réforme des professions réglementées
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1 DOSSIER IMMOBILIER Investir autrement PAGE 29 réforme des professions réglementées VOTRE SÉCURITÉ JURIDIQUE EN DANGER PAGE 15 ENTRETIEN TÉMOIGNAGES CAS PRATIQUES Jean Tarrade : « Le droit n’est pas une marchandise » Le notaire au service de tous La vérité sur les « frais de notaire » PAGE 16 PAGE 18 PAGE 26 DOSSIER SPÉCIAL Mensuel - 3,90 € N°441 - Octobre 2014 N° 441 Octobre SOMMAIRE 2014 Le notaire au service de tous p. 18 ÉDITORIAL 5 EN BREF Décryptage La promesse de vente notariée 34 Immobilier francilien, le grand sommeil Un bien au Portugal p. 40 6 Fausse bonne idée ! Régler le prix de vente au vendeur 9 Rencontrez les notaires Entrée libre et consultations gratuites13 36 38 Un bien au Portugal 40 Les plus-values et l’impôt 44 ENTREPRISE DOSSIER SPÉCIAL Halte au feu en Ile-de-France p. 51 Acheter la nue-propriété d’un logement Très courus, les parkings Votre sécurité juridique en danger Un projet financé par tous Jean Tarrade : «Le droit n’est pas une marchandise» 16 Une donation déguisée en vente : un stratagème coûteux 50 Le notaire au service de tous 18 Les tarifs des notaires libéralisés Entretien avec Boris Walbaum 25 La vérité sur les « frais de notaires » 26 FISCALITÉ VOS DROITS Halte au feu en Ile-de-France 51 TRAVAIL DOSSIER IMMOBILIER Investir autrement Ce qui change 48 30 « Les nouvelles mesures devraient redonner confiance aux investisseurs » Entretien avec Thierry Thomas 32 Modifier unilatéralement le contrat de travail 52 Retraite, les femmes pénalisées 54 DES LIVRES ET DES MOTS Notre sélection du mois 56 Modifier un contrat de travail p. 52 OFFRE D’ABONNEMENT p. 43 Conseils des notaires - Octobre 2014 - N° 441 3 DIQUE VOTRE SÉCURITÉ JURI EN DANGER « Le droit n’est pas une marchandise » ©Barbara Bénichou Face au projet de réforme des professions réglementées, Jean Tarrade, président du Conseil supérieur du notariat, défend la place et le rôle du notaire à chacune de ses interventions. Morceaux choisis. n Sur la sécurité juridique « Dans notre pays, le droit est un service public et la sécurité juridique est assurée par l’État qui garantit, par exemple, la propriété immobilière des biens. Il s’agit d’un service public auquel tout le monde doit pouvoir avoir accès. Après ce projet de réforme, l’ouverture du capital social des offices à des capitaux bancaires 16 Conseils des notaires - Octobre 2014 - N° 441 ou des investisseurs conduirait à la marchandisation du droit et au système anglo-saxon, qui avantage les plus aisés et n’offre aucune sécurité juridique.» n Sur l’ouverture à la concurrence « La fonction notariale n’est pas, par essence, dans la concurrence : les notaires sont, comme les juges, nommés par les pouvoirs publics, pour assurer le service public de la justice non contentieuse, en fonction d’un maillage territorial fixé par l’État, tout comme est fixée la carte judiciaire. Leurs prestations ne sont pas des services marchands. Nous représentons le sceau de la République. Comment envisager que cela puisse entrer dans le commerce ? » n Sur l’augmentation du nombre de notaires Les points clés de la réforme « Nous proposons de former 1 000 notaires supplémentaires, soit un accroissement de 10 % par rapport à l’effectif actuel. Nous n’observons pas de difficulté particulière pour les jeunes notaires qui veulent s’installer et acheter une étude. L’installation doit, en revanche, rester réglementée car, aujourd’hui, 10 % des études en France ont d’importantes difficultés économiques ». n Sur les frais de notaire « Le tarif des notaires, à ne pas confondre avec l’ensemble des frais, est fixé par l’État et établi de façon à être « redistributif », ce qui signifie que 70 % des actes réalisés par les notaires ne sont pas rentables. Ils sont compensés par d’autres actes plus rémunérateurs. C’est en cela que le tarif est social et permet aux moins fortunés d’accéder au service public notarial dans des