Règlement de la zone UB

UB
CHAPITRE II
DISPOSITIONS APPLICABLES À LA ZONE UB
GENERALITES
„ Caractère de la zone
La zone UB est une zone urbaine équipée constituant l’extension de
l’agglomération à vocation principale d’habitat.
Elle peut accueillir des constructions à usage d’habitation, groupées ou non, des
équipements d’accompagnement de l’habitat ainsi que les activités
commerciales, les services et les activités artisanales non nuisantes.
La zone UB est partiellement couverte par le périmètre de protection modifié de
l’église Sainte-Radégonde. A l'intérieur de ce périmètre, l’avis de l’Architecte des
Bâtiments de France est requis préalablement à tout projet construction, de
transformation, de modification ou de déboisement.
Le patrimoine communal répertorié et identifié sur les documents graphiques est
à conserver et à restaurer. La démolition projetée d’un de ces éléments devra
faire l’objet au préalable d’une demande de permis de démolir.
Pour les sites archéologiques identifiés sur les documents graphiques, le service
régional de l’archéologie devra être saisi préalablement à tous travaux
intervenant sur ces secteurs.
„ Objectif recherché
Cette zone urbaine destinée essentiellement à l’habitat doit pouvoir offrir un
cadre de vie agréable et harmonieux.
Ainsi, le règlement doit permettre une harmonisation des constructions et du
paysage urbain, une qualification et une valorisation des espaces publics.
Une bonne intégration d’éventuels équipements publics doit également être
envisagée.
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SECTION I
NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DES SOLS
ARTICLE UB 1
LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS INTERDITES
Les constructions et installations qui, par leur nature, leur importance ou leur
aspect, nuiraient au caractère spécifique de la zone ou aux habitants ou qui
seraient susceptibles de porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique
sont interdites.
Sont notamment interdits :
¾ Les parcs d’attraction,
¾ Les dépôts de véhicules usagés, de vieilles ferrailles et les
décharges d’ordures,
¾ L’aménagement de terrains de camping et de caravaning,
¾ Les nouvelles activités industrielles de toute nature,
¾ Les nouveaux bâtiments d’exploitations agricoles, etc.
ARTICLE UB 2
LES OCCUPATIONS ET UTILISATIONS DES SOLS SOUMISES A DES CONDITIONS
PARTICULIERES
Sont admis sous conditions particulières :
¾ Les constructions et installations nécessaires aux services publics et aux
établissements d’intérêt collectif,
¾ Les affouillements et exhaussements du sol à condition qu’ils soient
commandés par la déclivité du terrain et rendus nécessaires pour la
réalisation d’une opération autorisée dans la zone,
¾ Les installations classées soumises à déclaration préalable à condition :
- que leur implantation en milieu urbain ne présente pas de risques
pour la sécurité des voisins (incendie, explosion…)
- qu’elles n’entraînent pas pour leur voisinage de nuisances
inacceptables (odeurs, pollution, bruit, effet de masque…), soit que
l’établissement soit en lui-même peu nuisant, soit que les mesures
nécessaires à l’élimination des nuisances de nature à rendre
indésirable la présence d’un tel établissement dans la zone soient
prises,
- que les nécessités de leur fonctionnement lors de leur ouverture
comme à terme, soient compatibles avec les infrastructures existantes
(notamment les voies de circulation) et les autres équipements
collectifs,
- que leur volume et leur aspect extérieur soient compatibles avec les
milieux environnants.
Le respect de ces règles ne fait pas obstacle à l’application de la
réglementation et des procédures spécifiques aux établissements classés.
¾ Les constructions à usage d'artisanat non classées, à condition de ne pas
porter atteinte aux lieux avoisinants et de ne pas générer de nuisances
(odeurs, bruit…),
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¾ La démolition ou la transformation d’un des éléments de patrimoine identifié
sur les plans de zonage sous condition de l’obtention d’un permis de démolir,
¾ Les clôtures, autres qu’agricoles ou forestières, à condition d’être soumises à
déclaration préalable et d’être conformes aux règles de l’article 11.
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SECTION II
CONDITIONS DE L’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE UB 3
ACCES ET VOIRIE
Pour être constructible, un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée,
soit directement, soit par l’intermédiaire d’un passage aménagé sur fonds voisins
ou éventuellement obtenu en application de l’article 682 du Code Civil.
