L e s fiche s d e Jurisp rud e n ce d e www.e Juris.b e

L e s f i c h e s d e j u r i s p r u d e n c e d ’ e J u r i s . b e : Im m o b i l i e r – F i s c a l i t é – U r b a n i s m e - C o p r o p r i é t é – C o n s t r u c t i o n
Droit de la copropriété
Travaux privatifs – Action en annulation n° 311
Justice de paix de Wavre (2ème canton), Jugement du 29 janvier 2008
Les fiches de Jurisprudence de www.eJuris.be
Siég.: de Frésart (juge de paix)
En décidant de contracter un emprunt en vue de réaliser des travaux dans les parties privées et en engageant des
copropriétaires à devoir, le cas échéant, intervenir financièrement pour des travaux réalisés dans le lot privatif
d'autres copropriétaires, l'assemblée générale a pris une décision irrégulière qui doit être annulée. La décision rappelle
que l'objet social de l'association des copropriétaires est limité à la conservation et à l'administration de l'immeuble ou
du groupe d'immeuble bâtis, et donc de travaux qui relèvent uniquement des parties communes. Il convient toutefois
de mettre à la disposition de l’association les moyens pour ce faire. Le moyen normal est sans doute la constitution
d'un fonds de roulement et d'un fonds de réserve par des apports réguliers et constants ou plus importants et
occasionnels lorsque des travaux coûteux s'imposent. La décision constate que ni la loi ni l'article 59 du règlement
général de copropriété ne paraissent faire obstacle à l'appel à une forme quelconque de crédit lorsque celui-ci est
nécessaire à rencontrer son objet social. Problèmes de travaux d’ensemble (RCDI 2008/2, p. 47).
Jugement du 29 janvier 2008
Le Tribunal ,
(…)
(D.E et A.L./L'association des copropriétaires Résidence L.)
( ... )
1. Les demandes
Monsieur ED. et Madame A.L. nous demandent de
prononcer l'annulation de la décision de l'assemblée
générale des copropriétaires du 14 novembre 2006
autorisant le syndic à procéder à une ouverture de
crédit au nom de la copropriété tant dans le contexte du
financement des travaux communs que du financement
des travaux privatifs.
L'association des copropriétaires de la Résidence L.
nous demande reconventionnellement de dire la
demande principale non recevable ou, à tout le moins,
non fondée.
Elle demande également de condamner Monsieur et
Madame D.-L. à lui payer une somme de € 1.500 à titre
de dommages et intérêts pour procédure téméraire et
vexatoire.
II. Les faits
Monsieur ED. et Madame A.L. sont copropriétaires
indivis d'un appartement qui fait partie de la
copropriété L. à Louvain-la-Neuve.
Au procès-verbal de l'assemblée générale du 22 avril
2006, on peut lire que la présidente du conseil de
gérance et le syndic avaient exposé aux copropriétaires
la nécessité de procéder à d'importants travaux pour
éviter que l'immeuble soit classé comme inoccupable et
avaient demandé à une société de faire le "check-up"
complet de l'immeuble et de dresser un budget tant en
copropriété qu'en privatif.
Le budget retenu est alors d'un million d'euros en
copropriété et de € 1.200.000 en privatif. Ces deniers
travaux portent sur l'électricité, les sanitaires,
l'équipement des cuisines, le cloisonnement et les
décors y compris les portes coupe-feu.
On y lit aussi: "Après discussion et certaines remarques
pertinentes de propriétaires aux experts, sur des sujets
plus techniques, les propriétaires présents dans leur
ensemble décident de faire les travaux. Le budget
travaux est voté par 76.662 quotités présentes ou
représentées."
Si seule la décision de réaliser les travaux devait être
prise lors de cette assemblée, la décision concernant le
coût exact de la dépense extraordinaire et le plan de
financement étant à prendre lors de l'assemblée
générale extraordinaire à organiser au début du mois de
juin, il était également exposé au procès-verbal qu'il y
avait trois possibilités de financer les travaux:
- les copropriétaires disposaient de l'argent et dégageaient le budget nécessaire immédiatement;
- la copropriété faisait un emprunt avec la société de financement K. sur une durée de 5 ans;
- la copropriété cherchait un emprunt sur dix ans auprès
d'une banque.