conditions acceptables. Toutefois, nous ne sommes pas opposés à une clarification du tarif, au contraire, car cela n’a pas évolué depuis 1978. Les notaires eux-mêmes ont souvent des spécialistes dans leurs Ouverture du capital social des offices à d’autres professionnels comme les banques ou les investisseurs étrangers. Possibilité pour d’autres juristes ou officines de rédiger les actes de vente ou ceux concernant la famille (donation, contrat de mariage). A pplication d’un tarif forfaitaire pour les actes liés de vente. Liberté d’installation sur tout le territoire. études pour facturer les actes, tellement le système est compliqué. Nous sommes les premiers demandeurs d’une remise à plat qui vise à le moderniser et à le rendre plus lisible. Mais pas s’il s’agit d’abandonner la proportionnalité du tarif au prix du bien. Qu’il n’y ait qu’un seul honoraire fixe pour les valeurs sans capitaux, pourquoi pas ? Mais pas pour les autres actes. » n Sur le notariat hors des frontières « À titre d’exemple, le notariat allemand est structuré rigoureusement de la même façon que le nôtre, les notaires sont nommés par les ministres du Land. Ils ont même un domaine d’activité plus étendu puisque les actes de sociétés sont obligatoirement notariés. Or, aucune réforme du notariat n’est envisagée en Allemagne. Par ailleurs, notre modèle français est pris en exemple en Chine, en Serbie, au Maroc. » n Sur l’emploi dans le notariat « Il a été proposé de dissocier la fonction de rédaction de celle d’authentification. Les actes seraient donc établis par d’autres professionnels, puis présentés au notaire pour être authentifiés. Nous employons environ 48 000 personnes : il n’est pas déraisonnable de penser que si les actes n’étaient plus rédigés par les notaires, nous devrions licencier le cinquième de nos effectifs… » Sources : Les Échos, Le Monde du Droit, BFM Business, Europe 1 Pétition CONTRE LA RÉFORME DES PROFESSIONS RÉGLEMENTÉES À envoyer à : Monsieur le Président de la République, 55 rue du faubourg Saint-Honoré, 75008 Paris ou à remplir sur www.notaires.fr Le . . . . . . . . à . . . . . . . . . . . . . . Monsieur le Président de la République Je soussigné. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . déclare soutenir les Notaires de France dans leur action visant à défendre la sécurité juridique des Français. J’exprime ma volonté de conserver la protection garantie par les Notaires de France dont je bénéficie lors de la réalisation d’actes importants pour ma vie personnelle et professionnelle. J’exprime également par cette lettre ma volonté de conserver en France un service public universel garantissant sur tout le territoire l’égalité de tous devant le droit. Je vous prie de bien vouloir agréer, Monsieur le Président, l’expression de mon profond respect. Prénom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Signature : Nom. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Conseils des notaires - Octobre 2014 - N° 441 17 IMMOBILIER Ce qui change Ces dernières semaines, les annonces de réforme législative en matière immobilière se sont multipliées. Le point sur les principales mesures. les investisseurs : l’autorisation de louer le bien à un ascendant ou un descendant. ©Petegar n Viager, création d’un fonds d’investissement Les agences immobilières sont dorénavant tenues à un plafond d’honoraires de 8 à 12 € le mètre carré pour la mise en location d’un bien. n Terrain à bâtir : vendre vite pour payer moins d’impôt 125 000 €, l’impôt à payer est de 7 267 €, contre 12 554 € précédemment, soit une économie de 42 %. L’impôt sur les plus-values concernant les terrains à bâtir est désormais aligné sur celui des immeubles bâtis (voir détail pages 44 à 46). Ainsi, la fiscalité des terrains à bâtir est exonérée du paiement de l’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Autre nouveauté, un abattement supplémentaire de 30 % s’applique pour toute promesse de vente conclue entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, à