des réponses pour les SCI

Synthèse // Réflexion // Une entreprise/un homme // Références
Droit fiscal
La contribution économique territoriale :
des réponses pour les SCI
Par Michel CORNU et Céline MEURIN, Consultants fiscaux Infodoc-Experts
La principale innovation fiscale de l’année 2010 est incontestablement
la suppression de la taxe professionnelle et son remplacement par
la contribution économique territoriale (CET). La mise en place
du nouveau dispositif a donné lieu à de multiples interrogations.
Progressivement, les réponses sont apportées, éclairant les zones
d’ombre. Le positionnement des SCI au regard de la CET en est un
exemple.
CET : une taxe duale
La CET est composée de deux cotisations : la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur
ajoutée des entreprises (CVAE).
Sont concernées par la CFE toutes les
personnes physiques ou morales qui
exercent en France à titre habituel une
activité non salariée et qui ne peuvent
bénéficier d’aucune des exonérations
prévues par la loi. La base de la CFE comprend uniquement la valeur locative des
biens passibles d’une taxe foncière. Le
taux d’imposition est fixé par la commune
où est situé l’immeuble.
La CVAE est le deuxième élément de la
CET. Elle s’applique aux redevables de la
CFE réalisant un chiffre d’affaires excédant
152 500 €. Toutefois, les entreprises dont
le chiffre d’affaires n’excède pas 500 000 €
bénéficient d’un dégrèvement total.
La CVAE est assise sur la valeur ajoutée
produite par l’entreprise au cours de
l’année d’imposition. La valeur ajoutée
se définit comme l’excédent hors taxes
de la production sur les consommations
de biens et services en provenance de
tiers.
Le taux d’imposition est, en principe,
fixé à 1,5 %. Toutefois, il est demandé
au contribuable de ne régler que le montant déterminé en appliquant à la valeur
ajoutée de l’entreprise le taux d’imposition effectif, c’est-à-dire celui résultant
de l’application du barème progressif.
La différence entre le taux de principe et
le taux effectif est directement prise en
charge par l’Etat.
L’exemple des SCI
La CFE peut être définie comme étant
une taxe professionnelle dont l’assiette
est limitée aux biens passibles d’une taxe
foncière. L’entreprise est donc en pays
de connaissance. Toutefois, au cours de
cette première année, la CFE a posé problème.
Les SCI redevables
de la CET
La CFE se différencie de la taxe professionnelle sur deux points : l’exclusion des
équipements et biens mobiliers et l’extension de son champ d’application aux
locations ou sous-locations d’immeubles
nus non affectés à l’habitation. Les activités de location ou de sous-location autres
que d’immeubles nus à usage d’habitation sont en effet réputées exercées à titre
professionnel. La cotisation n’est toutefois pas due lorsque cette activité de
location ou de sous-location d’immeubles
nus est exercée par des personnes qui,
au cours de la période de référence, en
retirent des recettes brutes inférieures à
100 000 €.
Ainsi, une société de gestion immobilière qui donne en location des terrains
agricoles, à bâtir, des bureaux, des
commerces ou, plus généralement, des
immeubles professionnels est désormais
soumise à la CFE dès lors que le montant des loyers qu’elle perçoit au titre de
cette activité est d’au moins 100 000 €
hors taxe.
La base imposable
Si ce seuil est atteint, quelle est sa base
d’imposition ? L’assiette de la CFE est
déterminée comme en matière de taxe
professionnelle. Pour être imposé, encore
faut-il que le redevable ait à sa disposition
le bien, au terme de la période de référence. La SCI ne doit donc pas déclarer
les locaux qu’elle donne en location. C’est
au locataire qui en dispose qu’il incombe,
le cas échéant, de les déclarer. Si la SCI
ne dispose d’aucun local, le fait qu’elle
franchisse le seuil de 100 000 € a pour
effet de déclencher son assujettissement
à la cotisation minimum de CFE.
Les redevables de la CFE sont assujettis
à la CVAE si leur chiffre d’affaires excède
152 500 €. Une SCI qui donne en location
des biens non affectés à l’habitation est
ainsi passible de la CVAE si son chiffre
d’affaires excède la limite des 152 500 €.
SCI à activités comprenant
la location d’habitation
Si la SCI a également une activité de location de locaux d’habitation, comment est
apprécié le seuil d’imposition ? Pour déterminer ces seuils, l’administration a précisé
que seuls les chiffres d’affaires des activités dans le champ doivent être retenus,
étant précisé que sont pris en compte tant
les chiffres d’affaires des activités taxées
que celui des activités exonérées. L’activité
de location d’immeuble d’habitation n’est
pas une activité exonérée mais une activité
hors champ, les recettes y afférentes ne
sont donc pas retenues pour l’appréciation
du seuil d’imposition.
La question se complique lorsque la SCI
relève de l’IR et a des associés personnes
physiques et des associés soumis à l’IS. La
quote-part de résultat revenant aux associés personnes physiques est déterminée
suivant les règles des revenus fonciers,
celle revenant aux associés soumis à l’IS
selon les règles des BIC. La définition du
chiffre d’affaires et de la valeur ajoutée diffère suivant que l’activité relève des revenus fonciers ou des BIC. En présence de
revenus fonciers, sont retenues les recettes
encaissées et les charges payées, au sens
des revenus fonciers. Dans ces conditions,
comment déterminer les chiffres d’affaires
des seuils d’imposition, et comment calculer la valeur ajoutée ?
L’administration dans sa dernière instruction a pris position. S’agissant de la
détermination du chiffre d’affaires (et de la
valeur ajoutée) des sociétés immobilières
non soumises à l’IS, il convient de distinguer selon que celles-ci sont détenues :
• uniquement par des associés à l’impôt sur le revenu : il convient, dans ce
cas, d’appliquer les règles applicables en
matière de revenus fonciers ;
• par des associés dont certains sont à
l’IR et d’autres à l’IS ou uniquement par
des associés à l’IS : il convient alors d’appliquer les mêmes règles que celles prévues pour les sociétés à l’IS.
Pour en savoir plus
• BOI 6 E-1-10 du 25 mai 2010.
• Projet d’instruction soumis à consultation : CET
– CFE champ d’application, base d’imposition.
Revue Française de Comptabilité // N°436 Octobre 2010 //
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