Garantie recours sur les permis de construire / garanties BBC

Transcription

GARANTIE
PERMIS DE CONSTRUIRE
Plan de la présentation
Présentation du dispositif existant
Retour d’expérience
Présentation du nouveau dispositif
2 /15
SMABTP
1. Nos objectifs communs
L’objectif visé par le contrat « permis de construire » :
1. Nos objectifs
communs
Lancer l’opération, engager les travaux, poursuivre l’opération malgré
la présence d’un recours abusif
2. Le contrat
3. L’analyse du
risque
Pour ce faire, il est apparu nécessaire :
4. La garantie par
opération
D’identifier les recours abusifs,
5. La garantie des
q é e
acquéreurs
De sécuriser l’ensemble des acteurs :
6. La garantie du
promoteur
• Les acquéreurs afin que les ventes soient réalisées, et par là même
sécuriser les notaires et les financeurs des acquéreurs.
• Le promoteur contre les conséquences pécuniaires de l’aléa juridique
occasionné par les contentieux de l’annulation du permis de construire, et
par là même sécuriser les financeurs de l’opération.
C’est sur ces bases qu’a été bâti le contrat Permis de Construire
3 /15
SMABTP
2. Le contrat Permis de Construire
1. Nos objectifs
communs

Établissement d’un schéma
d’assurance-cadre au profit des
adhérents de la FPI

Le texte du contrat type est référencé et
non modifiable, sauf accord préalable
des parties

La mise en place et le suivi du contrat
type fait l’objet d’un comité de suivi
auquel participent :
SMABTP
FPI
2. Le contrat
3. L’analyse du
risque
CONTRAT TYPE
4. La garantie par
opération
5. La garantie des
q é e
acquéreurs
6. La garantie du
promoteur
4 /15
SMABTP
2. Le contrat
De
D quell recours parle
l tt–on ?
1. Nos objectifs
communs
Des recours en annulation du permis devant le juge administratif
2. Le contrat
3. L’analyse du
risque
Pour quelles opérations ?
4. La garantie par
opération
Aux opérations en VEFA
5. La garantie des
q é e
acquéreurs
Aux opérations de construction dont le montant TTC du bien
immobilier est inférieur à 30M€
6. La garantie du
promoteur
Aux opérations à usage d’habitation ou mixte
5 /15
SMABTP
2. Le contrat
1. Nos objectifs
communs
2. Le contrat
3. L’analyse du
risque
4. La garantie par
opération
5. La garantie des
q é e
acquéreurs
6. La garantie du
promoteur
FONCTIONNEMENT DU CONTRAT « PERMIS DE CONSTRUIRE »
1° Étape
2° Étape
L’analyse du risque
La garantie par opération
Analyse juridique du permis
et des recours par un expert
juridique indépendant
Couvre les conséquences
pécuniaires de l’annulation
ou la suspension du permis
Ö du promoteur
Ö des acquéreurs
6 /15
SMABTP
3. L’analyse du risque
1. Nos objectifs
communs
2. Le contrat
3. L’analyse du
risque
4. La garantie par
opération
5. La garantie des
q é e
acquéreurs
6. La garantie du
promoteur
La 1ère Étape du contrat consiste en une analyse juridique de la légalité du
permis, de la constructibilité du terrain et du bien fondé des moyens de
recours
Cette analyse sera réalisée par un expert juridique indépendant
conventionné et agréé par l’assureur
Le promoteur est remboursé à hauteur de 50% des honoraires
nécessaires à l’analyse juridique
Montant de la cotisation annuelle

Déterminée par l’application d’un taux fonction du volume de chiffre d’affaires
annuel du promoteur (0,1% HT sur CA inférieur à 50M€ et 0,05% HT sur le CA
supérieur à 50M€)
La garantie « analyse juridique » porte sur les recours exercés durant la
période de validité du contrat. Une reprise du passé peut être réalisée.
7 /15
SMABTP
4. La garantie par opération
Lorsque l’analyse de risque montre la légalité du permis, la SMABTP
délivre la g
garantie par
p opération
p
1. Nos objectifs
communs
2ème Étape : la garantie par opération
Couvre l’ensemble des conséquences pécuniaires dues à l’annulation ou à la
suspension du permis
2. Le contrat
3. L’analyse du
risque
4. La garantie
par opération
5. La garantie des
q é e
acquéreurs
6. La garantie du
promoteur
Deux types de garanties délivrées :