condition toutefois que la vente soit réalisée le 31 décembre de la deuxième année suivant la signature de la promesse de vente. À titre d’exemple, pour un terrain acquis en 2000 au prix de 75 000 € et vendu aujourd’hui au prix de n Investissement locatif : le dispositif « Pinel », plus souple que le « Duflot » 30 Conseils des notaires - Octobre 2014 - N° 441 Le nouveau dispositif de défiscalisation immobilière, baptisée du nom de la nouvelle ministre du Logement Sylvia Pinel, remplace le « Duflot » et apporte quelques assouplissements parmi lesquels la possibilité de choisir entre plusieurs durées d’investissement : 6, 9 ou 12 ans, la réduction d’impôt étant alors respectivement de 12 %, 18 % ou 21 %. L’acquéreur pourra changer d’option au fil du temps pour l’adapter à ses besoins. Deuxième nouveauté très attendue par La Caisse des dépôts et consignation lance un fonds d’acquisition de biens immobiliers en viager de 120 millions d’euros, baptisé Certivia. Il réunit huit investisseurs institutionnels : CNP Assurances, Suravenir, AG2R La Mondiale, Groupama, la Maif, le groupe Macif, le groupe Crédit Mutuel Nord Europe et Unéo, en collaboration avec le Conseil supérieur du notariat. Sa gestion a été déléguée à La Française REM (société de gestion de portefeuille agréée), associée à Renée Costes Viager. L’objectif du fonds est d’acquérir 400 biens immobiliers en viager en cinq ans, principalement en Île-de-France, Provence-Alpes-Côte d’Azur et Lyon. Ce dispositif devrait permettre de répondre à la problématique du vieillissement de la population tout en rassurant les vendeurs. Pour en savoir plus : www.certivia.fr. n Plafonnement des honoraires d’agence immobilière pour les mises en location Depuis le 15 septembre dernier, les honoraires des agences immobilières, dus par le locataire, pour la mise en location d’un bien sont plafonnés entre 8 et 12 € le mètre carré selon la zone géographique. Autre disposition, l’intervention de l’agent immobilier ne peut être facturée au locataire que pour les services suivants : visite, constitution du dossier, rédaction du bail. Auparavant, les frais de mise en location étaient partagés pour moitié entre bailleur et locataire. Enfin, le locataire bénéficie d’un plafonnement à 3 € le mètre carré pour l’état des lieux réalisé par une agence. Barbara Bénichou IMMOBILIER Très courus, les parkings C Avec une rentabilité de 6 à 8 % par an et une demande en constante évolution, l’achat de parking attire de plus en plus d’investisseurs. Analyse de cette nouvelle manne. Ces dernières années dans les grandes villes, de nombreux stationnements ont été supprimés ou transformés pour laisser la place aux deux roues et aux transports en commun (tram, couloirs de bus…). Résultat : la quête de place de stationnement à louer et à acheter connaît un véritable engouement. ❱❱ Un investissement réduit Les parkings les plus recherchés Un parking fermé se loue plus facilement et plus cher qu’un simple emplacement. Les garages les plus demandés sont ceux qui sont proches des ascenseurs ou des escaliers. Il en est de même des emplacements situés aux niveaux les plus faibles comme « le -1 ». Bien évidemment, un garage plus large où l’on peut se garer facilement se loue plus vite. ❱❱ Peu de contraintes Lorsque le parking ne dépend pas d’une habitation principale et est loué seul, il n’est pas soumis aux dispositions de la loi de 1989 sur les baux d’habitation mais aux dispositions générales concernant le contrat de louage prévues par les articles 1709 et suivants du Code civil. ©VSPN 24 L’investissement dans l’immobilier nécessite en général un capital important. L’achat d’un parking ou d’une place de stationnement est beaucoup plus accessible. Comptez de 15 000 € à 50 000 € à Paris et en petite couronne et de 3 000 € à 15 000 € en province. Le montant des loyers mensuels s’échelonne selon la qualité du bien entre 50 € et 500 €, voire plus pour des emplacements rares. Avec la suppression des stationnements dans les villes, la quête de places de parking à louer et à acheter connaît un fort engouement. 