Le 23 mai 2006, le syndic convoque les copropriétaires
à une assemblée générale extraordinaire des
copropriétaires à tenir le 15 juin 2006 avec notamment
pour ordre du jour:
- la présentation du plan de financement individuel des
travaux votés à l'assemblée générale du 22 avril 2006;
- les modalités d'application du planning des travaux.
Le procès-verbal de cette assemblée générale indique
que le plan de financement proposé a été approuvé par
82.323/100.000 quotités qui ont voté pour,
4.778/100.000 quotité qui ont voté contre, tandis que
960/100.000 se sont abstenues.
L e s f i c h e s d e j u r i s p r u d e n c e d ’ e J u r i s . b e : Im m o b i l i e r – F i s c a l i t é – U r b a n i s m e - C o p r o p r i é t é – C o n s t r u c t i o n
Droit de la copropriété
Les fiches de Jurisprudence de www.eJuris.be
Travaux privatifs – Action en annulation n° 311
De la lecture de ce procès-verbal, la proposition
apparaît avoir été la suivante: "Monsieur C. présente
ensuite le dossier de financement et doit regretter que
les grandes banques ont décliné les unes après les
autres, de prendre le dossier en charge. K. propose pour
un financement de 2.000.000 euros sur 7 ans avec un
taux de charge mensuel de 0,35% et 1% de frais de
dossier, une mensualité de 30.909,52 euros, soit € 0,31
par quotité et par mois. Cette somme couvrirait tant les
travaux des parties privatives que les parties
communes. 1l est précisé qu'il ne sera financé par la
banque que le montant réel des travaux à exécuter. Les
propriétaires qui souhaitent financer directement les
travaux sans passer par l'emprunt auront la possibilité
de le faire mais ils devront s'acquitter sans délai des
appels travaux qui seront réalisés par le syndic. Dans ce
cas, ils auront financé les travaux sur une année plutôt
que sur sept ans.
K. a confirmé également qu'elle ne prendrait aucune
inscription hypothécaire et aucune caution solidaire.
La proposition de K. est donc la solution qui doit être
retenue sauf si, entre-temps, le conseil de gérance et le
syndic peuvent obtenir de meilleures conditions auprès
d'un organisme bancaire."
Le 22 juin 2006 Monsieur et Madame D.-L. écrivent au
syndic pour l'informer que s'ils ne se sont pas
prononcés pendant l'assemblée générale, c'est parce
qu'ils souhaitent obtenir du syndic une proposition
écrite relative aux montants à payer pour les travaux à
exécuter dans les parties communes.
Ils précisent notamment que:
( ... )
III. Recevabilité de l'action
a. Selon l'association des copropriétaires
(…)
b. Selon Monsieur et Madame D.-L.
(…)
c. Appréciation du tribunal
Il ressort de l'exposé des faits que, sans doute,
Monsieur et Madame D.-L. pouvaient financer les
travaux projetés autrement que par l'ouverture de crédit
par la société de financement K. Ils n'ont cependant pas
obtenu la garantie qu'ils ne pourraient être inquiétés en
cas de défaillance de l'un ou l'autre copropriétaire.
Or, comme ils le soulignent, ce n'est pas un groupement
de copropriétaires qui aurait pris la décision de
contracter un emprunt mais bien l'association des
copropriétaires qui est partie contractante de sorte qu'en
cas de défaillance de celle-ci et alors qu'ils auraient
payé la part qui leur incombe dans les travaux aux
parties communes, ils pourraient devoir intervenir à
concurrence de leur quote-part dans ces parties
communes pour pallier à la défaillance des autres
copropriétaires qui entraîne celle de la copropriété (art.
577-5 § 4 C. civ.).
Certes, au moment où l'assemblée générale a pris la
décision d'emprunter, et à supposer celle-ci régulière,
une telle défaillance n'avait-elle pas encore été
constatée mais les conditions étaient réunies pour
donner naissance au droit pour la société K., en cas de
carence de la copropriété, d'obtenir paiement de tous
les copropriétaires. Dès lors donc qu'une décision
apparaît irrégulière, frauduleuse ou abusive, le
copropriétaire lésé par celle-ci peut en poursuivre
l'annulation.
