09.07 TVA SUR LES LOCATIONS DE MURS D`HOTELS

Union des Métiers et des Industries de l'Hôtellerie
FISCAL
Date :
20/03/2007
N°
09.07
:
TVA SUR LES LOCATIONS DE MURS D’HOTELS
RAPPEL
Nous invitons les exploitants hôteliers qui sont locataires de leurs murs à être
particulièrement attentifs à cette réglementation qui semble être encore mal connue et dont le
non-respect peut entrainer de sérieuses difficultés vis-à-vis du fisc et du propriétaire.
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RAPPEL DES REGLES GENERALES DE TVA POUR LES LOCATIONS IMMOBILIERES
En principe, la location de locaux consentie par bail commercial est soumise au taux normal de
TVA lorsqu’ils sont aménagés (locations de locaux à usage professionnel munis du mobilier, du
matériel ou des installations nécessaires à l’activité).
Au contraire, les locations de locaux nus sont en principe exonérées de TVA sauf option* pour
l’assujettissement.
* En effet, le propriétaire peut opter pour le paiement de la TVA au taux normal. Si le locataire
n’est pas assujetti à la TVA, l’option n’est autorisée qu’à la condition que le bail fasse mention
expresse de l’option exercée par le bailleur (article 260, 2° du CGI)
DISPOSITIONS PARTICULIÈRES EN FAVEUR DES LOCATIONS DE LOCAUX DESTINÉS À
L’HÉBERGEMENT :
Par dérogation à la règle indiquée ci-dessus, les locations de locaux, qu’ils soient nus ou
non, consenties à un exploitant hôtelier sont toujours soumises à la TVA au taux de 5,5%.
Cf. circulaires fiscales n°316.98 (24/11/98), 05.06 (10/02/06) 06.07 (13/02/07)
Cette règle résulte des articles 260 D et 261-D-4° du CGI.
Art. 260 D : « Pour l'application de la taxe sur la valeur ajoutée la location d'un local meublé
« ou nu dont la destination finale est le logement meublé est toujours considérée comme une
« opération de fourniture de logement meublé quelles que soient l'activité du preneur et
« l'affectation qu'il donne à ce local »
22 rue d'Anjou, 75008 PARIS - Tél. : 01-44-94-19-94 - Fax : 01-47-42-15-20 - E-Mail : [email protected]
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Art. 261-D-4° : sont exonérées de TVA « les locations occasionnelles, permanentes ou
saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation ».
« Toutefois, l'exonération ne s'applique pas :
« a. Aux prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés(…)
« b. Aux prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre
« onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement » (…).des prestations
parahôtelières
« c. Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l'exploitant d'un
établissement d'hébergement qui remplit les conditions fixées aux a ou b (…) »
Il ressort de la conjonction de ces deux articles du code général des impôts que la location de
locaux à l’exploitant d’un hôtel (ou assimilé) est obligatoirement assujettie à la TVA (sans
possibilité d’exonération).
De plus, comme elle est soumise aux mêmes règles de TVA que l’activité hôtelière elle-même,
c’est le taux réduit de 5,5% qui s’applique (art. 279 a du CGI qui soumet au taux réduit de TVA de
5,5% les opérations de fourniture de logement dans les établissements d’hébergement).
Cette règle est confirmée par la documentation administrative qui indique que « les locations de
locaux nus, meublés ou garnis consenties au moyen d'un bail commercial (ou autre convention) à
l'exploitant d'un établissement d'hébergement imposable à la TVA à ce titre sont elles-mêmes
obligatoirement soumises à la TVA » (doc.adm DB3A1152) et que « Le taux réduit s'applique
(…) à la location d'un local meublé ou nu dont la destination finale est le logement meublé
soumis à la TVA » (précis de fiscalité).
Ainsi les locations de locaux (nus ou aménagés) à l’exploitant d’un hôtel sont soumises à 2
règles dérogatoires :
- elles sont toujours soumises à TVA
- et elles sont soumises au taux réduit de TVA de 5,5 %.