38 Conseils des notaires - Octobre 2014 - N° 441 Les éléments du bail Le contrat doit préciser l’emplacement loué ainsi que les moyens d’accès (badge, télécommande, clé…) mis à la disposition du locataire. La durée du contrat est libre mais il est préférable de fixer une durée, par exemple d’un an, et de prévoir que le bail se poursuit ensuite par tacite reconduction. Le montant du loyer est fixé librement et peut être indexé, par exemple sur l’indice du coût de la construction. Un dépôt de garantie est souvent demandé représentant un ou deux mois de loyer et au minimum le montant des badges remis au locataire. Les charges peuvent être incluses dans le loyer forfaitairement, ce qui évite de régulariser annuellement la provision perçue pour charges. Concernant le préavis, une durée assez longue, d’un ou deux mois, permet de retrouver plus facilement un nouveau locataire et d’éviter les périodes de vacances. Un état des risques naturels et technologiques doit être annexé au bail afin de renseigner le locataire, par exemple sur les risques d’inondations d’un parking situé à proximité d’un fleuve. Ce document est téléchargeable sur internet sur le site www.prim.net. Marie-Jeanne, 65 ans « De très faibles charges et l’absence de travaux d’entretien » Pourquoi avoir choisi d’investir dans des parkings ? J’étais propriétaire d’un appartement loué à Chalon-sur-Saône mais j’ai décidé de le vendre afin d’éviter les impayés. À partir de 2005, avec une partie du fruit de la vente, j’ai acheté successivement quatre parkings pour des prix allant de 4 000 € à 7 600 € loués entre 50 et 60 € par mois. Mon choix a été motivé par les très faibles charges liées à ce type d’investissement ainsi que par l’absence de travaux d’entretien du bien. À chaque fois, j’ai trouvé des preneurs très rapi- dement en passant des annonces gratuites par Internet. Quelles vérifications effectuezvous avant chaque achat ? Avant chaque achat, j’ai demandé à mon mari de venir se garer afin de vérifier l’accessibilité du bien y compris en hauteur. De même, préalablement à chaque location, je vérifie la solvabilité du candidat à la location comme je le faisais pour mon appartement. À ce jour, je suis ravie de mon choix. les intérêts d’emprunt liés à l’achat ou les frais d’agence immobilière si vous ne louez pas en direct. Concernant la taxe d’habitation, le locataire la paie si son parking est situé à moins d’un kilomètre de son domicile. ❱❱ Une fiscalité à adapter es problèmes ❱❱ Lde paiement Les loyers peuvent être imposés selon le régime du micro-foncier s’ils ne dépassent pas un montant de 15 000 € par an hors charges. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué par l’administration fiscale sur les recettes brutes déclarées. En contrepartie, aucune autre réduction n’est possible. Le micro-foncier permet de reporter directement les loyers encaissés sur votre déclaration d’impôts sans avoir à renseigner la déclaration spécifique liée aux revenus fonciers. Si vous ne pouvez ou ne voulez pas opter pour le micro-foncier, vos loyers seront imposés selon le régime réel d’imposition. Le revenu foncier imposable est déterminé en déduisant des loyers les frais supportés comme la taxe foncière, Afin d’obtenir la résiliation judiciaire automatique du bail en cas de défaut de paiement, il est vivement conseillé de prévoir une clause résolutoire. À noter qu’en cas de litige pour des impayés inférieurs à 4 000 €, celui-ci est tranché par le juge de proximité et non par le juge d’instance qui dispose d’une compétence exclusive sur les baux d’habitation mais pas sur ce type de bail. Il est déconseillé de reprendre le parking en cas d’absence de paiement sans jugement définitif, sauf accord écrit et préalable des parties. En effet, une rupture unilatérale du bail est susceptible d’engager la responsabilité du bailleur et d’ouvrir droit à des dommages et