C'est ce qu'explique L.-Ph. MARCELLIS: "Cette action
est justifiée par le fait qu'il faut donner à chaque
copropriétaire individuellement la possibilité de mettre
à néant une décision qui aurait été prise par l'assemblée
générale des copropriétaires en méconnaissance de ses
droits ou contre sa volonté, ou de manière frauduleuse,
et qui ainsi aurait porté atteinte à son droit de propriété
absolu de disposer de son bien comme il entend. À
partir du moment où le législateur a consacré un
système:
- permettant à une assemblée de prendre des décisions à
une majorité et non à l'unanimité, alors que cette
décision est susceptible de mettre directement en cause
les droits de tous les copropriétaires (p. ex. en cas de
modification de la répartition des charges de la
copropriété, décision de vendre une partie commune,
d'acquérir une nouvelle partie privative, etc.) et,
- risquant d'avoir des conséquences matérielles et financières importantes pour chaque copropriétaire,
L e s f i c h e s d e j u r i s p r u d e n c e d ’ e J u r i s . b e : Im m o b i l i e r – F i s c a l i t é – U r b a n i s m e - C o p r o p r i é t é – C o n s t r u c t i o n
Droit de la copropriété
Les fiches de Jurisprudence de www.eJuris.be
Travaux privatifs – Action en annulation n° 311
il devait aussi donner la possibilité à chaque
copropriétaire de s'opposer à ces décisions pour de
justes motifs." (M.-Ph. MARCELLIS, 160 questions et
réponses sur la copropriété, Diegem, Kluwer, 1999, p.
208, n° 133).
L'auteur ne paraît pas mettre en doute le droit pour
l'association de nouer un crédit-pont et limite son étude
au droit de récupérer les frais annexes et les frais de
procédure en ce compris les frais d'avocat en plus du
capital auprès du copropriétaire défaillant).
Le délai imparti au copropriétaire pour introduire une
action en annulation d'une décision de l'assemblée
générale contraint également à ne pas attendre la
survenance du risque pour introduire l'action.
Encore faut-il voir si cette pratique est réellement
conforme à la loi ou au règlement d'ordre intérieur.
Faut-il donner un sens restrictif aux termes
"administration et conservation de l'immeuble" ?
L'action est, par conséquent recevable.
IV. Régularité de la décision attaquée
a. Selon Monsieur et Madame D.-L.
( ... )
b. Selon la copropriété
( ... )
c. Appréciation du tribunal
i. Droit pour l'association de contracter un
emprunt
Dès lors qu'il est constant que l'objet social de
l'association des copropriétaires est limité à la
conservation et à l'administration de l'immeuble ou du
groupe d'immeuble bâtis, il convient de mettre à sa
disposition les moyens pour ce faire. Le moyen normal
est sans doute la constitution d'un fonds de roulement et
d'un fonds de réserve par des apports réguliers et
constants ou plus importants et occasionnels lorsque
des travaux coûteux s'imposent (voir à ce propos: S.
WINNYKAMIEN.('L'administration de biens", in X.,
Guide pratique de 1'agent immobilier à l'usage des
courtiers, syndics et régisseurs, Bruxelles, Kluwer,
2004, pp. 183 et s.).
Ni la loi ni l'article 59 du règlement général de
copropriété ne paraissent faire obstacle à l'appel à une
forme quelconque de crédit lorsque celui-ci est
nécessaire à rencontrer son objet social. L'emprunt
apparaît d'ailleurs être chose courante lorsqu'il s'agit de
rencontrer un besoin urgent auquel les copropriétaires
ne peuvent répondre (voir à ce propos: R.
TIMMERMANS, "De verhaalbaarheid van de kosten
van tijdelijke leningen, aangegaan door de vereniging
van mede-eigenaars, op nalatige mede-eigenaars", T.
App. 2003, liv. l, 12-13.
Philippe VAN DE WIELE a écrit: "L'administration
des communs ne se limite cependant pas à
l'accomplissement d'actes d'administration au sens
juridique du terme puisqu'en application de l'article
577-7 § 1"; 2', l’association peut décider, en assemblée
générale et à la majorité des quatre-cinquièmes des
voix, de reconstruire l'immeuble détruit ainsi que de
vendre ou d'acheter un bien commun ou destiné à le
devenir.
Ceci peut sembler en contradiction avec les termes de
l'article 577-5 § 3, lequel prévoit que 'l'association ne
peut avoir d'autre patrimoine que les meubles
nécessaires à l'accomplissement de cet objet' (l'auteur
précise ici que cette limitation a été prévue afin d'éviter
que l'association se transforme en sorte de société civile
immobilière.
