Indirect - Collins Barrow

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TAX ALERT
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Juillet 2016
Nouvelles règles simplifiées pour les constructeurs de résidence
déclarant des ventes d’habitations bénéficiant de droits acquis
Daryl Hooley, CPA, CGA, MBA, est gestionnaire principal, Impôt indirect, au cabinet Collins Barrow de Toronto.
Dans le budget 2016, le ministère des Finances a annoncé des changements pour simplifier les exigences spéciales de déclaration
pour les constructeurs de résidence, avec des ventes taxables d’habitations neuves ou ayant fait l’objet de rénovations majeures qui
bénéficient de « droits acquis » en vertu des règles transitoires à la taxe de vente harmonisée (TVH) (c.-à-d. quand une province opte
pour la TVH ou augmente la composante provinciale de la TVH).
Une des difficultés présentées par cette exigence de déclaration
était que les constructeurs pouvaient ne pas savoir que les
En quoi consistent les ventes d’habitations bénéficiant
acheteurs avaient droit de demander un de ces remboursements
de droits acquis?
de TPS. Généralement, un constructeur devrait savoir qu’un
acheteur a droit de demander le remboursement de TPS pour
Les droits acquis sur les ventes d’habitation sont une mesure
habitation neuve puisque les constructeurs paient ou créditent
transitoire visant à assurer que la composante provinciale de
habituellement le remboursement à l’acheteur au moment de la
la TVH ou l’augmentation du taux de TVH ne s’appliquent pas
clôture de la vente. Par ailleurs, un constructeur peut ne pas être
à certaines ventes taxables d’habitations. Les droits acquis
au courant du droit de l’acheteur à demander le remboursement
s’appliquent lorsque la convention d’achat et de vente est conclue
de TPS pour les nouvelles habitations locatives, puisque le
avant l’annonce des règles transitoires, et quand tant la propriété
constructeur ne devrait pas avoir accès à l’entente de location
que la possession de l’habitation sont transférées à la date de
contractée entre l’acheteur et un tiers locateur.
début de la TVH ou après, ou à la date où l’augmentation du taux
de TVH entre en vigueur.
Nouvelles exigences de déclaration simplifiées
Exigences de déclaration précédentes
Des modifications ont été adoptées pour les règles de transmission
À la suite de la mise en place de la TVH en Ontario, en Colombieélectronique des déclarations et fourniture de renseignements
Britannique et à l’Île-du-Prince-Édouard ainsi qu’à l’augmentation
(TPS/TVH) le 3 juin 2016. Pour les périodes de déclaration se
du taux de TVH en Nouvelle-Écosse, les constructeurs ont été
terminant après le jour du dépôt du budget (le 22 mars 2016),
soumis à des exigences spéciales de déclaration s’ils avaient
les constructeurs avec des ventes d’habitation bénéficiant de
effectué des ventes d’habitations bénéficiant de droits acquis et
droits acquis doivent déclarer uniquement les ventes d’habitation
que l’acheteur n’avait pas droit à un remboursement de la TPS
bénéficiant de droits acquis qui répondent à la nouvelle définition
pour habitation neuve ou à un remboursement de la TPS pour
de « fourniture d’habitation déterminée » quand la contrepartie
totale1 est de 450 000 $ ou plus. Pour chacune de ces périodes de
immeubles d’habitation locatifs neufs.
1 Souvent, le prix convenu dans une convention d’achat et de vente comprend la TPS/TVH et, le cas échéant, est net du remboursement de TPS/TVH sur les habitations
neuves. Par conséquent, déterminer la « contrepartie totale » pour déclarer des fournitures d’habitations déterminées peut exiger l’utilisation d’un facteur de remboursement
pour obtenir la « contrepartie totale ». Par ailleurs, dans la « contrepartie totale » pour déclarer des fournitures d’habitations déterminées, est incluse la contrepartie payable
pour toute autre fourniture taxable d’un intérêt dans l’habitation bénéficiant de droits acquis, faite au récipiendaire de la vente d’habitation bénéficiant de droits acquis.
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déclaration où la TPS devient payable pour l’une des fournitures
d’habitation déterminées ou plus, les constructeurs doivent
déclarer la somme de la contrepartie totale pour la fourniture
d’habitations déterminées, ainsi que le nombre d’unités qui sont
des fournitures d’habitations déterminées.