3.1 Accès
Les caractéristiques des accès doivent permettre de satisfaire aux règles
minimales de desserte : défense contre l’incendie, protection
civile,
brancardage, stationnement, collecte des ordures ménagères.
L’autorisation d’utilisation du sol peut être subordonnée à la réalisation
d’aménagements particuliers concernant les accès en tenant compte de
l’intensité de la circulation et de la sécurité publique.
En particulier, lorsque le terrain est desservi par plusieurs voies, les
constructions peuvent n’être autorisées que sous réserve que l’accès soit établi
sur la voie ou la gêne pour la circulation sera la moindre.
Les accès doivent respecter les écoulements des eaux de la voie publique et
ceux sur les voies adjacentes.
3.2 Voirie
Les terrains devront être desservis par des voies publiques ou privées répondant
à l’importance et à la destination des constructions qui doivent y être édifiées,
notamment en ce qui concerne la commodité de la circulation, des accès et des
moyens d’approche permettant une lutte efficace contre l’incendie.
Les voies nouvelles en impasse ouvertes à la circulation automobile doivent être
aménagées dans leur partie terminale de façon à permettre aux véhicules de
faire aisément demi-tour (lutte contre l’incendie, ramassage des ordures
ménagères…).
Lorsque la voie nouvelle dessert moins de six constructions ou à une longueur
inférieure à 50 m, cet aménagement n’est pas exigé.
3.3 Allées piétonnes
Les allées piétonnes doivent avoir une largeur d’emprise compatible avec les
besoins prévisibles.
ARTICLE UB 4
DESSERTE PAR LES RESEAUX
4.1 Eau potable
Toute construction ou installation nouvelle doit être obligatoirement raccordée à
un réseau public de distribution d’eau potable de caractéristiques suffisantes.
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4.2 Eaux usées
Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée par des
canalisations souterraines au réseau collectif d’assainissement par
l’intermédiaire d’un dispositif agréé.
Si le réseau n’est pas établi, toute construction ou installation devra être assainie
suivant un dispositif conforme à la réglementation en vigueur tout en réservant la
possibilité d’un raccordement ultérieur au réseau public.
4.3 Eaux pluviales
Toute construction ou installation nouvelle peut être raccordée au réseau public
d'eaux pluviales.
En l’absence d’un réseau d’eaux pluviales ou s’il le souhaite, le constructeur
réalisera sur son terrain et à sa charge des dispositifs appropriés et
proportionnés permettant l’évacuation directe et sans stagnation des eaux
pluviales vers un déversoir désigné à cet effet.
4.4 Autres réseaux
Les branchements électriques, téléphoniques et de télédistribution devront être
établis en souterrain lorsque les lignes publiques correspondantes sont
enterrées.
Dans le cas de lotissement et d’opérations groupées, les réseaux seront
obligatoirement souterrains.
ARTICLE UB 5
SUPERFICIE MINIMALE DES TERRAINS
La superficie minimale des terrains n'est pas réglementée.
ARTICLE UB 6
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX VOIES ET EMPRISES
PUBLIQUES
Les constructions peuvent s’implanter, partiellement ou totalement :
- soit à l’alignement des voies publiques existantes, à modifier ou à créer,
- soit suivant un retrait minimal de 5 mètres par rapport à cet alignement.
Implantations différentes
Des implantations différentes de celles édictées ci-dessus sont possibles :
- lorsque le projet de construction prolonge une construction existante de
valeur ou en bon état qui est en retrait, et sous réserve qu’elle présente
une unité architecturale avec celle-ci,
- lorsqu'il s'agit d'opérations d'ensemble et de lotissements permettant
notamment la réalisation de constructions groupées dès lors que de
nouvelles règles sont édictées,
- lorsqu’il s’agit d’un bâtiment public,
- lorsque le projet de construction concerne des ouvrages techniques
d'infrastructures tels que postes de transformation, stations de relevage...
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ARTICLE UB 7
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES SEPARATIVES
Les constructions peuvent être édifiées soit en ordre continu, d’une limite
séparative à l’autre, soit en retrait par rapport à une ou plusieurs limites
séparatives.