Il cite: M. BURTON, "Champ d'application de la loi et
l'octroi de la personnalité juridique à l'assemblée des
copropriétaires", in La copropriété forcée et Exposé des
motifs ch. repe., sess. ordo 1990-91, 1756/1, cité par J.
SIMONS, La nouvelle loi sur la copropriété, Kluwer, p.
26).
En fait, l'association des copropriétaires est seulement
le gérant des parties communes et, à ce titre, elle n'est
propriétaire ni de l'immeuble ni même des parties
communes. Les copropriétaires pris individuellement
sont seuls propriétaires de l'immeuble et des quo teparts attachées à leur lot privatif, en manière telle que si
l'association ne peut acquérir en son nom et pour son
compte, elle peut cependant le faire pour l'ensemble des
copropriétaires.
Aussi, l'association pourra, ainsi que l'envisage l'exposé
des motifs, vendre une partie d'un terrain indivis ne
présentant guère d'intérêt, vendre à titre privatif une
conciergerie, transformer ou démolir partiellement
l'immeuble, acquérir un terrain voisin pour y créer un
jardin commun.
L e s f i c h e s d e j u r i s p r u d e n c e d ’ e J u r i s . b e : Im m o b i l i e r – F i s c a l i t é – U r b a n i s m e - C o p r o p r i é t é – C o n s t r u c t i o n
Droit de la copropriété
Les fiches de Jurisprudence de www.eJuris.be
Travaux privatifs – Action en annulation n° 311
Ces actes, l'association les accomplit au nom et pour
compte des copropriétaires. En effet, ceux-ci demeurent
les seuls véritables acteurs juridiques puisqu'ils restent
propriétaires de leur quote-part dans les parties
communes et que c'est dans leur Patrimoine que
s’inscrivent les actes posés par l'association. Cette
association se distingue en effet des sociétés
commerciales et des ASBL en ce sens qu'elle n'a pas
d'objet statutaire réellement spécifique qui permettrait
de la distinguer des associés (Ph. V AN DE WlELE,
"Personnalité juridique de l'association", in Copropriété
et syndic d'immeubles, Bruxelles, De Boeck Université,
1997, p. 49).
On observe que, pour s'écarter de la notion stricte
d'administration et de conservation, l'auteur renvoie à
des compétences expressément visées par la loi.
En appliquant cette proposition au litige dont nous
sommes saisis, il se confirme que, selon la loi,
l'assemblée générale peut décider d'aller au-delà de la
seule administration et de la conservation du bien
lorsqu'il s'agit de décider d'actes qui relèvent de ses
compétences et pour autant que les majorités
nécessaires soient suffisantes.
On constate aussi que le texte précise que les actes
d'acquisition et d'aliénation portent sur des biens des
parties communes destinés à devenir communs. Or, de
telles décisions peuvent également rejaillir sur les
obligations des copropriétaires qui y étaient
défavorables.
Les crédits conclus par l'association ne peuvent par
conséquent affecter le patrimoine de l'association dont
l'article 577-5 § 3 limite le contenu aux seuls meubles
nécessaires à l'accomplissement de son objet.
La dette contractée est donc nécessairement commune
et fait partie des charges visées à l'article 574-4 § 1er,
2° et dont le mode de répartition est fixé à l'article 59
du règlement général de copropriété.
Ni la loi ni ce règlement ne font de distinction entre les
charges ordinaires et les charges extraordinaires. C'est
aux copropriétaires, réunis en assemblée générale, à
apprécier le risque pris de se voir interpeller par le
créancier en raison de la défaillance de l'un ou l'autre
d'entre eux.