intérêts. Tel est le cas, selon la jurisprudence, d’un bailleur qui change unilatéralement TÉMOIGNAGE Le contrat peut être verbal mais il est conseillé d’établir un bail écrit entre les parties ainsi qu’un état des lieux d’entrée et de sortie. Propos recueillis par T.D. les serrures de son parking et jette à la déchetterie les différents objets entreposés par le locataire. n investissement ❱❱ U d’avenir ? Le nombre de voitures dans les grandes villes a tendance à baisser et les jeunes générations sont adeptes du vélo et de la location de véhicules. Le développement du covoiturage et de la voiture partagée avec le système « Autolib » constituent également un frein au besoin de parkings. Toutefois, de nombreux facteurs militent en sens inverse. Du fait de l’exiguïté des logements, de plus en plus de particuliers utilisent leur parking pour y entreposer des meubles ou des affaires personnelles. Par ailleurs, le nombre d’utilisateurs de scooters ou de motos ne cesse de croître dans les grandes villes. Une nouvelle demande de garages pour les deux roues a donc tendance à émerger, ces véhicules pouvant être plus facilement assurés contre le vol s’ils sont stationnés dans un box fermé. Thierry Deschanels Conseils des notaires - Octobre 2014 - N° 441 39 TRAVAIL Retraite, les femmes pénalisées Malgré l’augmentation continue de l’activité professionnelle des femmes, leurs droits à la retraite demeurent inférieurs à ceux des hommes. les assurés nés en 1953 ; de 61 ans et 7 mois pour ceux nés en 1954 ou de 62 ans pour les assurés nés en 1955 et après. Concrètement, si vous êtes né le 21 avril 1953, vous êtes autorisé à prendre votre retraite à partir du 1er juillet 2014. C ©Digitalskillet ❱❱ Durée d’assurance exigée Travail à temps partiel ou pendant moins de 25 ans sont autant d’éléments pénalisants pour le montant de la pension. Carrière incomplète, congé maternité, congé parental, travail à temps partiel… À l’approche de la retraite, vous êtes nombreuses à vous interroger sur vos droits. Des questions légitimes face à des parcours professionnels généralement en dents de scie et des rémunérations bien moindres que celles des hommes. Toutefois, l’Assurance retraite accorde plusieurs avantages familiaux aux mères de famille qui permettent de majorer directement ou indirectement le montant de la retraite. 54 Conseils des notaires - Octobre 2014 - N° 441 Atteindre cet âge légal de départ en retraite signifie que vous êtes autorisé à faire liquider vos droits et à percevoir une pension de retraite. Pour autant, vous n’êtes pas assuré de recevoir une pension complète, puisqu’il faut pour cela justifier d’une durée d’assurance minimale. Si vous êtes né en 1953 ou en 1954, la durée est de 165 trimestres ; pour ceux nés en 1955 et 1956, elle est de 166 trimestres. Malheureusement pour les femmes, du fait des interruptions de carrière, notamment pour élever les enfants, cette durée est rarement atteinte malgré les majorations auxquelles elles ont droit. ❱❱ Âge de départ ❱❱ Droit accordé par enfant L’âge minimum de la retraite, c’est-à-dire l’âge auquel il est possible de demander le versement de sa retraite, a récemment été porté à 62 ans pour les hommes comme pour les femmes (contre 60 ans auparavant). Ce relèvement s’effectue de manière progressive depuis le 1er juillet 2011, à raison de quatre trimestres en plus par génération. Soit par exemple un âge minimal de 61 ans et 2 mois pour Chaque enfant, même mort-né, permet de majorer la durée d’assurance : quatre trimestres d’assurance sont automatiquement attribués au titre de la maternité ou de l’adoption. Puis, au titre de l’éducation, quatre trimestres supplémentaires par enfant peuvent être attribués. Pour les enfants nés après le 1er janvier 2010, les parents peuvent choisir qui des deux recevra cet avantage. À noter que si vous avez eu un enfant handicapé, vous bénéficiez d’une majoration de durée d’assurance supplémentaire. ❱❱ Congé parental ©KLH Le parent qui a pris un congé