Dans ce cas, elles devront être édifiées en respectant un retrait par rapport à ces
limites de telle manière que la distance comptée horizontalement de tout point de
la construction au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché soit au
moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points (L ≥ H/2),
sans que ce retrait puisse être inférieur à 3 mètres.
ARTICLE UB 8
IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX AUTRES, SUR
UNE MEME PROPRIETE
Les constructions non contiguës doivent être édifiées de telle manière que la
distance horizontale de tout point d’un bâtiment au point le plus proche d’un
autre bâtiment soit au moins égale à la hauteur à l’égout des toitures de la
construction la plus élevée (L=H).
Cette distance est réduite de moitié pour les parties des constructions en vis-àvis qui ne comporte pas de baies éclairant des pièces habitables (L=H/2).
Ces dispositions ne s’appliquent pas à l’édification en rez-de-chaussée de
garages dans la limite de 3,50 mètres de hauteur à l’égout du toit.
Une distance minimale de 4 mètres peut être imposée entre bâtiments non
contigus.
ARTICLE UB 9
EMPRISE AU SOL
L’emprise au sol est autorisée sur 50% maximum de la parcelle sauf pour
l’artisanat et les commerces en rez-de-chaussée qui pourront occuper la totalité
du terrain.
ARTICLE UB 10
HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS
10.1 Généralités
La hauteur d'une construction est mesurée dans l'axe de la façade ouvrant sur le
domaine public, depuis l'égout de la toiture jusqu'au sol de la voirie ou au sol
naturel avant tout remaniement.
Les constructions exceptionnelles à caractère public ou monumental (édifice
cultuel, œuvre sculptural…), les équipements d’infrastructure ou les équipements
publics sont exemptés de la règle de hauteur lorsque leurs caractéristiques
techniques l’imposent et dans la mesure où il n'est pas porté atteinte à la
vocation générale de la zone.
10.2 Hauteur absolue
La hauteur maximale des constructions à usage d’habitation est limitée à R + 1
avec au maximum 6 mètres à l’égout de la toiture.
La hauteur des bâtiments annexes ne peut excéder 3,50 mètres à l’égout.
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ARTICLE UB 11
ASPECT EXTERIEUR : PRESCRIPTIONS ARCHITECTURALES ET PAYSAGERES
11.1 Généralités
Les constructions peuvent être d’expression architecturale traditionnelle ou
contemporaine mais ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des
lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu’à la
conservation des perspectives monumentales.
Elles doivent présenter une simplicité de volume et une unité d’aspect.
Dans un même îlot, l’architecture pourra être imposée pour s’harmoniser avec
les architectures déjà existantes.
Lorsque la destination, l’importance ou les caractéristiques de la construction
l’exigeront, des dispositions différentes à celles définies ci-après pourront être
autorisées. Il en sera de même pour les reconstructions à l’identique ou pour les
constructions en harmonie avec les immeubles voisins.
Des formes et matériaux divers peuvent également être admis lorsque les choix
architecturaux s’inscrivent dans une démarche de développement durable
(économie d’énergie, constructions bioclimatiques, énergies renouvelables…).
En cas d’implantation de panneaux solaires, la couleur des châssis sera de
préférence neutre et sombre pour en atténuer la perception.
11.2 Matériaux et couleurs
Les murs séparatifs et les murs aveugles d’un bâtiment doivent avoir un aspect
qui s’harmonise avec celui des façades tant en terme de matériaux que de
couleur.
Les extensions ainsi que les annexes accolées ou non doivent être composées
en choisissant notamment des teintes et matériaux permettant d’assurer une
harmonie à l’ensemble du bâti et une bonne intégration dans l’environnement.
Sont interdits l’utilisation de tôle, les imitations de matériaux tels que fausses
briques, faux pans de bois, etc. L’emploi brut des matériaux destinés à être
enduits ou peints est interdit (parpaings, briques creuses…).
Les couleurs vives pourront être interdites sur de grandes surfaces. D’une
manière générale, tant pour le bâtiment principal que pour les annexes ou
extensions, le choix des couleurs s’orientera vers des teintes claires naturelles et
sobres.