Choix de corriger des déclarations erronées passées
De plus, les constructeurs ont la possibilité de corriger des
déclarations erronées passées (incluant des déclarations omises,
sous-déclarations ou déclarations en trop), en choisissant de
déclarer la totalité de leurs fournitures d’habitations déterminées
en Colombie-Britannique, en Nouvelle-Écosse, en Ontario ou à
l’Île-du-Prince-Édouard en utilisant les nouvelles règles simplifiées,
où la TPS ou la partie fédérale de la TVH sont devenues payables
après juin 2010 et avant mai 2016. Le choix doit être déposé
relativement à une période de déclaration particulière qui se
termine le 1er mai 2016 ou après, et avant 2017 en utilisant le
Formulaire RC4617. En vertu du choix, les fournitures d’habitations
déterminées sont déclarées en fonction de l’année civile.
Une occasion d’éviter ou d’éliminer des pénalités
considérables
Une déclaration erronée de vente d’habitations bénéficiant de
droits acquis de la part d’un constructeur est assujettie à une
pénalité automatique de cinq pour cent de la contrepartie totale de
ces ventes d’habitations bénéficiant de droits acquis et de un pour
cent pour chaque mois (jusqu’à un maximum de cinq mois) jusqu’à
ce que la déclaration erronée soit volontairement corrigée ou que
l’ARC envoie un avis de cotisation prenant en compte la déclaration
erronée. De telles pénalités peuvent être importantes – jusqu’à dix
pour cent de la contrepartie totale.
Alors que les nouvelles règles simplifiées ne modifient pas les
taux de pénalité, elles réduisent en fait le risque de déclaration
erronée et procurent aux constructeurs une occasion d’une durée
limitée de confirmer s’ils ont mal déclarés des ventes d’habitations
bénéficiant de droits acquis dans les périodes antérieures de
déclaration couvertes par le choix et, si nécessaire, de faire des
corrections sans courir le risque que l’ARC applique des pénalités
considérables. Toute déclaration erronée passée qui a été effectuée
en vertu des règles précédentes et qui est déclarée correctement
en vertu des nouvelles règles simplifiées ne fera pas l’objet de
pénalités, pourvu que le constructeur utilise un choix valide.
En pareil cas, toutes les pénalités appliquées précédemment
par l’ARC seront éliminées.
Qu’est-ce que les nouvelles règles signifient pour les
constructeurs
Dans de nombreux cas, les constructeurs n’ont peut-être pas
compris complètement leur obligation de déclarer les ventes
d’habitations bénéficiant de droits acquis, ou ils n’ont peut-être
pas réalisé l’importance des pénalités en cas de déclaration
erronée. Alors que cette exigence de déclaration ne touche pas
l’impôt net d’un constructeur, ces renseignements sont requis
pour la répartition appropriée des recettes en vertu des ententes
intégrées globales de coordination fiscale entre le gouvernement
fédéral et les provinces ayant opté pour la TVH.
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Nouvelles règles simplifiées pour les constructeurs de résidence
déclarant des ventes d’habitations bénéficiant de droits acquis
De plus, l’évitement ou l’élimination des pénalités pour les
déclarations erronées passées en vertu de ces nouvelles règles
n’exigent pas du constructeur qu’il réponde aux conditions du
Programme de divulgation volontaire de l’ARC ou à toute autre
condition pour l’allègement administratif de pénalités.
Les constructeurs devraient se donner la peine d’envisager le
risque d’être évalué par l’ARC en vertu des règles précédentes (où
les exigences de produire un choix valide ne sont pas remplies) ou
en vertu des nouvelles règles simplifiées, et l’ampleur éventuelle
des pénalités. Contactez votre conseiller Collins Barrow pour vous
aider à gérer cette situation possiblement délicate.
Daryl Hooley, CPA, CGA, MBA, est gestionnaire principal, Impôt
indirect, au cabinet Collins Barrow de Toronto.
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Collins Barrow publie régulièrement Indirect Tax Alert pour ses clients et ses associés. Il est conçu pour mettre en lumière et résumer l’environnement
fiscal et commercial en constante évolution partout au Canada, relativement aux questions d’impôt indirect.