Garantie au bénéfice des acquéreurs (caution en cas de résolution de la
vente)
Garantie au bénéfice du promoteur (garantie pertes pécuniaires)
Cotisation :

Application d’un
d un taux ( 0,5%,
0 5% 1% ou 2% hors taxes d’assurance)
d assurance) déterminé
selon l’analyse du risque effectuée dans le cadre de la 1ère étape au montant
TTC du bien immobilier
Durée de la garantie :

La garantie s’applique à l’opération de construction jusqu’à l’épuisement de
l’ensemble des voies de recours relatives à l’annulation du permis de construire.
Elle n’est pas résiliable.
8 /15
SMABTP
5. La garantie des acquéreurs
Garantie des acquéreurs
1. Nos objectifs
communs
2 Le contrat
2.
L’acte notarié doit mentionner le recours et prévoir une clause résolutoire de la
vente en cas de suspension ou d’annulation définitive d’un permis de construire
non régularisable
g
portant sur le bien concerné p
p
par la vente
3. L’analyse du
risque
En cas d’exercice de la clause résolutoire par l’acquéreur dans les deux ans qui
suivent la suspension ou l’annulation définitive
4. La garantie par
opération
5. La garantie
des acquéreurs
acq é e s
6. La garantie du
promoteur
La garantie se déclenche alors et la SMABTP se porte garante du remboursement
du prix de la vente (ou de la part du prix versé au jour de la résolution, avant
livraison).
La garantie prévoit en complément le remboursement sans franchise :
• des frais de notaire
• des intérêts bancaires
• des
d ffrais
i d
de dé
déménagement
é
t
• des indemnités de remboursement anticipé du prêt bancaire
9 /15
SMABTP
5. La garantie des acquéreurs
Délégation de paiement
1. Nos objectifs
communs
2 Le contrat
2.
Lorsque l’acquéreur a contracté un prêt bancaire pour l’acquisition d’un lot, l’assureur
s’engage à respecter la délégation de paiement consentie en faveur de l’établissement
de crédit prêteur dans la limite des garanties du contrat
3. L’analyse du
risque
4. La garantie par
opération
5. La garantie
des acquéreurs
acq é e s
6. La garantie du
promoteur
Exclusions
Ne sont jamais garanties les conséquences résultant :
d’un
un fait intentionnel
intentionnel, d’un
d un dol
dol, d’une
d une faute lourde ou d’une
d une fraude de la part de
d
l’acquéreur ;
de l’acquisition de la clause résolutoire du fait du refus de régularisation du
permis de construire par l’acquéreur.
Ne sont jamais garanties :
les sanctions pénales et leurs conséquences.
10 /15
SMABTP
6. La garantie du promoteur
1. Nos objectifs
communs
2 Le contrat
2.
3. L’analyse du
risque
4. La garantie par
opération
5. La garantie des
q é e
acquéreurs
6. La garantie
du promoteur
Garantie au bénéfice du promoteur
Garantie pertes pécuniaires de type « Tout sauf »
Contenu de la garantie
Réparation des pertes pécuniaires subies par le promoteur du fait de :
la suspension du permis de construire
l’annulation
l’
l ti ttotale
t l ou partielle
ti ll d
du permis
i d
de construire
t i
Limite de garantie épuisable :
Prix de vente de l’ensemble
l ensemble des lots et dans la limite de 30 M€
La garantie de remboursement au bénéfice des acquéreurs vient
épuiser la garantie au bénéfice du promoteur
11 /15
SMABTP
Exclusions
1. Nos objectifs
communs
2 Le contrat
2.
3. L’analyse du
risque
4. La garantie par
opération
5. La garantie des
q é e
acquéreurs
6. La garantie
du promoteur
Ne sont jamais garantis :
Les dommages résultant de stipulations contractuelles acceptées par le promoteur
allant au-delà des dispositions
p
légales;
g
;
Les frais généraux permanents engagés par le promoteur;
Les réclamations des constructeurs en cas d’arrêt du chantier;
Les honoraires de l’architecte ayant déposé le permis suspendu ou annulé aux fins
de régularisation
g
de ce dernier;;
Les pertes de commercialisation du promoteur et tout autre dommage intervenus
avant la décision de justice;
Tout préjudice non directement imputable à la décision de justice d’annulation ou
de suspension
p
