
par exemple, dans le but de dresser un inventaire des biens saisissables à l’occasion d’une saisie vente.
En l’absence de l’occupant du local ou si ce dernier en refuse l’accès, l’huissier de justice chargé de
l’exécution ne peut y pénétrer qu’en présence du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou
d’un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d’une autorité de police ou de
gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs
qui ne sont au service ni du créancier, ni de l’huissier de justice chargé de l’exécution. Dans les mêmes
conditions, il peut être procédé à l’ouverture des meubles.
LE CONCOURS DE LA FORCE PUBLIQUE
(loi du 9.7.91: art. 17 / circulaire du 17.10.05)
La demande de concours de la force publique
L’huissier de justice adresse une réquisition au préfet contenant une copie du titre exécutoire ainsi que
l’exposé des diligences accomplies et des difficultés d’exécution. L’administration dispose d’un délai
de deux mois pour répondre.
L’octroi ou le refus du concours de la force publique
L’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements à moins :
- qu’un motif tiré de l’ordre public ne l’autorise à refuser son concours,
Il a été jugé que motif tiré de la précarité des ressources de l’occupante et de l’état de santé de l’un de
ses enfants ne permet pas à l’Etat de s’exonérer de son devoir d’accorder le concours de la force
publique, car il ne s’agit pas de motifs tirés de l’ordre public (CAA Paris 7.6.07).
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Au contraire, le refus d’accorder le concours de la force publique est justifié pour l’expulsion de
plusieurs familles comportant de nombreux enfants en bas âge et pour lesquelles aucune solution de
relogement n’avait été proposée (CE : 18.7.03) ; il en est de même pour l’expulsion d’une personne
âgée de 83 ans, qui résidait dans les lieux depuis 35 ans, qui dispose de ressources faibles et d’aucune
solution de relogement (CE : 10.10.03).
- qu’un protocole d’accord ait été signé entre le bailleur et le locataire, et que celui ci n’a pas été
dénoncé par le bailleur (CE : 16.4.08 ou CE : 30.5.08).
Tout refus doit être motivé, cependant le silence gardé pendant deux mois vaut refus.
Le délai de réflexion accordé au préfet est mis à profit pour examiner l’opportunité d’une aide au
relogement si cela n’a pas été fait dans les phases antérieures.
L’indemnisation du bailleur par l’Etat
En cas de refus, ou à l’expiration du délai de deux mois suivant le dépôt de la demande de concours de
la force publique, le propriétaire peut effectuer un recours gracieux auprès du préfet, puis devant le
tribunal administratif pour obtenir réparation du préjudice.
Toutefois, la responsabilité de l’Etat résultant de son refus d’accorder le concours de la force publique
cesse d’être engagée à compter de la signature d’un protocole d’accord entre le bailleur et son
locataire. Néanmoins, l’obligation de l’Etat est restaurée si le protocole n’est pas respecté par le
locataire : elle reprend deux mois après la dénonciation par le bailleur au Préfet du protocole, et le
défaut de réponse dans ce délai équivaut à un refus de nature à engager la responsabilité de l’Etat
(CE : 16.4.08).
Le recours gracieux est un préalable indispensable à la saisine ultérieure du juge.
La demande de réparation du bailleur porte sur les indemnités d’occupation, des frais occasionnés par
le maintien dans les lieux (dégradations éventuelles, charges…) et de tous ceux liés à son non-départ.
La responsabilité de l’Etat ne peut être engagée qu’à l’expiration de tous les délais.
LE SORT DES MEUBLES
L’expulsion d’un local habité suppose la libération complète des lieux. Les meubles présents dans le
logement doivent être enlevés. La procédure est différente selon qu’ils ont ou non fait l’objet d’une
procédure de saisie antérieure à la procédure d’expulsion.
Meubles se trouvant sur les lieux ne faisant pas l’objet d’une saisie antérieure
Ils sont transportés, aux frais de l’expulsé, soit en un lieu qu’il désigne, soit laissés sur place, soit dans
un lieu plus approprié (loi du 9.7.91 : art. 65).