parental d’éducation bénéficie par ailleurs d’une majoration de sa durée d’assurance. Le nombre de trimestres alloués correspond à la durée effective du congé parental d’éducation. Cet avantage ne se cumule pas avec l’attribution de trimestres pour enfant. C’est la solution la plus avantageuse qui est appliquée. ❱❱ Un départ sans taux plein Si malgré ces majorations de durée d’assurance, vous ne justifiez pas du nombre de trimestres requis et que vous décidez de partir tout de même à la retraite dès que vous avez atteint l’âge légal, vous serez doublement pénalisée : le taux de votre retraite sera définitivement amputé par l’application d’une décote et votre retraite sera réduite en proportion du nombre de trimestres manquants. Il existe une solution pour éviter la décote et espérer ainsi une pension plus importante : patienter et atteindre l’âge automatique de taux plein, quelle que soit votre durée d’assurance. Avec la réforme de 2010, il a été porté de 65 à 67 ans (à partir de la génération née en 1955). épart à 65 ans ❱❱ D pour trois enfants Malgré la réforme, un départ à 65 ans avec le taux plein est toujours possible pour certaines mères de trois enfants. En effet, si vous avez eu, adopté ou élevé au moins trois enfants et que vous êtes née entre le 1er juillet 1951 et le 31 décembre 1955, vous pouvez bénéficier d’un départ Malgré les avantages accordés aux mères de famille, les femmes perçoivent en moyenne une retraite très inférieure à celle des hommes. en retraite à taux plein à 65 ans. Le dispositif a été maintenu pour ces générations à deux conditions : avoir interrompu ou réduit son activité pour se consacrer à l’éducation des enfants et avoir préalablement validé une durée d’assurance de huit trimestres au titre d’une activité professionnelle. ❱❱ Le montant de la pension Il faut bien comprendre que c’est à partir du taux de liquidation de votre pension (50 % au maximum) et de la durée d’assurance au régime général que sera calculé le montant de votre pension. Un troisième élément essentiel entre en ligne de compte : le salaire annuel moyen (SAM). Il s’agit de la moyenne de vos 25 meilleurs salaires bruts annuels revalorisés. Ainsi, en justifiant d’un taux plein de 50 % et de la durée d’assurance requise, votre pension annuelle sera égale à la moitié de ce SAM. Par exemple, si vous êtes née en 1956, vous pourrez partir en retraite à 62 ans avec le taux plein de 50 % acquis La retraite des femmes largement inférieure à celle des hommes 1 256 € c’est la pension mensuelle moyenne d’un retraité tous régimes de retraite confondus, en décembre 2011. Un chiffre qui cache une grande disparité entre les sexes puisque la retraite des femmes s’élève à 932 € et qu’elle est 42 % inférieure à celle des hommes qui s’établit à 1 603 €. grâce à 166 trimestres d’assurance. Si votre SAM (moyenne de vos revenus bruts sur 25 ans) est de 1 200 €, vous percevrez une pension de retraite de base de 600 €. Si vous avez travaillé à temps partiel durant une partie de votre carrière, ces années influeront sur le montant de votre pension. Le niveau de votre pension sera ainsi plus faible que si vous aviez travaillé à temps plein ; les années de temps partiel feront baisser la moyenne de vos revenus. De même, si vous avez travaillé moins de 25 ans, le calcul du SAM est effectué sur la base de votre carrière entière, ce qui peut se révéler très pénalisant puisque les années où vous avez peu travaillé seront prises en compte, et viendront ainsi diminuer le SAM. ajoration de pension ❱❱ M pour trois enfants Enfin, une fois votre pension calculée, vous bénéficierez d’une majoration de 10 % si vous avez eu ou élevé au moins trois enfants. Cette bonification s’applique pour vos propres enfants ou ceux que vous avez élevés pendant au moins neuf ans avant leur 16e anniversaire. Mais malgré ces avantages familiaux, la retraite des femmes reste bien inférieure à celle des hommes. Rosine Maiolo Conseils des notaires - Octobre 2014 - N° 441 55