Dans les secteurs couverts par le périmètre de protection modifié de l’église
Sainte-Radégonde : outre les couleurs vives, le blanc sera interdit.
11.3 Toitures et couvertures
11.3.1 Architecture traditionnelle vendéenne de bocage
Les toitures seront couvertes de tuiles à dominante rouge ou tons mêlés alliant
rouge, brun et jaune.
Les pentes des toitures seront situées entre 28% et 39%.
Dans le cas d’extension ou de reconstruction de bâtiments originellement
couverts d’un autre matériau (ardoise, tuile plate…), l’usage de ce matériau peut
être autorisé.
Des éléments de toiture complémentaire et de forme différente peuvent
également être admis.
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Les annexes non accolées au bâtiment principal auront au minimum 2 pentes de
toiture. Une seule pente de toiture pourra être autorisée dans le cadre d’annexes
accolées.
11.3.2 Architecture contemporaine
Selon le parti architectural de la construction, les toitures peuvent être de forme
variées (toit terrasse, toiture à pente unique…) utilisant tout type de matériaux,
sous réserve toutefois d’une bonne intégration du bâti dans son environnement.
11.4 Clôtures
Les clôtures seront minérales ou végétales. Elles devront être composées en
harmonie avec les constructions environnantes et l’espace public.
• Clôtures minérales
Elles seront réalisées en maçonnerie, soit de pierres de pays
apparentes, soit enduites. Elles pourront également mêlées des
éléments de maçonnerie avec d’autres matériaux (bois, grille en
métal…). La teinte des enduits s’harmonisera avec celles des clôtures
environnantes. Leur hauteur sera étudiée en fonction d’une harmonie
générale de l’espace public et pourra être limitée pour des raisons de
sécurité. Dans tous les cas, leur hauteur ne pourra être supérieure à
1,8 mètre.
• Clôtures végétales
L’élément dominant constitué par une haie pourra être complété par
un grillage ou par un mur répondant aux caractéristiques du
paragraphe ci-dessus relatif aux clôtures minérales.
Dans tous les cas, les palplanches de béton, les filets de plastique, les canisses
sont interdits.
11.5 Menuiseries
Dans les secteurs couverts par le périmètre de protection modifié de l’église
Sainte-Radégonde : la nature du matériau et le dessin des menuiseries devra
être en rapport avec la période de construction du bâti. En tout état de cause, sur
le bâti antérieur à 1950, les matériaux brillants et de couleur blanche sont à
proscrire.
ARTICLE UB 12
STATIONNEMENT
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et
installations doit être assuré en dehors des voies publiques. La superficie à
prendre en compte pour le stationnement est de 25 m², y compris les accès.
a) Pour les constructions à usage d’habitation, il est exigé au moins une
place de stationnement par logement
b) Pour les autres constructions et installations, il doit être aménagé les
places de stationnement nécessaires aux besoins de l’immeuble.
Les groupes de garages individuels ou aires de stationnement doivent être
disposés dans les parcelles de façon à ménager une aire d’évolution à l’intérieur
des dites parcelles.
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ARTICLE UB 13
ESPACES LIBRES, PLANTATIONS ET ESPACES BOISES CLASSES
Les surfaces libres de toute construction, ainsi que les délaissés des aires de
stationnement doivent être plantés.
Les lotissements et groupes d’habitation de plus de 3 logements devront
comprendre des espaces verts d’une surface au moins égale à 10% de la
surface totale du terrain.
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SECTION III
POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL
ARTICLE UB 14
COEFFICIENT D’OCCUPATION DES SOLS
Le coefficient d’occupation du sol est fixé à 0,6.
Le C.O.S. est majoré de 50% pour les constructions à usage commercial,
artisanal ou hôtelier.
Pour les terrains d’une superficie inférieure à 250m², les constructions à usage
d’habitation peuvent bénéficier d’une majoration de C.O.S. de 50% jusqu’à
l’obtention d’une surface hors œuvre nette totale de 150m².
Le C.O.S. n’est pas règlementé pour :
- les constructions ou aménagements à usage scolaire ou hospitalier,
- les constructions ou aménagements à usage sanitaire, sportif, socioéducatif, destinés à être affectés à un service public ou d’intérêt collectif.
- les équipements d’infrastructure.
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