du p
permis;;
Les conséquences du retard ou de la part de retard non directement imputable à
l’annulation ou à la suspension du permis;
Les sanctions pénales et leurs conséquences;
Les conséquences
q
p
pécuniaires du fait de la réclamation des tiers à l’opération
p
de
construction;
Les conséquences pécuniaires dues au non respect des mesures correctives
formulées par écrit par l’assureur ou le juge administratif. Le promoteur s’engage à
mettre en œuvre toutes les p
préconisations et mesures correctives aux fins de p
prise en
charge financière par l’assureur.
12 /15
SMABTP
Exclusions
1. Nos objectifs
communs
2. Le contrat
3. L’analyse du
risque
4. La garantie par
opération
Ne sont jamais garanties les conséquences résultant :
d’un fait intentionnel, d’un dol, d’une faute lourde ou d’une fraude de
la part du promoteur ;
des
d recours d
devantt lla jjuridiction
idi ti civile.
i il
5. La garantie des
q é e
acquéreurs
6. La garantie
du promoteur
13 /15
SMABTP
Il n’a pas vocation à contourner la réglementation.
Il a vocation à faire en sorte que les opérations de construction
conformes à la réglementation
g
p
puissent être lancées malgré
g la
présence de recours abusifs.
14 /15
SMABTP
RETOUR D’EXPERIENCE
Ce nouveau contrat est disponible depuis le 9 novembre 2011 .
1/ Niveau d’intérêt des promoteurs
2/ Les dossiers Analysés
3/ La mise en place des contrats
a/ Retour des Notaires
b/ Retour des Banquiers
c/ Retour des Promoteurs
ADAPTATION DU DISPOSITIF A COMPTER DE CE JOUR
15 /15
SMABTP
MISE EN PLACE D’UN NOUVEAU
DISPOSITIF
Ce nouveau dispositif concerne :
L’évolution du fonctionnement du contrat
L’évolution du texte et de la nature de la Garantie
.
16 /15
SMABTP
Nouveau dispositif
Ce nouveau dispositif est applicable à compter de ce jour et est
valable uniquement pour 2012 :
Suppression de la facturation de la garantie d’abonnement ( La
garantie de Base est facturé 1 statutaire (150€) annuellement)
Suppression de la notion de reprise du passé
Les frais de l’analyse juridique est à 100% à la charge des
promoteurs
Remboursement des primes pour les sociétaires existants si
accord de leur part.
Nécessité à terme d’avoir une démarche d’assurance globale du
promoteur ( RC Promoteur,
Promoteur DO,
DO TRC )
.
17 /15
SMABTP
Nouveau dispositif
Le process :
1/ Le promoteur nous présente l’opération qui fait l’objet d’un
recours abusif
2/ 1° Analyse
y p
par la SMABTP p
pour préselectionner
p
les dossiers
3/ Missionnnement de l’expert juridique afin d’analyse du dossier
payé à 100% par le promoteur ( forfait 10 000 TTC)
4/ Prise de position de la SMABTP (accord et tarif, …)
5/ Coordination de l’ensemble des acteurs au vu de la
finalisation du dossier (banque, notaire, acqereurs, … )
6/ Si GO – Mise en place du contrat d’opération et paiment de la
prime par le promoteur
.
18 /15
SMABTP
EVOLUTION JURIDIQUE
Finalisation des clauses de délégation de paiement au profit
des préteurs
Garantie au bénéfice des Acquéreurs
Mise en place d’une clause résolutoire type
Reformulation des Garanties au bénéfice des acquéreurs :
• Indemnité de revalorisation du bien basé sur l’ICC
• Prise en charge des intérêts intercalaires
Délais
é a s pou
pour la
a régulisation
égu sat o des permis
pe
s 12 mois
os
Evolution du Montant de garantie ( non recours sur les
indemnités complémentaires )
Garantie au bénéfice des Promoteurs
Explicitation de la garantie concernant sur le remboursement du
financeur de l’opération en cas d’annulation définitive non
régularisable
Suppression de certaines exclusions redondantes
Reformulation
R f
l ti de
d l’engagement
l’
t du
d promoteur
t
dans
d
le
l respectt
des mesures correctives
Reformulation de la limite de garantie
19 /15
SMABTP
1. Nos objectifs
communs
2. Le contrat
3. L’analyse du
risque
4. La garantie par
opération
MERCI DE VOTRE ATTENTION
5. La garantie des
q é e
acquéreurs
6. La garantie du
promoteur
20 /15
SMABTP