La personne expulsée a un délai d’un mois pour retirer ses meubles à compter de la signification du
procès verbal d’expulsion, délai non renouvelable, à défaut de quoi les meubles ayant une valeur
marchande sont vendus aux enchères publiques avec l’autorisation du juge de l’exécution, et selon les
modalités de la saisie-vente (décret du 31.7.92 : art. 203).
Meubles indisponibles du fait d’une saisie antérieure
La saisie réalisée avant la procédure d’expulsion rend les meubles indisponibles. Cependant
l’expulsion légitimant le déplacement des meubles, aussi il en est dressé inventaire dans le procèsverbal d’expulsion, avec mention du lieu où ils seront déposés.
Le procès-verbal est envoyé au créancier saisissant.
Le propriétaire bailleur peut se joindre à la saisie vente (décret du 31.7.92 : art. 50), une opposition est
faite en même temps que l’envoi du procès verbal.
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Vente des biens non retirés
C’est au juge de l’exécution de décider du sort des meubles. Il est saisi par le dépôt du procès-verbal
d’expulsion au secrétariat-greffe, mais il n’a à statuer que si les biens ne sont pas retirés avant le jour
prévu pour la date d’audience.
Le juge autorise la vente aux enchères de tous les biens non retirés, qu’ils soient saisissables ou non,
ou décide de les déclarer abandonnés s’ils n’ont aucune valeur marchande.
Le produit de la vente revient à la personne expulsée, déduction faite les droits, des créanciers et des
frais.
Les papiers et documents de nature personnelle
Ils sont conservés par l’huissier de justice sous enveloppe scellée pendant un délai de deux ans. A
l’expiration de ce délai, ils sont détruits et l’huissier dresse un procès-verbal des documents officiels et
des instruments bancaires qui ont été détruits (décret du 31.7.92 : art. 207).
34
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AUTRES SITUATIONS
Expulsion du logement d’un conjoint violent
(loi du 9.7.91 : art. 66-1 modifié par la loi du 9.7.10)
Le conjoint violent peut faire l’objet d’une procédure d’expulsion ordonnée par le juge aux affaires
familiales sur le fondement d'une ordonnance de protection (Code civil : art. 515-9).
Dans ce cas, les articles 62, 65 et 66 de la loi sur les procédures civiles d’exécution ainsi que les
articles L. 613-1 à L. 613-5 du CCH ne sont pas applicables.
Ainsi le conjoint violent ne pourra bénéficier :
- du délai de deux mois suivant commandement de quitter les lieux (loi du 9.7.91 : art. 62). Mais
l’huissier de justice reste tenu de délivrer un commandement à brefs délais (loi du 9.7.91 : art. 61) ;
- de la période de trêve hivernale (CCH : art. L. 613-3). Son expulsion pourra être réalisée pendant la
période du 1er novembre au 15 mars ;
- de la possibilité de demander des délais renouvelables ne pouvant excéder 3 ans (CCH : art. L.
613-1, L. 613-2 et L. 613-2-1).
De plus l’huissier de justice n’aura pas à organiser le déménagement des meubles et leur mise en vente
éventuelle aux enchères publiques (les articles 65 et 66 de la loi du 9.7.91 ne s’appliquent pas).
Squat du domicile : expulsion sans recours au juge
(Dalo : art. 38)
En cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies
de fait ou contrainte, le propriétaire ou le locataire du logement occupé peut demander au préfet de
mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux.
L’intervention du préfet n’est possible que si le propriétaire ou le locataire, après avoir déposé la
plainte, apporte la preuve que le logement constitue son domicile et fait constater l’occupation illicite
par un officier de police judiciaire.
La mise en demeure du préfet est assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à vingtquatre heures. Elle est notifiée aux occupants et publiée sous forme d’affichage en mairie et sur les
lieux. Le cas échéant, elle est notifiée au propriétaire ou au locataire.
Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n’a pas été suivie d’effet dans le délai fixé, le préfet
doit alors procéder à l’évacuation forcée du logement, sauf opposition du propriétaire ou du locataire
dans le délai fixé pour l’exécution de la mise en demeure.