ii. Droit pour l'association de décider de réaliser
des travaux dans les parties privatives
En son arrêt du 1er avril 2004, la Cour de cassation
(Cass. 1 er avril 2004, Pas. 2004, J, 555, R. w: 2005-06,
1422, T. Not. 2005, liv. 4, 202, J.l.? 2006, liv. 3-4, 106,
T. App. 2004/4, 3 et note R. TIMMERMANS,
"Grenzen aan de bevoegdheid van de algemene
vergadering van mede-eigenaars") a jugé que:
"Attendu qu'en vertu de l'article 577-7 § 1'~ r, b) du
Code civil, sous réserve de conditions plus strictes
fixées par le règlement de copropriété, l'assemblée
générale décide à la majorité des trois quarts des voix
de tous travaux affectant les parties communes, à
l'exception de ceux qui peuvent être décidés par le
syndic, et qu'en vertu de l'article 577-7 § 1"; 2', e) du
même code, l'assemblée générale décide à la majorité
des quatre cinquièmes des voix de tous actes de
disposition de biens immobiliers communs;
Que l'article 577-3, alinéa 3 du Code civil dispose que,
dans le silence ou la contradiction des titres, sont
réputées communes : les parties de bâtiments ou de
terrains affectées à l'usage de tous les copropriétaires
ou de certains d'entre eux;
Qu'il suit de ces dispositions légales que l'assemblée
générale des copropriétaires n'est compétente pour
décider que des travaux affectant les parties des
bâtiments dont il est constaté qu'elles ne sont pas
privatives;
Que le simple fait que des travaux sont nécessaires afin
d'empêcher que des parties privatives causent un
dommage à des parties communes ou les influencent de
manière préjudiciable n'est pas de nature à rendre
l'assemblée générale compétente pour décider ellemême de faire exécuter des travaux affectant ces parties
privatives;
Que ceci ne porte pas atteinte au droit de l'assemblée
générale d'exiger du propriétaire des parties privatives
l'exécution des travaux s'imposant pour éviter tout
dommage aux parties communes ou pour réparer pareil
dommage."
L e s f i c h e s d e j u r i s p r u d e n c e d ’ e J u r i s . b e : Im m o b i l i e r – F i s c a l i t é – U r b a n i s m e - C o p r o p r i é t é – C o n s t r u c t i o n
Droit de la copropriété
Les fiches de Jurisprudence de www.eJuris.be
Travaux privatifs – Action en annulation n° 311
Corinne MOSTIN déduit de l'arrêt: "En pratique, pareil
arrêt pourrait paralyser la prise de décision concernant
les travaux d'importance dans de grands immeubles,
lorsqu'ils touchent à la fois aux parties communes et
privatives de l'immeuble, comme c'est généralement le
cas pour les terrasses et balcons. S'il est vrai que l'arrêt
relève que l'assemblée peut exiger de chaque
copropriétaire qu'il effectue les travaux nécessaires aux
parties
privatives
pour
empêcher
qu'elles
n'endommagent les parties communes, la mise en
œuvre de pareille solution s'avère fort lourde.
Elle implique qu'une action individuelle soit entreprise
à l'égard de chaque copropriétaire défaillant. Par
ailleurs, elle ne permet pas que les travaux soient
réalisés dans leur ensemble, par un entrepreneur choisi
par la copropriété." (c. MOSTIN, "Le contentieux de la
copropriété", in X., La copropriété forcée des
immeubles ou groupes d'immeubles bâtis - Bilan et
perspectives 10 ans après l'entrée en vigueur de la loi
du 30 juin 2004, Bruylant, 2005, p. 245, n° 54).
L'auteur a certainement raison. Il n'en reste pas moins
que la décision de la Cour de cassation est claire et
qu'elle affirme de manière nette que le champ d'action
de l'assemblée générale concerne les parties communes
et non le lot des différents copropriétaires. En décidant
de contracter un emprunt en vue de réaliser des travaux
dans les parties privées, en engageant des
copropriétaires à devoir, le cas échéant, intervenir
financièrement pour des travaux réalisés dans le lot
privatif d'autres copropriétaires, l'assemblée générale
des copropriétaires a pris une décision irrégulière qui
doit être annulée.
V. La demande reconventionnelle
La demande principale étant reconnue recevable et
fondée, elle ne peut être en même temps déclarée
téméraire et vexatoire.
La demande reconventionnelle doit, par conséquent,
être déclarée non fondée.
Par ces motifs,
Nous, juge de paix, statuant contradictoirement et
en premier ressort,
Recevons la demande principale et la déclarons fondée.
Annulons la décision prise le 14 novembre 2006 par
l'assemblée générale des copropriétaires de la
Résidence L. et qui autorisait le syndic à procéder à
l'obtention d'une ouverture de crédit au nom de la
copropriété, tant dans le contexte du financement des
travaux communs que du financement des travaux
privatifs.
Recevons la demande reconventionnelle, la déclarons
non fondée et en déboutons la demanderesse sur
reconvention.
Condamnons l'association des copropriétaires de la
Résidence L. aux dépens liquidés jusqu'ores à quatre
cent quatre-vingt-quatre euros quarante-neuf centimes,
en ce compris l'indemnité de procédure taxée par les
parties à la somme de € 364,40.
( ... )