Moins d`impôt en micro-BIC qu`en micro-foncier

FISCALITÉ
LOUER EN MEUBLÉ
Moins d'impôt en micro-BIC qu'en micro-foncier
Prenons l’exemple d’un deux-pièces de 45 m2 situé à Grenoble. Dans un cas, il est loué vide,
dans l’autre, meublé. Sachant que son propriétaire est soumis à un taux marginal d’imposition de
40 %, à conditions égales (même loyer, même durée d’occupation de douze mois), l’impôt à payer
est 2,2 fois moins élevé en location meublée qu’en location vide (voir tableau ci-dessous). Nos simulations démontrent en revanche qu’en deçà de neuf mois de location par an, le meublé, malgré l’avantage fiscal, Micro-foncier (vide)
Micro-BIC (meublé)
perd de son intérêt Loyer mensuel
486 €
Loyer mensuel
486 €
5 832 €
Loyer annuel
5 832 €
en termes de revenus Loyer annuel
30 %
Abattement en %
68 %
disponibles
après Abattement en %
1 749,6 €
Déduction
3 965,76 €
impôt : il n’est plus que Déduction
4 082,4€
Net imposable 1 866,24 €
de 3 814 euros en meu- Net imposable
40 %
TMI en %
40 %
blé, contre 4 199 si le TMI en %
Impôt à payer 1 632,96 €
Impôt à payer 746,496 €
logement est loué vide.
locations vides, le régime équivalent du
micro-foncier ne permet de bénéficier que
d’un abattement de 30 %. D’un côté, le
bailleur n’est imposé que sur 32 % de ses
recettes locatives, contre 70 % de l’autre. Au
final, l’impôt à payer ne sera pas le même.
(voir encadré ci-dessus)
Comme dans son équivalent pour les revenus
fonciers, ce régime est simple, sans comptabilité particulière, sans justificatif à fournir à
l’administration sur les charges acquittées. Il
n’y a pas de risque de contestation de la part
du fisc puisque c’est un forfait qui est appliqué. Cet abattement forfaitaire est censé compenser l’ensemble des charges du bailleur. Il
est donc très performant lorsque celles-ci
sont peu élevées, et tant qu’elles n’atteignent
pas 68 % du montant des recettes. Tel est le
cas lorsque le bien que l’on souhaite consacrer à la location meublée est déjà la propriété
du bailleur, ou que l’opération est réalisée
sans recours à l’emprunt (l’investisseur se
trouvant à la tête d’un capital financier
important suite à la vente de sa société ou
suite à un héritage, par exemple) : dans les
deux cas, il n’y a pas d’intérêts d’emprunt à
déduire qui auraient pu alourdir les charges. Le
régime du micro-BIC est alors recommandé,
et cela même pour l’investisseur qui souhaite
adopter le statut du loueur en meublé professionnel. D’ailleurs, il sera également recommandé au loueur en meublé professionnel
qui a remboursé la totalité de ses intérêts
50 • LE PARTICULIER immobilier • n°221 • juin 2006
d’emprunt, déduit la totalité de ses amortissements et qui, parce qu’il n’a plus beaucoup
de charges à déduire, risque d’être lourdement imposé.
Un choix à faire
En revanche, si les charges dépassent 68 %
des recettes locatives, il faut adopter le
régime du réel. Un calcul s’impose. Le
régime du réel est obligatoire lorsque le chiffre d’affaires est supérieur à 76 300 euros HT,
mais peut être adopté par le bailleur qui n’atteint pas ce seuil de recettes, dès lors qu’il en
fait la demande au plus tard le 1er février de
l’année où il veut en bénéficier. Comme pour
le régime du réel dans le cadre des revenus
fonciers. Ce choix l’engage pour deux ans au
minimum. Pourront alors être déduites pour
leur montant réel, toutes les charges du
bailleur admises classiquement en déduction : les intérêts d’emprunt et les primes
d’assurance liées à l’emprunt, les charges de
copropriété, les frais de gestion et de syndic,
les factures d’entretien et de réparation, les
travaux, la taxe foncière, la taxe professionnelle quand elle est acquittée. Mais pourront
l’être également, ce qui n’est pas le cas dans le
régime réel des revenus fonciers, tous les frais
d’acquisition de l’immeuble : honoraires du
notaire, commissions d’agence, droits d’enregistrement, soit en une seule fois l’année de
l’achat, soit sous forme d’amortissement,
comme le bien lui-même. Les frais de ●●●