Le principe selon lequel l’expulsion ne peut être poursuivie que si elle est fondée sur une décision de
justice définitive (loi du 9.7.91: art. 61) fait l’objet, par cette mesure d’une première exception.
Dorénavant, en cas de squat du domicile, l’expulsion est possible sans recours préalable à la justice.
Expulsion des locaux inhabitables
(loi MLLE : art. 58 / code civil : art. 1719)
Lorsque les locaux loués sont impropres à l’habitation, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du
bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion des occupants.
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Annexe I
Tableau des évolutions des décisions d’expulsion par les tribunaux d’instance de 1995 à 2007 (source
du ministère de la Justice)
Années
Total
Fond
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
80 507
84 521
87 717
75 125
71 323
80 143
81 080
84 138
94 743
103 285
99 768
102 967
105 917
42 472
44 134
45 466
41 625
41 324
47 240
45 029
47 416
52 175
56 613
54 175
55 550
56 956
Référé
Nombre
38 035
40 387
42 251
33 500
29 999
32 903
36 051
36 722
42 568
46 672
45 593
47 417
48 961
%
47,2
47,8
48,2
44,6
42,1
41,1
44,5
43,6
44,9
45,2
45,7
46,1
46,2
Source : S/DSE RGC DACS Cellule Etudes et Recherches
36
DECEMBRE 2010
Annexe II
Statistiques relatives aux demandes de concours de la force publique concernant les expulsions
locatives
Commandement
de quitter les lieux
Demandes CFP
Décisions
accordant le CFP
Interventions
effectives forces
publiques
Recours gracieux
en indemnisation
Règlements
amiables
intervenus
Recours
contentieux
communiqués
Jugements
condamnant l’Etat
Indemnisations
amiables
Indemnisations
suite à jugement
2002
2002
METRO
+
METRO
DOM
nc
52 551
2003
METRO
+
DOM
53 628
2003
2004
52 788
2004
METRO
+
DOM
58 926
nc
nc
38 151
20 087
40 417
23 227
39 924
23 089
41 570
18 751
41 556
18 747
nc
7 534
9 763
9 717
7 588
7 588
nc
16 030
16 700
16 573
16 577
16 574
nc
12 926
15 474
15 348
17 269
17 267
nc
658
640
638
1 002
1 000
nc
1 109
2042
2 039
3 077
3 075
nc
44
561 57
793 57
562 58
883 58
841
904.68
021.49
721.10
622.44
166.46
7 516 802.96 4 297 141.34 4 209 864.10 7 432 372.31 7 404 340.48
nc
37
METRO
METRO
58 926
DECEMBRE 2010
Commandement
de quitter les
lieux
Demandes CFP
Décisions
accordant
le
CFP
Interventions
effectives forces
publiques
Recours
gracieux
en
indemnisation
Règlements
amiables
intervenus
Recours
contentieux
communiqués
Jugements
condamnant
l’Etat
Indemnisations
amiables
Indemnisations
suite à jugement
2005
METRO
+
DOM
2005
53 976
53 599
48 273
45 577
56 461
55 419
40 476
40 329
39 012
38 740
41 627
40 925
23 054
23 029
25 132
25 144
26 741
26 550
10 182
10 163
10 824
10 719
10 753
10 637
19 105
19 138
15 960
15 858
12 527
12 443
16 968
16 945
10 044
9 992
8 131
8 073
582
582
1 865
1 838
3 064
3 052
1 796
1 794
767
687
1 335
1 335
METRO
2006
METRO
+
DOM
2006
METRO
2007
METRO
+
DOM
71
459 71
184 30
172 29
699
24 317 361
954.22
411.38
669.83
185.36
6
112 5
984 5
984 6
156
5 243 047
852.23
360.05
360.05
304.50
38
2007
METRO
24
058
895.42
5
186
776.85
DECEMBRE 2010
39
DECEMBRE 2010
40
DECEMBRE 2010