Location d’un établissement mixte hôtel-restaurant-café :
La location des locaux affectés à la partie restaurant et/ou café ne bénéficie pas des dispositions
relatives aux établissements d’hébergement et reste donc soumise aux règles de droit commun
(TVA à 19,6% ou exonération).
L’administration fiscale, confortée par une réponse ministérielle (AN 20/12/2005) traitant des
maisons de retraite, a précisé qu’il convenait par conséquent de ventiler le loyer entre la partie
hôtel et les autres parties (restauration etc) afin d’appliquer à chacune d’entre elles son
propre régime.
Il appartient donc aux signataires du bail de faire cette ventilation et de la justifier en fonction
des critères qu’ils auront choisis, l’administration ne préconisant aucune méthode officielle de
ventilation.
On note toutefois que la réponse ministérielle AN 20/12/2005 rendue pour le secteur des maisons
de retraites (soumis aux mêmes règles) a précisé que « les locaux destinés à l’hébergement
proprement dit ainsi que les locaux d’accueil, les parties communes et les locaux administratifs
qui ne produisent pas d’autres recettes par eux-mêmes que les loyers acquittés par les clients au
titre de l’hébergement en meublé sont soumis au taux réduit de TVA » mais non les locaux
affectés à des prestations soumises au taux normal (salle de restaurant, cuisine, bar….). « En
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conséquence il appartient au bailleur de ventiler le loyer perçu entre les locaux destinés à
l’hébergement soumis au taux réduit et les autres locaux » (taux normal).
RISQUES ENCOURUS EN CAS NON RESPECT DE CETTE REGLEMENTATION
Nous attirons particulièrement l’attention des professionnels hôteliers qui louent leurs
murs sur ces règles ainsi que sur les risques encourus si elles ne sont pas respectées.
En effet, du fait de la méconnaissance de cette règle, certains loueurs d’établissements
d’hébergement soumettent la location des murs de l’établissement au taux de TVA de 19,6% au
lieu du taux réduit de 5,5%. Dans la mesure où le locataire récupère ensuite cette TVA qui lui a
été facturée, cette erreur pourrait être considérée comme « neutre » (pas d’impact sur le trésor
public ni pour les parties).
Toutefois, en terme de trésorerie, l’application du taux de 19,6% est moins avantageuse pour le
locataire et, surtout, celui-ci s’expose à un risque de redressement fiscal : l’administration peut
remettre en cause une partie de la déduction de TVA opérée par le locataire au motif que cette
TVA a été calculée à 19,60% alors qu’il n’est autorisé qu’à récupérer la TVA au taux de 5,5%.
La jurisprudence a eu l’occasion de se prononcer sur ce type de litiges à plusieurs reprises,
notamment dans le secteur des maisons de retraite (soumises aux mêmes règles).
Voir par exemple l’arrêt de la Cour d’Appel de Versailles du 27/09/2005 (cf. circulaire fiscale n°
05.06) qui considère qu’en cas d’erreur de taux commise par le bailleur, même non délibérée, un
locataire ne peut déduire la totalité de la taxe qui lui a été facturée car, dès lors que les textes
applicables sont clairs, il ne pouvait ignorer le taux légalement applicable, ce qui lui interdit,
même s’il est de bonne foi, de déduire la taxe.
Ainsi, nous invitons les professionnels hôteliers qui louent les murs de leur établissement à
vérifier avec attention le régime de TVA et le taux appliqué par le bailleur sur les loyers
facturés, et en cas d’erreur, à demander au bailleur de le rectifier au plus vite.
Conséquences vis-à-vis du propriétaire
Si le locataire fait l’objet d’un redressement de TVA en raison de l’application d’un taux erroné
de TVA sur les loyers, il peut en principe, et selon les cas, se retourner contre son bailleur afin
d’obtenir des factures/ quittances de loyer rectificatives comportant le taux de TVA correct ainsi
que le remboursement des sommes trop versées au titre de la TVA au taux erroné de 19,6%.
Le propriétaire pourra alors demander en contrepartie le remboursement de son crédit de TVA à
l’administration fiscale. Toutefois, ces procédures peuvent être relativement longues et générer
certaines tensions entre le propriétaire et son locataire.
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